臺灣臺中地方法院民事判決 107年度訴字第2744號
原 告 李幸宜
吳俐穎
共 同
訴訟代理人 林殷世律師
複 代理人 許珮寧律師
被 告 德人建設事業股份有限公司
法定代理人 詹德賢
訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師
複 代理人 王怡潔律師
張莠茹律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年5月22日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
(一)原告李幸宜於民國105年4月27日向被告德人建設事業股份有 限公司（下稱德人公司）購買其所建造天河社區C5戶即門牌 號碼為臺中市○○區○○○街00號房屋及坐落基地（下稱系 爭75號房地）。另原告吳俐穎即原告李幸宜之女於106年10 月17日向被告購買其所建造天河社區C3戶即門牌號碼為臺中 市○○區○○○街00號房屋及坐落基地（下稱系爭77號房地 ）。兩造於簽約當時，被告之銷售人員均向原告承諾，系爭 75、77號房地門前位置（下稱系爭停車位）為法定停車位， 分別專屬系爭75、77號房地住戶使用。
(二)詎於107年2月間，經同社區相鄰之C2住戶告知，原告所有之 系爭75、77號房地門前位置非專屬原告使用，應屬社區共有 ，要求原告不得將車輛停放該位置。原告警覺有異，先向被 告反應溝通，被告起初仍稱該處原告有使用權利，並稱願提 供相當證明之文件，惟遲未提出，直至107年3月20日方告知 原告，系爭停車位無法做為原告專用，與被告先前銷售時之 承諾及保證不同。本件原告購買系爭房地，關於停車位屬重 要考量之點，若知悉原告無系爭停車位使用權，即不會購買 系爭75、77號房地。被告既於簽訂買賣契約時，對原告承諾
保證系爭75號、77號房地所有權人對屋前系爭停車位有使用 權，卻未能使原告取得系爭停車位之專用權，社區內任何住 戶均有向原告主張使用系爭停車位之可能，自有民法第349 條權利瑕疵存在，且迄今原告社區住戶仍未就系爭停車位達 成分管協議，無法使原告取得系爭停車位專用權，則該瑕疵 已難由被告補正，而屬給付不能，自應賠償損害等語。爰依 民法第226條第1項、第227條、第349條、第353條之規定， 請求被告損害賠償。並聲明：被告應給付原告各新臺幣（ 下同）125萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按週年利率百分之5計算之利息。願供擔保請准宣告假執行 。
二、被告則以：
(一)被告向原告銷售系爭75、77號房地時，並未以藍晒圖銷售， 亦未向原告保證門前空地為原告專用之停車位，該藍晒圖係 因原告李幸宜為社區主委而取得。且兩造間之買賣契約書第 1條已明定交易重要事項應載明於契約始屬有效，縱被告有 原告主張之口頭承諾原告有系爭停車位使用權，然兩造間之 房地買賣均未記載停車位事項，顯見系爭停車位使用權非重 要事項，更非買賣標的。被告既已依兩造間之房地買賣契約 ，將房地交付原告，而買賣契約並未約定停車位，被告自無 出售原告主張之系爭停車位使用權，即無所謂停車位權利瑕 疵。又停車位具有交易上之經濟價值，如被告有意將系爭停 車位提供原告使用，勢必會將停車位計入買賣價金。惟被告 於該建案考量社區住戶車輛停車之方便性，若將系爭75、77 號房地中間空地作為停車使用，將會使其他住戶之車輛難以 迴轉，故未將該位置做為停車位銷售，而係做為車道使用。(二)原告李幸宜於105年4月27日、原告吳俐穎於106年10月17日 與被告分別就系爭75、77號房地簽訂買賣契約時，系爭房地 已起造完成許久，故兩造間為成屋買賣，皆是以土地及房屋 之現況作為買賣標的，斯時系爭房地中間之空地早已供道路 使用，而非供停車使用，原告多次前往現場察看，均可知悉 ，不會讓原告誤解該空地可以做為其個人停車使用。更何況 ，原告所指稱系爭停車位位置現場並未有任何停車格標示， 而係舖有供道路通行使用之磁磚，該磁磚也與區別個別住戶 所有之土地所鋪設的磁磚不同顏色，目的即為讓車道即臺 中市○○區○○○○○○段000000地號土地（下稱663-15地 號土地）係供道路通行使用之現況一目了然，此現狀原告無 不知之理。且系爭停車位若供原告停車專用，則原告就車道 即663-15地號土地應較其他住戶有更多持份，或係在買賣契 約中約定系爭停車位使用權，惟本件未有此情形，且原告購
