臺灣臺北地方法院刑事裁定
108年度自更一字第9號
自 訴 人 陳羿璇
陳黃寶春
上二人共同
自訴代理人 林瑞富律師
被 告 王鳳英
張錫榮
鄭麗玲
羅啟恒
上列被告等因詐欺等案件，經自訴人等提起自訴，經本院於中
華民國108年8月22日以108年度自字第50、65號裁定自訴駁回後
，自訴人不服提起抗告，經臺灣高等法院於108年10月31日以108
年度抗字第1555號裁定發回更審，本院裁定如下：
主 文
自訴駁回。
理 由
一、本件自訴意旨詳如附件「刑事自訴及理由㈠」狀、「刑事陳 述及聲請調查證據㈡」狀、「刑事追加被告及罪名㈢」狀所載 ，本院整理其大要如下：
㈠被告張錫榮為富地不動產仲介經紀有限公司（下稱富地公司 ）之不動產經紀人，被告鄭麗玲為富地公司之不動產經 紀 營業員，被告王鳳英為富地公司之經理（上開人等下均逕稱 其名），渠等共同意圖為自己或他人不法所有，基於詐欺取 財、恐嚇取財、行使偽造私文書等犯意聯絡，明知座落於臺 北市○○區○○段○○段○○地號之土地及其上建物門牌號碼臺北市 ○○區○○路○○巷○號之房屋（委託銷售契約書原記載為四八巷 八號，實為十八巷八號，下稱本案不動產）為自訴人陳黃寶 春和陳羿璇（下均逕稱其名）共有，且明知陳黃寶春並無取 得陳羿璇之同意銷售本案不動產，竟於不詳時間、地點，由 鄭麗玲、張錫榮、王鳳英與陳黃寶春簽訂本案不動產之委託 銷售契約書、契約內容變更合意書，以代銷售本案不動產。
而後張錫榮、鄭麗玲與王鳳英藉某陳姓民眾名義充當買家， 偽造不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書，用 以證明本案不動產以新臺幣（下同）一千六百八十萬元賣出 ，並將不動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書提 示於訴外人即陳黃寶春之兒子陳世豐（下逕稱其名），足以 損害本案不動產管理之正確性。而後張錫榮、鄭麗玲、王鳳 英亦稱已收受買方訂金十萬元，鄭麗玲甚於民國一百零八年 五月四日以通訊軟體ＬＩＮＥ告知陳世豐，以「……這房子已經成 交，明天所有權人如果不出現簽約，明天會寄出存證信函， 這房不能一屋二賣，會進行假扣押，走法律程序，其實我真 的不希望是這樣的方式處理，伯母簽字了，成交了，但若不 得已，也只能依總公司的規定處理。除非，我們解約，您們 付一千六百八十的百分之三及賠給買方十萬元，但這對您們 絕對是雙重損失，請三思。」等語，使陳黃寶春心生畏懼且 陷入錯誤，惟陳黃寶春並未簽約、亦未給付本案不動產價金 百分之三的服務報酬和訂金十萬元，因認張錫榮、鄭麗玲、 王鳳英共同涉犯刑法第三百三十九條第一項、第三項詐欺取 財未遂罪，刑法第二百十條、第二百十六條行使偽造私文書 罪，刑法第三百四十六條第一 項、第三項恐嚇取財未遂罪 。
㈡被告羅啟恒（下逕稱其名）為富地公司所委任之律師，亦 明知本案不動產為陳黃寶春和陳羿璇共有，其與張錫榮、鄭 麗玲和王鳳英共同基於意圖為自己或他人不法所有之詐欺取 財及恐嚇取財等犯意，於一百零八年五月十四日、一百零八 年五月二十四日寄出○○○五三○號、○○○五六四號存證信函， 以內容「說明：一、……上開委託銷售契約書係陳黃寶春女士 與本公司依法簽訂，自屬有效……。」而請陳羿璇催請陳黃寶 春依約履行，與「主旨：……函請台端依約出面與買方簽訂不 動產買賣契約書……。說明：二、……函請陳黃寶春女士於函到 七日內加倍返還訂金十萬元予買方，並給付本公司本件服務 報酬五十萬四千元，逾期本公司將依法起訴請求。」等語， 使陳黃寶春心生畏懼且陷入錯誤，惟陳黃寶春並未簽約、亦 未給付本案不動產價金百分之三的服務報酬和訂金十萬元。 因認共同被告羅啟恒涉犯刑法第三百三十九條第一項、第三 項詐欺取財未遂罪，刑法第三百四十六條第一項、第三項恐 嚇取財未遂罪。
