臺灣臺中地方法院民事判決 109年度訴字第664號
原 告 龔綉雅
訴訟代理人 黃翎芳律師
複 代理人 陳韻如律師
張于憶律師
被 告 ①陳郁憲
②陳銘增
③余邱細妹
④陳石松
⑤周陳秀子
⑥陳慶育
⑦陳麗霞
⑧高麗華
⑨蔡銘洲
⑩郭永豐
上十人共同
訴訟代理人 謝秉錡律師
複 代理人 劉靜芬律師
被 告 ⑪蔡陳美珠
⑫黃陳錦衣
⑬湯陳美環
⑭陳美紅
⑮陳美音
⑯陳榆家
⑰陳恩國
⑱陳恩傑
⑲陳恩祥
⑳陳順發
㉑陳昜榐
㉒阮金芳
㉓高順發
㉔高榮賢
㉕高榮宏
㉖高麗蘭
㉗高麗卿
㉘高彩
㉙高小娟
㉚蔡素靜
上 一 人
訴訟代理人 朱菁蓉
㉛李林邁
上列當事人間請求調整租金事件，本院於中華民國109年6月2日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
如附表編號1至12所示被告向原告承租坐落臺中市○區○○段000000地號土地之年租金，自起訴狀繕本送達如附表編號1至12所示被告之翌日起，調整為如附表編號1至12「法院認定調整之租金金額」欄所示金額。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由如附表編號1至12所示被告依承租面積比例負擔。 事實及理由
壹、程序部分：
被告蔡陳美珠、黃陳錦衣、湯陳美環、陳美紅、陳美音、陳 榆家、陳恩國、陳恩傑、陳恩祥、陳順發、陳易榐、阮金芳 、高順發、高榮賢、高榮宏、高麗蘭、高麗卿、高彩、高小 娟、李林邁等人經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場， 核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請， 由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分：
一、原告主張：
（一）緣坐落於臺中市○區○○段000000地號土地（下稱系爭土 地）為原告所有，系爭土地上分別有門牌號碼臺中市○區 ○○路00巷00號、12號、14號、16號、18號、20號、22號 、24號、26號，以及門牌號碼臺中市○區○○街00號、54 巷1號、54巷2號等12棟未保存登記建物，該12棟未保存登 記建物分別為如附表編號1至12所示之被告等人所有或占 有（詳細情形如附表之備註欄所示）。原告前曾對該12棟 未保存登記建物提起拆屋還地訴訟，業經本院105年度重 訴字第739號民事判決認定兩造間存有不定期租地建屋之 租賃關係，而駁回原告拆屋還地之請求，原告對此並未提 起上訴而確定，所以兩造間就系爭土地存有不定期租賃關 係至為明確。如附表編號1至12所示之被告於上開拆屋還 地訴訟中陳述，早自日據時期，至遲於89年間開始占有使 用系爭土地，至少均有逾20年以上，此段期間系爭土地之 租金均無調整。
（二）系爭土地之現況鄰近台鐵台中火車站、精武車站、客運站 ，大眾運輸系統便利，且處於台3線省道附近，交通方便 ；附近有學校、公園、市場、百貨商場（台中秀泰廣場） ，生活機能完善；參以日本三井集團於民國108年3月27日
與台灣糖業股份有限公司（下稱台糖公司）簽訂地上權契 約，將於台糖湖濱生態公園旁的台糖台中廠區Ｃ、Ｅ廠區 興建大型購物商場，該商場之預定地亦位於系爭土地之鄰 近土地，如此更會帶動周邊交易活動熱絡，商業繁榮發展 ，足見系爭土地經濟價值甚高。且系爭土地於69年度之公 告現值為每平方公尺5,295元，於108年度之公告現值為每 平方公尺31,971元，漲幅高達503.79%。如附表編號1至12 所示之被告每年分別給付予原告之租金僅有8千多元至2萬 7千多元不等，一年交付原告之租金額僅20餘萬元，與系 爭土地依公告現值計算之價額44,759,400元（計算式： 31,971元系爭土地面積400平方公尺＝44,759,400元） 顯不相當。足見早年所約定之租金未參酌系爭土地周邊環 境，工商繁榮之程度等情事變更而為適當之調整，原告自 得依民法第227條之2第1項、第422條規定（擇一為有理由 判決），請求調整系爭土地之租金按申報地價年息10%計 算，並聲明：如附表編號1至12所示被告承租系爭土地之 租金自起訴狀繕本送達之翌日起調整為如附表編號1至12 「原告主張調整之租金金額」欄所示金額。
二、被告陳郁憲、陳銘增、余邱細妹、陳石松、周陳秀子、陳慶 育、陳麗霞、高麗華、蔡銘洲、郭永豐、蔡素靜答辯： 系爭土地上之建物僅均供被告等人居住使用，附近用途亦均 為平常住家使用，並無蓬勃的商業活動，原告逕自主張一次 調漲租金至土地之申報總價年息10%之上限，顯失公允，主 張調漲至申報地價之6%較為合理等語資為抗辯，並聲明：原 告之訴駁回。
三、被告蔡陳美珠、黃陳錦衣、湯陳美環、陳美紅、陳美音、陳 榆家、陳恩國、陳恩傑、陳恩祥、陳順發、陳易榐、阮金芳 、高順發、高榮賢、高榮宏、高麗蘭、高麗卿、高彩、高小 娟、李林邁等人未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何 聲明及陳述。
四、本院之判斷：
