臺灣橋頭地方法院民事判決 106年度訴字第344號
原 告 蔡淑貞
訴訟代理人 楊雪貞律師
被 告 雷音禪寺
法定代理人 鄭山玉（釋明嚴）
訴訟代理人 張標全律師
謝重男
被 告 蔡民雄
訴訟代理人 蔡嘉晉
被 告 蔡曜光
兼 上一人
訴訟代理人 龔勝美
兼 上二人
訴訟代理人 蔡宏翊
被 告 陳慶祥
陳玥蓁（即陳新典之承受訴訟人）
陳炘婗（即陳新典之承受訴訟人）
上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國109年6月11日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
附表一所示共有人共有坐落高雄市○○區○○段○○○○地號土地（面積二五七點六一平方公尺），其分割方法如附圖二所示分割如下：㈠乙1 部分面積八五點八六平方公尺及乙2 部分面積一二八點八一平方公尺之土地分歸被告己○○○取得；㈡丙部分面積四二點九四平方公尺之土地分歸被告丙○○取得；被告己○○○並應補償原告、被告庚○○、被告子○○、被告壬○○、被告辛○○如附表一應受補償金額欄所示之金額。
附表二所示共有人共有坐落高雄市○○區○○段○○○○地號土地（面積一九二八點○四平方公尺）、同段一○二五之一地號土地（面積八點八○平方公尺）各均分歸被告己○○○單獨所有；被告己○○○並應補償原告、被告庚○○、被告子○○、被告壬○○、被告辛○○如附表二應受補償金額欄所示之金額。附表三所示共有人共有坐落高雄市○○區○○段○○○○地號土地（面積三九三點八九平方公尺）、同段一○三○地號土地（面積二點二四平方公尺）、同段一○三三地號土地（面積一○三點四四平方公尺）由被告甲○○、被告丁○○、被告丙○○共同取
得其全部，並就上開三筆土地均按被告甲○○應有部分八分之三、被告丁○○應有部分八分之三、被告丙○○應有部分八分之二之比例維持共有；被告甲○○、被告丁○○、被告丙○○並應補償原告、被告庚○○、被告子○○、被告壬○○、被告辛○○如附表三應受補償金額欄所示之金額。
訴訟費用其中百分之十一由附表一所示共有人依應有部分欄所示比例分擔，其中百分之七十由附表二所示共有人依應有部分欄所示比例負擔，其餘百分之十九由附表三所示共有人依應有部分欄所示比例分擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者 ，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其 訴訟以前當然停止，民事訴訟法第170 條定有明文。查被告 己○○○之法定代理人原為許開山，嗣於訴訟進行中變更為 癸○○（釋明嚴），有民國106 年7 月4 日高雄市寺廟登記 證附卷可稽（本院卷㈠第39頁），癸○○具狀聲明承受訴訟 ，核與民事訴訟法第175 條規定相符，應予准許。二、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他 依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止；第168 條 至第172 條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即 為承受之聲明；他造當事人，亦得聲明承受訴訟，民事訴訟 法第168 條、第175 條分別有明文。