臺灣臺北地方法院民事判決
108年度重訴字第479號
原 告 華南商業銀行股份有限公司
法定代理人 張振芳
訴訟代理人 侯水深律師
黃亭韶律師
被 告 蔡秋菊
訴訟代理人 楊慧如律師
被 告 黃大莉
湯麗貞
何敏如
沈芳妤
康雅棻
陳韻安
張瑀佳
李姵琪
吳明珍
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109年5月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告蔡秋菊應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○○○地號土地上 如附圖所示A1、A2、A3、A4、A5、B1、B2、C1、C2、C3、D1 、D2地上物騰空拆除，並將所占用如附圖所示A1、A2、A3、 A4、A5部分（面積共九十三點九九平方公尺）土地騰空返還 原告。
二、被告黃大莉、湯麗貞、何敏如、沈芳妤、康雅棻、陳韻安、 張瑀佳、李姵琪、吳明珍應自前項地上物遷出。三、被告蔡秋菊應給付原告新臺幣貳佰參拾玖萬柒仟柒佰元，及 其中新臺幣壹佰柒拾萬玖仟伍佰玖拾玖元自民國一百零八年 四月九日起、其中新臺幣陸拾捌萬捌仟壹佰零壹元自民國一
百零九年三月二十七日起均至清償日止，按年利率百分之五 計算之利息。
四、被告蔡秋菊應自民國一百零八年三月十五日起至返還第一項 土地之日止，按月給付原告新臺幣肆萬壹仟玖佰伍拾壹元。五、訴訟費用由被告蔡秋菊負擔。 事實及理由
壹、程序方面：
一、原告法定代理人原為鄭永春，嗣於訴訟繫屬中變更為張振芳 ，並經其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第83頁），核與民事 訴訟法第170條、第175條承受訴訟之規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者、不甚礙 被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第2款、第3款、第7款分別定有明文。經查： (一)原告原起訴時，係主張其所有之臺北市○○區○○段0○段00○00 地號土地（下合稱系爭土地）為被告蔡秋菊以門牌號碼「臺 北市○○區○○○路0段00巷0弄00○0號」建物無權占用，依民法 第767條第1項規定請求被告蔡秋菊拆屋還地及依民法第179 條規定請求給付相當於租金之不當得利，並聲明：1.被告蔡 秋菊應將坐落系爭土地上之門牌號碼「臺北市○○區○○○路0段 00巷0弄00○0號」建物騰空拆除，並將占用土地返還原告；2 .被告蔡秋菊應給付原告新臺幣（下同）1,709,599元，及自 起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息 ；3.被告蔡秋菊應自民國108年3月15日起至返還上開土地之 日止，按月給付原告29,900元（見本院卷第9頁）。嗣於109 年4月7日具狀以黃大莉、湯麗貞、何敏如、沈芳妤、康雅棻 、陳韻安、張瑀佳、李姵琪、吳明珍向被告蔡秋菊承租前揭 建物，併依民法第767條第1項規定，請求其等遷出，核其請 求之基礎事實同一，且不甚礙被告蔡秋菊之攻擊防禦，與前 揭規定相符，應予准許。
(二)又原告原請求被告蔡秋菊拆屋還地暨請求相當於租金之不當 得利，經測量及追加被告後，於109年4月7日變更其聲明為 ：1.被告蔡秋菊應將坐落於系爭土地上，如附圖所示A1、A2 、A3、A4、A5、B1、B2、C1、C2、C3、D1、D2地上物（下稱 系爭建物）騰空拆除，並將所占用如附圖所示A1、A2、A3、 A4、A5部分土地（面積共93.99平方公尺）返還原告；2.被 告黃大莉、湯麗貞、何敏如、沈芳妤、康雅棻、陳韻安、張 瑀佳、李姵琪、吳明珍應自前項建物遷出；3.被告蔡秋菊應 給付原告2,397,700元，及其中1,709,599元自起訴狀繕本送