（一）本件原告主張其與如附表編號1至12所示被告間就系爭土 地成立不定期租賃關係，經本院105年度重訴字第739號民 事判決認定在案等情，業據原告提出本院105年度重訴字 第739號判決為證（見本院卷第43至78頁），且為被告所 不爭執，自堪信為真實。本件應審究者為：如附表編號1 至12所示被告承租系爭土地有無依民法第227條之2第1項 、第422條調整租金之必要？調整租金之標準應依何標準 調整？調整數額為何？
（二）按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有
效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更 其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文，而未 定期限之基地租賃，契約當事人約定租金按基地申報地價 之固定比率計算者，雖所約定之租金係隨基地申報地價之 昇降而調整，惟契約成立後，如基地周邊環境、工商繁榮 之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，已 有變更，非當時所得預料，而租金依原約定基地申報地價 之固定比率計算顯失公平者，出租人自得依民法第227條 之2第1項規定，訴請法院調整其租金（最高法院93年台上 字第2446號判例意旨參照）。
（三）經查，系爭土地位於臺中市東區，鄰近台鐵台中火車站、 精武車站、客運站，附近有學校、公園、市場、百貨商場 （台中秀泰廣場）、台糖湖濱生態公園，日本三井集團於 108年3月27日與台糖公司簽訂地上權契約，將於台糖湖濱 生態公公園旁的台糖台中廠區Ｃ、Ｅ廠區興建大型購物商 場，此有原告提出之現場照片及網路新聞查詢資料為證（ 見本院卷第83至86頁、第95至101頁），系爭土地確實因 周邊交通網絡形成，而引進許多人口、產業、商業服務、 公共建設等資源投入，甚至有大型商業購物中心（三井集 團）投資進駐，可知系爭土地及周邊土地之經濟價值確實 有逐漸上升之趨勢。且依系爭土地於108年度之公告現值 為每平方公尺31,971元（見本院卷第79頁之地價第二類謄 本），依此計算其價值總額為44,759,400元（計算式： 31,971元系爭土地面積400平方公尺＝44,759,400元） ，如附表編號1至12所示被告目前繳付之租金加計僅20餘 萬元（見如附表備註欄所示），不到系爭土地公告現值的 百分之一，價值及收益比例顯然失衡，所以，原告援依民 法第227條之2第1項規定請求調整地租，應屬有理。（四）按租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得 為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度 及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院70年度台上字 第2190號、69年度台上字第747號判決意旨可參）。又按 城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額 年息10%為限，而租用基地建築房屋之基地租金亦準用之 ，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。所謂土地 之價額，依土地法施行法第25條規定為依法定地價；而法 定地價，依土地法第148條規定，係土地所有權人依該法 規定所申報之地價。另就基地租金之數額，除以基地申報 地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度 ，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項以為決定（
最高法院68年台上字第3071號判例參照）。經查，原告請 求系爭土地租金應調高至系爭土地申報地價年息10%為計 算依據，惟如附表編號1至12所示被告向原告承租系爭土 地係建築房屋供自住使用，且系爭房屋均為老舊之未辦保 存登記建物，有系爭房屋現場照片在卷可稽（見本院卷第 86頁），因此，本院參酌系爭土地及房屋之坐落位置、工 商業繁榮程度、經濟價值、系爭土地地價漲幅等因素，暨 如附表編號1至12所示被告租地僅係建屋供自己居住使用 等情，認原告以系爭土地107年度申報地價10%計算每年地 租，猶屬過高，應按系爭土地107年度申報地價8%計算為 適當。又系爭土地107年度申報地價為每平方公尺4162.40 元（見本院卷第79頁之地價第二謄本），依據上開說明， 本件原告得請求如附表編號1至12所示被告給付之調整後 租金數額為如附表編號1至12「法院認定調整之租金金額 」欄所示金額。
（五）按土地出租人提起請求增加租金之訴，如承租人對於起訴 前之租金尚未按原約定租金額付清者，法院為准許增加之 判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法 院82年度台上字第1877號判決參照）。查本件原告係於 109年1月22日向本院起訴，而本件起訴狀繕本送達如附表 編號1至12所示被告之日期如附表編號1至12備註欄所示， 足見原告調整租金之意思表示已合法到達如附表編號1至 12所示被告，依前開說明，原告請求本件調整之租金應自 起訴狀繕本送達如附表編號1至12所示被告之翌日起算， 應屬有據。
