臺灣桃園地方法院民事判決 106年度簡上字第254號
上 訴 人 劉秀真
訴訟代理人 陳國生
許書瀚律師
黃秀忠律師
被上訴人 元智天下管理委員會
法定代理人 張秀英
訴訟代理人 許世賢律師
陳偉芳律師
上列當事人間請求排除侵害事件，上訴人對於民國106 年6 月29
日本院中壢簡易庭103 年度壢簡字第1308號第一審判決提起上訴
，本院於109年5 月5 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
本件被上訴人元智天下管理委員會之法定代理人於本院第二 審程序中變更為張秀英，有元智天下社區（下稱元智社區） 民國108年1月20日第七屆第二次區分所有權人開會紀錄為證 （見本院卷二第27頁至第28頁），並據張秀英聲明承受訴訟 （見本院卷二第25頁），核無不合，先予敘明。貳、實體方面：
一、被上訴人主張：伊為坐落桃園市○○區○○段00地號土地（ 下稱系爭土地）上之元智社區管理委員會，元智社區分別有 門牌號碼桃園市○○區○○路○段00號建物（下稱A 棟）、 同段19號建物（下稱B 棟）及同段27巷13號及15號建物（下 合稱C 棟）。上訴人則為元智社區C 棟之門牌號碼桃園市○ ○區○○路0 段00巷00號1 樓（建號：桃園市中壢區遠東段 1824，下稱系爭13號1 樓）及同巷15號1 樓（建號：桃園市 中壢區遠東段1789，下稱系爭15號1 樓）房屋所有權人。詎 上訴人竟未經全體區分所有權人同意，擅自在元智社區內巷 道及騎樓，設置如附圖一所示編號80⑵上之鐵捲門（即編號 A ，下稱編號A 鐵捲門）、編號80⑴上之牆（即編號B ，下 稱編號B 牆）、編號80⑹上之鐵門（即編號C1，下稱編號C1 鐵門）、編號80⑹上之牆（即編號C2，下稱編號C2牆）、編 號80⑶上之鐵捲門（即編號G ，下稱編號G 鐵捲門）及編號
80⑷上之鐵捲門（即編號H ，下稱編號H 鐵捲門），妨礙社 區住戶逃生及通行；復將元智社區全體住戶共有之A 棟、B 棟、C 棟地下室樓梯進出口之鐵門加裝門鎖（如附圖二編號 D 、E 、F 所示，下合稱系爭地下室），並張貼告示為其私 人所有、禁止他人進入，已侵害元智社區全體住戶之使用權 益。為此，爰依公寓大廈管理條例第7 條、第8 條、第15條 ，元智社區規約第13條、第15條，民法第767 條及第821 條 規定，請求上訴人回復原狀等語，並於原審聲明：（一）上 訴人應將如附圖一所示編號A 鐵捲門、B 牆、C1鐵門、C2牆 拆除。（二）上訴人應將如附圖一所示編號G 、H 鐵捲門拆 除。（三）上訴人不得將如附圖二所示編號D 、E 、F 部分 之樓梯間鐵門上鎖及為其他妨害住戶進入地下室之行為。二、上訴人則以：元智社區C 棟係訴外人即伊之父劉江波與二鈴 建設股份有限公司（下稱二鈴公司）於81年間合建，由劉江 波取得系爭13號1 樓至同號5 樓建物所有權及系爭13號1 樓 房屋旁空地（即附圖一編號A 、B 間及編號C1、C2間之通道 ，下稱系爭空地）及系爭地下室（桃園市○○區○○段0000 ○號建物，即附圖二編號D 、E 、F 部分）使用權，二鈴公 司並興建圍牆圍繞系爭空地供劉江波使用及就系爭地下室裝 設鐵門，再於83年間設置附圖一所示編號A 鐵捲門、B 牆、 C1鐵門及C2牆，且依二鈴公司與元智社區全部第一手買受人 所簽訂土地及房屋預定買賣契約書（下分稱土地預售契約、 房屋預售契約，合稱房地預售契約）約定，可知系爭空地及 系爭地下室均係約定由伊專用，且此效力亦及於元智社區房 地之繼受人。退步言，系爭空地上之門、牆及系爭地下室之 存在，住戶皆可見之，卻歷經多年均無異議，應認全體共有 人已默示成立分管契約，再者，系爭13號1 樓、15號1 樓建 物早於83年間已辦畢第一次所有權登記，早於公寓大廈管理 條例之施行，基於法律不溯及既往原則，本件自無適用公寓 大廈管理條例之餘地。再者，如附圖一編號G 、H 鐵捲門部 分業經桃園市政府建築管理處（下稱桃園市建管處）認定為 私設騎樓，屬於伊之專有部分，而非屬法定提供公眾使用之 騎樓，且此鐵捲門係依現行法規屬違章建築，惟並不同於依 設置時之法令亦為違章建築，縱認依此部分為違章建築，然 依現行公寓大廈管理條例規定，管理委員會僅限於該條例第 6 條、第9 條、第14條、第20條、第21條、第22條規定有訴 訟實施權能，不及於同條例第8 條、第15條規定，則被上訴 人就此部分訴請伊拆除自無訴訟實施權能，所請自無理由。 再者，系爭地下室鐵門門鎖為訴外人即被上訴人前任主任委 員費超男所裝設，並交付鑰匙予伊，伊對門、鎖並無處分權
