臺灣新竹地方法院民事判決 108年度簡上字第25號
上 訴 人 沈明味
訴訟代理人 洪大明律師
鄭玉金律師
複 代理人 江慧敏律師
被 上訴人 林王勝
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國108年2月26日
本院新竹簡易庭107年度竹簡字第443號第一審判決不服提起上訴
，本院於民國109年5月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原判決廢棄。
二、被上訴人之訴及假執行之聲請均駁回。
三、第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
貳、實體方面：
一、被上訴人起訴主張：兩造均為同一社區之住戶，新竹市○○ 段00地號土地（下稱系爭土地）為兩造及社區其他區分所有 權人共有，上訴人於民國99年間購入坐落在系爭土地上門牌 號碼為新竹市○○路0段0巷000○00號建物（下稱系爭建物 ）後，被上訴人於106年5月間發現系爭建物有增蓋違建，無 權占用系爭土地如原審判決附圖所示編號d部分面積15.58平 方公尺，該部分土地未經共有人約定由上訴人專用，經被上 訴人多次要求上訴人出面處理，上訴人均置之不理，爰依民 法第767條第1項、第821條規定訴請上訴人拆除無權占用系 爭土地之地上物及返還土地等語。並聲明：上訴人應將坐落 系爭土地如原審判決附圖所示d部分、面積15.58平方公尺之 地上物拆除，並將該部分土地返還被上訴人及全體共有人； 願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以：上訴人所有之系爭建物自建商興建迄今已20餘 年，長期以來社區住戶均未有意見，被上訴人所指原審判決 附圖所示編號d部分為一狹長不規則之土地，被上訴人取回 該部分土地之經濟價值甚微，被上訴人乃因不滿上訴人，始 採取此種報復性拆屋還地之手段，又被上訴人主張拆除部分 位在系爭建物建物中央，倘進行拆除並會損及建物之安全性 ，是被上訴人本件訴請拆屋還地，確係以損害他人為行使權 利之主要目的，實有權利濫用之情事等語，資為抗辯，並聲 明請求駁回其訴。
三、原審判決認為，上訴人所有之系爭建物確實有坐落系爭土地
如原審判決附圖所示編號d部分面積為15.58平方公尺，上訴 人自99年1月11日買受系爭建物後使用迄今，就系爭建物占 用該部分土地未經其他共有人同意，縱使社區住戶間未曾就 現況使用情形有所意見，惟共有人長期未對系爭土地進行管 理而未提出異議，至多僅係單純之沈默，並無何舉動或其他 情事，足以間接推知其等有為默示分之效果意思，難認共有 人間已有默示之分管協議，故上訴人就該部分土地並無占用 之正當權源；而被上訴人請求拆屋還地，乃權利之正當行使 ，無違反誠信可言，雖不免使上訴人喪失利益，惟並非以損 害上訴人為主要目的，又上訴人拆除系爭建物無權占用系爭 土地部分雖需耗資整修，然此乃無權占用土地之人應自行負 擔之責任，被上訴人提起本件訴訟不構成權利濫用等情，並 據此判決上訴人應將坐落系爭土地如原審判決附圖所示編號 d部分、面積15.58平方公尺之地上物拆除，將土地騰空返還 予被上訴人及全體共有人，並依職權宣告假執行。四、上訴人對原審判決聲明不服，其上訴理由除與原審之陳述相 同者外，另主張略以：上訴人係於99年1月間向前手田鳳蘭 購買系爭建物，田鳳蘭則係第一手向建商購買，依田鳳蘭證 述內容，該社區於86年間興建完成時，系爭建物之原始狀態 即有包含本件坐落系爭土地如原審判決附圖編號d之二次施 工部分，上訴人向田鳳蘭購買系爭建物後均未增建，足見社 區住戶即系爭土地共有人向建商購買房屋當時，均已默示同 意系爭建物興建完成之狀態，就該部分土地有默示分管協議 存在，上訴人得依據此默示分管協議有權占用該部分土地。 