臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第947號
原 告 歐榕儀
被 告 大地莊園社區管理委員會
法定代理人 黃希榮
訴訟代理人 賴鴻鳴律師
黃俊達律師
張嘉琪律師
陳思紐律師
鄭淵基律師
陳妍蓁律師
上列當事人間請求確認會議決議不存在等事件，本院於民國109
年5月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告起訴時法定代理人原為訴外人卓泊滕，嗣於訴訟進行中 先後變更為卓水吉、甲○○，被告之新任法定代理人已分別 於民國108年8月26日、109年5月11日具狀聲明承受訴訟（見 本院卷二第49頁、卷三第9頁），核無不合，應予准許。貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)原告為臺南市麻豆區大地莊園社區（下稱系爭社區）之區 分所有權人，被告為系爭社區之管理委員會，因系爭社區 之開發計畫案為經內政部營建署核可在案之社區，社區相 關交接事宜須依核定之計畫書執行，但計畫書將社區活動 中心之產權誤植為管理委員會，因管理委員會非法人組織 ，不能承接不動產，經詢問臺南市都市發展局後，大致有 二種解套方法：㈠成立法人協會後借名登記。㈡由區分所 有權人共有。為討論上開二種交接方式之利弊，系爭社區 於106年12月16日召開臨時區分所有權人會議（下稱系爭 會議），然因系爭會議之決議過程有以下之瑕疵，該決議 應為無效或不存在：
1.系爭會議為系爭社區106年度第二次區分所有權人會議重 開議之臨時會，而系爭社區係於106年8月19日以系爭社區 第一期、第二期之住戶共432戶為召集戶數，召開第一次 區分所有權人會議重開之臨時會（下稱系爭第一次會議） 決議成立「大地莊園社區管理委員會」，該432戶住戶之
原始起造人乃原名旭宸建設之旭城建設有限公司（下稱旭 城公司），然系爭第一次會議之召集人卻為達博迎國際開 發有限公司（下稱達博迎公司）之法定代理人許世雄，達 博迎公司與系爭社區之開發、起造全無關係，卻向臺南市 政府申請指定其為召集人召開系爭第一次會議。當時旭城 公司正常營運，亦具有系爭社區之區分所有權人身分，依 公寓大廈管理條例第28條規定，旭城公司負有召開第一次 區分所有權人會議之義務，且此項義務專屬於起造人，具 高度屬人性，不得繼受轉讓，若旭城公司無法依公寓大廈 管理條例第28條召集時，亦應依同條例第25條第3項規定 ，由區分所有權人互推1人為召集人，當時系爭社區既已 籌組籌備委員會，顯有能力進行區分所有權人互推召集人 之程序，卻未曾進行，達博迎公司逕自依同條例第25條第 4項規定向臺南市政府申請指定其為召集人，顯然違反公 寓大廈管理條例上開規定。再者，臺南市政府雖指定達博 迎公司之法定代理人許世雄為臨時召集人，然依臺南市政 府106年6月16日府工使二字第1060637363號函（下稱系爭 函文）說明五「本府擬同意指定達博迎國際開發股份有限 公司負責人：許世雄為旨揭公寓大廈管理組織召開區分所 有權人會議之臨時召集人，其任期至本年度互推召集人， 並請經推選之召集人儘速召開區分所有權會議，以維住戶 權益。」，可知此函文之意，僅係指定許世雄為可召開互 推召集人會議之臨時召集人，其互推產生之召集人方能召 集區分所有權人會議，並非指定許世雄為可直接召開區分 所有權人會議之臨時召集人。綜上，達博迎公司之法定代 理人許世雄為無召集權之人，由其召集之系爭第一次會議 自為無效，於系爭第一次會議中所成立管理委員會之決議 及選舉管理委員、主任委員王烱遼之決議，均因不備成立 要件而不存在。從而，系爭會議之召集人王烱遼亦因而無 召集權，系爭會議所產生之決議亦因不備成立之要件而自 始無效。