達翌日起、其中688,101元自民事擴張聲明暨準備二狀送達 翌日起至清償日止，按年利率5％計算之利息；4.被告蔡秋菊 應自108年3月15日起至返還第一項土地之日止，按月給付原 告41,951元（見本院卷第422頁），核原告上開所為，其請 求之基礎事實同一，且係就相當於租金之不當得利數額及法 定遲延利息為擴張，均與前揭規定相符，應予准許。 三、次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述 者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。 查本件原告請求被告拆屋還地，原聲明第一項就拆除土地及 面積均請求以實測結果為準，嗣於測量後，原告更正如109 年4月7日具狀更正後之聲明所示，核屬更正事實上陳述，應 予准許。
四、被告黃大莉、湯麗貞、何敏如、陳韻安、張瑀佳、李姵琪、 吳明珍經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴 訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯 論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)伊為系爭土地之所有權人，詎被告蔡秋菊竟以系爭建物無權 占有系爭土地如附圖所示A1、A2、A3、A4、A5範圍（面積共 93.99平方公尺）。爰依民法第767條第1項前段規定，請求 被告蔡秋菊拆除上開建物，並將占用土地騰空返還予伊。又 被告黃大莉、湯麗貞、何敏如、沈芳妤、康雅棻、陳韻安、 張瑀佳、李姵琪、吳明珍向原告承租系爭建物內之套房或雅 房，因被告蔡秋菊所有之系爭建物並無占有系爭土地之合法 權利，則承租系爭建物之被告黃大莉、湯麗貞、何敏如、沈 芳妤、康雅棻、陳韻安、張瑀佳、李姵琪、吳明珍自亦無合 法權源占有系爭土地，並請求其等自房屋遷出，以便地上房 屋所有人拆除房屋，而遂伊收回土地之目的。
(二)又被告蔡秋菊無權占用系爭土地，係無法律上之原因而受有 相當於租金之利益，致伊受有損害，伊亦得依民法第179條 規定，訴請被告蔡秋菊給付如附表之相當於租金之不當得利 ，並應自108年3月15日起至返還占用土地之日止，按月給付 伊相當於租金之不當得利41,951元。爰依民法第767條第1項 前段、第179條規定提起本件訴訟，並聲明如前揭109年4月7 日變更及更正後之聲明。
二、被告則以：
(一)被告蔡秋菊部分：
1.緣訴外人徐世賓於50年3月25日申請建造系爭建物，已獲原 告同意且出具土地使用權同意書，系爭建物自有使用系爭土
地之權利，嗣伊於76年間買受系爭建物並為所有權移轉登記 ，應已繼受前揭使用系爭土地之權源，而屬使用借貸關係， 縱非使用借貸關係，亦應為租地建屋之租賃關係，且租賃期 限係以坐落於系爭土地上之所有建物（除被告所有之系爭建 物外，尚有其他六個建物）不能使用之時。
2.系爭建物於興建時即有使用系爭土地之權利，原告為財力雄 厚之銀行，系爭建物卻僅為伊唯一之財產，伊積欠地租係因 經濟狀況惡劣，並非惡意欠租，且原告請求之租金金額實屬 過高，原告堅持拆除系爭建物，僅取得一小塊無從規劃使用 之空地，獲利極微，然伊唯一財產即化為烏有，損失極大， 原告權利行使係以損害他人為目的，顯屬權利濫用。 3.又原告請求之相當於租金不當得利數額實屬過高，應參考國 有財產署制訂之地租計算（即以102年公告地價70％固定與每 年依公告地價之30％浮動計算，103年、104年每月租金宜為1 6,659元、105年、106年每月租金宜為19,307元、107年、10 8年每月租金宜為18,340元）等語置辯。並聲明：原告之訴 駁回。
(二)被告沈芳妤、康雅棻部分：其等為承租系爭建物之承租人， 若法院判決拆屋還地，其等即會遷出等語。
(三)被告黃大莉、湯麗貞、何敏如、陳韻安、張瑀佳、李姵琪、 吳明珍經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書 狀作何聲明或陳述。
三、本院之判斷：
(一)原告請求被告蔡秋菊拆除系爭建物，並返還占用土地，有無 理由？