再者，系爭建物占用系爭土地如原審判決附圖所示d部分， 位於系爭土地之邊陲地帶，其他共有人使用利益不大，其他 社區住戶也有在其建物前後方增建工作物占用系爭土地，且 被上訴人請求拆除系爭建物占用原審判決附圖所示d部分， 位在系爭建物中央，依鑑定結果，倘予拆除將導致前後兩棟 建築物均不安全，且拆除、整修之費用高達新臺幣（下同） 503萬6,400元，相較於被上訴人就系爭土地應有部分換算面 積僅有2.02平方公尺，不符比例原則，屬權利濫用等情，並 聲明：原判決廢棄；被上訴人於第一審之訴駁回。被上訴人 之抗辯除與原審相同者外，另略以：上訴人所有系爭建物占 用系爭土地如原審附圖所示d部分為增建，增建部分坐落系 爭土地及同段17地號土地，增建之時間點應係在上訴人向前 手田鳳蘭購買上開房地之後，社區住戶無默示分管協議存在 ，就算鑑定報告認為拆除系爭建物增建部分會導致前後兩棟 建物不安全，也不能占用系爭土地；而黃松妹所有之同段17 地號土地上搭建有圍籬、私設門禁，若上訴人願意拆除同段
17地號土地的圍籬，被上訴人可以不請求拆除系爭建物增建 部分等語，並聲明請求駁回上訴。
五、兩造不爭執事項：
(一)新竹市○○段00地號土地（即系爭土地）為兩造及其餘社區 住戶共有，上訴人應有部分為10000分之1460，被上訴人應 有部分為10000分之1300。
(二)上訴人為新竹市○○路○段0巷000000號建物（新竹市○○ 段000○號，即系爭建物）所有權人，係於99年1月間向前手 田鳳蘭購買取得所有權。
(三)系爭建物增建部分占用附圖所示d部分面積15.58平方公尺。六、得心證之理由：
(一)兩造均為同一社區之住戶，上訴人於99年1月間購買而取得 所有權之系爭建物為該社區之其中一戶，系爭土地為兩造及 社區其他區分所有權人共有，上訴人應有部分為10000分之 1460，被上訴人應有部分為10000分之1300等情，有系爭土 地、建物登記謄本、異動索引資料附卷可稽（見原審卷第13 至17頁、第35至38頁、本院卷第137至139頁、第209至228頁 ），而系爭建物為四層樓透天厝，該建物二次施工部分有占 用系爭土地如原審判決附圖所示d部分面積15.58平方公尺等 情，有現場照片、本院勘驗測量筆錄、新竹市地政事務所 107年10月24日新地測字第1070008597號函暨所附複丈成果 圖等在卷可參（見原審卷第8頁、第44至47頁、本院卷第143 至144頁），上情復為兩造所不爭執，堪信屬實。(二)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之； 對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之；各共有人對於第三人，得就共有物之全 部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有 人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條分別定有 明文。又以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土 地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者， 土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有 人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院 85年度台上字第1120號判決參照）。上訴人主張系爭房屋於 社區興建完成時系爭建物即有上開二次施工部分，並非嗣後 自行增建，系爭土地共有人即社區住戶對於社區興建完成後 之原始使用狀態並無異議，就系爭建物上開二次施工占用系 爭土地部分有默示分管協議等情，為被上訴人所否認，揆諸 上揭說明，即應由上訴人就上開事實負舉證之責。經查：１、系爭建物所在社區係於86年間興建完成，由田鳳蘭於87年1 月22日購買而第一手取得系爭建物及系爭土地之應有部分所