2.系爭社區依據開發案計畫書共有536戶，開發案雖尚未完 成，但未完成之戶數及其專有面積於計畫書中早有明定相 關內容及數字，無私自變更之空間，故系爭社區計算區分 所有權比例之總戶數應為536戶，而非系爭會議之召集戶 數432戶。又依公寓大廈管理條例第27條第3項規定，區分 所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，可受託出席 者限於該戶區分所有權人之配偶、直系血親、承租人及其 他區分所有權人。系爭會議開議時，區分所有權人卓泊滕 未出席，由其父卓水吉代表出席，但未出具委託書，且卓
水吉並非系爭社區之區分所有權人，依法不得受其他44戶 區分所有權人之委託出席；區分所有權人黃思為未出席， 由其父甲○○代表出席，但未出具委託書；區分所有權人 莊玉竹未出席，由其配偶劉美俊代表出席，又劉美俊並非 系爭社區之區分所有權人，不得受區分所有權人熊保之 80戶委託；區分所有權人真理大學雖計有102戶，但依區 分所有權比例計算，應僅代表14戶；王克堯非系爭社區之 區分所有權人，依法不得受其他2戶區分所有權人之委託 出席；陳家維非系爭社區之區分所有權人，依法不得受其 他15戶區分所有權人之委託，以系爭會議出席簽到簿301 戶扣除上開無效票數230戶後，出席戶數僅有71戶，尚不 達總戶數432戶之5分之1（即86戶），未達系爭會議開議 之生效門檻，系爭會議缺乏成立要件應不成立。若以區分 所有權比例估算，依系爭會議之出席扣除無效之委託書， 實際出席之商店區為19戶，出席之專有面積為4,010平方 公尺（22,164平方公尺÷105戶×19＝4,010平方公尺）， 透天區為35戶，出席面積為18,563平方公尺（132,068平 方公尺÷249戶×35＝18,563平方公尺），加計公寓住宅 區5,530平方公尺，計出席專有部分面積總數為28,103平 方公尺，占系爭社區專有部分面積之比例為百分之16.9， 亦未達區分所有權人會議開議之生效門檻，系爭會議自始 缺乏成立要件，所產生之決議自不生效力。
3.被告在缺乏合理評估及查詢法規之情形下，直接摒棄社區 活動中心由區分所有權人共有之方案，並以訴外人陳廷堃 係不動產交接方面之專業律師為由，令其於系爭會議中擔 任講座，然陳廷堃並無律師資格，亦非法律專業，被告亦 同時於系爭會議中發送不實標註之公文，誤導住戶社區活 動中心不可由區分所有權人共有。且系爭會議開議當日， 有區分所有權人質疑出席情況之不正常委託影響出席票數 情況，要求依議事規則清查人數，然遭當時主任委員王烱 遼拒絕而強行表決，且當時之監察委員更當眾對有異議而 欲存證之其他區分所有權人施以暴行、恐嚇及霸凌，全場 區分所有權人皆感到管理委員會之暴力威脅，數十位住戶 因此撤簽拒絕參加表決表示抗議。又真理大學102戶每戶 每月只需繳交60元之管理費，廣地營造熊保珉之80戶更不 需繳交管理費，管理委員會以此犧牲區分所有權人權益， 利益交換投票票數。系爭會議過程中結合假律師欺騙、發 送不實資料、以不當收費交換票數、委託區分所有權比例 計算不清、違反議事規則拒絕清點人數、惡意阻攔及恐嚇 區分所有權人查閱出席資料等等惡行，視公序良俗於無物
，被告以違反公序良俗之方法所得系爭會議之決議，依民 法第72條規定，當然無效。
4.系爭會議會議紀錄所記載之決議內容雖為「經討論決議由 擬辦中之方案進行表決同意與否；授權由管理委員會全權 處理（或內政部解釋文後之可行方案授權由管理委員會評 估處理）」，然系爭會議之決議內容應是僅授權管理委員 會成立法人，嗣後待內政部回文後再由區分所有權人決定 最後處理方式。況且，在之後的107年11月3日區分所有權 人會議中，白板所書議案明確標明「討論議題」四字，且 議案第3案寫明「會館交接⒈他益信託⒉大地慈愛協會⒊ 共同持有做交接」，此議案有贊成票及反對票之欄位，而 為三選一之待議決議題，顯示此並非僅為報告說明事項； 在107年11月3日之區分所有權人會議中，多數區分所有權 人皆覺得此事重大且未經充分完整之討論，而決定予以擱 置，亦未產生決議，由此可知，關於社區活動中心交接之 議題，不可能於106年12月16日之系爭會議時已產生決議 。是以，系爭會議之決議內容並不包含會議紀錄中「取得 法人資格後依法點交」之部分。