㈢另陳黃寶春與張錫榮、鄭麗玲和王鳳英間具「仲介不動產銷 售專業」之委任關係，其「詐欺」及「恐嚇」行為另外構成 刑法第三百四十二條背信罪。
二、臺灣高等法院(下稱高院)將原裁定撤銷發回認應調查之內容
意旨略以：
㈠本案不動產之門牌號碼為臺北市○○區○○路○○巷○號，觀諸卷附 之委託契約建物門牌記載為臺北市○○區○○路○○○○巷○號，已 與本案不動產地址不符，且委託契約之簽立日期為空白，以 及委託契約上之所載之土地標示欄、建物標示欄之字跡與立 契約書人之字跡不同，不排除分別由二人所寫，故陳黃寶春 是否有委託富地公司以一千六百八十萬元出售本案不動產之 合意，尚屬未明？
㈡原裁定認定陳羿璇、陳黃寶春與張錫榮、鄭麗玲、王鳳英間 ，「因故產生爭執」，原裁定並未敘明所稱之爭執原因為何 ？此涉及委託契約是否有效成立，是否有因形式上瑕疵而為 無效契約，尚有未明？委託契約有無陳羿璇、陳黃寶春所指 本案委託契約形式上有瑕疵而為無效契約，抑或陳黃寶春有 無因被詐欺，而委託富地公司以一千八百八十萬元，出售本 案不動產，抑或陳黃寶春事後反悔，而否認委託契約之真正 等情，均有不明。
㈢況陳羿璇、陳黃寶春亦主張，王鳳英、張錫榮、鄭麗玲所稱 之買主並非真正存在，故本案不動產究有無王鳳英、張錫榮 、鄭麗玲所稱之買主，雖據王鳳英、張錫榮、鄭麗玲提出不 動產買賣斡旋契約書、買方給付服務報酬承諾書，然如前所 述，陳羿璇、陳黃寶春既對陳黃寶春所簽立形式上有瑕疵之 委託契約，認其為無效契約，則王鳳英、張錫榮、鄭麗玲以 本案不動產已成立買賣契約，進而由張錫榮、鄭麗玲、王鳳 英、羅啟恒陸續要求陳羿璇、陳黃寶春支付一千六百八十萬 元之百分之三服務報酬金及加倍返還訂金十萬元之法律關係 是否存在，尚屬有疑。
㈣再者，王鳳英、張錫榮、鄭麗玲雖提出證據七之「不動產買 賣斡旋契約書」、證據八之「買方給付服務報酬承諾書」予 陳世豐，進而要求陳羿璇、陳黃寶春支付上開金額，然對照 「不動產買賣斡旋契約書」、「買方給付服務報酬承諾書」 上之簽名，似與委託契約上之簽名不同，則陳黃寶春主張其 為偽造乙節，尚非無據。
㈤且陳黃寶春、陳羿璇亦就本件聲請調查證據等情，此均涉及 張錫榮、鄭麗玲、王鳳英、羅啟恒等人有無陳羿璇、陳黃寶 春對其自訴之上開罪嫌。此既需經實體調查、審理，本院僅 於一百零八年六月五日傳喚陳黃寶春、陳羿璇及自訴代理人 以不公開行準備程序訊問後，而認由自訴狀內容觀之，即逕 認本案為民事糾葛，與刑事犯罪無涉，而以張錫榮、鄭麗玲 、王鳳英、羅啟恒犯罪嫌疑不足，依刑事訴訟法第三百二十 六條第三項規定裁定駁回自訴，容有再行斟酌之必要。
三、按「法院或受命法官，得於第一次審判期日前，訊問自訴人 、被告及調查證據，於發見案件係民事或利用自訴程序恫嚇 被告者，得曉諭自訴人撤回自訴。前項訊問不公開之；非有 必要，不得先行傳訊被告。第一項訊問及調查結果，如認為 案件有第二百五十二條、第二百五十三條、第二百五十四條 之情形者，得以裁定駁回自訴，並準用第二百五十三條之二 第一項第一款至第四款、第二項及第三項之規定。」刑事訴 訟法第三百二十六條第一至三項別定有明文。