臺灣臺中地方法院刑事判決 109年度易字第685號
公 訴 人 臺灣臺中地方檢察署檢察官
被 告 陸衍璋
上列被告因偽造文書案件，經檢察官提起公訴（109年度偵字第
3329號），本院判決如下：
主 文
陸衍璋無罪。
理 由
壹、公訴意旨略以：被告陸衍璋於民國108年2月間，欲出售其所 有之臺中市○○區○○段地號111號土地暨其上坐落之同段 建號21號房屋（建物門牌號碼為臺中市○○區○○路000巷 00號，下合稱系爭房地），並對外開價新臺幣（下同）560 萬元。洪祥麒（原名洪翔奇，經檢察官為職權不起訴處分） 見狀，乃表達購買意願。雙方進一步磋商後，商定本案房地 以總價588萬元之價格交易（包含全部稅費；又因本案房地 原設定有第1至4順位之抵押權，雙方約定買方洪祥麒將部分 價金直接交付予債權人而代賣方陸衍璋清償債務，洪祥麒僅 實際支付差額5萬2516元予被告），被告確認收款無誤後， 已將本案房地之抵押權塗銷並過戶予洪祥麒。然被告、洪祥 麒二人於磋商過程中，明知本件房地之約定實際交易總價為 「588萬元」，因提高未來轉售價值等考量，竟共同基於使 公務員登載不實之犯意聯絡，於108年3月5日，在位於臺中 市○○區○○○路000號之中信房屋豐原店簽約時，雙方於 「不動產買賣契約書」及「不動產買賣價金履約保證申請書 」上不實記載本案房地之總價款為「858萬元」，嗣後由代 書持上揭買賣契約書等文件，於108年5月1日向地政事務所 辦理本件房地之過戶登記後，於108年5、6月間某日申報本 案房地之交易實價為858萬元等情，使受理申辦之地政機關 承辦公務員為形式審查後，將上開內容不實之本案房地「於 108年3月間交易實價為858萬元」乙情，登載於內政部不動 產交易實價查詢服務網上，足以生損害於地政機關對於土地 交易管理之正確性、及本案房地附近不動產所有人及潛在買 家之權益。嗣因被告依據上開通謀虛偽記載價金之不動產買 賣契約書等文件，宣稱洪祥麒尚積欠其尾款200餘萬元未付 並提出民事訴訟追討，洪祥麒因此檢具事證向臺灣臺中地方 檢察署自首，並一併告發被告。因認被告涉犯刑法第214條 之使公務員登載不實罪嫌等語。
貳、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；又 不能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑 事訴訟法第154條第2項、第301條第1項分別定有明文。而犯 罪事實之認定，應憑真實之證據，倘證據是否真實尚欠明確 ，自難以擬制推測之方法，為其判斷之基礎；認定犯罪事實 所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內； 然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一 般之人不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據 為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷 疑存在時，即無從為有罪之認定（最高法院53年台上字第 656號、76年台上字第4986號判例意旨參照）。參、本件公訴意旨認被告涉犯刑法第214條之使公務員登載不實 罪嫌，無非係以：被告於偵訊時之供述、證人洪祥麒、洪智 偉、何寬彥於偵訊時之證述、不動產買賣契約書、不動產買 賣價金履約保證申請書、不動產買賣價金履約保證專戶收支 明細暨點交確認書、洪祥麒提出之108年2月27日Line通訊軟 體訊息照片、土地登記第二類謄本、內政部不動產交易實價 查詢服務網列印單等為其主要論據。
肆、訊據被告堅決否認有何使公務員登載不實犯行，辯稱略以： 伊確實係以858萬元出賣系爭房地，而不是585萬元，伊認為 洪祥麒尚積欠伊200多萬元款項，目前在民事訴訟中等語。伍、經查：