限，且縱認前述分管契約不存在，然伊就系爭地下室所有權 應有部分為8530/10000，已逾2/3 ，而伊已於106 年9 月22 日與全部區分所有權人成立「地下室（1837建號）管理使用 協議」，並於元智社區公告之（下稱系爭地下室使用協議） ，依民法第820 條第1 項規定，應認共有人就系爭地下室已 成立分管契約，伊自得合法使用，況被上訴人就此亦無訴訟 實施權能，其訴請伊不得將系爭地下室鐵門上鎖或為其他妨 害住戶進入，亦無所據等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人應將附圖一所示編號A 鐵捲門、B 牆、C1鐵 門、C2牆、G 鐵捲門及H 鐵捲門拆除；且不得將如附圖二所 示編號D 、E 、F 部分之樓梯間鐵門上鎖及為其他妨害住戶 進入地下室之行為，並依職權宣告假執行。上訴人不服，提 起上訴，並聲明：（一）原判決廢棄。（二）上開廢棄部分 ，被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴 駁回。
四、經查，系爭土地為元智社區坐落之基地，而元智社區規約如 原審卷一第43頁至第49頁所示。又上訴人係於83年6 月17日 以買賣為原因取得系爭土地所有權應有部分995/10000 ，再 於94年8 月17日以拍賣為原因取得系爭土地所有權應有部分 1626/10000，而系爭13號1 樓房屋（一層面積36.60 平方公 尺、騎樓面積18.38 平方公尺，總面積54.98 平方公尺）為 上訴人於83年5 月11日以第一次登記為原因登記為所有權人 ，系爭15號1 樓房屋（一層面積42.07 平方公尺、騎樓面積 21.63 平方公尺，總面積63.70 平方公尺）則為上訴人於94 年8 月17日以拍賣為原因登記為所有權人；另上訴人就系爭 地下室所有權應有部分為8530/10000等情，有元智社區規約 、系爭土地登記公務用謄本、建物登記謄本及建物登記第二 類謄本附卷可參（見原審卷一第8 頁、第9 頁、第18頁、43 頁至第49頁；原審卷二第29頁、第31頁至第70頁），且為兩 造所不爭執（見本院卷一第100 頁反面至第101 頁、第193 頁至第199 頁、第206 頁至第207 頁），自堪信為真實。五、被上訴人主張上訴人無權占有系爭土地並設置前開地上物及 設備，伊自得請求上訴人拆除及不得為妨礙行為等情，則為 上訴人所否認，並以前詞置辯，茲就兩造爭執及本院之判斷 分述如下：
（一）被上訴人提起本件訴訟具有訴訟實施權： 1、按當事人適格，乃指當事人就具體特定訴訟標的有無實施 訴訟之權能而言，此項權能之有無，應依當事人與特定訴 訟標的之關係定之。倘被上訴人主張其為訴訟標的法律關 係之權利主體，或主張他造為訴訟標的法律關係之義務主
體，其當事人即為適格，至其是否確為權利人或他造是否 確為義務人，乃為訴訟標的法律關係在實體上有無理由問 題，非為當事人適格之欠缺（最高法院86年度台上字第16 號判決意旨參照）。一般而言，訴訟標的之主體通常為適 格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權 利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。又 在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為 原告之當事人適格即無欠缺（最高法院96年度台上字第17 80號判決意旨參照）。次按公寓大廈之管理委員會依公寓 大廈管理條例第3 條第9 款規定，係指為執行區分所有權 人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，由區分所有權 人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，公寓大廈管 理條例更於第38條第1 項明定：「管理委員會有當事人能 力」，承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得 以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享 有訴訟實施權，又參諸該條例第6 條第3 項、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、第22條第1 項、第2 項規定，管理委員會得提起訴訟，足證管理委員 會之職權包括提起訴訟之權能（最高法院96年度台上字第 1780號判決意旨參照），復依公寓大廈管理條例第8 條規 定，住戶有違反規約或區分所有人會議之決議，在公寓大 廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避 難設備，變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類 似行為，管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報 請主管機關處理，住戶並應於1 個月內回復原狀，住戶若 不於1 個月內回復原狀，得由管理委員會回復原狀，依上 開規定可知，針對公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺 及不屬專有部分之防空避難設備等處之管理，亦為管理委 員會之職權範圍。