另「本法（刑 事訴訟法）第一百六十一條、第一百六十三條規定係編列在 本法第一編總則第十二章『證據』中，原則上於自訴程序亦同 適用。除其中第一百六十一條第二項起訴審查之機制、同條 第三、四項以裁定駁回起訴之效力，自訴程序已分別有第三 百二十六條第三、四項及第三百三十四條之特別規定足資優 先適用外，關於第一百六十一條第一項檢察官應負實質舉證 責任之規定，亦於自訴程序之自訴人同有適用。惟第一百六 十一條第二項裁定定期通知檢察官補正逾期未補正者，得以 裁定駁回起訴之規定，在自訴程序中，法院如認案件有同法 第二百五十二條至第二百五十四條之情形，自得逕依同法第 三百二十六條第三項規定，以裁定駁回自訴，無須先以裁定 定期通知自訴人補正。」有最高法院九十一年四月三十日九 十一年度第四次刑事庭會議決議可資參照。
四、查陳黃寶春與陳羿璇所具前揭書狀之自訴意旨，無非陳黃寶 春委託富地公司銷售本案不動產，該公司由員工王鳳英、張 錫榮、鄭麗玲承辦。但嗣因故產生爭執，富地公司認陳黃寶 春違約，因此以ＬＩＮＥ催促陳黃寶春履約並告知不履約之效果 ，復委請羅啟恒律師寄發存證信函表明富地公司立場並再度 促請陳黃寶春履約。由自訴狀內容觀之，明顯可知本案無非 民事爭執，與刑事犯罪無涉（無論陳黃寶春出售本案不動產 有無經共有人陳羿璇同意，或相關委託文件上填寫是否齊全 ，均屬民事上是否無權處分、契約有無成立等問題，富地公 司以陳黃寶春為出賣人辦理受託銷售事宜，難認涉有刑責。 且自訴人以本案「不動產買賣斡旋契約書」、「買方給付服 務報酬承諾書」之買方姓名有部分經便條紙遮掩，便遽謂買 方根本不存在、相關文件是遭偽造云云，也違反一般民眾經 驗法則。再者，「……這房子已經成交，明天所有權人如果不 出現簽約，明天會寄出存證信函，這房不能一屋二賣，會進 行假扣押，走法律程序，其實我真的不希望是這樣的方式處 理，伯母簽字了，成交了，但若不得已，也只能依總公司的 規定處理。除非，我們解約，您們付一千六百八十的百分之 三及賠給買方十萬元，但這對您們絕對是雙重損失，請三思
。」、「說明：一、……上開委託銷售契約書係陳黃寶春女士 與本公司依法簽訂，自屬有效……。」、「主旨：……函請台端 依約出面與買方簽訂不動產買賣契約書……。說明：二、……函 請陳黃寶春女士於函到七日內加倍返還訂金十萬元予買方， 並給付本公司本件服務報酬五十萬四千元，逾期本公司將依 法起訴請求。」等文字，按社會常情，無非催促履約、告知 不履約效果之妥適提醒，也難認該當不法惡害之通知）。然 本院為求慎重，於一百零八年五月十日收案後，旋在一百零 八年六月五日，依刑事訴訟法第三百二十六條規定傳喚自訴 人、自訴代理人不公開訊問以釐清自訴人是否仍有其他證據 提出或理由補充，以釋明本案確無刑事訴訟法第三百二十六 條第一項後段或同條第三項情事。然自訴人、自訴代理人仍 無補充等情，本院已以原裁定敘明清楚。固然高院據前開意 旨撤銷發回，但：
㈠所謂委託銷售契約建物門牌有無誤載、錯載，委託銷售契約 上所載之土地標示欄、建物標示欄之字跡與立契約書人之字 跡不同，雙方意思表示有無合致等節，充其量只是民事上糾 葛（甚至，「一八」、「四八」，僅為寫錯一個阿拉伯數字 。且根據社會一般人買賣不動產之經驗法則；出賣人容非專 業，故土地標示欄、建物標示欄等建號、地號、面積等等細 項，多是委由代書、仲介幫忙填載，然後在立契約人欄署押 ，字跡當然不一樣，此亦為通常民眾均能認知的事項）。且 縱使雙方是否達成合意存疑，也顯然與被告等有無詐欺、偽 造文書等刑事責任該當與否無涉。