一、被告於108年3月5日，在位於臺中市○○區○○○路000號之 中信房屋豐原店，與洪祥麒簽立系爭房地之買賣契約，而「 不動產買賣契約書」及「不動產買賣價金履約保證申請書」 上記載系爭房地總價款為「858萬元」，嗣由代書持上揭買 賣契約書等文件，於108年5月1日向地政事務所辦理系爭房 地過戶登記後，於108年5、6月間某日申報本案房地之交易 實價為858萬元等情，為被告所不爭執，並有不動產買賣契 約書、不動產買賣價金履約保證申請書、內政部不動產交易 實價查詢服務網查詢結果（見偵卷第41至65、143頁）、臺 中市豐原地政事務所109年5月14日豐地一字第1090004287號 函檢送：豐東段111地號及同段21建號之登記謄本及108年間 買賣過戶相關登記資料、臺中市中正區地政事務所109年5月 18日中正地所四字第1090005181號函檢送：108年收件豐登 字第3060號所有權移轉登記申請書及相關資料（見本院卷第 73至103頁）等在卷可稽，此部分之事實，固堪認定。二、證人羅宇軒、蘇桂蘭、徐俊傑均證述本案系爭房地之買賣價 格為858萬元，堪認被告確係欲以858萬元出售系爭房地：(一)證人羅宇軒即地政士專員於109年5月22日本院審理程序時證
述略以：系爭房地之買賣相關事宜是伊處理的，本案的買賣 總價確實是858萬元。簽約的時候，仲介徐俊傑有跟伊說： 被告說要實拿588萬元，也就是扣除抵押、稅款後，要實拿 588萬元，並不是兩造合意的契約金額為588萬元。588萬元 加上原先議定的第一期動撥款270萬元，恰好等於858萬元。 且當初被告有一屋二賣的情形，前一位買方是林威儀，被告 原先與林威儀約定的買賣價金即為700多萬元，故本案約定 的買賣價款根本不可能為588萬元。依照伊的認知，本案的 買賣價金確實為800多萬元，並沒有作價契約、提高實價登 錄賣價的情形。本案相關金流情形即如附表所示等語（見本 院卷第131至149頁），已明確證述系爭房地之買賣價金確為 858萬元等情，而被告前曾與林威儀約定以718萬元出售系爭 房地，嗣因被告一屋二賣，需從本案買賣價款中支出違約賠 償款10萬元至前手買方林威儀處，有證人羅宇軒提出之第一 建經不動產買賣契約書、撤銷買賣同意書、收據、林威儀身 分證影本等在卷足證（見本院卷第235至248、255至261頁） ，由此觀之，被告前既已覓得願出價718萬元購買系爭房地 之買家，衡情，自不可能願意以遠低於718萬元之價格出售 系爭房地予洪祥麒甚明，堪認證人羅宇軒前開證述應屬實在 。
(二)證人蘇桂蘭即本案地政士於109年5月22日本院審理程序時證 述略以：伊不知道本案被告與買方洪祥麒有無約定要作價， 但依照伊的認知，在這個案件伊實際承辦的過程中，本件的 房地買賣款確實是858萬元，而且都有相關如附表所示之金 流，而本案金流總計確實為800多萬元等語（見本院卷第117 至131頁），已證述本案系爭房地之買賣價金確為858萬元等 情明確。
(三)證人徐俊傑即本案仲介於109年6月5日本院審理程序時證述 略以：伊之前傳給何寬彥如偵卷第23頁所示Line對話記錄提 到關於系爭房地的資訊「出售價格560萬實拿」，當時被告 是跟伊說，扣除總債務之後要實際拿到560萬元，被告另外 欠款的債務大約200多萬、要另外處理。系爭房地實際談的 買賣總價額就是合約的800多萬元，即雙方當下談好的價格 就是800多萬元，並不是洪祥麒所說的588萬元。這個案件沒 有進伊當初任職的仲介公司，伊有收買方洪祥麒介紹費2%即 17萬元左右，依照伊的認知，本件沒有作價，實際就是858 萬元等語（見本院卷第345至364頁）。是依證人徐俊傑證述 其向洪祥麒取得買方2%之仲介服務費為17萬元，以此回推計 算，該仲介服務費顯然即係以858萬元為計算基礎而非588萬 元，堪認證人徐俊傑前開證述本案系爭房地之買賣價金確為
858萬元等節，核與事實相符。至證人洪祥麒前雖提出如偵 卷第23頁所示Line對話記錄，表示經證人何寬彥轉傳關於系 爭房地的資訊為「出售價格560萬實拿」，而證人何寬彥前 於偵訊時雖曾證述：伊於案發時為永慶房屋之業務，當初曾 轉傳被告欲販售本案房地之廣告訊息予前同事洪祥麒，當時 訊息上寫的賣價是560萬元等語，惟證人何寬彥亦已證述該 訊息是徐俊傑傳給伊的等語（見偵卷第137至139頁），而證 人徐俊傑始為實際接洽本案系爭房地賣方即被告之人，故就 該訊息之「出售價格560萬實拿」之意，自應以證人徐俊傑 前開所述為準。