2、本件被上訴人係主張上訴人違反公寓大廈管理條例第9 條 、第8 條規定及元智社區規約第15條規定，在系爭空地上 設置如附圖一所示編號A 之鐵捲門、編號B 之牆、編號C1 之鐵門、編號C2之牆及編號G 、H 之鐵捲門，而請求上訴 人回復原狀，而依前述，被上訴人就其所主張上訴人違反 前開規定所生之私法爭議，均有訴訟實施權，而得提起本 件訴訟請求上訴人拆除前開地上物及設備及回復原狀，是 本件並無當事人不適格之問題，上訴人此部分主張，容有 誤會，無足可採。
（二）被上訴人請求上訴人拆除如附圖一所示編號A 鐵捲門、B 牆、C1鐵門及C2牆，為有理由：
1、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第 三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共 有物之請求，僅得為共有人之全部為本於所有權之請求， 民法第767 條第1 項前段、中段及第821 條分別定有明文 。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人僅以非 無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之 事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源 之事實證明之（最高法院85年度台上字第1120號判決參照 ）。系爭土地既為元智社區坐落基地，且為上訴人與多名 區分所有權人共有，另如附圖一所示編號A 鐵捲門、B 牆 、C1鐵門及C2牆與上訴人所有系爭13號1 樓建物相圍繞， 並形成一封閉設施而為上訴人排他占有使用等情，業據原 審至現場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及桃園市中壢地政事務 所製作之土地複丈成果圖（即附圖一）在卷可稽（見原審 卷二第77頁、第93頁至第94頁），復經本院至現場勘驗確 認現況與原審勘驗時被上訴人拍攝照片（見原審卷二第79 頁至第86頁）相符，有勘驗筆錄可參（見本院卷一第159 頁），而上訴人主張其與全體共有人間就系爭空地及地下 室已成立分管契約乙節，既為被上訴人所否認，依舉證責 任分配之原則，自應由上訴人就其主張分管契約存在之事 實負舉證之責。
2、又公寓大廈等集合住宅之買賣，建商與各承購戶約定，公 寓大廈之共用部分或其基地之空地由特定共有人使用者， 除別有規定外，固應認共有人間已合意成立分管契約，惟 依元智社區規約第2 條第1 項第3 款、第2 項約定：「本 社區……約定專用部分……之範圍界定如后，其區劃界限 詳如附件標的物件之圖說。……約定專用部分：社區共用 部分經約定供特定區分所有權人使用者，使用者名冊由管 理委員會造冊保存。」、「本社區法定空地、防火巷、樓 頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使 用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約 定專用部分。」（見原審卷一第44頁），而觀諸元智社區 使用執照及竣工圖（見原審卷一第10頁；本院卷一第119 頁、第124 頁）就系爭空地記載「退縮地當空地使用」， 系爭地下室則記載為「防空避難室、停車場」等語，上訴 人雖提出合建契約書、切結書、張曉鵬房地預售契約（見 原審卷一第268 頁至第279 頁；本院卷一第53頁至第83頁 ）主張元智社區大樓為其父劉江波與二鈴公司合建，而二 鈴公司於出售元智社區大樓時業已與個別買受人約定系爭
空地及下室為其專用云云，然前開合建契約書及切結書僅 係二鈴公司法定代理人張宇輝與地主劉江波間之債權契約 ，其效力不及於其他區分所有權人，至張曉鵬房地預售契 約固載有「本大廈之空地由壹樓住戶管理使用」、「本房 屋地下層之防空避難室，乙方（本院按即二鈴公司）得保 留除樓梯間、水電及其他公共設施外之所有權不分配出售 ……若該保留之地下層如附屬壹樓出售或作停車位出售時 ，平時由購買者使用收益……」、「甲方（本院按即張曉 鵬）同意第二條及本約其他有關住戶共有產權之使用管理 約定，視為住戶相互間對於共有物管理使用之特約，甲方 及其繼受人均應受其拘束。」等約定（見本院卷一第54頁 、第55頁、第62頁、第67頁、第70頁、第80頁），然元智 社區住戶高達148 戶（見原審卷一第298 頁至第304 頁） ，上訴人僅提出其中一戶買賣契約書，尚不足證明二鈴公 司於出售元智社區區分所有建物時，均有於個別買賣契約 中約定系爭空地及地下室由上訴人取得專用權利，而可認 定有約定專用之情事，此外，上訴人就此復未能再舉證以 實其說，是此部分主張實難採憑。