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之， 民法第767條第1項前段定有明文。次按以無權占有為原因， 請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執， 而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權 占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當 權源之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決意 旨參照）。經查，原告為系爭土地之所有人，被告蔡秋菊為 系爭建物所有人，占用系爭土地之面積共93.99平方公尺等 情，有系爭土地、建物之登記謄本、系爭建物照片等在卷可 稽（見本院卷第17至19、57至63、145至153頁），被告蔡秋 菊占用情形亦經本院現場履勘屬實（見本院卷第113至118頁 ），是被告蔡秋菊以系爭建物占用系爭土地之事實，已堪認 定。則依前揭說明，被告蔡秋菊自應就其占用系爭土地係有 正當權源之事實，負舉證責任。
2.被告蔡秋菊辯稱系爭建物係以使用借貸關係占用系爭土地，
系爭建物並經合法登記云云，固有系爭建物之登記謄本、原 告於49年9月19日出具之土地使用權證明書等為憑（見本院 卷第355頁）。惟土地所有權人出具土地使用權證明書，僅 係表示同意提供土地供他人建築建物，俾符合起造人於行政 管理上申請建築執照所須證明文件之規定，仍無從逕認起造 人與土地所有人就所建築之建物得使用基地之法律關係即係 無償之使用借貸關係。此外，被告蔡秋菊復未提出兩造或其 前手與原告間有使用借貸關係約定之證明，是被告蔡秋菊此 部分所辯，尚難認可採。
3.被告蔡秋菊又辯稱兩造間係租地建屋之租賃關係，且租賃期 間係以坐落於系爭土地上之所有建物（除被告所有之系爭建 物外，尚有其他六個建物）不能使用為止，並提出其與前手 即訴外人趙柯蓮玉買賣系爭建物之買賣契約與公證書、其與 原告間基地租賃契約與公證書、原告76年7月13日（76）總 財字第4847號函（即原告函覆趙柯蓮玉無意承購系爭建物） 等為據（見本院卷第183至192頁）。然觀諸兩造間於80年3 月16日經公證之租賃契約第2條約定「用途限制：本租約之 基地，限於原有已建房屋之用不得新建、增建及拆除重建」 、第3條約定「租賃期限：自80年3月16日至80年12月31日止 。為期1年，屆滿時租約自即終止不另通知承租人，承租人 如有意願繼續租用者應於租期屆滿前一個月內以書面徵求出 租人同意並另訂立新契約，承租人於租期屆滿後未交還基地 而仍為使用者，除應依照契約給付違約金外應按租金同一金 額作為損害金給付出租人，不得主張繼續租約及其他異議。 」，則無論被告蔡秋菊之前手或原始起造人與原告間就系爭 建物占用系爭土地是何種法律關係，被告蔡秋菊與原告於80 年3月16日即已重新約定為定期之租賃關係。 4.次按民法第451條所定出租人於租期屆滿後須即表示反對之 意思，始生阻止續租之效力，意在防止出租人於租期屆滿後 ，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，過後 忽又主張租賃關係消滅，承租人陷於窘境而設，並非含有必 須於租期屆滿時，始得表示反對之意義存在。故於訂約之際 ，訂明期滿後絕不續租，或續約應另訂契約者，仍難謂不發 生阻止續約之效力（最高法院55年度台上字第276號判決意 旨參照）。由原告與被告蔡秋菊簽訂之租賃契約第3條約定 ，可見兩造於締約時，即約定承租人即被告蔡秋菊於租期屆 滿後如欲續租，應於租期屆滿前一個月以書面徵求出租人即 原告同意，並另訂新契約，租期屆滿後未交還基地仍為使用 者，不得主張繼續租約及其他異議，是本件租賃關係自屬於 訂約之際已以明文約定排除民法第451條不定期租賃規定適
用之情形。是以，兩造間之租賃關係於租期屆滿後即已消滅 ，被告蔡秋菊抗辯係以租賃關係為占用權源，且抗辯原告未 合法終止租約云云，均難認有據。
5.再按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人 因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行 使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所 得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視 為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必 然之解釋（最高法院71年台上第737號判決意旨參照）。本 件原告為系爭土地所有權人，依法提起訴訟，並未造成他人 及國家社會之損害，況系爭土地在臺北市大安區，於108年 間之公告現值為每平方公尺376,000元，被告蔡秋菊占用面 積達93.99平方公尺，系爭土地之經濟利益甚大，本件既非 以損害他人為主要目的，且訴訟結果亦非屬原告所得利益極 少之情形，原告並無權利濫用可言，被告蔡秋菊既無權占用 系爭土地，當無任何合法正當之信賴存在。因此，被告蔡秋 菊所辯，尚非可採。