(四)是依證人羅宇軒、蘇桂蘭、徐俊傑上開證述內容可知，經手 處理本案系爭房地買賣之代書、代書專員、仲介均一致證稱 系爭房地之買賣價格確實為858萬元等情明確，且證人徐俊 傑亦證稱被告當初向其表示欲出售價格560萬元係不含其另 外欠款的債務200多萬元，顯見被告辯稱系爭房地之出售價 格為858萬元而非588萬元等語，應屬實在。否則，被告前已 覓得願出價718萬元購買系爭房地之買家，被告於本院審理 程序時又供稱：「（如果本件洪祥麒是要用588萬元跟你買 ，你會同意嗎？）不同意。」等語，顯見被告應不會同意以 588萬元之價格將系爭房地出售予洪祥麒甚明。再參諸洪祥 麒以本案系爭房地向銀行設定814萬元之最高限額抵押權， 實際貸得678萬元之款項（見本院卷第297、303頁）等情， 堪認系爭房地該時之客觀估值應在814萬元左右，是證人羅 宇軒、蘇桂蘭、徐俊傑均證述系爭房地之買賣價格確實為 858萬元等情，並無悖於常情之處，適核與被告前開辯稱： 其確係以858萬元出售系爭房地等語相合，堪可採之。三、洪祥麒證述不可採之理由：
(一)證人洪祥麒前於偵訊及本院審理程序時固均證述稱其係以 588萬元購買本案系爭房地云云，然經本院與其確認，是否 有當面與被告提及其本案出價僅為588萬元，契約上之858萬 元是作價、並非實際買價，如何說服被告將其中290萬元價 金匯至第三人劉婉誼帳戶，洪祥麒答稱是透過徐俊傑向被告 透露買價是588萬元，也是透過徐俊傑跟被告講290萬元要匯 至劉婉誼帳戶云云（見本院卷第152、161頁），然此均為證 人徐俊傑於本院審理程序時否認在案（見本院卷第352至358 頁）。另洪祥麒對於其究竟支付證人徐俊傑多少仲介費用， 其竟答以「我不太清楚」等語（見本院卷第152頁），然依 證人徐俊傑前開證述，其向買方收取之費用為2%、17萬元， 而此2%顯然即係以858萬元為計算之基礎，在在足證本案之 買賣價金確為858萬元無訛。否則，依洪祥麒所述，倘若其
係以588萬元購買得系爭房地，其又何需實際支付以858萬元 買賣價金2%計算之較高額仲介服務費用予徐俊傑？並於本院 審理程序作證時，對於所支付之仲介費用始終含糊其詞？實 則，洪祥麒於本院審理程序時亦自承：其不確定被告到底知 不知道本件要作價等語（見本院卷第168頁），顯見洪祥麒 雖因被告向其提起民事訴訟請求買賣價金，而自動前往臺灣 臺中地方檢察署自首本案係不實作價契約，然其對於被告到 底知不知道本件有其所述是作價情形，囿於證人身分有據實 證述之義務，僅得權宜答稱其不確定云云，是自難以洪祥麒 前開自首之事實，為不利被告之認定。
(二)再者，就系爭房地之買賣價款，其中290萬元匯至劉婉誼帳 戶，洪祥麒供稱該290萬元是由其拿7成、合夥人劉婉誼分3 成云云（見本院卷第172頁），然依證人劉婉誼於本院109年 6月5日審理程序時證述略以：洪祥麒是伊國中同學的弟弟， 伊有投資洪祥麒跟被告購買系爭房地的案件。細節是洪祥麒 跟他的哥哥洪智偉兄弟倆去接洽的，伊不清楚，伊只有當他 們說需要多少款項、伊就負責匯款，至於獲利部分，是要等 系爭房地之後再轉賣，洪祥麒兄弟才會再跟伊細談。洪祥麒 所提及系爭房地之價格為858萬元。108年5月14日，建經公 司匯了290萬元到伊郵局帳戶，伊不清楚是什麼款項，伊有 陸續提領出來還給洪祥麒他們，290萬元全部都提領交還了 ，這290萬元並不是返還伊先前的出資款。伊在投資的過程 中，洪祥麒說房子整理的款項他們先出，就有先拿部分的款 項回來，是在108年5月14日之前，洪祥麒就陸續將伊的投資 款項以現金全部還給伊了，伊投資的總金額忘記了，但沒有 超過200萬元。在整理房子過程中，跟洪祥麒他們兄弟倆意 見分歧，他們要把獲利全部自己壟斷，後來伊就再也沒插手 這件事情等語（見本院卷第335至345頁）。是依證人劉婉誼 前開證述，堪認洪祥麒並未向證人劉婉誼提及有以低於行情 之價格購入系爭房地之情形，是本案是否有洪祥麒所稱不實 作價契約之情形，顯非無疑。甚且，就匯入證人劉婉誼帳戶 內290萬元款項之流向，證人劉婉誼證稱嗣已全數領出並交 還予洪祥麒兄弟，與洪祥麒前開證述稱該筆290萬元款項係 由其與證人劉婉誼以7成、3成分走云云不符，是洪祥麒前開 證述之內容，顯有諸多瑕疵，難以遽信。