3、再按所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事 ，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沉默 ，除有交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會 之通念，可認為有一定之意思表示者，始得謂默示之意思 表示。區分所有權人就共用部分，約定供特定區分所有權 人使用者，其使用應依該共同部分設置目的及通常使用方 法與約定（最高法院106 年度台上字第2029號判決意旨參 照）。上訴人雖主張：系爭空地上之門、牆及地下室之存 在，住戶皆可見之，歷經多年均無異議，可認已默示成立 分管契約云云，惟縱使元智社區其他區分所有權人歷時多 年未予異議或干涉，或因渠等不知情，或因權利意識欠缺 ，或基於睦鄰情誼與人為善，或礙於處置能力不足，或出 於對法律誤解等因素，不一而定，尚無足推認其他共有人 已默許同意系爭空地及地下室由上訴人分管之協議，此外 ，上訴人復未舉證證明其與其他共有人間有何「交易上之 慣例」或「特定人間之特別情事」，而在一般社會通念， 可認協議分管之一定意思表示存在，足使上訴人信賴其他 共有人不行使共有人之相關權利，故上訴人上開主張，要 難採信。
4、至83年6 月3 日大法官釋字第349 號解釋：「最高法院48 年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人 訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第
三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就 維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之 受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓 人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不 測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判 例在此範圍內，嗣後應不再援用。」應有部分之受讓人若 不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形，受讓人不受讓 與人所訂分管契約之拘束，而查，本件上訴人既未能舉證 證明確有分管契約存在，已如前述，自無前述最高法院48 年台上字第1065號判例或釋字第349 號解釋適用之餘地， 是上訴人執此主張其為有權占用云云，亦乏所據。（三）被上訴人請求上訴人拆除如附圖一所示編號G 、H 鐵捲門 ，為有理由：
1、按公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分 之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁 窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大 廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄 市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區 分所有權人會議決議之限制。住戶違反第1 項規定，管理 負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報 請主管機關依第49條第1 項規定處理，該住戶並應於一個 月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管 理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。公寓大廈管理 條例第8 條第1 項、第3 項定有明文。另公寓大廈管理條 例第49條第1 項第2 款則規定：「有下列行為之一者，由 直轄市、縣（市）主管機關處新臺幣4 萬元以上20萬元以 下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不 履行者，得連續處罰：二、住戶違反第8 條第1 項或第9 條第2 項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵 從者。」而公寓大廈管理條例第8 條於84年9 月6 日制定 之理由即載明：「第1 項規定公寓大廈外圍使用之限制， 以維建築物整體觀瞻」等語，揆諸上開立法意旨，係因公 寓大廈周圍上下、外牆等涉及建築物安全、美觀，故本於 「住戶自治」之精神，透過住戶規約之訂定及區分所有權 人會議之決議，始允許區分所有權人使用公寓大廈周圍上 下、外牆面、樓頂平臺等外顯、為人一望即知之區域範圍 ，以達自主管理並維護公寓大廈區分所有權人居住品質及 共同利益。參以元智社區規約第15條規定：「專有部分及 約定專用之使用限制：一、區分所有權人及住戶對專有部 分及約定專用部分之使用，應依使用執照所載用途為之。