6.綜上，被告蔡秋菊未能證明其有使用系爭土地之正當權源， 且原告提起本件訴訟，亦非濫用權利，則其依民法第767條 第1項前段規定，請求被告蔡秋菊將系爭建物拆除，並將占 用土地返還原告，為有理由。
(二)原告請求被告黃大莉、湯麗貞、何敏如、沈芳妤、康雅棻、 陳韻安、張瑀佳、李姵琪、吳明珍自系爭建物遷出，有無理 由？
1.按土地所有人訴請地上房屋所有人拆屋還地，於獲得勝訴之 判決時，應許其本於土地所有權之作用，對於占有房屋之第 三人一併請求其自房屋遷出，以便地上房屋所有人拆除房屋 ，而遂土地所有人收回土地之目的（最高法院82年度台上字 第1388號判決意旨參照）。
2.經查，被告蔡秋菊將系爭建物分別出租予被告黃大莉、湯麗 貞、何敏如、沈芳妤、康雅棻、陳韻安、張瑀佳、李姵琪、 吳明珍使用，此有房屋租賃契約書在卷可參（見本院卷第36 7至369、375至401頁），且經本院現場履勘屬實（見本院卷 第113至117頁）。而被告蔡秋菊所有之系爭建物並無占有系 爭土地之合法權利，已如前述，則承租系爭建物之被告黃大 莉、湯麗貞、何敏如、沈芳妤、康雅棻、陳韻安、張瑀佳、 李姵琪、吳明珍自亦無合法權源占有系爭土地，準此，原告 依民法第767條第1項規定，請求被告黃大莉、湯麗貞、何敏 如、沈芳妤、康雅棻、陳韻安、張瑀佳、李姵琪、吳明珍自 系爭建物遷出，亦為有理由。
(三)原告請求被告蔡秋菊給付相當於租金之不當得利，有無理由 ？
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179條定有明文；而不當得利之法則請求返還不 當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其 要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度， 非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲 得相當於租金之利益為社會通常之觀念。經查，被告蔡秋菊 以系爭建物無權占用系爭土地如附圖所示，屬無法律上之原 因而受有利益，則原告依不當得利法律關係，請求被告蔡秋 菊返還相當於租金之不當得利，為有理由。
2.又無法律上之原因而獲得相當於租金之利益，致他人受損害 時，如該他人之返還利益請求權已逾租金短期時效之期間， 對於已罹消滅時效之租金之利益，不得依不當得利之法則， 請求返還。又租金之請求權因五年間不行使而消滅，民法第 126條定有明文。查，原告於108年3月14日起訴請求被告蔡 秋菊給付不當得利，可認原告已發表請求履行債務之意思， 是原告請求回溯五年之相當於租金的不當得利，即自103年3 月15日起至返還占用土地之日止，給付相當於租金之不當得 利，為有理由（被告蔡秋菊雖有提出原告開立之統一發票， 品名各記載「土地使用補償金」103年3月～103年4月62,532 元、103年5月40,000元、103年6月40,000元、103年7月40,0 00元、103年8月～103年9月40,000元、103年10月40,000元、 103/11-103/12 40,000元等【見本院卷第247至248、255至2 57頁】，然其並未為法律上之主張，是上開期間仍計算相當 於租金之不當得利，併此敘明）。