(二)並聲明：確認系爭會議會議紀錄所載『取得法人資格後依 法點交』部分決議不成立或無效。
二、被告則以：
(一)自公寓大廈管理條例第25條規定體系可知，該條文係在規 定區分所有權人會議召開之頻率、組成、時機及由何人召 集，臨時召集人係因無該條第3項所定之身分又無法互推 產生召集人時，未能順利召開區分所有權人會議，而由主 關機關指定臨時召集人來召開區分所有權人會議，至於其 任期至互推召集人，係因指定臨時召集人之際無同條第3 項所載身分存在，故只能令其擔任臨時召集人直至互推產 生召集人。系爭函文之說明五已明確表示「指定達博迎國 際開發股份有限公司負責人：許世雄為旨揭公寓大廈管理 組織召開區分所有權人會議之臨時召集人」，並載明任期 至本年度互推召集人，而後段「並請經推選之召集人盡速 召開區分所有權會議，以維住戶權益」，是指達博迎公司 召開區分所有權人會議後仍無法產生同條第3項所載之身 分，再由區分所有權人互推1人為召集人，前開函釋僅係 在提醒日後召集人須迅速召開區分所有權人會議而已，並 非指達博迎公司無權召開區分所有權人會議，原告辯稱系 爭函文僅係指定達博迎公司為可召開互推召集人之會議之 臨時召集人，而非可召開臨時區分所有權人會議之臨時召 集人云云，並不可採。縱認系爭函文指定達博迎公司為臨
時召集人係不合法，然達博迎公司接手系爭社區之原始起 造人旭城公司辦理系爭社區開發案，自應承受原始起造人 之權利義務，接手以原始起造人身分召集區分所有權人召 開區分所有權人會議，職是，系爭第一次會議乃有召集權 人所召集之會議，則經該會議選舉產生之主任委員王烱遼 ，自有系爭會議之召集權。
(二)系爭社區曾於106年12月2日召開區分所有權人臨時會，因 出席人數未達系爭社區規約規定之門檻而流會，而於106 年12月16日就同一議案再重新召開系爭會議。召開系爭會 議時，實際上系爭社區僅存在432戶，雖開發計畫書核定 建案興建完原為536戶，然當時並未興建完成，自不應將 不存在之104戶計入。系爭會議出席人中，卓泊滕、莊玉 竹皆為區分所有權人，且受其他區分所有權人之委託出席 ，卓泊滕、莊玉竹為其他區分所有權人之代理人，卓泊滕 、莊玉竹非不得分別再將代理權授與卓水吉、劉美俊，卓 水吉、劉美俊既為複代理人自得代理投票，其等所投出之 票數仍屬有效票數。又系爭會議應具二項標準：⑴出席之 區分所有權人數達3人且5分之1以上、⑵區分所有權比例 達5分之1以上，始符合系爭社區規約第5條第3項第2款、 第6條第1項、公寓大廈管理條例施行細則第2條之規定。 系爭會議出席紀錄有302人（真理大學以102票計算），縱 使扣除原告爭執之卓泊滕35票（原告所稱45戶但僅有35戶 門牌）、黃思為1票、莊玉竹81票、王克堯2票、陳家維15 票等代理有問題之出席數共134票後，仍有168人出席，其 中真理大學102戶，依系爭社區規約第5條第3項第2款意旨 ，超過全戶數5分之1者不予計算（計算式：432×1/5＝ 86.4），因此真理大學出席人數以86人計算，則系爭會議 出席人數共有152人（計算式：102－86＝16，168－16＝ 152），已超過總戶數432戶之5分之1。若以區分所有權比 例計算，總戶數432戶之專有部分面積總和為74,652.28平 方公尺（其中真理大學專有部分面積為7,164.03平方公尺 ，未達區分所有權比例5分之1），出席之302戶專有部分 面積總和為45,142.57平方公尺，出席之區分所有權比例 為百分之60.4（計算式：45,142.57÷74,652.28＝60.4% ），亦已達區分所有權比例5分之1之法定足額數，縱使扣 除原告所爭執之134戶專有部分面積後，168戶之專有部分 面積總和為24,083.16平方公尺，出席之區分所有權比例 仍有百分之32.2（計算式：24,083.16÷74,652.28＝32. 2%），均達區分所有權比例之法定足額。綜上，系爭會議 之出席人數及區分所有權比例，均達出席人數3人並5分之