查被告乙○○於106 年 9 月19日死亡，其法定繼承人為子女甲○○、丁○○及陳政 揮等3 人，上開三人對乙○○均未聲明拋棄繼承，甲○○、 丁○○及陳政揮三人協議乙○○所遺本件土地之應有部分由 甲○○、丁○○（下合稱甲○○2 人）取得，各分得1/ 2， 並已辦畢繼承登記，有土地登記公務用謄本、繼承系統表、 乙○○之除戶謄本、繼承人之戶籍謄本、臺灣高雄少年及家 事法院107 年1 月10日函及高雄市政府地政局仁武地政事務 所107 年2 月12日函及所附土地登記申請書、遺產分割協議 書等件附卷足憑（本院卷㈠第120 至137 頁、第139 至145 頁、第179 頁、第219 至225 頁反面），原告已具狀聲明甲 ○○、丁○○及陳政揮為乙○○承受訴訟程序，於法並無不 合，亦應准許。嗣因僅甲○○2 人經遺產分割協議取得乙○ ○之應有部分，並已辦理分割繼承登記，原告乃撤回對陳政 揮之訴，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告主張：坐落高雄市鳥松區美山段1024、1025、1025-1、 1029、1030、1033地號土地（下合稱系爭土地，如單指其一
，則逕以地號稱之）為兩造共有，各共有人就各土地之應有 部分如附表一至三所示。兩造就系爭土地無不分割之約定， 系爭土地依其使用目的亦無不能分割情形，其中1024、1025 、1025-1地號土地上現有己○○○之建物及地上物坐落其上 ，若依己○○○主張將如附圖二所示甲部分土地分歸原告、 被告庚○○、子○○、壬○○及辛○○（下合稱原告5 人） 取得，因該部分土地位於己○○○所建靈骨塔之旁，根本無 人願意承買，將永無變賣、處分之可能。另1029、1030、10 33地號土地上現有甲○○2 人所有之震世壇、金爐等建物及 地上物坐落其上，幾已占用全部土地。從而，1024、1025、 1025-1地號土地宜全部分歸由己○○○單獨所有，1029、10 30、1033地號土地宜全部分歸甲○○2 人取得，並按應有部 分各1/ 2維持共有，再由己○○○、甲○○2 人按廣信不動 產估價師事務所出具估價報告書（下稱系爭估價報告）之鑑 定價格，以金錢補償未分得土地之其他共有人，爰依民法第 823 條規定，請求裁判分割系爭土地等語。
二、被告之答辯：
㈠被告己○○○則以：1024、1025地號土地於重測前原為高 雄市○○區○○○段000 ○00000 地號土地，上開2 筆土 地係信徒捐款購置，作為佛教四眾修道之道場，暫以當時 之負責人王綿源、蔡遇、陳保吉之名義登記，土地所有權 確屬己○○○，己○○○與王綿源、蔡遇、陳保吉間成立 借名登記契約，蔡遇乃原告之祖父，己○○○以民事答辯 狀對蔡遇及陳保吉之繼承人終止借名登記契約，1024、10 25、1025-1地號土地既為己○○○所有，原告請求分割該 等土地，於法不合。倘若本院認上開土地得分割，己○○ ○僅為其中1024、1025、1025-1地號土地之共有人，上開 3 筆土地上有己○○○之廟宇及靈骨塔，雖有意願取得上 開土地，惟因系爭估價報告之鑑價金額太高，故上開3 筆 土地之分割方法為1024地號土地如附圖二所示乙1 部分分 歸原告5 人維持共有，乙2 部分分歸己○○○，丙部分分 歸丙○○；1025地號土地如附圖二所示乙及戊部分分歸己 ○○○，甲部分分歸原告5 人維持共有；1025-1地號土地 如附圖三所示丁1 部分分歸原告5 人維持共有，丁2 部分 分歸己○○○。又系爭估價報告之鑑價有誤，1025地號土 地之使用分區為保存區，鑑價結果為每平方公尺新臺幣（ 下同）28,700元，換算每坪94,876元，而當地之建地價值 每坪不足10萬元，其價值竟比建地高，不可思議。又1024 地號土地為農地，1025地號土地為保存區，公告現值各為 每平方公尺10,311元、9,000 元，但鑑定結果卻各為10,4
