返還買賣價金等
臺灣新北地方法院(民事),重訴字,109年度,80號
PCDV,109,重訴,80,20200622,1

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臺灣新北地方法院民事判決       109年度重訴字第80號
原   告 章經鑫 
訴訟代理人 謝昆峯律師
      張伃萱律師
      許邦鈺律師
被   告 尚志資產開發股份有限公司

法定代理人 張益華 
訴訟代理人 彭郁欣律師
      劉懿德律師

上列當事人間請求返還買賣價金等事件,經本院於民國109 年5
月4日言詞辯論終結,判決如下:
主 文
一、原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張:
一、原告向被告購買「大同莊園」建案(下稱:「系爭建案」) 之房地,土地坐落於新北市○○區○○段00地號,房屋坐落 於前述基地內之編號A棟17樓A3戶,雙方於民國104年12月30 日簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)。原告分別於105年1 月7日、105年1月20日、106年5月17日至108年10月25日間給 付被告新台幣(下同)317萬元之訂金及簽約金、159萬元之 開工款、320萬元之1-10期款項,共計796萬元。二、依據系爭買賣契約第12條第1項約定,被告應於107年11月8 日取得使用執照,同條第2項亦明定,若被告逾期3個月未取 得使用執照,視同違約,雙方同意依系爭契約第26條違約之 處罰規定處理。既兩造約定取得使用執照之期限為107年11 月8日,則於108年2月8日前仍未取得使用執照,即屬逾期3 個月未取得使用執照,惟被告遲至108年4月9日才取得使用 執照,顯已有違約之情。
三、原告遂依據系爭買賣契約第26條第1項:賣方違反開工及取 得使用執照期限之規定者,即為賣方違約;及同條第2項: 賣方有前項違約情事之一者,除本約另有約定依該約定辦理 外,買方得解除本契約;解約時賣方除應將買方已繳之房地 價款退還予買方,如有遲延利息應一併退還,並應同時賠償 房地總價款百分之15之違約金之約定,於108年12月20日委 託律師發函,通知被告解除系爭買賣契約並請求結算返還價 金與違約金之總數額等旨,惟至今並未獲得任何回應。為此



原告依系爭買賣契約第12條、第26條第1、2項之規定,提起 本件訴訟。並聲明:(一)被告應給付原告1269萬1460元及其 中1208萬6500元自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週 年利率百分之5 計算之利息。(二)原告願供擔保,請准宣告 假執行。
貳、被告則以:
一、兩造於104年12月30日簽立系爭買買契約,原告購買被告所 興建系爭建案之戶別編號為「A棟第17層第A3戶」與地下一 層編號365、376號之法定停車位二位(下合稱「系爭標的」 ),買賣總價金為3151萬元。
二、系爭買賣契約簽訂後,原告於105年1月6日繳納訂金、簽約 金,同年1月19日繳納開工款,並陸續於106年5月15日、106 年6月19日、106年7月17日、106年8月24日、106年10月11日 、107年1月8日、107年7月31日、107年10月19日、108年5月 14日、108年10月16日分別繳納後續1至10期款,包括於108 年5月14日繳納第9期「取得使用執照」、108年10月16日繳 納第10期「接水電完成」等期款;被告並已於108年7月至8 月間陸續通知原告繳納房屋預收款、辦理貸款及對保,108 年10月5日通知原告辦理驗交屋、108年12月9日再次通知原 告辦理貸款、對保及預收款繳納事宜。然被告卻突然接獲冠 博法律事務所函稱:原告請求被告返還價金並給付違約金, 並稱係因被告未依合約期限取得使用執照云云,實令被告不 解。
三、被告已依系爭買賣契約之約定於期限內開工、完工並取得使 用執照:
(一)按系爭買賣契約第12條第1項本文約定:「本預售屋之建築 工程應在民國104年12月23日之前開工,自正式開工日起算 1230個日曆天(民國107年11月8日)之前完成主建物、附屬建 物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。」被告已 於104年12月8日開工,自該日起算1230日曆天即108年4月2 0日前取得使用執照,即符合系爭買賣契約之約定,而被告 已於108年4月9日取得使用執照,顯然符合系爭買賣契約之 約定,並無原告所稱遲延取得使用執照之情事。(二)細繹前開契約文字約定之期限明載為「104年12月23日之前 開工」「自正式開工日起算1230個日曆天」,而何時「開工 」並非被告可任意為之,蓋建築法第53條、第54條以及新北 市建築管理規則第18條就「建築期限」、「開工」之認定已 有相關規範,而系爭工程之開工日,不僅影響系爭建案工期 計算始點,亦影響原告繳納買賣價金分期款之期限利益,應 可認此情已由締約雙方即兩造合意按相關建築法規由被告決



