臺灣橋頭地方法院民事判決 109年度重訴字第13號
原 告 楊文永
潘淨珠
黃家瑜
陳錦鸞
陳錦玫
陳聰明
蔡美英
唐嘉恩
利怡瑩
共 同
訴訟代理人 許淑琴律師
複代理人 柯權洲律師
被 告 黃春華
吳明峰
許柯順珠
黃方來錠
共 同
訴訟代理人 簡汶珊律師
陳水聰律師
上 一 人
複代理人 王舜信律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，經臺灣高雄地方法院移送前
來（108年度補字第827號），本院於民國109年5月25日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造皆為澄清華夏（下稱系爭大廈）住戶及權利 人，被告皆為1樓權利人，在未有分管契約下，擅自於民國 60年間，在坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地（下 稱系爭土地）如附圖所示建築法定空地上，違章搭建車庫與 花圃（下稱系爭地上物），以致澄清華夏1樓馬路通行不良 、轉彎困難，妨害共有土地原應有之利用功能，侵害原告及 其他共有人之權利，且被告受有如附表一所示不當得利，致 原告受有損害，經共有人勸阻無效，爰依民法第767條第1項 前段、中段、第821條、第179條規定，提起本件訴訟等語。 並聲明如附表二所示。
二、被告均以：建商於68年興建風格一致之圍牆，規劃其內花園
、停車場供1樓住戶各自專用，1樓價金高於樓上價金，因包 括1樓空地使用權。建商以預售屋模式出售原始承購戶，並 將原始承購戶列為起造人，於69年間取得使用執照，辦理所 有權登記，而與原始住戶間有分管契約，不違反公寓大廈管 理條例之規定。被告黃方來錠、黃春華係原始承購戶之一， 於69年7月29日取得所有權，被告許柯順珠於78年4月12日， 以新台幣（下同）500萬元向前手買受取得，被告吳明峰於 93年6月29日以433萬元向前手買受取得，並非嗣後擅自興建 花園、停車場。原告均自原始承購戶繼受取得，應受分管契 約拘束，又原告主張不當得利以申報地價年息10%計算過高 等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項（見109年度重訴字第13號卷，下稱重訴卷 ，第127、142、152頁）：
㈠系爭大廈坐落之土地為高雄市○○區○○段000地號土地（ 面積901平方公尺，重測前地號為185-663地號）、704地號 土地（面積573平方公尺，重測前地號為185-662地號），於 68年間申請建造執照，於69年間取得高縣建局建管字第7186 號使用執照。
㈡被告4人為1樓區分所有權人，如仁武地政事務所108年8月23 日複丈成果圖所示（見重訴卷第71頁），占用澄清華夏1樓 土地作為車庫及花圃，而排除原告之使用。被告占用部分外 圍以圍牆與巷道區隔，圍牆內由被告占用之空間以鐵皮浪板 做屋頂及區隔。
㈢被告黃春華占用編號車庫2，坐落703地號土地面積60平方公 尺；被告吳明峰占用編號車庫1，坐落704地號土地面積43平 方公尺；被告許柯順珠占用編號車庫4，坐落704地號土地面 積39平方公尺、編號花圃2，坐落704地號土地面積41平方公 尺、703地號土地面積6平方公尺；被告黃方來錠占用編號車 庫3，坐落703地號土地面積57平方公尺、編號花圃1，坐落 703地號土地面積51平方公尺。
㈣被告黃春華於69年8月21日，以贈與為原因取得區分所有權 ；被告吳明峰於93年7月15日，以買賣為原因取得區分所有 權，買賣價金433萬元；被告許柯順珠於78年5月2日，以買 賣為原因取得區分所有權；被告黃方來錠於69年8月21日， 以贈與為原因取得區分所有權。
㈤被告黃春華、被告黃方來錠為大廈68年間興建時之原始起造 人。
㈥原告均係買賣或繼承或夫妻贈與而取得區分所有權之繼受人 。
㈦系爭大廈於68年間申請建造執照之設計圖上未標示花圃，被
告占用之範圍屬於空地（是否為法定空地有爭執）。四、本件爭點（見重訴卷第127、142、152頁）： ㈠系爭大廈興建時是否即有如附圖所示車庫、花圃？ ㈡承上，如是，原始承購戶與建商間是否有分管契約，約定由 1樓區分所有權人占有使用？
㈢承上，如是，原告是否明知或可得而知，而應受拘束？ ㈣承上，如是，被告搭建鐵皮屋是否違反公寓大廈管理條例第 9條第2項規定？
㈤原告是否得請求被告拆除地上物，並返還土地予原告及其他 全體共有人？
㈥原告是否得請求被告給付相當於租金之不當得利？金額應以 若干為正當？
五、本院得心證之理由：
㈠按「契約固須當事人互相表示意思一致始能成立，但所謂互 相表示意思一致，不限於當事人直接為之，其經第三人為媒 介而將當事人互為之意思表示從中傳達而獲致意思表示一致 者，仍不得謂契約未成立。公寓大廈之買賣，建商與各承購 戶分別約定，該公寓大廈之共有部分或其基地之空地由特定 共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意成立分 管契約。倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他 共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其 受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而 應受分管契約之拘束。...