00元、28,700元，其價值高低倒錯。1025地號土地之使用 分區應為保存區，而非宗教專用區，蓋因該土地未履行專 案變更為宗教專用區之約定，已恢復為原使用分區，系爭 估價報告卻將該土地記載為「現：宗教專用區」，顯有錯 誤。另1024、1025、1025-1地號土地為原告5 人、丙○○ 及己○○○共有，高雄市政府竟要求己○○○應自願捐贈 變更面積30％之公共設施用地，其他共有人卻無須負擔， 豈符事理之平，該土地無法變更為宗教用地至為明顯，自 不得再以之為「宗教用地」鑑價。若依系爭估價報告之鑑 價結果，己○○○應負擔補償金額高達19,814,717元，非 伊所能負擔，亦非當年原告之祖父供養佛祖之美意，故己 ○○○願拆除如附圖一所示Ｂ棟建物（即代天府），將該 部分土地分歸由原告5 人維持共有等語資為抗辯。並聲明 ：原告之訴駁回。
㈡被告庚○○、子○○、壬○○及辛○○則均以：同意原告 提出之分割方案，並引用原告之主張及陳述等語資為抗辯 。
㈢被告甲○○2 人及丙○○則均以：系爭估價報告鑑定之土 地價值太高，那邊的土地沒那麼值錢，該等土地為宗教用 途，非商業用地或住宅用地，且無聯外道路，若要出售， 亦乏人問津，伊等無錢可補償其他共有人，故1029、1030 、1033地號土地之分割方案應將如附圖四所示1029地號土 地上Ｈ部分、1033地號土地上L 部分及1030地號土地之全 部分歸甲○○2 人及丙○○維持共有，另將1029地號土地 上Ｊ及Ｋ1 部分暨1033地號土地之Ｋ2 部分分歸原告5 人 維持共有。丙○○另稱同意依己○○○之主張將如附圖二 所示1024地號土地上丙部分之土地分歸由伊取得等語資為 抗辯。
三、本院於於109 年6 月11日言詞辯論期日協同兩造彙整不爭執 及爭執事項如下（本院卷㈢第57至58頁）： ㈠不爭執事項：
⒈1024、1025、1025-1、1029、1030、1033地號土地之共 有人及應有部分比例各如附表一至三所示。
⒉系爭土地無不分割之協議，未定有不分割之期限，亦無 因物之使用目的不能分割之情形，兩造就分割方法未能 達成協議。
⒊1024地號土地面積257.61平方公尺，使用分區為農業區 ；1025地號土地面積1928.04 平方公尺；1025-1地號土 地面積8.80平方公尺，使用分區為廣場用地；1029地號 土地面積393.89平方公尺，使用分區為保存區；1030地
號土地面積2.24平方公尺，使用分區為道路用地；1033 地號土地面積103.44平方公尺，使用分區為農業區。 ⒋系爭土地占用情形如下：
⑴如附圖一所示1029、1033地號土地上之Ｈ棟建物（即 震世壇）、I 棟建物、J 棟地上物（水泥金爐）為陳 玥蓁、丁○○因繼承及遺產協議分割而取得上開建物 、地上物之事實上處分權，1029、1033地號土地上未 興建建物之其餘土地（即附圖一所示1029⑷、1033部 分）及1030地號土地係供作震世壇之廣場及對外通行 之用。
⑵附圖一所示1024、1025、1025-1地號土地上之Ａ棟、 Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟、Ｅ棟及Ｆ棟建物為己○○○所有 及占用。
㈡爭執事項：
⒈系爭土地應如何分割為適當？
⒉分割後應如何補償，補償金額為若干？
四、得心證之理由：