(三)另證人洪智偉即洪祥麒之兄於偵訊時雖證述：本案簽約時伊 有在場，契約書上記載總價款858萬元是不實的，為了實價 登錄上價格漂亮一點，所以才會這樣記載，被告也知道上揭 價金是不實的，仲介當場有跟被告說賣掉房子之後被告可以 拿到價金多少錢云云，然依證人劉婉誼前開證述，證人洪智
偉係與洪祥麒、劉婉誼一同合作投資購置本案之人，其就本 案本存有利害關係，顯有為偏頗洪祥麒、不利被告證述之動 機，難認其前開證述為可採，自難據為不利被告之認定。(四)再洪祥麒雖提出偵卷第33頁Line對話記錄，有一手寫紙張翻 拍照片，上有「總價588萬」之文字，並稱該紙張應係代書 寫的、不是其寫的云云（見本院卷第176至177頁），然此業 據證人羅宇軒否認在案（見本院卷第129頁），且證人徐俊 傑亦證述不知道該紙條是誰寫的、誰傳的，不知道為什麼單 子上面會寫一個總價588萬元，該Line群組內成員僅有洪祥 麒兄弟、劉婉誼、羅宇軒，被告並不在群組內等語（見本院 卷第350至352頁），則證人羅宇軒、徐俊傑均否認該張紙條 為渠等所書寫、不清楚該紙條內容之含意，則自難認不在該 群組內之被告曾見過該寫有「總價588萬」手寫紙張照片， 遑論遽此推認被告係欲以588萬元出售系爭房地。(五)另檢察官雖提出洪祥麒提供之錄音光碟，其上有提及「作價 」、「858，作858，扣掉588」、「他有多墊資金進去，讓 他作到858萬元嗎」、「第二次270是你們多撥進去的現金金 流，你要作到858這個合約的金額。」等語之對話內容（見 本院卷第365至372、397至402頁），惟前開譯文中曾提及「 作價」或有關金額計算之對話內容，均係在洪祥麒、徐俊傑 、羅宇軒對話中所生，全然未曾有被告應答之內容。蓋衡以 一般不具備不動產買賣專業之人，未必瞭解何謂「作價」契 約，被告亦供稱其不知道「作價」是什麼意思等語（見本院 卷第389頁），再衡以被告於本院準備程序時，就本案其究 係委託何人出售系爭房地，其回答「忘記了，不是很清楚。 」、「我找幫我整合債務的人，名字我不是很清楚。」等語 （見本院卷第36頁），則被告連本案仲介之名字都無法記憶 ，顯見被告處理事務之能力，有弱於一般常人之情形，是縱 使洪祥麒等人為前開對話內容時被告在場，亦難以此率認被 告瞭解洪祥麒等人前開對話之意；且被告僅在該次對話之最 末表示：「（陸大哥找房子要積極了喔，你如果房子找到了 要租房子，我們流程如果跑得差不多，裡面的錢，我可以先 拿部分給你，可以拿一些先讓你租房子，不會太多，你全部 弄完之後，你也剩下10來萬左右，10萬上下而已。）我知道 ，我現在有在看。」等語（見本院卷第372、402頁），而依 前開對話內容觀之，被告回答「我知道，我現在有在看。」 應僅係在表示其知道要開始找房子租屋，又前開對話表示被 告只剩下10萬元上下，核與如附表編號2，本案第一次動支 款項270萬元時，被告即先取走10萬元現金相符，是尚難以 前開對話內容，遽認本案被告係欲以588萬元出售系爭房地
。此由證人徐俊傑於本院審理程序時證述略以：伊認為就算 當初有前開對話內容，被告應該要拿到858萬元買賣價金等 語（見本院卷第375頁），顯見當時在場為前開對話內容之 證人徐俊傑，其認知被告主觀上欲出售系爭房地之買賣價額 確係858萬元無訛。
四、綜上所述，依證人羅宇軒、蘇桂蘭、徐俊傑等人之證述，本 案系爭房地之買賣價格確為858萬元，是被告辯稱其係以858 萬元之價格出售系爭房地，並非無據，是難認被告有起訴書 所載：係以588萬元之價格交易系爭房地、虛偽於「不動產 買賣契約書」及「不動產買賣價金履約保證申請書」上不實 記載本案房地之總價款為858萬元之情。
陸、從而，檢察官所舉之證據，尚未達於通常一般之人均無合理 懷疑，而可得確信被告確有公訴意旨所指之使公務員登載不 實之犯行，本案既存有合理懷疑，而致本院無法形成被告有 罪之確切心證，自屬不能證明被告犯罪，揆諸前開說明，自 應諭知被告無罪之判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第301條第1項，判決如主文。本案經檢察官洪佳業提起公訴，檢察官侯詠琪到庭執行職務。中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