本件如認其有分管契約存在，若 欲終止分管契約，則須由原同意分管之當事人或其繼受人全 體為之始可，可否以區分所有權人會議決議收回，亦有斟酌 之餘地。（最高法院96年度台上字第2025號判決參照）」且 按「所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事， 足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默，依 交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念， 可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示 。是以公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定， 公寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者， 各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有 人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不 得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管 契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓 與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在 ，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高 法院98年度台上字第1087號判決參照）。」又按「公寓大廈 管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例
施行之前，系爭大樓建商與各承購戶，就屬地下室作為防空 避難室兼停車場之管理範圍，訂有分管之約定，此應解該大 樓共有人已默示同意成立分管契約，為維持共有物管理秩序 之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形 ，仍應受分管契約之約束。該分管契約既未經全體共有人之 同意終止，自不因公寓大廈管理條例施行後區分所有權人會 議決議另訂規約而失其效力（最高法院99年度台上字第1191 號判決參照）。」及按「公寓大廈管理條例於84年6月28日 公布前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人就公寓 大廈共有部分約定專用，並不受公寓大廈管理條例第7條各 款之拘束，縱將公寓大廈管理條例第7條第3款所列共有部分 ，約定為歸區分所有權人專用，其約定仍屬有效，為公寓大 廈管理條例第55條第2項所明定（最高法院96年度台上字第 1660號裁定參照）。」準此，公寓大廈建商與原承購戶間得 就基地空地約定由特定共有人使用，共有人間因此成立分管 契約，嗣後共有人不得以多數決方式片面終止，於84年6月 28日前已取得建造執照之公寓大廈，亦無受公寓大廈管理條 例第7條之拘束。
㈡查系爭大廈係於68年間，以包括被告黃春華、被告黃方來錠 在內之原承購戶為起造人，申請建築執照，嗣於69年間取得 使用執照，於同年辦理移轉登記予原始承購戶等情，有系爭 土地登記公務用謄本、異動索引、系爭大廈起造人名冊、公 寓新建工程地盤位置現況及面積計算圖上申請人名單、高雄 縣政府建設局69高縣建局建管字第7186號使用執照、被告黃 春華之高雄市○○區○○段000○號建物、被告黃方來錠之 同段117建號建物登記第一類謄本各1份可考（見108年度審 重訴字第122號卷，下稱審重訴卷，第43至100、119、125、 165頁、重訴卷第58、61頁），堪信為真。上開圖說及使用 執照或原承購戶買賣契約上雖如原告主張無車庫、花圃之記 載（見審重訴卷第152頁），然現場圍牆用材、風格一致且 連續，有俯瞰、平面拍攝照片可憑（見補卷第41至45頁、審 重訴卷第123頁、重訴卷第99至100頁），衡情足見應係同時 興建，非如原告所稱被告陸續私建云云（見臺灣高雄地方法 院108年度補字第827號卷，下稱補卷，第11頁）。又證人黃 文珍即被告黃方來錠之子、被告黃春華胞兄證稱：伊父親於 68年間建造系爭大廈，由伊監工，留三米五作花圃、車庫， 供一樓4戶各自使用，故驗收完後才蓋圍牆，沒有送審，銷 售配置印刷文宣包括圍牆，40年前資料已無保存，一樓售價 約320萬元、2樓以上約220萬元，68年間並無公寓大廈管理 辦法，沒有將車庫、花圃記載在契約或權狀內，但有口頭告