㈠按提起分割共有物之訴，參與分割之當事人，以共有人為 限。請求分割之共有物，如為不動產，共有人之應有部分 各為若干，悉以土地登記簿登記者為準（最高法院67年台 上字第3131號裁判意旨參照）。是法院應依土地登記簿上 記載各共有人之應有部分裁判分割共有物。共有人或第三 人縱對土地登記簿上記載之共有人或應有部分有所爭執， 並非分割共有物訴訟之先決問題。己○○○抗辯1024、10 25地號土地於重測前原為高雄市○○區○○○段000 ○00 000 地號土地，上開土地係以信徒捐款購置，作為佛教四 眾修道之道場，暫以當時之負責人王綿源、蔡遇、陳保吉 之名義登記，土地所有權確屬己○○○，己○○○與王綿 源、蔡遇、陳保吉間成立借名登記契約，己○○○以民事 答辯狀對蔡遇及陳保吉之繼承人終止借名登記契約，1024 、1025、1025-1地號土地既為己○○○所有，原告請求分 割，於法不合等語，並提出證明書影本為證（本院卷㈠第 95至96頁），及聲請傳喚證人呂天償到庭作證等語，觀諸 1024、1025及1025-1地號土地登記公務用謄本之記載（本 院卷㈢第30至34頁），可知原告為該等土地之共有人，揆 諸上開說明，本院應依土地登記簿上記載各共有人之應有 部分裁判分割共有物，是原告依其土地登記上共有人之地 位訴請裁判分割土地，於法有據。己○○○雖稱其與部分 共有人之先人間存在借名登記契約關係，並已經其終止契 約，其上開主張縱使為真，己○○○僅得依借名登記契約
關係終止後之返還請求權，請求其他共有人返還土地之應 有部分，該等請求權核屬債權之請求權，並非物權，尚無 從逕認該等共有人之應有部分已屬己○○○所有，故己○ ○○主張上開土地均為其所有，並以此為由抗辯原告訴請 裁判分割共有物，於法不合等語，洵無足採，自亦無傳喚 呂天償到庭作證之必要。
㈡系爭土地應如何分割為適當？
⒈1024、1025、1025-1地號土地之分割分法： ⑴原告主張1024、1025、1025-1地號土地分歸由雷音禪 寺單獨取得，再由己○○○依系爭估價報告鑑定之價 格補償其他共有人等語（下稱a 方案）；己○○○則 主張1024地號土地如附圖二所示乙1 部分分歸原告5 人維持共有，乙2 部分分歸己○○○，丙部分分歸陳 慶祥；1025地號土地如附圖二所示乙及戊部分分歸雷 音禪寺，甲部分分歸原告5 人維持共有；1025-1地號 土地如附圖三所示丁1 部分分歸原告5 人維持共有， 丁2 部分分歸己○○○等語（下稱b方案）。
⑵查附圖一所示1024、1025、1025-1地號土地上之Ａ棟 、Ｂ棟、Ｃ棟、Ｄ棟、Ｅ棟及Ｆ棟建物為己○○○所 有及占用，有本院106 年9 月25日勘驗筆錄、現場照 片及土地複丈成果圖可參（本院卷㈠第76至91頁、第 93至94頁），且為兩造所不爭執。依上說明，可知10 24、1025地號土地上幾為己○○○之建物及地上物全 數占用，如附圖二所示戊部分土地上為己○○○之大 雄寶殿、寮房等建物，乙及乙2 部分土地上為雷音禪 寺興建之靈骨塔，1025-1地號土地則位於靈骨塔之正 前方，乃靈骨塔出入通行必經之地，鄰地即坐落高雄 市○○區○○段0000地號土地上之建物則為己○○○ 之正殿。己○○○提出b 方案，並表示因系爭估價報 告鑑定之補償金額過高，其無足夠資金可補償其他共 有人，故同意自行拆除如附圖二所示甲部分土地上之 Ｂ棟建物，並將甲部分土地分歸原告5 人等語，惟查 甲部分土地之東、西兩側土地分別為己○○○之靈骨 塔、大雄寶殿及寮房等建物，西南及北邊亦分別為雷 音禪寺之正殿、雨遮及廁所等建物、地上物，上開廟 宇及靈骨塔（殯葬設施）周圍附連土地之使用者通常 因有風俗民情上使用土地之忌諱，使得土地甚難為一 般之利用及交易，將削弱該等土地之利用價值及效用 ，且此一狀況乃係己○○○興建廟宇及靈骨塔所造成 ，自不得要求其他共有人負擔此不利益之情形。此外