定開工日期,而被告亦係依約、依法辦理,即依系爭買賣契 約第12條第1項所約定「於民國104年12月23日之前」,依前 述相關建築法規之規範開工,此亦為一般預售屋買賣實務, 通常開工日於買賣雙方締約時尚未確定而為之約定方式;復 於系爭契約第12條第2項對應第1項之規定強調:「…若逾期 三個月仍未開工…,視同賣方違約」,買賣雙方同意依本約 第26條違約之處罰規定處理,足見第12條第1項之約定係以 「開工日」為基準日起算一定工期,始符合兩造於系爭契約 之真意與該條契約條款規定之目的,顯見兩造並非係採取「 限期完成」之工期計算方式,而係採取日曆天計算法。至於 系爭買賣契約第12條第1項中關於「(民國107年11月8日)」 ,僅係用以輔助契約文字,方使用「( )」符號表示,如與 契約本文不盡相符之情況時,自應以契約約定本文之文字即 「正式開工日起算1230個日曆天」為準。
(三)又查兩造104年12月30日締約時,系爭建案已開工,除此日 已超過系爭契約第12條第1項所訂之104年12月23日開工期限 且開工日期早已特定為104年12月8日外,此自系爭買賣契約 第8條第4項表明「買方簽約時,本大樓工程已完成之工程進 度,已進行至付款期別表之第開工款期工程…」,並經原告 之代理人特別另行簽認,顯見原告於締約時確實明知系爭建 案已開工之事實;況於兩造締約時,被告早已於系爭工地大 門前立有公告開工日期之綠色工程告示牌(被證11,註:該 工程公示牌上之完工日期係依據《建築法》、《新北市建築 管理規則》等規定所允許之系爭建案建築期限),系爭工地 大門斜對面即是兩造簽約所在之樣品屋,兩處因均屬被告所 有土地範圍內,通行無阻,被告委託其代理人於簽約購買系 爭房地時,自一般人之智識、經驗上,斷不會不經詢問或不 查明了解即懵懂購買,更何況自前述系爭買賣契約第8條第4 項可知,原告就系爭建案之工程進度已正好進行至開工款工 程期已然經其確認,並經其代理人特別簽署姓名證之。凡此 ,就原告於系爭買賣契約簽訂時已明知系爭建案已開工乙情 ,實有系爭買賣契約為憑,現原告否認其於締約時已知悉系 爭建案何時開工,實不足取。
四、退步言之,縱認被告是否遵期取得使用執照存有爭議(假設 語),惟依系爭買賣契約第12條第1項但書約定,以及民法 第277條之2第1項規定,被告應可主張之順延期間,合計共 有128.375日:
(一)因天災地變等不可抗力事由:
1、系爭建案施工期間因發生颱風所致無法施工之期間,合計共 16天應不計入工期,而應順延之:




(1) 105年7月8日尼伯特颱風來襲,停止上班1日;該日期之前1 日即105年7月7日至7月8日當日系爭工地確實有進行安全監 測以及防颱整備之工作,並於颱風過境後之105年7月9日進 行工地復原工作。
(2) 105年9月17日馬勒卡颱風來襲,停止上班1日;該日期之前1 日即105年9月16日系爭工地確實有進行安全監測以及防颱整 備之工作,並於颱風過境後之105年9月18日進行工區環境整 理及復原工作。
(3) 105年9月27日至28日梅姬颱風來襲,停止上班2日;105年9 月26日系爭工地確實有進行安全監測、工區環境整理以及防 颱措施之工作,並於颱風過境後之105年9月28日、29日進行 工地環境整理以及颱風後整頓、復原工作。
(4) 106年7月29日晚上、106年7月30日尼莎颱風來襲,停止上班 相當1.5日(註:106年7月29日晚上係以晚間6時至晚間10時 計算原可施工時間4小時,並以每日工時8小時為基準);10 6年7月29日系爭工地確實有進行工區環境整理及防颱整備工 作,並於颱風過境後之106年7月31日進行工區環境整理以及 颱風後場地復原工作。
(5) 107年7月10日下午4時起至11日瑪麗亞颱風來襲,停止上班 相當1.67日(註:107年7月10日係以下午4時至晚間10時計 算原可施工時間6小時,並以每日工時8小時為基準);107 年7月9日至10日系爭工地確實有優先進行防颱措施工作,10 7年7月11日僅有環境整理與場地復原工項。(6) 準此,被告因應前揭不可抗力因素颱風來臨而暫緩正常之工 程預定進度,進行為維護工地施工安全之防颱準備工作及復 原工作,此因颱風來襲而無法依據工程進度規劃完成正常之 工程進度,影響工程要徑作業(註:如該工項的任何一項作 業進度落後,將使得整體建案的結束日期相應遲延,即屬之 )應已相當於停工之效果,則系爭建案施工期間如因前開颱 風之天然災害因素之各停止上班日加計前後一日之防颱措施 準備及災後清理工作日,應有105年7月7日至9日(核計共3 日)、105年9月16日至18日(核計共3日)、105年9月26日 至105年9月29日(核計共4日)、106年7月29日至106年7月 31日(核計共3日),107年7月9日至7月11日(核計共3日) ,以上共計16日應不計入工期,而得順延。
2、106年6月8日至6月19日因系爭建案發生地盤湧水影響工程安 全,致被告不能施工,天數核計共12日:
被告原已依據建築技術規則建築構造編第65條第2項第1款相 關規定進行地質鑽探,然因法規規定取樣之資訊終究有限, 仍須於開挖施工階段輔以各項監測儀器持續觀測並同步回饋



,方可確保開挖安全,被告已依前述規定進行地質鑽探並於 開挖施工階段輔以各項監測儀器持續觀測並同步回饋,然卻 因為突發之地盤湧水影響系爭建案之工程安全而不能施工, 乃不可抗力因素所肇致,致被告不能施工,天數核計共12日 。
3、因系爭建案現場經施工單位測得之瞬間風速、雨勢超標無法 進行塔吊作業,致影響被告工期,合計共15.375天: 依勞動部依據勞動檢查法第26條第2項規定授權訂定之危險 性工作場所審查及檢查辦法第2條第4款以及同辦法第4條之 規定,系爭建案係屬「丁類危險性工作場所」,且應於使勞 工作業30日前,向當地勞動檢查機構申請審查;則依據系爭 建案提呈行政院勞動部職業安全衛生署審查通過之「丁類危 險性工作場所評估報告書」中之危險評估分項作業規定,第 七章工地安全管理7.1一般事項3.預防墜落事件發生(6)如建 案工地之風速超過10M/sec以上或下雨天時,依法必須停止 吊裝作業;而系爭建案因現場施工單位測得之瞬間風速超標 無法進行塔吊作業日期及時間為:106年8月9日上午10時30 分至下午5時、106年8月10日上午10時至下午5時、106年8月 22日上午12時至下午5時、106年8月26日上午10時30分至下 午5時、106年11月1日下午1時至5時、106年11月5日上午9時 至下午5時、106年12月1日下午2時至5時、106年12月14日下 午1時至5時、106年12月21日下午1時至5時、106年12月25日 下午1時至5時、106年12月26日下午1時至5時、106年12月27 日下午1時至5時、107年1月1日下午1時至5時、107年1月3日 下午2時至5時、107年1月13日下午1時至5時、107年1月24日 下午1時至5時、107年1月26日下午2時至5時、107年1月27日 上午11時至下午5時;另因雨勢過大而無法進行塔吊作業之 日期及時間為:107年1月8日上午10時至下午5時、107年2月 4日下午1時至5時、107年2月5日上午9時至下午5時;再因卡 努颱風過境而無法進行塔吊作業之日期及時間為:106年10 月12日下午1時至5時、106年10月13日上午9時至下午5時、 106年10月14日上午9時至下午5時。以上因系爭建案現場施 工單位測得之瞬間風速、雨勢超標無法進行塔吊作業合計共 123小時,以一日工時8小時計算,應為15.375天。(二)因政府法令或主管機關要求變更或其他非可歸責於被告之事 由:
1、105年1月16日為第14任總統、副總統與第9屆立法委員選舉 投票日,依勞動基準法第37條之規定,該日為勞動部所指定 之放假日,凡具有投票權且該日有工作義務之勞工應放假1 日,被告確有停工之事實,因而致被告不能施工之天數核計