1以上及其區分所有權比例均達5分之1以上，系爭會議自 屬合法成立通過議案。
(三)系爭會議投票前已清算人數，並告知如對人數有質疑者， 可至會館查詢簽到簿及委託書，而系爭會議當天唯一投反 對票者，甚至手指主席台大聲咆嘯，完全未見有絲毫畏懼 之情，實際上亦無原告所稱有數十住戶要撤簽，亦無於會 議決議後得以撤簽之依據。系爭社區於107年1月1日始有 法律顧問，於系爭會議開議時並無法律顧問，陳廷堃是土 木技師兼建築師，法律研究所、企業管理研究所畢業，並 具有處理公寓大廈公共設施交接之專業知識，卓水吉特邀 陳廷堃列席系爭會議分享其他人處理交接之方式，況陳廷 堃於系爭會議中從未自稱是律師，僅分享其專業智識、提 供建議。出席系爭會議之區分所有權人，當時已知悉解決 管理委員會非法人無法受讓不動產之方式包含借名登記於 管理委員會成立之法人，會議中亦有其他人提及要求以區 分所有權人共有之方式為之，可見區分所有權人係於聽取 各方資訊，審慎思考下所為之表決，並無原告所稱係因誤 信陳廷堃為律師身分，在聽取錯誤資訊後受欺而為表決之 情事。
(四)系爭會議在王烱遼主委複誦表決問題前，在場人員已針對 議案內容充分討論，原告在場並全程錄音錄影，況且會議 後已寄送會議紀錄給各區分所有權人，並請對會議記錄有 任何異議者，於7日內以書面表示意見，倘若會議記錄有 任何不實，原告或其他區分所有權人豈會在會議紀錄送達 後7日內未表示意見，該次會議紀錄由在場人員無酬製作 ，謹記載要義，縱未逐字記錄，不能就認為系爭會議之決 議不存在。於系爭會議後，有部分區分所有權人對決議結 果有疑義，系爭社區遂於107年11月3日區分所有權人臨時 會中，在就為何採成立法人做交接予以說明，系爭會議已 有決議，不因107年之會議就此部分議案再次說明，就反 推系爭會議未成立「以成立法人做交接」之決議。 (五)並聲明：原告之訴駁回
三、兩造不爭執事項及爭執要點如下：
(一)不爭執事項：
1.系爭社區於106年12月16日以管理委員會主任委員王烱遼 為召集人，召開臨時區分所有權人會議（即系爭會議）。 該次會議為依公寓大廈管理條例第32條就同一議案重新召 集之會議（前次會議於106年12月2日召集之臨時區分所有 權人會議，因出席人數不足故未成會），其出席、代理狀 況除下列第2項⑴、⑵之特別說明者外，均如本院卷一第
81至124頁簽到簿所示。
2.系爭會議中：
⑴簽到簿編號121至200號區分所有權人熊保岷（計80戶） 之代理人莊玉竹於表決時未在場，而是委託其夫陳美俊 代為表決（未出具委託書）。
⑵簽到簿編號378號之區分所有權人兼編號108、255、256 、281、288、293、294、295、299、304、307、317、 319、323、326、329、331、333、337、338、341、344 、346、350、355、361、362、366、367、380、383、3 86、387、388、389、399、402、403、406、407、412 、413、418（計44戶）區分所有權人之代理人卓泊滕未 親自出席系爭會議，而是由其父卓水吉代表出席（未出 具委託書）。卓水吉非系爭社區區分所有權人，亦非該 編號108等44戶區分所有權人之配偶、直系血親或承租 人。
⑶簽到簿編號424、429區分所有權人（共2戶）之代理人 王克堯非系爭社區區分所有權人，亦非該2戶區分所有 權人之配偶、直系血親或承租人。
⑷簽到簿編號112、115、117、118、120、206、258、276 、348、390、404、405、415、417、432號區分所有權 人（共15戶）之代理人陳家維（為編號391區分所有權 人郭芳琪之配偶）非系爭社區區分所有權人，亦非該15 戶區分所有權人之配偶、直系血親或承租人。
3.系爭會議之會議紀錄記載如下：