㈡委託銷售契約是否有效成立，是否有因形式上瑕疵而為無效 契約等節，亦同樣屬於民事上糾葛。當不能因契約有瑕疵、 不成立、無效，反推此乃被告等詐欺產生之結果。自訴人未 能證明，甚至未能釋明而達到本院認可能涉及犯罪嫌疑而須 進入實體調查程度，豈能徒以雙方契約可能無效，即違反罪 疑唯輕法則，臆測被告等有詐欺犯嫌？
㈢固然陳羿璇、陳黃寶春訴稱買主並非真正存在。然觀一般人 可認知的買賣不動產經驗法則，縱使有買方出價斡旋，仲介 也不一定立即率爾將有意購買者之資訊一次全部揭露予賣方 ，以避免買賣雙方有機會私下聯繫，造成仲介不必要之困擾 。而通常仲介是先告知賣方有買方出價斡旋，繼之居間溝通 傳遞意見，待雙方條件接近後，再安排買賣雙方實際見面協 調。復以動機而言，被告等實無須憑空捏造買方。否則若賣 方一見斡旋內容便同意出售，仲介要如何找到買方承購？且 陳羿璇、陳黃寶春懷疑買主並非真正存在之依據，無非仲介 「用便條貼遮住買方全名」。但如前述，此情形並非異常罕
見，難以因被告等「用便條貼遮住買方全名」便遽謂渠等虛 捏買方、偽造文書。再者，委託銷售契約有無瑕疵，是否無 效，被告等有無權請求陳羿璇、陳黃寶春支付服務報酬等， 均屬民事糾紛，與刑事責任無涉，刑事法庭並無因此開啟刑 事調查程序之必要。
㈣第查，本案《不動產買賣斡旋契約書》（證據七）係「買方」 有意購買本案不動產所簽屬之文件，其以支付一定金額，表 示承買的意願，用以換取賣方的議價空間，若賣方同意斡旋 條件，斡旋金便成為定金之一部；本案《買方給付服務報酬 承諾書》（證據八）則係「買方」表示於買賣契約成立後， 願給付富地公司費用之書面。至於《委託銷售契約書》，乃「 賣方」與富地公司所簽署，表示委任富地公司代為銷售本案 不動產之文件。是以，《不動產買賣斡旋契約書》、《買方給 付服務報酬承諾書》，是「買方」簽署之文件；《委託銷售契 約書》，是「賣方」簽署之文件；其上之簽名自然不同（兩 類文件上其他部分也可能由不同人填寫）。若《不動產買賣 斡旋契約書》、《買方給付服務報酬承諾書》與《委託銷售契約 書》的「簽名筆跡」完全一致，反而才是異常。高院認為《不 動產買賣斡旋契約書》、《買方給付服務報酬承諾書》上簽名 與《委託銷售契約書》似有不同，進而稱「陳黃寶春主張其為 偽造乙節，尚非無據」云云，顯然大有誤會。
㈤末按「為貫徹無罪推定原則，依據刑事訴訟法第一百六十一 條第一項規定，檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任。就 自訴程序而言，固賦予自訴人得取代檢察官之地位，就被告 之犯罪事實自行訴追之權利，然基於證據裁判原則及無罪推 定原則之要求，自訴人亦應負實質舉證責任，其所指明之證 明方法，須足以認定被告有成立犯罪之可能，即達有罪判決 之高度可能性程度，始屬善盡舉證責任。」高院著有九十八 年度抗字第三九八號裁判可以參照。查本案自訴內容，自訴 人始終未提出明確證據並充分盡其說服義務而使本院認達實 體調查審理門檻，而依最高法院一百零一年一月十七日一百 零一年度第二次刑事庭會議㈠決議，法院亦無主動蒐集不利 被告證據之義務。並非自訴人漫為爭執主張，法院即應照單 全收逐一調查，否則如何避免社會資源之浪費以及被告奔波 應訴之苦？是以，自訴人所為自訴程序於法不合，本院當然 應按第三百二十六條第三項前段規定，以裁定駁回其自訴。據上論結，應依刑事訴訟法第三百二十六條第一項、第三項前段，裁定如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 2 日 刑事第一庭審判長法 官 李殷君