知，原始住戶間都有共識等語（見重訴卷第36至42頁）；核 與其友人即證人鄧伯宸證稱：伊擔任新聞編輯，與黃文珍有 交情，黃文珍於69年間欲刊登賣屋廣告，邀伊前往，伊對公 寓有圍牆、花園庭院、停放當時少見之豐田汽車感到印象深 刻，伊有表示購買樓上意願，黃文珍說樓上不能用車庫、花 園，伊後來因價格太高就沒有再提等語（見重訴卷第65至68 頁），相符一致，且就系爭大廈甫完工準備銷售之際已有「 圍牆」、「庭院」、停放車輛等非常簡單、鮮明之事實陳述 明確，40年前文宣資料軼失亦無違常情，其等證述應堪採信 ，足見被告占用範圍早在系爭大廈於68年間銷售予原承購戶 時已經劃定存在，並有向原承購戶說明，堪可採信。原告以 證人證詞偏頗、無書證佐證、陳述是否一致、細節是否清楚 、原承購戶是否均以預售屋模式購買、證人手繪圖與原始建 築設計圖存有差異等細節，質疑上開證詞真實性云云（見重 訴卷第42、69、75至76、134至140頁），委無可採為有利於 原告之論據。又原告所稱被告嗣後興建車庫鐵門或搭蓋鐵皮 等情（見審重訴卷第153頁、重訴卷第49至50、79、97頁） ，有現場照片可考（見重訴卷第54、73至74頁），僅係被告 就地上物維修、鋪設磁磚、改良，縱與68年間之使用外觀不 同或略為突出圍牆，仍屬在上開圍牆侷限大致範圍內，不足 採為有利於原告之論據。至於被告另以買賣價格較高等語置 辯（見審重訴卷第117、153頁），然因價格受到年份、景氣 、磋商能力、主觀等因素影響，難以憑採。由上開銷售前興 建圍牆、將劃定銷售配置告知原承購戶之過程，可見建商與 各承購戶約定圍牆內空地由1樓住戶專用之事實存在，揆諸 前揭說明，應認各原承購戶間有分管契約存在。此項分管契 約並非原承購戶間訂立書面契約，亦未載於申請建造執照之 文件中，僅係建商與原承購戶於銷售時之口頭約定，則被告 許柯順珠、被告吳明峰分別於78年間、93年間購買1樓區分 所有權之買賣契約書上未就1樓花圃、停車空地之使用加以 記載（見審重訴卷第127至132頁），尚與常情無違。原告遽 論應無分管契約云云（見審重訴卷第155頁），委無可採。 ㈢上開圍牆、花圃、1樓住戶單獨停車使用等事實既已存在多 年，兩造對於樓上住戶始終僅能從單面公共花圃中出入一事 不爭執（見重訴卷第97頁），復有原告起訴狀附圖西側公共 花圃中間標示、現場照片各1份可考（見補卷第39頁、重訴 卷第100至101頁），原告陳聰明於對被告提起刑事竊佔告訴 案件中亦稱其99年間入住時，4個車位已經存在，不知占用 多久了，聽說是系爭大廈68年蓋好就已經使用等語，核與該 案檢察官到場勘驗之情相符，有臺灣橋頭地方檢察署檢察官
以108年度偵字第12838號為不起訴處分書1份可考（見重訴 卷第28至30頁），足見本院於109年4月27日到場勘驗之現況 及現場照片所示由1樓住戶分別占有使用之情事，有勘驗筆 錄、照片、空拍照1份可考（見重訴卷第94至107頁），係歷 來長期存在之分管狀態，堪以認定。原告係事後轉售購買人 ，否認知悉或可得而知分管契約、認為仍須繳納地價稅不公 平云云（見審重訴卷第155至156頁、重訴卷第97頁），委無 可採。
㈣按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列 各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之 地面，二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外 之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄，三、公寓大廈基 礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造，四、約定 專用有違法令使用限制之規定者，五、其他有固定使用方法 ，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分；住戶 對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之，但 另有約定者從其約定；本條例施行前已取得建造執照之公寓 大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為 召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會 或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備； 前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規 約範本視為規約，但得不受第7條各款不得為約定專用部分 之限制，公寓大廈管理條例第7條、第9條第2項、第55條第1 項、第2項定有明文。又按本法所稱建築基地，為供建築物 本身所占之地面及其所應留設之法定空地，建築法第11條第 1項前段定有明文。73年11月7日修正理由明示將「保留之空 地」修正為「留設之法定空地」，以期明確。惟按「公寓大 廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，關於公寓大 廈共用部分，所約定專用有違法令使用限制之規定者，依同 條例第55條第2項規定，並不受第7條不得為約定之限制（最 高法院民事判決105年度台上字第1443號判決參照）。」及 按「公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬同條例第7條各 款規定之情形者，參照同條例第16條第2項、第58條規定， 應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專 用權之客體。又約定專用權人就約定專用之共用部分之使用 ，依同條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，本應依 使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反 本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。惟根 據同條例第15條第2項、第9條第4項之規定，違反者既僅生 管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報