買系爭房地價格較其他住戶便宜等語，資為抗辯。並聲明： 原告之訴駁回。如受不利判決，被告願供擔保請准宣告免為 假執行。
三、兩造不爭執之事項（見本院卷二第80頁反面至81頁）：(一)原告李幸宜與被告（由證人霍翰廷銷售）於105年4月27日簽 訂房屋買賣契約書及土地買賣契約書，為成屋買賣，買賣標 的為：門牌號碼臺中市○○區○○○街00號房屋、臺中市○ ○區○○○○○○段000000地號土地（權利範圍：全部，即 房屋坐落土地）、同段663-15地號土地（權利範圍：1/6， 即房地門前車道，由C區6住戶共有），即德人天河社區C5戶 。上開契約書面內容未提及停車位，上開土地買賣契約書有 附地籍圖。上開買賣標的之所有權已移轉予原告李幸宜。(二)原告吳俐穎與被告（由證人張麗虹銷售）於106年10月17日 簽訂房屋買賣契約書及土地買賣契約書，為成屋買賣，買賣 標的為：門牌號碼臺中市○○區○○○街00號房屋、坐落基 地臺中市○○區○○○○○○段000000地號土地（權利範圍 ：全部，即房屋坐落土地）、同段663-15地號土地（權利範 圍：1/6，即房地門前車道，由C區6住戶共有），即德人天 河社區C3戶。上開契約書面內容未提及停車位，上開土地買 賣契約書有附地籍圖。上開買賣標的之所有權已移轉原告吳 俐穎。
(三)被告有以全區平面配置圖向原告銷售系爭75、77號房地。(四)系爭建案於101年6月1日取得建照、102年10月31日取得使用 執照。被告原規劃系爭75、77號房地門前無車道（即663-15 地號土地未設置到系爭75、77號房地門前），系爭75、77號 房地坐落基地內劃有法定停車位，如藍晒圖、平面圖、建照 圖、竣工圖所示。被告後來改變設計，將系爭75、77號房地 門前設置663-15地號土地之車道，並於102年5月15日以前已 將663-15地號土地合併、分割如現地籍圖所示位置。系爭建 案完工後，被告才銷售系爭75、77地號房地。(五)被告有將系爭房地藍晒圖交付社區管委會，原告李幸宜曾擔 任社區主委。
(六)系爭房地門前車道即663-15地號土地舖設地磚，由含原告在 內之C區6住戶分別共有，應有部分各1/6，車道未劃有停車 格。被告與原告以外之C區4住戶、及C區6住戶彼此間，並未 約定系爭75、77號房地門前停車位空間專屬系爭75、77號房 地住戶使用。
(七)對他造所提證據形式真正不爭執。
四、得心證之理由：
本件兩造爭執之點，應在於：兩造間之買賣標的，有無包含
系爭75、77號房地門前停車位（坐落663-15地號土地）使用 權？被告有無向原告李幸宜保證系爭75號房地門前停車位空 間為專屬75號房地住戶使用之停車位？被告有無向原告吳俐 穎保證系爭77號房地門前停車位空間為專屬77號房地住戶使 用之停車位？原告依民法第349條、第353條、第226條、第 227條之規定，請求被告賠償原告各125萬元，有無理由？茲 分述如下：
(一)原告主張兩造間之買賣標的包含系爭停車位使用權，或被告 保證原告有系爭停車位專屬使用權一節，均不可採： 1.觀之原告李幸宜與被告間於105年4月27日簽訂之系爭75號房 屋及土地買賣契約書（見本院卷一第5至22、66至82頁）， 及原告吳俐穎與被告間於106年10月17日簽訂之系爭77號房 屋及土地買賣契約書（見本院卷一第23至40、83至100頁） ，上開契約書第2條有關買賣標示之內容，均僅記載建物門 牌號碼、建物面積、附屬建物、權利範圍及土地坐落地號之 標示，而未提及買賣標的包含系爭停車位使用權，且上開契 約書內容均未記載有關停車位事項之事實，為兩造所不爭執 。