法 官 林鈺珍 法 官 姚念慈 以上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於送達後五日內，向本院提出抗告狀。 書記官 程于恬中 華 民 國 109 年 6 月 3 日
附件：
刑事自訴及理由㈠狀
自訴人:
（一）陳羿璇 身分證Z000000000
戶籍：ＯＯ市○○區○○路000巷0弄0號
送達地：ＯＯ市○○區○○○路0號0樓之0
（二）陳黃寶春 Z000000000
戶籍：ＯＯ市○○區○○路000巷0弄0號
共同代理人:林瑞富律師
事務所：ＯＯ市○○區○○路000巷0弄0號送達地：ＯＯ市○○區○○○路0 號4 樓之5
被告:
（一）王鳳英居所：ＯＯ市○○區○○路○段000 號身分證住所 年籍待查
（二）張錫榮居所：ＯＯ市○○區○○路○段000 號身分證住所 年籍待查
（三）鄭麗玲居所：ＯＯ市○○區○○路○段000 號身分證住所 年籍待查
為房地產買賣不法仲介行為，涉犯刑事「恐嚇取財罪」及「詐欺取財罪」，依法自訴事：
甲、共同被告所犯法條:
一、刑法第346條:
(一項)意圖為自己或第三人不法之所有，以恐嚇使人將本人或第 三人之物品交付者，處六月以上五年以下有期徒刑，得併 科一千元以下罰金。
(二項)以前方法得財產上不法之利益，或使第三人得之者，亦同 。
(三項)前二項之未遂犯罰之。
二、 刑法第339條
(一項)意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第 三人之物交付者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科 五十萬元以下罰金。
(二項)以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同
。
(三項)前二項之未遂犯罰之。
乙、 犯罪事實經過：
一、 謹呈仲介業招牌「東森房屋」所設計印刷之（一般委託） 「委託銷售契約書影本（證一）：
（一）第1 項上方之方形紅色印文：「富地不動產仲介經紀有限 公司契約專用章」（下稱富地）乃本件「仲介契約」之【 簽字蓋印受託人】。然契約文字末頁右下角印刷註明：「 加盟店與加盟總部為不同之法人，財務與法律責任各自獨 立。客戶服務電話0000-000-000。本合約書係由加盟總部 付印供加盟店使用」。
準此「富地不動產經紀有限公司」係加盟店，非「東森總 部」本身。本件不法仲介行為應由實際行為人即被告三人 負責。至於「東森加盟總部」僅就其所設計之空白「印刷 條款」負責。
（二）該「委託銷售契約書」（下稱委託契約）第1 頁 第一條委託標的標示：建物標示：ＯＯ市ＯＯ區ＯＯ路 OO巷O 號O樓
自訴人按：該「ＯＯ路OO巷O 號O 樓」，並非自訴人所 有。該契約本屬無效。
第二條委託銷售價格：新臺幣（下同）壹仟捌佰零拾零萬 元整（即1800萬元），
自訴人按：
自訴人房地委託下列三家仲介公司出售：永慶房屋、信義 房屋、東森房屋（新店中興加盟店），總價相同均為1880 萬元。
故該1800萬元錯誤，非陳黃寶春真意。又因第一條標的錯 誤（誤為48巷），委託標的與價格兩者均錯誤，不合陳黃 寶春真意。自始無效該錯誤系共同被告之故意或重大過失 所致，應由共同被告負民刑事責任。