二、區分所有權人及住戶對於專有部分及約定專用部分應 依符合法令規定之方式使用，並不得有損害建築物主要構 造及妨害建築物環境品質。」第18條第1 項第2 、4 款亦 規定：「違反義務之處置規定一、區分所有權人或住戶有 妨害建築物正常使用及違反共同利益行為時，管理委員會 應按下列規定處理：（二）住戶違反本條例第8 條第1 項 之規定，有任意變更社區周圍上下、外牆面、樓頂平台及 防空避難設備之構造、設置廣告物，應予制止……（四） 住戶違反本條例第15條第1 項之規定，對於專有部分、約 定專用部分之使用方式有違反使用執照及規約之規定時， 應予制止……」（見原審卷一第48頁及反面）。由此可知 ，關於元智社區建物之周圍上下、外牆面等明顯區域之使 用，須符合使用執照所載用途及建築法規，且不得有損害 建築物主要構造及妨害建築物環境品質，且此涉及全體區 分所有權人之共同利益，自不因該地點是否位於某一特定 區分所有權人之專有部分位置而有不同。
2、經查，如附圖一所示編號G 、H 鐵捲門為上訴人所設置之 事實，為上訴人所是認（見原審卷一第254 頁），而前開 鐵捲門與系爭13號1 樓之使用執照核准圖說所載之鐵捲門 顯有不同，此比對現況照片（見本院卷一第37頁）及桃園 市建管處107 年1 月26日桃建使字第1070003854號函復執 照圖說、竣工照片即明（見本院卷一第122 頁），而附圖 一所示編號G 之鐵捲門及編號H 之鐵捲門係架設於上訴人 所有系爭13號1 樓及15號1 樓建物之騎樓鄰近道路側，雖 依桃園市建管處105 年10月17日桃建使字第1050052728號 函（見原審卷二第4 頁）可知此部分騎樓性質上為私設騎 樓，而非法定提供公眾使用之騎樓，惟如前述，前開騎樓 既屬元智社區區分所有建物外顯且為人一望即知之區域範 圍，上訴人就此部分使用仍受前開公寓大廈管理條例及元 智社區規約之規範，不因其為上訴人之專有部分而有不同 ，而前開騎樓架設鐵捲門業經桃園市中壢區公所查報為違 章建築（見原審卷一第101 頁反面、第103 頁反面），參 以前揭桃園市建管處函所載說明三之內容，可知於前開騎 樓架設鐵捲門仍應依建築法第73條第2 項及第91條第1 項 第1 款規定辦理變更使用執照許可手續，而上訴人至此均 未依法申請變更使用執照，自有違反建築法規定之情事， 則被上訴人主張上訴人不得設置鐵捲門，自有所據。又被 上訴人因上訴人違反規定設置鐵捲門，業已制止（見原審 卷一第22頁），上訴人仍不予遵從，而經報請主管機關命 上訴人自行拆除等情，有桃園市建管處105 年1 月26日桃
建拆字第1050004202號函在卷可參（見原審卷一第138 頁 ），惟上訴人仍未自行拆除，則被上訴人依公寓大廈管理 條例第8 條規定及元智社區規約第15條、第18條約定，請 求上訴人拆除前開鐵捲門，回復原狀，自有理由。 3、上訴人復主張設置前開鐵捲門並無違反行為時之建築法規 ，倘以現行規定認定為違章建築，自有違法律不溯及既往 原則云云，惟按65年1 月8 日修正公布之建築法第73條原 規定：「建築物非經領得使用執照，不准接水、接電，或 申請營業登記及使用；非經領得變更使用執照，不得變更 其使用。」此與現行法第73條規定：「建築物應依核定之 使用類使用……與原核定使用不合之變更者，應申請變更 使用執照。」之文義並無不同，則上訴人縱係於92年6 月 5 日建築法第73條修正前已設置鐵捲門，亦違反修正前建 築法第73條後段規定，且此一違法狀態，於92年修正建築 法施行後仍然存續，並無所謂新法規範之法律關係跨越新 、舊法施行時期之情形，上訴人執此所辯，容有誤會，而 無足採。
4、上訴人另主張被上訴人為本件請求係屬權利濫用云云，惟 按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要 目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法 第148 條定有明文。而有關公寓大廈管理條例第8 條及元 智社區規約就區分所有權人使用之限制，有其立法目的， 業如前述，是上訴人未合乎相關公寓大廈管理條例、元智 社區規約之規定，被上訴人據以請求拆除鐵門，自為權利 之正當行使，且對全體區分所有權人之整體公益亦有助益 ，是不論從權利本質、經濟目的及社會觀念而言，尚難認 有何權利濫用可言，是上訴人前揭所辯，亦無足取。（四）上訴人所為公告系爭地下室使用協議，與民法第820 條規 定不符，上訴人不得逕行占有系爭地下室：
1、按修正前之民法第820 條第1 項規定：「共有物，除契約 另有訂定外，由共有人共同管理之。」是共有物分管契約 乃共有人就共有物管理方法所成立之協議，依此項規定， 僅得由共有人全體共同協議訂定之，而為促使共有物有效 利用，立法例上就共有物之管理，已傾向依多數決為之， 98年1 月23日修正之民法物權編，乃仿多數立法例，將該 條項修正為：「共有物之管理，除契約另有約定外，應以 共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其 應有部分合計逾3 分之2 者，其人數不予計算。」共有人 間未能成立分管契約時，於上開規定修正施行後，共有人 亦得以多數決為共有物管理之決定，此管理決定對於為決