（六）綜上所述，原告依民法第227條之2第1項規定，請求如附 表編號1至12所示被告向原告承租系爭土地之租金，調整 為如附表編號1至12「法院認定調整之租金金額」欄所示 金額，為有理由，應予准許，逾此部分，為無理由，應予 駁回。另本院已就原告主張之民法第227條之2第1項為其 有利之判決，即毋庸再就原告主張之民法第442條規定是 否有理由論斷，附此敘明。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經本 院逐一斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無詳予論 駁之必要，併此敘明。
六、本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第 79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
民事第一庭 法 官 廖穗蓁
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
書記官 許宏谷
【附表】
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│編號│被告（事實 │坐落系爭土地上未保│原告主張調整之租金│ 備 註 │
│ │上處分權人）│存登記建物門牌號碼│金額（按申報地價年├────────────┤
│ │ │（占用面積） │息10%計算） │⑴取得來源 │
│ │ │ ├─────────┤⑵調整前之租金金額 │
│ │ │ │法院認定調整之租金│⑶起訴狀繕本送達日期 │
│ │ │ │金額（按申報地價年│ │
│ │ │ │息8%計算） │ │
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│ 1 │陳郁憲 │臺中市東區樂業路67│81㎡4162.40元 │⑴系爭房屋於日據時代建造│
│ │ │巷10號（81㎡） │10%＝33,715元（元 │ ，82年以前由陳郁憲之祖│
│ │ │ │以下四捨五入） │ 父母繳付租金，82年至 │
│ │ │ ├─────────┤ 103年由陳郁憲父親陳仁 │
│ │ │ │81㎡4162.40元 │ 和繳付。 │
│ │ │ │8%＝26,972元（元以│⑵租金25,480元。 │
│ │ │ │下四捨五入） │⑶109年2月27日寄存送達 │
│ │ │ │ │ │
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│ 2 │陳銘增 │臺中市東區樂業路67│67㎡4162.40元 │⑴原為訴外人陳錦龍所建，│
│ │ │巷12號（67㎡） │10%＝27,888元（元 │ 於89年間贈與予陳銘增。│
│ │ │ │以下四捨五入） │⑵租金27,000元。 │
│ │ │ ├─────────┤⑶109年2月27日送達，同居│
│ │ │ │67㎡4162.40元 │ 人收受。 │
│ │ │ │8%＝22,310元（元以│ │
│ │ │ │下四捨五入） │ │
├──┼──────┼─────────┼─────────┼────────────┤
│ 3 │余邱細妹 │臺中市東區樂業路67│70㎡4162.40元 │⑴原為訴外人邱紹彬買賣取│
│ │ │巷14號（70㎡） │10%＝29,137元（元 │ 得，於72年3月16日贈與 │
│ │ │ │以下四捨五入） │ 余清圳，83年間余清圳將│
│ │ │ ├─────────┤ 事實上處分權移轉予余邱│
│ │ │ │70㎡4162.40元 │ 細妹。 │
│ │ │ │8%＝23,309元（元以│⑵租金15,940元。 │
│ │ │ │下四捨五入） │⑶109年2月26日送達，同居│
│ │ │ │ │ 人收受。 │
├──┼──────┼─────────┼─────────┼────────────┤
│ 4 │陳石松 │臺中市東區樂業路67│66㎡4162.40元 │⑴原為訴外人陳福海所有，│
│ │蔡黃美珠 │巷16號（66㎡） │10%＝27,472元（元 │ 陳福海於106年4月4日逝 │
│ │黃陳錦衣 │ │以下四捨五入） │ 世，由陳石松、蔡黃美珠│
│ │湯陳美環 │ ├─────────┤ 、黃陳錦衣、湯陳美環、│
│ │陳美紅 │ │66㎡4162.40元 │ 陳美紅、陳美音、陳榆家│
│ │陳美音 │ │8%＝21,977元（元以│ 、陳恩國、陳恩傑、陳恩│
│ │陳榆家 │ │下四捨五入） │ 祥繼承而公同共有。 │
│ │陳恩國 │ │ │⑵租金15,750元。 │
│ │陳恩傑 │ │ │⑶109年2月26日送達，陳石│
│ │陳恩祥 │ │ │ 松收受。 │
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│ 5 │周陳秀子 │臺中市東區樂業路67│76㎡4162.40元 │⑴原為訴外人陳積慶所有，│
│ │ │巷18號（76㎡） │10%＝31,634元（元 │ 陳積慶於106年11月20日 │
│ │ │ │以下四捨五入） │ 去世，由周陳秀子繼承。│
│ │ │ ├─────────┤⑵租金14,550元。 │