（三）請見委託契約，契約末端: 「中華民國年月日」空白。 自訴人按：此訂約「日期空白」，「總價錯誤」、「地址 錯誤」，均非陳黃寶春真意。
非陳黃寶春所應負責。綜合而論，該委託契約，不可能生 效。且完全無效。
（四）共同被告身為房仲「專業」。依專業品質要求的論理經驗 法則。於訂立委託契約書時，理應主動要求委託人出示委 託銷售之「房地產權狀、登記謄本」，據以在「委託契約 」上記載「基地與建物之面積」，所有人即共有人持份。
如此，被告即知委託銷售之房地產，陳黃寶春、陳羿璇母 女各持分二分之一。非媽媽陳黃寶春一人單獨所有。（五）自訴人陳黃寶春今年79歲，小學畢業。如同一般婆婆、家 庭主婦，不可能有法律知識。當然也不知「房仲委託契約 」之專業知識。但觀委託書上明載「土地標示」： ＯＯ市○○區○○里○○段00地號(正確)
主建物建號：ＯＯ段Ｏ小段OO建號(正確)
證明共同被告於訂約前，有調取「土地登記謄本」，否則 陳黃寶春與共同被告，均不可能背誦「土地地號坐落及房 屋建號」。所以契約上載明：「權利範圍依地政事務所土 地登記謄本所載本約土地應有部分」字樣。
（六）故綜合證一，「委託銷售契約書」上的上開錯誤與缺失， 均係共同被告的「故意與重大過失」所造成。民法第222 條規定：「故意與重大過失之責任，不得預先免除」。 共同均須負全責。既有調取「土地登記謄本」，當然不可 能知委託銷售之房地產自訴人陳羿璇係「二分之一所有權 人」。
（七）上開情形，證明共同被告不可能不知、不明白「媽媽陳黃 寶春只是二分之一共有人」，也不可能不知。女兒陳羿璇 是「另外二分之一共有人」。
明知，而不記載「共有人陳羿璇」，即是自始故意「假裝 不知」之詐欺，並誣陳黃寶春為「唯一所有人」。以方便 專對79歲、小學畢業生黃寶春阿婆膽小，遂行詐欺與恐嚇 取財的計謀。
（八）請明瞭：共同被告張錫榮（證二，經紀人證書），鄭麗玲 蓋印簽名。
王鳳英係負責人經理（證三，名片影本）。係
本件法律關係共同體，均應連帶負責。
二、共同被告知法犯法而「詐欺、矇蔽陳黃寶春簽訂契約」：（一）身為「仲介專業」已調閱過委託銷售房地產的「土地登記 資料」，共同被告當然明知所委託銷售房地產「非媽媽陳 黃寶春單獨所有」「女兒陳羿璇係另二分之一共有人」。 謹呈陳羿璇與陳黃寶春系爭房屋及土地持分所有權狀，影 本各一張（證十五）。
（二）依「委託契約」第一條「土地標示」與「建物標示」，共 同被告當然明知：
該委託銷售系爭房地產所有權全部。並非只限於「陳黃寶 春的持分二分之一」。當然也明知除非「共有人陳羿璇」 也正式簽訂「書面委託契約」給共同被告，否則共同被告 的「委託契約」不可能生效。明知「無效」而誣賴為有效
。
係共同被告遂行「詐欺恐嚇」之手段起點。同理，除非出 具「書面正式委託」給媽媽陳黃寶春，否則媽媽也無權代 理陳羿璇做任何決定。媽媽「口頭所言」皆無效力。（三）謹呈108 年5 月5 日被告鄭麗玲LINE給陳世豐（陳羿璇之 弟）訊息內容（證四）：
「這個稱為口頭授權，可做為呈堂證供的最重要證據」。 此係違反民法第531 條、第758 條強制規定，共同被告與 陳黃寶春、陳世豐，均無陳羿璇【文字書面委託授權】。 依法【無效】，如下面述。
（四）然「不動產委託買賣」係「要式行為」，必須以「文字書 面」為之。民法第531 條明定：
「為委任事務之處理，須為法律行為，而該法律行為，依 法應以文字為之者，其處理權之授與亦應以文字為之。其 授與代理權者，代理權之授與亦同」。
則被告鄭麗玲上開LINE所言「口頭授權」云云，係屬無效 【詐欺與恐嚇】語言，甚明。