刑事第十四庭 法 官 陳怡珊
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受判決後20日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。
告訴人或被害人如不服判決，應備理由具狀向檢察官請求上訴，上訴期間之計算，以檢察官收受判決正本之日起算。 書記官 許千士
中 華 民 國 109 年 6 月 23 日
附表：本案履保帳戶金流明細：
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│編│動支日期 │款項名目 │支出 │備註 │
│號│ │ │（新台幣）│ │
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│1.│108年03月05日 │交予賣方 │5萬 │交付現金5萬元與陸衍璋 │
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│2.│108年04月02日 │第一次動支 │270萬 │匯至蘇桂蘭新光商銀帳戶│
│ │ │ │ │（帳號0000000000000） │
│ │ │ │ │，由蘇桂蘭代為償還被告│
│ │ │ │ │私人欠款及給付林威儀解│
│ │ │ │ │約和解金，明細如下： │
│ │ │ │ │1.匯款至廖俐君玉山銀行│
│ │ │ │ │ 帳戶、金額250萬元 │
│ │ │ │ │2.現金交付10萬元予林威│
│ │ │ │ │ 儀 │
│ │ │ │ │3.陸衍璋取走現金10萬元│
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│2.│108年04月26日 │扣繳稅款 │28萬0836 │1.匯至蘇桂蘭同上新光商│
│ │ │ │ │ 銀帳戶 │
│ │ │ │ │2.土地增值稅278654元 │
│ │ │ │ │3.房屋稅2182元 │
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│3.│108年05月07日 │代償前順位金額│16萬27483 │償還陸衍璋聯邦銀行貸款│
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│4.│108年05月07日 │代償前順位金額│92萬8429 │償還陸衍璋新光銀行貸款│
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│5.│108年05月14日 │第二次動支 │290萬 │匯款至劉婉儀中華郵政帳│
│ │ │ │ │戶（帳號00000000000000│
│ │ │ │ │） │
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│6.│108年05月17日 │點交完成、結案│5148 │僑馥建經公司買賣價金履│
│ │ │ │ │約保證服務費用 │
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│7.│108年05月17日 │點交完成、結案│3萬5601 │代書費用，匯至蘇桂蘭上│
│ │ │ │ │揭新光商銀帳戶。 │
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│8.│108年05月17日 │點交完成、結案│5萬2516 │賣方尾款，匯款至陸衍璋│
│ │ │ │ │聯邦銀行帳戶（帳號 │
│ │ │ │ │000000000000） │
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│ │ │ │合計：858萬0013（13元為利息） │
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