有權，再由田鳳蘭於99年1月11日出售並移轉登記予上訴人 等情，有使用執照、系爭土地異動索引在卷可參（見本院卷 第101頁、第212頁、第221頁），而系爭建物興建完成當時 ，有經建商為二次施工，該二次施工有部分坐落系爭土地、 部分坐落黃松妹所有之同段17地號土地，購買系爭建物預售 屋之田鳳蘭為取得二次施工部分占用同段17地號土地之合法 權源，有與黃松妹於97年9月12日簽立土地買賣契約書，約 定由田鳳蘭向黃松妹購買溪橋段17地號土地其中面積116.26 平方公尺（即系爭建物二次施工坐落部分），因該土地為農 牧用地，雙方同意暫不辦理持分移轉，復於108年6月20日簽 立土地買賣終止契約書，合意終止前開土地買賣契約書，此 土地買賣契約書及土地買賣終止契約書均經公證等情，有公 證書及買賣契約書、土地買賣終止契約書、溪橋段17地號土 地登記謄本及異動索引足參（見本院卷第162至169頁，第 203至207頁）。
２、證人田鳳蘭復於本院準備程序期日到庭證稱：系爭建物是我 是第一手跟建商買的，買了之後我沒有住在裡面，當初買的 時候是想搬過去住，但後來因為小孩的學籍問題，因為園區 有宿舍，所以沒有搬過去，一直到99年賣給沈明味為止這間 房屋都是空的，照片上系爭建物向前凸出部分，是我買的時 候就長這樣，是建商蓋的時候就有的，建商交屋給我就是照 片所示，交屋當時其他房屋也已經蓋好，是一起交屋。我買 這棟房屋是預售屋，建商游勝韃規劃1、2樓一戶，3、4樓一 戶，我本來是要買3、4樓，建商當時希望我們把1、2樓也買 下來，建商跟我們說蓋起來的樣子就跟現在的樣子一樣，但 是有部分會在17地號這筆農地上，所以建商介紹我跟17號地 號土地地主黃松妹簽買賣契約書，讓農地上的房屋有合法的 權利，簽土地買賣合約書之後，17地號土地一直沒有辦過戶 ，始終在黃松妹名下，因為這筆是農地，沒辦法分割，也沒 辦法辦過戶，99年將系爭房屋出售給沈明味時，買賣的範圍 也有包含17地號土地，我和黃松妹簽的這份買賣契約書，在 我賣房屋給沈明味的時候也有交給沈明味，108年6月20日和 黃松妹簽土地賣賣終止合約書，是因為黃松妹要求說要終止 合約，我有問過沈明味，沈明味說可以，我不清楚為何黃松 妹要終止合約。建商賣我房子的時候就有說這戶會有二次增 建的情形，我應該是八十幾年跟建商買預售屋，八十幾年就 有一份代書寫的買賣合約書，我們以為買賣雙方都有簽合約 就有效力，後來長輩到我們家作客，長輩說買賣合約書應該 要經過公證才有法律效力，我就和黃松妹提議說要去公證。 八十幾年買預售屋到九十九年賣給沈明味這段期間，沒有這
個社區的其他屋主說我的房子有佔到法定空地，我們認為是 佔到黃松妹的農地，建商當時是跟我們說農地可以蓋農舍， 是合法的，只是沒有權狀，這段期間同社區的其他住戶沒有 跟我主張過土地的權利過等語明確（見本院卷第243至247頁 ）。
３、由上開證人證述內容及書證資料，可知系爭建物目前坐落如 原審判決附圖所示d部分及坐落同段17地號土地之狀態，與 該社區於86年間興建完成時完全相同，應係建商原始規劃之 二次施工，並非住戶購買房屋後所為之增建。被上訴人雖抗 辯上開增建部分係上訴人於99年間向田鳳蘭購買房屋後所為 等情，惟查，證人田鳳蘭已明確證稱其在86年間向建商購買 系爭建物之狀態與現狀相同，因建商興建完成時，系爭房屋 二次施工部分已有占用同段17地號土地，當時已由建商介紹 田鳳蘭向同段17地號土地所有權人黃松妹購買該部分土地權 利，以取得系爭建物二次施工部分占用土地之合法權源，雙 方於97年係為辦理公證而重新簽立買賣契約書，且田鳳蘭於 99年間將系爭建物及坐落基地出售予上訴人時，雙方買賣之 標的亦有包含二次施工部分坐落之基地等情，倘該二次施工 部分係上訴人於99年間向田鳳蘭購買上開房地後所為，田鳳 蘭豈有可能會在將上開房地出售予上訴人之前、預先與黃松 妹就尚未增建部分之土地簽立買賣契約書？則被上訴人上揭 所辯，顯與客觀事證不符，委無可採。