，1025-1地號土地之面積僅有8.80平方公尺，已屬畸 零地，己○○○所提b 方案將該土地再予細分，由原 告5 人分得如附圖三所示丁1 部分2.93平方公尺，雷 音禪寺分得丁2 部分5.87平方公尺，原告5 人並無維 持共有之意願，且人數眾多，分得丁1 部分僅2.93平 方公尺之土地，難以為有效之利用，是己○○○主張 之b 方案，對原告5 人有失公允，且不利於土地之有 效利用，自無足採。從而，本院認應將1025、1025-1 地號土地全部分歸由己○○○單獨所有，及將1024地 號土地如附圖二所示乙1 及乙2 部分之土地分歸雷音 禪寺取得，較為可採。己○○○雖抗辯補償金額過高 ，其無足夠資金可補償其他共有人等語，惟己○○○ 得考量藉由貸款或信眾捐款等方式籌措資金，其上開 抗辯，尚難憑採。
⑶己○○○於b 方案中主張將1024地號土地如附圖二所 示丙部分之土地分歸丙○○所有，茲考量該部分土地 為空地，並無共有人占用，且丙○○亦同意分得丙部 分之土地，本院爰將丙部分土地分歸丙○○單獨取得 。
⒉1029、1030、1033地號土地之分割分法： ⑴原告主張將1029、1030、1033地號土地分歸由甲○○ 2 人按應有部分各1/2 之比例維持共有，再由甲○○ 2 人依系爭估價報告鑑定之價格補償其他共有人等語 （下稱c 方案）；甲○○2 人及丙○○則主張如附圖 四所示1029地號土地上Ｈ部分、1033地號土地上L 部 分及1030地號土地全部分歸甲○○2 人及丙○○維持 共有，另1029地號土地上之Ｊ及Ｋ1 部分暨1033地號 土地之Ｋ2 部分分歸原告5 人維持共有等語（下稱d 方案）。
⑵查如附圖一所示1029、1033地號土地上之Ｈ棟建物（ 即震世壇）、I 棟建物、J 棟地上物（水泥金爐）為 甲○○、丁○○因繼承及遺產協議分割而取得上開建 物、地上物之事實上處分權，1029、1033地號土地上 未興建建物之其餘土地（即附圖一所示1029⑷、1033 部分）及1030地號土地係供作震世壇之廣場及對外通 行之用，業經本院現場勘驗屬實，有本院106 年9 月 25日勘驗筆錄、現場照片及土地複丈成果圖可參（本 院卷㈠第76至81頁、第90至92頁），復為兩造所不爭 執。審諸甲○○2 人主張由原告5 人分得之Ｊ、Ｋ1 、Ｋ2 部分之土地呈不規則之形狀，面積各為7.39、
65.46 、34.48 平方公尺，原告5 人無法為有效之利 用，且原告5 人亦無保持共有之意願，縱令依原告5 人之應有部分比例分割為其5 人單獨所有，將使該等 土地細分為畸零地，更難以有效利用。再查，甲○○ 2 人自陳：1029地號土地上之Ｈ棟建物（即震世壇） ，乃作為宮廟祭祀紅孩兒之用，1029地號土地上其餘 空地及1030、1033地號土地則作為廟前廣場及通行使 用。參酌前揭說明，廟宇周圍附連土地之使用者通常 因有風俗民情上使用土地之忌諱，使得土地甚難為一 般之利用及交易，將削弱該等土地之利用價值及效用 ，上開狀況既係甲○○2 人所有之震世壇所造成，自 不得要求其他共有人即原告5 人承擔此不利益之情形 。經審酌上情，本院認1029、1030、1033地號土地分 歸甲○○、丁○○及丙○○3 人取得，其3 人已表示 同意維持共有，則就上開三土地均各按甲○○應有部 分3/8 、丁○○應有部分3/8 及丙○○應有部分2/8 之比例維持共有，再由其3 人以金錢補償未分得土地 之原告5 人，較為適當。另甲○○2 人及丙○○固抗 辯補償金額過高，其無足夠資金可補償其他共有人等 語，惟其等得循求貸款或信眾捐款等方式籌措資金， 附此敘明。
㈢分割後應如何補償，補償金額為若干？