「案由：維護基金與公設設備（含會館）點交事宜討論。 說明：因應管理委員會尚無法點交會館與財產轉移，經 討論授權管理委員會全權處理成立協會，取得法 人資格後點交。
擬辦：⑴授權管理委員會全權處理成立協會。
⑵委員會函文內政部；說明並協助本社區之計畫 書內文中，提供有關會館財產轉移之可行方案
。
決議：⑴經討論決議由擬辦中之方案進行表決同意與否 ；授權管理委員會全權處理（或內政部解釋文
後之可行方案授權由管理委員會評估處理）。
……」
（上開經紀錄之決議內容下稱系爭決議）。
4.系爭社區區分所有權人人數為432人（數人共有一區分所 有建物者以一人計）。
5.系爭社區各區分所有建物之面積如本院卷二第151至163頁
表格所示。
6.系爭社區之起造人為訴外人旭城公司。訴外人達博迎公司 前經臺南市政府以106年6月16日府工使二字第1060637363 號函（即系爭函文）同意指定其擔任系爭社區區分所有權 人會議之臨時召集人。嗣系爭社區以達博迎公司為召集人 ，於106年8月19日召開區分所有權人會議即系爭第一次會 議，該次會議決議選任王烱遼為主任委員。
7.原告提出之系爭會議過程影音光碟內容節錄如附件所示（ 依會議進行順序排列）。
(二)爭執要點：
原告以下列事由主張系爭決議無效或不存在，有無理由？ 1.系爭會議之召集人王烱遼無召集權。
2.系爭會議出席人數或其區分所有權比例未達公寓大廈管理 條例第32條第1項規定所定成數。
3.區分所有權人係遭詐欺而成立系爭決議。
4.系爭會議所成立之決議，內容並不包含會議記錄中「取得 法人資格後依法點交」部分。
5.縱成立「取得法人資格後依法點交」之決議亦違反公序良 俗。
四、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明 確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且 此種不安狀態，能以確認判決將之除去者而言。本件原告為 系爭社區之區分所有權人，系爭決議中「取得法人資格後依 法點交（會館）」部分是否成立或有效，涉及該社區內會館 產權之歸屬，則兩造就此部分決議效力之爭議，確使原告在 法律上之地位陷於不安之狀態，致其私法上之地位有受侵害 之危險，且此項危險得以本件確認判決予以除去，依上開說 明，原告提起本件確認訴訟，自有確認利益，先予說明。五、得心證之理由：
(一)原告主張系爭會議之召集人王烱遼無召集權部分： 1.按區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既 非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有 效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為 之決議當然自始無決議之效力（最高法院107年度台上字 第1687號判決意旨參照）。次按公寓大廈管理條例所稱主 管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣 （市）為縣（市）政府。公寓大廈建築物所有權登記之區 分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上
時，起造人應於3個月內召集區分所有權人召開區分所有 權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄 市、縣（市）主管機關報備。起造人於召集區分所有權人 召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人 前，為公寓大廈之管理負責人。