請直轄市、縣（市）主管機關處理，並要求其回復原狀或得 請求主管機關或訴請法院為必要之處置並請求損害賠償之問 題，則尚難認該2條項之規定為效力規定（最高法院民事判 決103年度台上字第2247號判決參照）。」準此，84年6月30 日該條例施行前已取得建造執照之公寓大廈不受第7條之限 制，及法定空地得約定專用，且縱使用情形違反相關法令， 該專用之約定仍非當然無效。查系爭大廈於68年間取得建造 、使用執照，並興建圍牆，圍牆內如附圖所示坐落花圃、車 庫之範圍由被告分管使用等情，均如前述，可認係屬對共用 部分約定專用之情形。次查，系爭大廈於68年間申請建造執 照時，係以申請時所載面積1,530平方公尺之55%計算法定空 地面積為841.5平方公尺（1,530平方公尺×55%＝841.5平方 公尺），停車空間則設置約6輛汽車之空間【1樓樓建面積54 6.7平方公尺＋2至5樓549.7平方公尺×4＋樓梯間8.8平方公 尺＝2754.3平方公尺；（2754.3平方公尺－樓梯間8.8平方 公尺－1,000平方公尺）÷300平方公尺＝5.82輛，約6輛汽 車之空間】，位在東南側一隅之空地上，有地盤位置現況及 面積計算圖1紙可考（見審重訴卷第165頁），該停車空間即 為現場勘驗起訴狀附圖F之車庫外空地部分，有照片1紙可考 （見重訴卷第84頁，亦為第103頁上方現場勘驗照片位置） ，足見如附圖所示被告使用位置面積共345.8平方公尺（此 亦為本院前以108年度補字第702號裁定核定訴訟標的價額之 計算基礎，見審重訴卷第15頁，附此敘明），除如附圖所示 被告黃方來錠占用編號車庫3、編號花圃1，會有部分在停車 空間上外，其餘被告占用之部分均非停車空間，而係占用到 法定空地。然而，揆諸前揭說明，系爭大廈無公寓大廈管理 條例第7條限制適用，且被告現仍作為花圃、車庫之使用行 為亦符合分管契約約定被告得以使用之目的、方法。原告主 張被告違反公寓大廈管理條例第9條第2項規定、未申請雜項 建造屬違章建築云云（見重訴卷第149、159頁），均無可採 為有利於原告之論據。
㈤末查，系爭大廈107年6月20日區分所有權人會議決議被告占 用之空間應作公共使用，有開會通知、會議記錄各1紙可考 （見補卷第47、51頁），然揆諸前揭說明，原告不得以此多 數決方式片面終止分管契約，是分管契約仍有效存在，原告 不得請求被告返還土地。惟原告得透過系爭大廈區分所有權 人會議方式，妥適決定義務負擔比例之管理事宜，以解決兩 造間權利義務是否對等、公平之問題，附此敘明。 ㈥按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞
者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之；無法律上之原因而受利益，致他人受損 害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在 者，亦同，民法第767條、第821條、第179條固有明文。然 被告既係依於68年間起合法有效之分管契約，而得使用如附 圖所示範圍，自非無權占有或受有不當得利。原告係自原始 承購戶轉讓輾轉取得建物區分所有權，而為系爭土地共有人 ，仍應受分管契約之約束。從而，原告請求被告拆除地上物 、返還不當得利云云，均為無理由，應予駁回。六、本件事證已臻明確，兩造其餘關於攻擊、防禦方法及舉證， 經審酌後核與本院心證形成與判決結果均無影響，爰不另一 一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 10 日
民事第三庭 法 官 李俊霖
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 6 月 10 日
書記官 黃國忠
附表一（原告主張被告不當得利計算式）：
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│⒈被告黃春華部分：每月不當得利數額為4,440元（計算式：公告 │
│ 地價5,920元×占用面積90平方公尺×年息10% /12個月＝4,440 │
│ 元），是被告黃春華應各給付原告9人自104年7月起至108年7月 │
│ 止之5年相當於租金之不當得利11,100元（計算式：4,440×60/2│
│ 4＝11,100），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地予原告及 │
│ 全體共有人之日止，按年給付原告9人各2,220元。 │
├─────────────────────────────┤