定時之全體共有人均有拘束力，僅不同意之共有人得聲請 法院以裁定變更之，俾免多數決之濫用，且為保護不同意 該管理方法之少數共有人權益，明定共有物管理之決定， 有故意或重大過失者，應負連帶賠償責任（同條第2 項、 第4 項參照）。是新法修正施行後，共有人對於共有物之 管理，除得經共有人全體同意以契約約定外，亦得以多數 決決定，甚由法院裁定之。亦即，此條規定之共有物管理 仍均應經由區分所有權人或共有人以多數決之方式為之， 且此多數決之形成必經由會議之形式，不能藉個別契約之 方式媒介之或尋求私下個別簽署，方能形成集體之真正共 識。
2、經查，上訴人就系爭地下室所有權應有部分為8530/10000 ，固已逾民法第820 條第1 項但書所定之2/3 ，惟觀諸上 訴人所提出系爭地下室使用協議（見本院卷一第98頁）， 僅係由上訴人片面製作之文書並張貼於系爭地下室入口， 顯非經由共有人以多數決之會議形式而形成，自與前開規 定意旨有悖，尚難認共有人已就系爭地下室之管理以多數 決為之，是上訴人執以為排他占有使用系爭地下室之合法 權源云云，亦無可採。
六、綜上所述，被上訴人依公寓大廈管理條例第7 條、第8 條、 第15條，元智社區規約第13條、第15條，民法第767 條及第 821 條規定，請求上訴人將附圖一所示編號A 鐵捲門、B 牆 、C1鐵門、C2牆、G 鐵捲門及H 鐵捲門拆除；且不得將如附 圖二所示D 、E 、F 部分建物通往地下室之樓梯間之鐵門上 鎖及為其他妨害住戶進入地下室之行為，均有理由，應予准 許；原審為被上訴人勝訴之諭知，並依職權宣告假執行暨免 為假執行之宣告，經核並無違誤，上訴人上訴意旨指摘原判 決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核 與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449條 第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 12 日
民事第一庭審判長 法 官 卓立婷
法 官 李麗珍
法 官 張永輝
附圖一（即桃園市中壢地政事務所複丈成果圖，收件日期文號：
民國106 年1 月13日中地法土字第2200號，見原審卷二 第93頁、第94頁）
附圖二（即原審卷一第247頁至第249頁）正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 12 日
書記官 劉雅婷
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│附表：坐落桃園市○○區○○段00地號土地 │
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│拆除 │門 牌 號 碼│範 圍│
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│ │桃園市中壢區興仁路2 段│附圖一編號80⑵上之鐵捲門（即編號A ）（L ＝3.00M ） │
│ │27巷13號1 樓 ├─────────────────────────────┤
│ │ │附圖一編號80⑴上之牆（即編號B ）（L ＝1.40M ） │
│ │ ├─────────────────────────────┤
│ │ │附圖一編號80⑹上之鐵門（即編號C1）（L ＝0.80M ） │
│ │ ├─────────────────────────────┤
│ │ │附圖一編號80⑹上之牆（即編號C2）（L ＝0.45M ） │
│ │ ├─────────────────────────────┤
│ │ │附圖一編號80⑶上之鐵捲門（即編號G ）（L ＝4.40M ） │
│ ├───────────┼─────────────────────────────┤
│ │桃園市中壢區興仁路2 段│附圖一編號80⑷上之鐵捲門（即編號H ）（L ＝6.90M ） │
│ │27巷15號1 樓 │ │
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│不得上│桃園市中壢區興仁路2 段│通往地下室之樓梯間（如附圖二所示D） │
│鎖、妨│15號（A 棟） │ │
│礙 ├───────────┼─────────────────────────────┤
│ │桃園市中壢區興仁路2 段│通往地下室之樓梯間（如附圖二所示E） │
│ │19號（B 棟） │ │
│ ├───────────┼─────────────────────────────┤
│ │桃園市中壢區興仁路2 段│通往地下室之樓梯間（如附圖二所示F） │
│ │27巷13號及15號（C 棟）│ │
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