民法第758 條明訂：「不動產物權，依法律行為而取得、 設定、喪失及變更者，非經登記不
生效力。前項行為應以書面為之」
。
（五）謹呈自訴人108 年5 月6 日台北火車站郵局000154號存證 信函（證五），陳羿璇致共同被告聲明：「不動產買賣之 委託，因無陳羿璇出具【書面文字委託】而不生效力」。 故下列【委託】均不生效力，或無效。
1.共同被告「未記載簽約年月日」的原始「委託銷售契書 」（證一），不但對陳羿璇不生效力，且對陳黃寶春亦 不生效力。蓋陳黃寶春未經陳羿璇【書面授權】。同理 ，對共同被告亦不生【委託】之效力。陳羿璇之弟陳世 豐當然亦非受託人，亦非被授權人，甚明。
2.共同被告【未載簽約年月日】之「契約內容變更合意書 」（證六）。無陳羿璇簽名或文字書面授權，所稱「變 更總價為【新台幣1680萬元】云云，不生效力。 3.陳羿璇與媽媽陳黃寶春，及弟弟陳世豐間一切【口頭討 論】【家人相互間口頭不反對或同意】不論對內、對外 ，皆不生本件「不動產買賣之【委託】或【授權】效力 ，或拘束力」。
家人間的內部談話與外人何干。鄭麗玲竟大膽無恥，用 親人母女姐弟間對話作為提告、威脅、恐嚇，詐取不義 之財的手段，要傷害陳羿璇家人錢財的意圖，毫不掩飾。
（六）縱上，共同被告一方面明知、而欺矇、誤導陳黃寶春老人 家，使之誤信「自己只有持分二分之一，雖無陳羿璇【書 面委託】，亦有權以媽媽身分，代女兒「委託出售全部房 地產」。另一方面，共同被告已明知「未經共有人陳羿璇 有效【書面委託】」，而仍接連欺矇、誘導陳黃寶春，簽 訂：證一、證六，兩契約文件。
（七）共同被告不但欺矇、誘導陳黃寶春成功，使之誤信而簽訂 「兩契約文件」於先；且進一步欺矇、誘導陳黃寶春，使 之相信自己【違約】，而有【賠償】共同被告之法律義務 ，即加倍返還【訂金10萬元】，並賠償【仲介佣金服務費 3 ％」，即新台幣50萬4000元（1680萬元x3％）。實則共 同被告「從無給付陳黃寶春【訂金10萬元】」之事實。三、共同被告「詐欺與恐嚇取財」的事實經過：（一）因79歲媽媽陳黃寶春與弟弟陳世豐，均為善良老實家人。 未能警覺本件詐欺奇技淫巧的法律手法，致與被告鄭麗玲 LINE對話中，「誤信自己【違約】而有【同意賠償】的語 言」，如上所陳，弟弟陳世豐，對本件「委託銷售房地產 」毫無權利關係。
本身也毫無法律專業的常識與判斷力。也未曾經姐姐陳羿 璇【書面授權或委託】處理本件任何事項。其【同意賠償 】的語言，實為共同被告法律上【詐欺】與【恐嚇的】結 果證據。
（二）謹呈共同被告用以「詐欺恐嚇取財」之「不動產買賣斡旋 契約書」（證七），向媽媽陳黃寶春及弟弟陳世豐欺誑， 自稱【已經以1680萬元成功出賣委託銷售房地產】，而收 取【斡旋金新台幣10萬元】云云，如證七，係第四條所定 「斡旋金」支付。【簽署日期空白】。然究實質「斡旋金 」的定義，乃買方所出價格，未達「賣方託售底價」，而 賣方尚未同意者，才是「斡旋金」。當然絕對不是「買賣 雙方正式簽訂【買賣契約】，而賣方依約收取的【訂金】 」。
證七，係共同被告於108 年5 月2 日提示於弟弟陳世豐面 前，拍照而得。媽媽陳黃寶春根本不知道。該證七，右上 、左下均以便條紙遮住。純係共同被告與【莫須有、不知 名買方】所簽訂，與賣方即自訴人無涉。亦不無可能，係 共同被告「偽造製作」，該買方根本不存在。
用此詐欺陳黃寶春成功，誤認【系爭房屋已經出售1680萬 元成交】云云。
（三）謹呈共同被告所製作「買方給付服務報酬承諾書」（證八 ），上半頁有5 片不透明便條紙遮住，下半頁有1 片不透