⒈己○○○抗辯因1025地號土地未履行專案變更為宗教專 用區之約定，已恢復為原使用分區，1025地號土地之使 用分區應為保存區，而非宗教專用區，系爭估價報告卻 將該土地記載為「現：宗教專用區」，顯有錯誤等語。 觀諸高雄市政府都市發展局（下稱都發局）107 年7 月 27日函載稱：1025、1029地號土地係屬76年擬定都市計 畫時即劃定為保存區，其中1025地號土地另於102 年2 月19日公告發布實施「變更鳥松（仁美地區）都市計畫 （第二次通盤檢討）案」由保存區變更為宗教專用區（ 附）；1025-1地號土地則由農業區變更為廣場用地（附 ）等語（本院卷㈡第37頁），嗣經本院函詢都發局有關 1025地號土地之使用分區自107 年8 月間迄今有無變更 之事項，該局以108 年8 月22日函覆稱：二、……㈡鳥 松區美山段1024地號為「部分農業區、部分宗教專用區 （附）」、同區美山段1025地號為「宗教專用區（附） 」、同區美山段1025-1地號為「廣場用地（附）」，其 附帶條件如下：1 、本案應自願捐贈變更面積30％之公 共設施用地（劃設為廣場用地）其開闢及樁位測定費，
均應由廟方自行負擔，以符「社會成本內部化」原則。 2 、未於發布實施一年內完成公共設施興闢及捐贈程序 者，於下次通盤檢討時，變更恢復為原計畫分區，土地 權利關係人不得以任何理由提出異議。3 、本案（己○ ○○）應依上述附帶條件辦理，並於發布實施日起兩年 內將農業區變更為宗教專用區部分完成（餐廳廚房120 平方公尺、寺務室80平方公尺、寮房108 平方公尺、涼 亭72平方公尺、廁所54平方公尺）補發建照、使照程序 ，逾期則下次通盤檢討時恢復原分區。㈢上開地號土地 使用分區自107 年8 月迄今未變更等語（本院卷㈡第18 0 頁正反面），有上開都發局函文在卷可稽。經查，系 爭估價報告於107 年6 月間作成，而依上開都發局函文 可知，1025地號土地於系爭估價報告作成時之使用分區 係「宗教專用區」，非如己○○○所辯係「保存區」， 故己○○○以此為由主張系爭估價報告之鑑定依據有誤 等語，洵無足採。另1024、1025地號土地上幾已為己○ ○○之建物及地上物所占用，又1025地號土地先前變更 為宗教專用區乃因己○○○在該地從事佛教信仰之用及 提出變更申請所致（見系爭估價報告之「不動產價格總 說明」第10頁），是都發局上開函文載稱應由己○○○ 負擔自願捐贈變更面積30％之公共設施用地（劃設為廣 場用地）其開闢及樁位測定費等，自屬合理公平，己○ ○○指稱應由原告5 人及丙○○等人一同分擔，難認有 據。
⒉又按以原物為分配時，如共有人中，有不能按其應有部 分受分配者，得以金錢補償之，民法第824 條第3 項定 有明文。本院囑託廣信不動產估價師事務所鑑定系爭土 地之現時客觀市價，有該所出具之系爭估價報告4 冊在 卷可稽（隨卷外放），系爭估價報告已就系爭土地進行 產權、一般因素、區域因素、個別因素、不動產市場現 況及系爭土地依現況使用情況下，參酌估價師之專業意 見分析後，採用比較法之估價方法進行評估鑑定，評估 過程均已詳載於系爭估價報告內，其鑑定並無何違反技 術法規或與經驗法則相違背之情事，堪認系爭估價報告 可資憑採。故參酌上開估價報告之鑑定結果，本院認就 1024、1025、1025-1、1029、1030、1033地號土地之金 錢補償依據依序以每平方公尺10,400元、28,700元、10 ,400元、28,700元、8,691 元、10,400元作為計算基準 ，應屬適當。依此核算，己○○○、甲○○2 人及丙○ ○各應補償其他共有人之金額如附表一至三「應受補償
金額」欄所載。