衡情兩造間之買賣標的倘包含系爭停車位使用權，或兩造 確有約定原告就系爭停車位有專屬使用權，核屬房地買賣契 約之重要事項，理應於契約書詳載明確，以為憑據，而原告 均為智慮成熟之成年人，對此實難推諉不知；且查諸兩造間 之房地買賣契約第1條均明定：「買賣雙方同意由賣方現場 銷售人員對本房屋（地）之解說，買方如認為屬於交易之重 要事項應要求特別載明於本合約書中，對賣方才生效；否則 賣方現場銷售人員無論以口頭或其他書面所做承諾對賣方不 生效力。」等語（見本院卷一第6、66、24、84頁），亦已 提醒原告重要事項應在契約書載明，則原告既主張系爭停車 位使用權對其等而言屬重要事項，然兩造間之房地買賣契約 內容卻無有關系爭停車位使用權之約定，則原告主張兩造間 之買賣標的包含系爭停車位使用權，或被告保證其等就系爭 停車位有使用權等語，已難採信。
2.再者，系爭75、77號房地為成屋買賣，而被告雖原曾設計系 爭停車位現今位置屬系爭75、77號房地之基地，亦即在系爭 75、77號房地坐落基地內劃有法定停車位，如藍晒圖（見本 院卷一第42頁）、平面圖（見本院卷一第57頁）、建照圖（ 見本院卷一第119、120頁）、竣工圖（見本院卷一第121頁 ）所示；惟嗣被告變更設計，將系爭75、77號房地前設置有 663-15地號土地之車道，並於102年5月15日以前已將663-15 地號土地合併、分割如現地籍圖（見本院卷一第82頁、100 頁）所示位置，且兩造間之土地買賣契約書均附有上開地籍
圖等情，為兩造所不爭執。則原告既係在系爭房地完工且地 籍分割後始購買系爭房地，且兩造間之土地買賣契約書內附 有地籍圖可參，原告自知悉系爭房地門前設有車道，且該車 道坐落之663-15地號土地由含原告在內之C區6住戶分別共有 、應有部分各1/6，現況如房屋買賣契約書附件七全區圖（ 見本院卷一第21、39頁）及被告向原告銷售之全區平面配置 圖（見本院卷一第41頁）所示，而與變更設計前之上開藍晒 圖、平面圖等文件內容有重大差異。則被告豈會以變更設計 前而與現況明顯不符之藍晒圖向原告銷售系爭房地？且原告 見該藍晒圖當可知悉與系爭房地現況不符又豈會遽信？是原 告主張被告以藍晒圖向其等銷售，並告知系爭房地門前之系 爭停車位位置為房地所有權人所有而供其使用等語，難認可 採。
3.又參之證人張麗虹即向原告吳俐穎銷售系爭77號房地之被告 公司人員證述：銷售時不會用藍晒圖，沒有用藍晒圖向原告 銷售；銷售C3戶即系爭77號房地時沒有向原告吳俐穎保證走 道可以停車使用，也沒有說被告公司可以賣她，這個社區沒 有跟住戶有約定在車道做停車使用，也沒有銷售車位；原告 吳俐穎簽約時就知道藍晒圖與地籍圖不一樣，所以第一次簽 約沒有成功，她們很清楚中間是6戶各持分1/6等語（見本院 卷一第163至166頁）。證人霍翰廷即向原告李幸宜銷售系爭 75號房地之被告公司人員亦證述：沒有拿原證4即藍晒圖向 原告銷售，成屋都是以現狀跟房屋、土地權狀、使用執照去 做銷售；C5戶即系爭75號房地銷售時，原告是自住型客戶， 已經看過一段時間，對房屋現況、內裝、公用土地是哪些、 私有土地是哪部分都很清楚，最後才購買；屋前是公設道路 ，建設公司沒有權利對客戶做任何屋前走道供停車之承諾， 需要經過管委會的同意等語（見本院卷一第197至201頁）。 已明確證述其等並未以變更設計前之藍晒圖向原告銷售系爭 房地時，亦未向原告銷售系爭停車位或保證原告就系爭停車 位有使用權，且原告知悉系爭75、77號房地門前為6住戶共 有之車道，原告吳俐穎於簽約時更明確知悉藍晒圖與現況地 籍圖不符。
4.而證人吳其迅即原告李幸宜之子、原告吳俐穎之弟雖證述： 我有參與購買系爭77號房地過程，第一次沒有簽成是因為合 約後面地籍圖與張麗虹推銷內容不一樣，我們家前面那塊地 是我們的，但地籍圖顯示不是這樣，所以第一次沒有簽成； 買房是為了停車，當下有確定前面這塊地是否還能停車，因 為可以停，被告說會出證明給我們約定專用，所以還是簽約 ；第二次簽約因為張麗虹說有約定專用車位，她們會去處理