區分所有權人會議除第28 條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委 員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委 員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視 同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人 擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權 人互推一人為召集人。召集人無法依前項規定互推產生時 ，各區分所有權人得申請直轄市、縣(市)主管機關指定臨 時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣(市) 主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集 人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。公寓 大廈管理條例第2條、第28條第1、3項、第25條第3項前、 中段及第4項分別定有明文。公寓大廈管理條例第28條第1 、3項規定，乃係為避免新屋銷售移轉初期無人主持公共 事務，而課予起造人召集區分所有權人會議及於自治管理 組織成立前負責管理之義務；然公寓大廈管理條例之立法 目的，係為達成住戶自治、共治，自不應使起造人享有凌 駕住戶自治權之主導權利，故公寓大廈管理條例第28條規 定，應未排除同法第25條之適用可能性，倘住戶能依該條 例第25條規定程序合法產生召集人，合法召開區分所有權 人會議，並符合法定出席及表決比例通過決議，則依該決 議所成立之管理組織，自為適法。又主管機關依公寓大廈 管理條例第25條第4項規定所指定之臨時召集人，乃行政 機關本於行政權之監督作用，就具體事件所為之行政處分 。而行政處分未經撤銷、廢止，或未因其他事由而失效者 ，其效力繼續存在，行政程序法第110條第3項定有明文。 查臺南市政府係依「大地莊園籌備委員會」之申請，指定 訴外人達博迎公司為系爭社區區分所有人會議之臨時召集 人，此有系爭函文在卷可參（見本院卷二第301至305頁） ，屬行政處分之性質，而此行政處分尚未見有何行政程序 法第111條各款所列無效情形，是縱原告認此處分不當， 然在此處分經依法定程序撤銷、廢止，或因其他事由而失 效前，其效力自繼續存在；原告既未能舉證證明上開行政 處分有何業經撤銷、廢止或失效之情形，則達博迎公司即 為主管機關依公寓大廈管理條例第25條第4項規定所指定 之臨時召集人，具有召開系爭社區區分所有權人會議之召
集權。另公寓大廈管理條例第25條之文義，已明定依該條 第4項指定者為「區分所有權人會議」之臨時召集人，至 於該項後段「其任期至互推召集人為止」僅為任期之規定 ，並無該臨時召集人僅得「召開互推召集人之會議」之限 制；系爭函文說明第五項亦載明係指定達博迎公司為區分 所有權人會議之臨時召集人，該項說明中「……其任期至 本年度互推召集人，並請經推選之召集人儘速召開區分所 有權會議，以維住戶權益」等語，亦僅是在重申公寓大廈 管理條例之臨時召集人任期規定，暨提醒日後若經互推另 產生召集人致指定之臨時召集人解任時，互推之召集人亦 應儘速召開區分所有權人會議之意，難認有對臨時召集人 之召集權為限制之意。是以，原告主張系爭第一次會議之 召集人達博迎公司無召集權，並進而主張經該次會議中選 任王烱遼為主任委員之決議、王烱遼無召開系爭會議之召 集權云云，均屬無據，不足採信。
(二)原告主張出席人數或其區分所有權比例未達法定成數部分 ：