４、按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘共有人間實 際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對 於他共有人使用，收益，各自占有之土地，未予干涉，已歷 有年，非不得認有默示之分管契約存在（最高法院83年度台 上字第1377號判決意旨參照）；又所謂默示之意思表示，除 依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果 意思者外，倘單純之沉默，依交易上之慣例或特定人間之特 別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者， 亦非不得謂為默示之意思表示。是以公寓大廈等集合住宅之 買賣，建商與各承購戶約定，公寓大廈之共用部分或其基地 之空地由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之 部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理， 未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。 於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分， 他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外， 其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形， 而應受分管契約之拘束（最高法院98年台上字第2426號判決 要旨參照）。查系爭建物所在社區於86年間興建完成時，系
爭建物二次施工部分即已坐落系爭土地如原審判決附圖所示 d部分，迄今均未改變狀態等情，已如上述，此情當為社區 住戶所明知，於本件訴訟前長期以來均未曾表示異議，堪認 社區各住戶均已默示同意建商就系爭建物二次施工部分占用 系爭土地之使用方式，即社區全體住戶已就社區興建完成時 系爭土地之原始使用狀態達成默示分管協議，此默示分管協 議應有拘束社區全體住戶之效力；而被上訴人雖係於97年10 月9日始因買賣而取得系爭土地之應有部分，有系爭土地登 記謄本可參，惟被上訴人於取得系爭土地應有部分所有權當 時，系爭建物二次施工部分即已占用系爭土地上開部分，其 狀態迄今均未改變，且衡情被上訴人在購入系爭土地應有部 分及其上建物時，應會就產權部分詳加詢問，就系爭土地上 開默示分管之狀態自難諉為不知，被上訴人於取得系爭土地 應有部分後長期以來均未表示異議，迄今始因與鄰地即同段 17地號土地之糾紛，對上訴人提起本件訴訟，則被上訴人知 悉此默示分管之狀態而長期未表示異議，應受此默示分管契 約之拘束，是上訴人仍得以此默示分管之約定，對被上訴人 主張為占用系爭土地之合法權源。
５、基上，系爭土地為包含兩造在內之社區住戶共有，上訴人所 有之系爭建物雖有占用系爭土地如原審判決附圖所示d部分 ，惟該部分係建商於社區興建完成時之原始狀態，並非社區 興建完成後所增建，全體社區住戶應已就系爭土地於社區興 建完成時之原始使用狀態達成默示分管協議，此亦為被上訴 人所知悉，則上訴人抗辯其得以此默示分管協議為占用系爭 土地之合法權源，即屬有據。
(三)按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第 148條定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目 的，應就權利人因行使權利可得之利益，與他人及國家社會 因其行使權利所受之損失，比較衡量定之，倘其行使權利所 得之利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不 得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵 所必然之解釋（最高法院71年台上737號判例意旨參照）。 查上訴人得以默示分管協議為占用系爭土地之合法權源，已 如上述，被上訴人即不得訴請上訴人拆除系爭建物占用系爭 土地之上開部分。退步言之，縱認被上訴人有訴請上訴人拆 屋還地之權利存在，惟系爭土地之面積為697.44平方公尺， 有系爭土地登記謄本可參，系爭建物上開二次施工部分占用 系爭土地之面積僅有15.58平方公尺，且該占用部分位於系 爭土地位之邊緣地帶，有現場照片可參，其他共有人使用利