⒊己○○○抗辯系爭估價報告之鑑價有誤，1025地號土地 之使用分區為保存區，非宗教專用區，不得以宗教專用 區鑑價，且其鑑價結果每平方公尺28,700元，換算每坪 94,876元，而當地之建地價值每坪不足10萬元，其價值 竟比建地高，不可思議等語，經核系爭估價報告（勘估 標的1025、1029地號土地部分）已明載1025地號、1029 地號土地為變更鳥松（仁美地區）都市計畫範圍內宗教 專用區（附1 ）（上開變更附帶條件已逾辦理期程，於 下次通盤檢討時，變更恢復為原計畫分區，土地權利關 係人不得以任何理由提出異議）、1029地號（107.05.0 8 原登載：宗教專用區）：現更正登記：保存區……。 本案係在不考慮受地上建物使用等各項影響之土地價值 因素，即將土地視空地得以獨立使用前提下，採素地估 價之方式評估土地使用分區回復為原保存區之價格等語 （見該冊估價報告第3 、4 、31、38頁），再參酌「不 動產價格總說明」報告所附1025地號土地之估價報告表 （見總說明報告第3 頁），亦可見係將1025地號土地以 「保存區」進行評估鑑價，且該份「不動產價格總說明 」報告中並以「保存區（寺廟、祠堂）與宗教專用區修 正表」（見上開報告第11頁）詳列保存區與宗教專用區 之差異，因而評估認定1025地號土地以「保存區」進行 鑑價之價格為每平方公尺28,700元，若為「宗教專用區 」其單價則應調整為42,206元，足徵1025地號土地目前 雖為宗教專用區，但系爭估價報告已將回復為保存區加 以鑑價，且應受補償之原告5 人亦同意以較低之保存區 鑑定價格每平方公尺28,700元為補償，並未採用宗教專 用區之鑑定單價42,206元作為計算依據，是己○○○辯 稱1025地號土地係以宗教專用區作為鑑價依據，系爭估 價報告有誤等語，顯有誤會。
⒋己○○○又辯稱當地之建地價值每坪不足10萬元，1025 地號土地之價值竟比建地高，不可思議；1024地號土地 為農地，1025地號土地為保存區，公告現值各為每平方 公尺10,311元、9,000 元，但鑑定結果卻各為10,400元 、28,700元，其價值高低倒錯等語，查己○○○就其上 開抗辯並未提出其所憑之客觀佐證依據，純為其臆測之 詞，無足採信。另就己○○○提出之上開質疑，本院經 向廣信不動產估價師事務所函詢：㈠1025地號土地之使 用分區為宗教專用區，宗教專用區之用途為何？㈡1025 地號土地鄰近之其他建築用地，有無存在該等建築用地
之單價每坪不足10萬元之情形？㈢1024地號土地之使用 分區為農業區，107 年度之公告現值為每平方公尺10,3 11元，1025地號土地之使用分區為宗教專用區，公告現 值為每平方公尺9,000 元，1024地號土地之公告現值高 於1025地號土地，而依貴所鑑價結果，1024地號每平方 公尺單價10,400元，1025地號土地為28,700元，1025地 號土地之單價高於1024地號土地，請說明該二筆土地之 公告現值與鑑價結果有前述差異之原因等事項，該事務 所以108 年9 月24日函援引高雄市都市計畫法施行細則 、都市計畫法臺灣省施行細則及變更鳥松（仁美地區） 都市計畫（第二次通盤檢討）（第二階段）案計畫相關 規範，說明保存區及宗教專用區均為允建之建築用地， 及載列該等用地容積率及建蔽率之相關規範，並說明農 業區都市計畫範圍內之農業區，按高雄市都市計畫法施 行細則第25條規定，農業區應保持農業生產使用；復敘 明其作成系爭估價報告時就勘估標的即1025地號土地， 係經評估鄰近地區之比較標的即坐落高雄市○○區○○ 段0000000 地號土地先後於106 年5 月、同年1 月之2 次登錄成交價格、同段601-630 地號土地於105 年8 月 之登錄成交價格分別為每平方公尺27,819元、34,826元 、36,152元，再經分析及理算後，因而決定1025地號土 地之單價為28,700元，且就1024地號土地亦係採相同方 式進行評估鑑定；及關於公告現值與鑑價結果其內涵並 無因果之必然關係存在，鑑價結果係按合理時價評估， 公告現值依平均地權條例第46條規定屬政府課徵土地增 值稅之用等語，有上開函文附卷可參（本院卷㈡第185 至190 頁），足認系爭估價報告之鑑定意見，確有所憑 ，己○○○徒憑臆測之詞而為上開抗辯，不足採取。 ⒌至於甲○○2 人及丙○○抗辯系爭估價報告鑑定之土地 價值太高，那邊的土地沒那麼值錢等語，其等未舉證證 明鄰近地區之土地價格如其所述，亦未具體指出系爭估 價報告有何不可採取之處，其等上開抗辯，亦無足採。五、綜上所述，本院斟酌系爭土地及鄰地之使用現狀、共有物分 割後使用上之完整性、分割後之經濟效用、共有人之利益平 衡及兩造之意見，認系爭土地之分割方法應如主文第1 項至 第3 項所示，且就分割後，部分共有人未能分得土地者，則 按附表一至三所示之金額受金錢補償，爰判決如主文第1 項 至第3 項所示。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由 敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命
勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1 定有明文 。蓋分割共有物乃具非訟事件之性質，本院斟酌何種分割方 法較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定 適當之分割方法，不因何造起訴而有不同。是故，原告請求 分割共有物之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，以共有人 全體各按其應有部分比例負擔，方屬事理之平。本院乃依上 開意旨酌定兩造依各土地之價值於訴訟標的價額所占比例， 各按其應有部分即附表一至三所示比例分擔訴訟費用。七、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法 律上利害關係之第三人；又訴訟之結果，於第三人有法律上 利害關係者，法院得於第一審或第二審言詞辯論終結前相當 時期，將訴訟事件及進行程度以書面通知該第三人，民事訴 訟法第65條第1 項、第67條之1 條第1 項定有明文。復按應 有部分有抵押權或質權者，其權利不因共有物之分割而受影 響。但有下列情形之一者，其權利移存於抵押人或出質人所 分得之部分：一、權利人同意分割。二、權利人已參加共有 物分割訴訟。三、權利人經共有人告知訴訟而未參加，民法 第824 條之1 第2 項定有明文。查原告以其所有系爭土地之 應有部分，為其債權人戊○○設定擔保債權總金額300 萬元 之普通抵押權，有系爭土地公務用登記謄本在卷足憑（本院 卷㈢第30至38頁反面），是戊○○之抵押權是否於系爭土地 分割後移存於原告所分得之部分，即有法律上利害關係，本 院已對戊○○告知訴訟（本院卷㈡第77頁），並於107 年11 月12日送達（本院卷㈡第78頁送達證書），戊○○並未聲明 參加訴訟，揆諸前揭規定，待判決確定後，前開抵押權自應 移存於抵押人即原告所分得之部分，併此敘明。八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院審酌後認均於判決之結果不生影響，爰不逐一論敘。九、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之 1 ，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
民事第一庭法 官 許慧如
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
書記官 黃鈺玲