1.按未達法律或章程所定最低出席數額之社團總會所為之決 議，應認為不成立。蓋法律或章程規定決議須有一定數額 之社員出席時，此一定數額以上社員之出席乃決議之成立 要件，若欠缺此要件，自決議成立之過程觀之，顯然違反 法令，在法律上不能認為有總會之召開或有決議之成立（ 最高法院96年度台上字第235號判決意旨供參）。次按區 分所有權人會議依公寓大廈管理條例第31條規定未獲致決 議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未 達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開 議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人3人並5 分之1以上及其區分所有權比例合計5分之1以上出席，以 出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有 權合計過半數之同意作成決議。公寓大廈管理條例第32條 第1項定有明文。再按區分所有權人會議之出席人數與表 決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區 分所有權5分之1以上者，或任一區分所有權人所有之專有 部分之個數超過全部專有部分個數總合之5分之1以上者， 其超過部分不予計算。區分所有權人因故無法出席區分所 有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血 親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託 之區分所有權占全部區分所有權5分之1以上者，或以單一 區分所有權計算之人數超過區分所有權人數5分之1者，其 超過部分不予計算。此為同條例第27條所明定；該條修正
理由為：「一、為充分保障住戶安全之權益，提昇與維護 居住品質，防止有心人士大量蒐集，並掌握委託書，嚴重 擾亂管委會會議或選舉之公平性，導致住戶權益被剝奪。 爰修正區分所有權人因故無法出席管委會會議或選舉時， 並委託人他人代理一事。日後委託人與代理人應要有法律 上的身分之關係，方能代理出席區分所有權人會議，以防 有心人士傷害住戶權益，減少各種弊端與糾紛。二、為糾 正現行法及實務運作之缺失與弊端，代理人宜予適度限縮 ；另外，實務運作上區分所有權人會議決議事項，與承租 人權益關係密切，且委託承租人代理出席亦最為便利，爰 予明列。」。而代理權是否具備應於開會前即先行確認， 攸關會議得否順利開會，自須明確，故法律明文規定代理 權之授與須以書面為之。是此代理權授與之要式性及代理 人身分之限制，性質應屬強制規定，違反者即不生代理之 效力；而複代理性質仍屬代理權授與之一種，故上開限制 ，自亦適用於複代理之情形。
2.系爭社區現有432個專有部分（432戶）乙情，為兩造所不 爭執；原告雖主張依系爭社區開發計畫書之規劃，系爭社 區應有536戶，除432戶以外之尚未完成戶數亦應計入系爭 社區全部專有部分個數及區分所有權面積，然未完成之建 物倘尚非所有權之客體，根本無所謂專有、共用部分或區 分所有權可言，原告復未能具體說明系爭社區於上開432 個專有部分外，是否另有其他專有部分或區分所有權人存 在，則其前開主張自無足採，系爭會議之出席區分所有權 人數、表決權數及區分所有權比例之計算，仍應以此432 戶專有部分個數及此432戶專有部分面積總和74,652.28平 方公尺（見本院卷二第151至163頁）與各戶專有部分面積 之比例為準，先予敘明。
3.依本件不爭執事項第1項所示簽到簿之記載，出席系爭會 議之區分所有權人數（戶數）為302人，其中： ⑴區分所有權人「真理大學林文昌」所有之102戶（簽到 簿編號1至102），專有部分面積合計為7,164.03平方公 尺，未超過區分所有權比例之5分之1（即74,652平方公 尺×1/5＝14,930.456平方公尺），然其所有之專有部 分個數已超過全部專有部分個數432戶的5分之1，則此 區分所有權人之出席人數僅能計為86人（432×1/5＝ 86.4，以86計），超出部分（16人）則不能計入出席人 數。
⑵簽到簿編號121至200號區分所有權人熊保岷（計80戶） 之代理人莊玉竹於表決時未在場，而是委託其夫陳美俊