益不大；而被上訴人本件請求拆除系爭建物占用系爭土地如 原審判決附圖所示d部分，位在整棟建物之中央部分，而非 建物外牆向外增建之簡易地上物，經本院囑託新竹市建築師 公會鑑定結果，系爭建物為地上4層、地下1層RC造，該棟建 物配合原有合法建物之梁柱延伸擴建，梁柱安排整齊，難以 依照原審判決附圖所示d部分斜線式鋸齒狀地籍線分割成前 後兩棟，所有拆除修繕改之建材、工具人員都需經依法留設 的1公尺通路以人工開挖基礎，一樓梁柱穩固後，再施工二 層，依次漸進，已非一般工程慣例可以比擬，費用浩大，若 除拆除該斜線部分，則前後兩棟建築物皆不安全，若拆除且 兩棟建築物仍有住宅功能，需支出拆除費用110萬6400元、 修補費用393萬元，合計為503萬6400元等情，有社團法人新 竹市建築師公會109年4月16日竹市建師鑑字第109006號鑑定 報告在卷可參，足見被上訴人請求拆除該部分建物，將導致 整棟建物結構不安全，且拆除復原之工程浩大、費用甚鉅， 與被上訴人或其他共有人就系爭土地所能獲得之使用利益相 較，顯然不成比例。再者，被上訴人已多次表示其並非想要 拆除上訴人之房屋，其目的主要是想要拆除同段17地號土地 上之圍籬，提起本件訴訟只是爭一口氣而已等情（見原審卷 第58頁、本院卷第340頁），可知被上訴人本件訴請上訴人 拆除系爭建物坐落系爭土地，其目的實在於拆除同段17地號 上之圍籬，然同段17地號土地為黃松妹所有、並非上訴人所 有，同段17地號土地上圍籬拆除與否，亦非上訴人所能置喙 ，被上訴人本件訴請上訴人拆除系爭建物占用系爭土地部分 ，與其欲達成使黃松妹拆除同段17地號土地上圍籬之目的， 兩者並無關聯，則被上訴人訴請上訴人拆屋還地，其行使權 利並無法獲得其所欲得之利益，而上訴人所有系爭建物坐落 系爭土地上開部分倘經拆除，將嚴重影響前後棟房屋前後棟 結構安全，對上訴人造成之損害甚鉅，本院審酌上情，認被 上訴人訴請上訴人拆屋還地，係以損害上訴人為主要目的， 在社會觀念上已超出所有權應受保護之機能範圍，而屬權利 濫用，亦非正當。
七、綜上所述，上訴人所有系爭建物坐落系爭土地如原審判決附 圖所示d部分，係基於全體社區住戶就社區房屋興建完成使 用狀態所達成之默示分管協議，該部分有占用系爭土地之權 源，被上訴人不得請求上訴人拆除該部分建物；縱使被上訴 人享有上開權利，其提起本件訴訟，係以損害上訴人為主要 目的，其行使權利所得之利益極少，對上訴人造成之損害甚 鉅，非屬相當，而有權利濫用之情。從而，被上訴人依民法 第767條第1項、第821條規定提起本件訴訟，請求上訴人拆
除系爭建物坐落系爭土地如原審判決附圖所示d部分面積15. 58平方公尺，為無理由，不應准許。原審判決未審酌上情， 判決上訴人應拆屋還地及依職權為假執行之宣告，自無從予 以維持，上訴人指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理 由，爰由本院予以廢棄改判如主文第2項所示。八、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為舉證 ，經審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。九、據上論結，本件上訴有理由，依民事訴訟法第436條之1第3 項、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
民事第二庭 審判長法 官 林南薰
法 官 林麗玉
法 官 林宗穎
以上正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 6 月 24 日
書記官 嚴翠意