明便條紙遮住，出示給弟弟陳世豐，誑稱：【已成功出售 系爭房屋1680萬元】，而收取「買方給付服務報酬」云云 。當然毫無陳黃寶春【簽字】，而不可能對陳黃寶春有任 何效力，自屬【無效】。係共同被告用以向陳黃寶春及陳 世豐【詐欺、恐嚇取財】的不實虛偽文件。
（四）利用證七、證八兩文件，共同被告鄭麗玲以LINE電訊，向 陳羿璇之弟陳世豐【詐欺、恐嚇、勒索】，所謂【新臺幣 10萬元訂金之加倍返還】，實為【斡旋金】並非【訂金】 ，如證七，所示。蓋陳黃寶春、陳羿璇迄今未曾與任何人 訂定「不動產買賣契約」的正式契約，也從不知買方是誰 ，從未收受【一毛錢訂金】。何來【加倍返還定金】之問 題。
（五）依民法第531 條、第758 條強制規定，陳羿璇從未出具【 書面委託】共同被告【委託銷售房地產】。共同被告，即 東森房屋木柵加盟店「富地不動產仲介經紀有限公司」根 本不具有【受託人身份地位】，根本無權銷售系爭房屋， 更無權索賠。證一「委託銷售契約書」，證六的「「契約 內容變更合意書」」根本【無效】。媽媽陳黃寶春從沒有 、也未出具，更毫無可能出具女兒【陳羿璇的書面授權或 委託】，媽媽當然不具「代理人、受託人身分」。陳黃寶 春僅因不知仲介法律，自己簽名於證一與證六之契約文件 。該兩文件就「ＯＯ市○○區○○路00巷0 號」房地產而 言，根本是【不生效力】的【無效】的【委託契約】。（六）依論理法則與經驗法則，證一、證六之【委託關係】既不 生效力或無效，乃共同被告所明知，則證七、證八，均不 可能有效。毫無爭論餘地。
（七）下列共同被告鄭麗玲發給【無代理權、無受託人】身份地 位的弟弟陳世豐的LINE電訊，充分顯現，證明共同被告以 【詐欺、恐嚇】手段，勒索虛偽不實【訂金10萬元】之加 倍返回，及【仲介服務費3 ％】（1680萬元X 3 ％=50 萬 4 仟元）：
1.「陳先生，很抱歉，這麼晚打擾您我實在是睡不著，這 房子已經成交，明天所有權人如果不出現簽約，明天會 寄出存證信函，這房不能一屋二賣，會進行假扣押，走 法律程序，其實我真的不希望是這樣的方式處理，伯母 簽字了，成交了，但不得已，也只能依總公司的規定處 理。除非，我們解約，您們付1680的3 ％及賠給買方10 萬元，但這對您們絕對是雙重損失，請三思」
（證九，108 年5 月4 日LINE)
自訴人按:
⑴系爭房屋迄今未賣出，毫無【一屋二賣】情事，在【 一般委託】非【專售】委託情形下「我方未來有權出 賣自己的房屋」，是另一回事。
⑵我方迄今未收到一毛錢訂金，何來加倍返還？ ⑶「富地不動產仲介公司」無【受託人】身分，無權利 出售，已如前述。
⑷【假扣押】系爭房屋，【走法律程序】云云，即是符 合【恐嚇取財】的構成要件
⑸陳黃寶春無【陳羿璇受託人、被授權人】身分，甚明 。
2.請見108 年5 月6 日陳羿璇傳給鄭麗玲的中華電信簡訊 （證十）：
「你於108 年5 月4 日星期六打了多通電話到我家給我 媽媽，向我媽媽要100000元，我媽媽說沒有錢，你要他 去ATM 領，還說家裡怎麼會沒有100000元，你這樣欺負 一個80歲的老人家，讓我媽媽擔心害怕，你於心何忍， 請你不要再打電話給我媽媽要錢，否則就構成刑事威脅 詐欺取財罪。陳羿璇」。
上訴人按：實為鄭麗玲向陳寶春索取60萬4000元遭拒絕 ，便要求先支付10萬元現金。此無賴言行，
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