代為表決，然並未出具委託書予陳美俊；簽到簿編號37 8號之區分所有權人兼編號108、255、256、281、288、 293、294、295、299、304、307、317、319、323、326 、329、331、333、337、338、341、344、346、350、 355、361、362、366、367、380、383、386、387、3 88、389、399、402、403、406、407、412、413、418 （以上計44戶）區分所有權人之代理人卓泊滕未親自出 席系爭會議，而是由其父卓水吉代表出席，然卓水吉並 未出具委託書，此已違反公寓大廈管理條例第27條所定 之代理權授與要式性之強制規定，此部分不生代理效力 ，故區分所有權人熊保岷所有之80戶及卓水吉所代理之 上開44戶，不得計入系爭會議之出席人數。
⑶簽到簿編號424、429區分所有權人（共2戶）之代理人 王克堯，及簽到簿編號112、115、117、118、120、206 、258、276、348、390、404、405、415、417、432號 區分所有權人（共15戶）之代理人陳家維，本身並非系 爭社區區分所有權人，且亦非各該被代理之區分所有權 人之配偶、直系血親或承租人，依前開說明，其代理亦 不生效力，故其代理之上開17戶，不得計入系爭會議之 出席人數。
⑷又依簽到簿之記載，編號373號區分所有權人黃思為並 未出席系爭會議，亦未委託他人代理出席，本即未被計 入出席人數302人之中，原告爭執其代理權之授與無效 ，不應計入出席人數，應有誤會，併予敘明。
4.綜上，扣除前所述不得計入出席人數之157人（16＋80＋ 44＋17＝157）後，系爭會議之出席人數應為145人（302 －157＝145），仍達3人並在區分所有權人數之5分之1（ 86人）以上；而此出席之145人之專有部分面積合計為 20735.4平方公尺【區分所有權人「真理大學林文昌」所 有之102戶中，僅86戶可計入出席人數，故擇面積最小、 次小之16戶（51.14平方公尺者14戶，53.09平方公尺者2 戶）予以剔除】，亦已超過全部專有部分面積總合74,652 .28平方公尺之5分之1，已達公寓大廈管理條例第32條第1 項所定之出席人數及區分所有權比例，是原告以系爭會議 出席之區分所有權人人數或其區分所有權比例未達法定最 低出席數額，而主張系爭會議所作成之決議不成立部分， 亦無理由。
(三)原告主張區分所有權人遭詐欺而成立系爭決議部分： 原告雖主張訴外人陳廷堃於系爭會議進行中誤導住戶社區 活動中心不可由區分所有權人共有，惟自附件所示陳廷堃
於系爭會議中對住戶所為之說明，其固有表示倘將會館登 記社區住戶共有，於稅捐負擔、維修管理等事項上較為不 利，如將會館借名登記另行成立之基金會、協會名下，較 為有利且簡便易行等語，然並無表明會館不得由區分所有 人共有之語；且於最終表決前，仍有住戶要求被告以「二 案併呈」（將會館登記予協會或登記予區分所有權人）之 方式函詢主管機關，實難認與會者存有會館不得登記為區 分所有權人所有之認知，原告前開主張自無足採。況區分 所有權人會議之決議，乃屬多數區分所有權人出於平行與 協同之意思表示相互合致而成立之合同行為（又稱協同行 為、共同行為），若系爭會議表示於外之決議存有瑕疵， 應依意思表示錯誤之規定，於法定期間內撤銷其錯誤之意 思表示，非可由原告逕自以意思表示錯誤為由主張系爭決 議無效或不成立，附予說明。
(四)原告主張系爭決議之內容不包含「取得法人資格後依法點 交」部分：
自附件所示系爭會議進行過程以觀，召集人欲於該次會議 表決之議案，乃「區分所有權人授權予管理委員會成立法 人，並由此法人承接會館」，此觀召集人王烱遼所稱「以 協會一個角色來做所謂交接，然後我們用法律框架架上去
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