│ │ │ │76㎡4162.40元 │⑶109年2月26日送達，陳石│
│ │ │ │8%＝25,307元（元以│ 松收受。 │
│ │ │ │下四捨五入） │ │
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│ 6 │陳慶育 │臺中市東區樂業路67│82㎡4162.40元 │⑴陳慶育、陳順發、陳易榐│
│ │陳順發 │巷20號（82㎡） │10%＝34,132元（元 │ 、陳麗霞自被繼承人陳何│
│ │陳易榐 │ │以下四捨五入） │ 玉珠（陳何玉珠於57年11│
│ │陳麗霞 │ ├─────────┤ 月22日向前手陳金龍買受│
│ │ │ │82㎡4162.40元 │ ）繼承取得。 │
│ │ │ │8%＝27,305元（元以│⑵租金18,367元。 │
│ │ │ │下四捨五入） │⑶109年2月26日送達 │
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│ 7 │陳麗霞 │臺中市東區樂業路67│114㎡4162.40元│⑴原為訴外人黃何秀鑾所有│
│ │ │巷22號（114㎡） │10%＝47,451元（元 │ ，於78年間出賣移轉登記│
│ │ │ │以下四捨五入） │ 予陳麗霞。 │
│ │ │ ├─────────┤⑵租金27,500元。 │
│ │ │ │114㎡4162.40元│⑶109年2月26日送達 │
│ │ │ │8%＝37,961元（元以│ │
│ │ │ │下四捨五入） │ │
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│ 8 │阮金芳 │臺中市東區樂業路67│88㎡4162.40元 │⑴原為訴外人高興昌於67年│
│ │高順發 │巷24號（88㎡） │10%＝36,629元（元 │ 間向訴外人魏武雄承買，│
│ │高榮賢 │ │以下四捨五入） │ 高興昌逝世後由配偶王富│
│ │高榮華 │ │ │ 繼承，王富逝世後，由阮│
│ │高麗華 │ ├─────────┤ 金芳、高順發、高榮賢、│
│ │高麗蘭 │ │88㎡4162.40元 │ 高榮華、高麗華、高麗蘭│
│ │高麗卿 │ │8%＝29,303元（元以│ 、高麗卿、高彩、高小娟│
│ │高彩 │ │下四捨五入） │ 公共繼承。 │
│ │高小娟 │ │ │⑵租金13,200元。 │
│ │ │ │ │⑶最後送達高彩日期109年3│
│ │ │ │ │ 月2日（寄存送達） │
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│ 9 │蔡銘洲 │臺中市東區樂業路67│96㎡4162.40元 │⑴原為訴外人蔡進世於84年│
│ │ │巷26號（96㎡） │10%＝39,959元（元 │ 11月20日向劉水承買，蔡│
│ │ │ │以下四捨五入） │ 進世過世後，由蔡銘洲繼│
│ │ │ ├─────────┤ 承。 │
│ │ │ │96㎡4162.40元 │⑵租金18,940元。 │
│ │ │ │8%＝31,967元（元以│⑶109年2月27日寄存送達 │
│ │ │ │下四捨五入） │ │
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│ 10 │蔡素靜 │臺中市東區泉源街58│42㎡4162.40元 │⑴於83年11月5日買受房屋 │
│ │ │號（42㎡） │10%＝17,482元（元 │ 。 │
│ │ │ │以下四捨五入） │⑵租金9,255元。 │
│ │ │ ├─────────┤⑶109年2月26日送達 │
│ │ │ │42㎡4162.40元 │ │
│ │ │ │8%＝13,986元（元以│ │
│ │ │ │下四捨五入） │ │
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│ 11 │郭永豐 │臺中市東區泉源街54│70㎡4162.40元 │⑴於76年10月1日向訴外人 │
│ │ │巷1號（70㎡） │10%＝29,137元（元 │ 游賴淑鳳購買。 │
│ │ │ │以下四捨五入） │⑵租金9,150元。 │
│ │ │ ├─────────┤⑶109年2月27日送達 │
│ │ │ │70㎡4162.40元 │ │
│ │ │ │8%＝23,309元（元以│ │
│ │ │ │下四捨五入） │ │
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│ 12 │李林邁 │臺中市東區泉源街54│44㎡4162.40元 │⑴依該房屋稅籍資料，房屋│
│ │ │巷2號（44㎡） │10%＝18,315元（元 │ 稅起課年月為72年8月， │
│ │ │ │以下四捨五入） │ 至遲該房屋於72年間即存│
│ │ │ ├─────────┤ 在系爭土地上。 │
│ │ │ │44㎡4162.40元 │⑵租金8,219元。 │
│ │ │ │8%＝14,652元（元以│⑶109年2月27日送達 │
│ │ │ │下四捨五入） │ │
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