3.再按建築房屋之基地租金，依土地法第105條準用同法第97 條第1項規定，以不超過該土地申報價額年息10％為限；所稱 土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指法定地價，即 土地法第148條所定土地所有權人依土地法所申報之地價， 土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80％為 其申報地價，公有土地以各該宗土地之公告地價為申報地價 ，免予申報，平均地權條例第16條前段及其施行細則第21條 前段分別定有明文。上開規定以年息10％為限，乃指租金之 最高限額而言，非謂所有租金必須照申報價額年息10％計算 之，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地 之經濟價值、所受利益等情事以為決定（最高法院46年台上 字第855號、68年台上字第3071號判決意旨參照）。經查， 系爭土地位在臺北市大安區，鄰近大學、中小學，地理位置 方便、商業發達，此有本院勘驗筆錄可參（本院卷第117頁
），是原告主張本件不當得利應以系爭土地申報地價年息6. 5％計算，尚稱允當。又系爭土地於103年至108年間之申報地 價如附表所示（即公告地價×0.8），亦有地價查詢資料在卷 可考（見本院卷第21至22頁），依被告占用系爭土地面積按 土地申報地價年息6.5％計算相當租金之不當得利，原告得請 求被告蔡秋菊給付數額即如附表所示。
4.末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經 其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權 人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他 相類之行為者，與催告有同一之效力；應付利息之債務，其 利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之五，民 法第229條第2項、第203條分別定有明文。本件原告就請求 相當於租金之不當得利，其中1,709,599元自起訴狀繕本送 達翌日起、其中688,101元自民事擴張聲明暨準備二狀送達 翌日起之法定遲延利息，為有理由。又查，民事起訴狀繕本 、民事擴張聲明暨準備二狀繕本分別於108年4月8日、109年 3月26日送達被告，有卷附之送達證書、寄存司法文書登記 及具領簿、收件回執可查（見本院卷第33、55、425頁）， 因此，原告分別請求自108年4月9日、109年3月27日起至清 償日止，按年利率5％計算之利息，為有理由。四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第179條規定， 請求被告蔡秋菊將系爭建物拆除，並將占用土地騰空返還原 告，及給付如附表所示之不當得利及利息，併請求被告黃大 莉、湯麗貞、何敏如、沈芳妤、康雅棻、陳韻安、張瑀佳、 李姵琪、吳明珍自系爭建物遷出，均為有理由，應予准許。五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法所舉之證據， 經本院審酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一 論列，附此敘明。
六、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第85條第1項。 中 華 民 國 109 年 6 月 23 日 民事第七庭 法 官 唐 玥
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 6 月 24 日 書記官 趙盈秀
附表：
占用期間 公告地價 （每平方公尺） 每月不當得利金額 （計算式：當年度公告地價×0.8×占用面積93.99×6.5％÷12，元以下四捨五入） 總額 103年3月15日至103年12月31日 80,600元 32,828元 311,862元 104年1月1日至104年12月31日 80,600元 32,828元 393,936元 105年1月1日至105年12月31日 111,000元 45,209元 542,508元 106年1月1日至106年12月31日 111,000元 45,209元 542,508元 107年1月1日至107年12月31日 103,000元 41,951元 503,412元 108年1月1日至108年3月14日 103,000元 41,951元 103,474元 總計 2,397,700元 自108年3月15日起之按月給付 41,951元