│⒉被告吳明峰部分：每月不當得利數額為2,245元（計算式：公告 │
│ 地價5,920元×占用面積45.5平方公尺×年息10%/12個月＝2,245│
│ 元），是被告吳明峰應各給付原告9人自104年7月起至108年7月 │
│ 止之5年相當於租金之不當得利5,613元（計算式：2,245×60/24│
│ ＝5,613），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地予原告及全 │
│ 體共有人之日止，按年給付原告9人各1,123元。 │
├─────────────────────────────┤
│⒊被告許柯順珠部分：每月不當得利數額為4,198元（計算式：公 │
│ 告地價5,920元×占用面積85.1平方公尺×年息10%/12個月＝4,1│
│ 98元），是被告許柯順珠應各給付原告9人自104年7月起至108年│
│ 7月止之5年相當於租金之不當得利10,495元（計算式：4,198×6│
│ 0/24＝10,495），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地予原告│
│ 及全體共有人之日止，按年給付原告9人各2,099元。 │
├─────────────────────────────┤
│⒋被告黃方來錠部分：每月不當得利數額為6,177元（計算式：公 │
│ 告地價5,920元×占用面積125.2平方公尺×年息10%/12個月＝6,│
│ 177元），是被告黃方來錠應各給付原告9人自104年7月起至108 │
│ 年7月止之5年相當於租金之不當得利15,443元（計算式：6,177 │
│ ×60/24＝15,443），並自起訴狀繕本送達翌日起至返還土地予 │
│ 原告及全體共有人之日止，按年給付原告9人各3,089元。 │
└─────────────────────────────┘
附表二（原告聲明拆除地上物返還土地及請求返還不當得利）：┌─────────────────────────────┐
│⒈被告黃春華應將坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地上如│
│ 附圖所示編號A部分面積90平方公尺之地上物拆除，並返還土地 │
│ 予原告及其他全體共有人。 │
├─────────────────────────────┤
│⒉被告黃春華應給付原告9人各11,100元及自起訴狀繕本送達翌日 │
│ 起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自本訴狀送達被│
│ 告翌日起至拆除房屋返還土地予原告及全體共有人之日止，按年│
│ 給付原告等2,220元。 │
├─────────────────────────────┤
│⒊被告吳明峰應將坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地上如│
│ 附圖所示編號B部分面積45.5平方公尺之地上物拆除，並返還土 │
│ 地予原告及其他全體共有人。 │
├─────────────────────────────┤
│⒋被告吳明峰應給付原告9人各5,613元及自起訴狀繕本送達翌日起│
│ 至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自本訴狀送達被告│
│ 翌日起至拆除房屋返還土地予原告及全體共有人之日止，按年給│
│ 付原告9人各1,123元。 │
├─────────────────────────────┤
│⒌被告許柯順珠應將坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地上│
│ 如附圖所示編號C、編號D部分面積分別為34.5平方公尺、50.6平│
│ 方公尺之地上物拆除，並返還土地予原告及其他全體共有人。 │
├─────────────────────────────┤
│⒍被告許柯順珠應給付原告9人各10,495元及自起訴狀繕本送達翌 │
│ 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自本訴狀送達│
│ 被告翌日起至拆除房屋返還土地予原告及全體共有人之日止，按│
│ 年給付原告9人各2,099元。 │
├─────────────────────────────┤
│⒎被告黃方來錠應將坐落高雄市○○區○○段000○000地號土地上│
│ 如附圖所示編號E、編號F部分面積分別為64.4平方公尺、60.8平│
│ 方公尺之地上物拆除，並返還土地予原告及其他全體共有人。 │
├─────────────────────────────┤
│⒏被告黃方來錠應給付原告9人各15,443元及自起訴狀繕本送達翌 │
│ 日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並自本訴狀送達│
│ 被告翌日起至拆除房屋返還土地予原告及全體共有人之日止，按│
│ 年給付原告9人各3,089元。 │
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附圖：
仁武地政事務所108年8月23日複丈成果圖（出處見重訴卷第109頁）