文件，她們說之後文件會補上等語（見本院卷一第169至174 頁）。證人吳韋達即原告李幸宜之子、原告吳俐穎之弟證述 ：買75號房地時，被告拿藍晒圖說75號房地前是法定停車位 ，是在我們的地界範圍，買賣契約書當下就被收走了因為說 要實價登錄；買77號房地時，被告一樣拿出來藍曬圖說明， 說明方式跟購買75號時相同，說屋前空地是75、77號共同持 有，完全不會影響到其他人；77號房地第一次簽約沒有簽成 ，因為看到契約書上分割圖跟之前跟我們說的不一樣，因為 張麗虹說她會去證明法定停車位存在，是因為張麗虹說77號 前面停車位約定由77號住戶專用，並保證公司會出證明的話 ，才簽約購買77號房地，被告後來沒有出具車位專用證明書 等語（見本院卷二第57至61頁）。觀之證人吳其迅、吳韋達 上開所述，無非係因其等原認系爭75號房地門前土地為該房 地所有權人所有，故認原告就該位置有停車位使用權；雖嗣 購買系爭77號房地時已知悉系爭75、77號房地門前土地為6 住戶分別共有，惟因被告保證原告就系爭停車位有使用權而 仍簽約。然查，系爭75、77號房地門前空地設置車道，且車 道坐落之663-15地號土地為6住戶分別共有，應有部分各1/6 ，並非由系爭75、77號房地所有權人所有之情，已於兩造間 之土地買賣契約書及所附之地籍圖約定甚明，證人吳其迅、 吳韋達竟稱其等於購買系爭75號房地時就此情並不知悉，被 告係告知系爭75號房地門前空地停車位坐落土地為該房地基 地而得使用，其等係於原告吳俐穎購買系爭77號房地第一次 簽約時始知悉現況之地籍圖云云，已難採信。且原告吳俐穎 於第二次簽約時既已明確知悉系爭77號房地門前空地為住戶 共有之車道，而非如藍晒圖所示為系爭77號房地所有權人所 有，倘證人吳其迅、吳韋達上開證述被告有保證出具系爭停 車位專用證明云云屬實，則被告尚未出具系爭停車位專用證 明，兩造又未將停車位使用權之約定記載於買賣契約，原告 吳俐穎卻仍簽訂系爭77號房地買賣契約，顯與常情不符，證 人吳其迅、吳韋達上開證述實不足採。
5.又被告在原告反應停車位使用問題後，證人張麗虹有向其他 住戶協調系爭停車位得否由原告使用之事實，兩造並不爭執 ，並有證人高嘉翊即原告同社區住戶證述明確（見本院卷二 第73頁），應堪認定，然此情並不足以推論被告確有向原告 保證其等有系爭停車位使用權。至證人高嘉翊證述：被告公 司員工張小姐找我談停車位專用協議，張小姐說被告公司在 銷售75、77號房地時，讓原告覺得可以使用門前停車位，所 以她來做後續處理等語，此部分證人張麗虹僅在向證人高嘉 翊說明為何會就系爭停車位前來與之協調，且證人張麗虹並
未表示被告有向原告保證有系爭停車位使用權，故此節不足 為對原告有利之認定。
(二)從而，原告主張其等購買系爭75、77號房地，買賣標的包含 系爭停車位使用權，或主張被告有向其等保證有系爭停車位 使用權等節，並不可採。則原告主張被告就兩造間之系爭房 地買賣有權利瑕疵，且已不能補正，請求賠償損害，即屬無 據。
五、綜上所述，原告依民法第349條、第353條、第226條、第227 條之規定，請求被告給付原告各125萬元及法定遲延利息， 為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲 請即失所依據，併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證 據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併 此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前 段。
中 華 民 國 109 年 6 月 29 日
民事第三庭 審判長法 官 陳宗賢
法 官 熊祥雲
法 官 劉育綾
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 6 月 29 日
書記官 黃詩涵
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