1日。
2、106年5月6日至7日因舉行106年度技專院校統一入學測驗, 新北市政府工務局來函要求試區周邊暫停施工並禁止夜間施 工,避免噪音干擾考場,故要求新北市試區周遭建照工程配 合辦理,而系爭工程因位於新北高工周邊,屬於被新北市政 府工務局來函所要求停工之區域範圍內,被告為符合主管機 關之要求,避免施工發出噪音影響考試進行而因此所受到之 工期影響,天數核計共2日。
3、107年11月24日為地方公職人員選舉及公民投票日,依勞動 基準法第37條規定,該日具投票權且該原經排定應上班之勞 工,指定放假1日,因而致被告不能施工之天數核計1日。 4、108年1月4日配合政府法令要求辦理建築執照第2次變更設計 ,致被告無法施工,核計進行抽水工程1日、灌漿工程1日、 養護工程3日、防水工程3日,天數核計共8日: 查被告就系爭建案原已於104年6月26日經主管機關核備取得 建築執照,其中包括須依法留設消防通道,然主管機關卻於 嗣後基於其內部自我考量,又另於107年7月4日以大同莊園 第三期都市審理委員會會議新增規定(即喬木納入防災通道 之不得設置之固定設施物),要求被告已施工完成之系爭建 案基地配合辦理變更移植喬木。前情造成被告額外進行抽水 工程1日、灌漿工程1日、養護工程3日、防水工程3日而必須 順延施工日期核計8日。
5、系爭契約之工期係以日曆天計算之,因應105年12月21日勞 動基準法之修正(通稱:一例一休),致被告公司為符合勞 動基準法之修正規定,於施工人員工時調度產生影響,且此 並非被告事前所得預期之法令變更,如參酌行政院公共工程 委員會所發布之「機關履約中工程因應105年12月勞動基準 法部分條文修正法案之處理原則」,至少應有61日不計入工 期。
6、依系爭建案之營造廠商即大陸工程股份有限公司108年7月26 日來函,表明系爭建案之工地雨水滯留設施施工圖,原已經 新北市政府水利局核准,其亦已依圖(與主管機關審驗核可 圖相同)施作,詎施作完成後,報請主管機關進行竣工查驗 時,主管機關始突然告知必須依據會勘紀錄進行變更工程, 並待變更後再提送竣工審查等語,而被告因而增加變更工程 之日期合計12日,此亦係因政府法令變更或其他不可歸責於 被告之事由所造成之影響期間,被告依約應可主張順延。(三)是縱若依原告主張被告取得使用執照之期限為107年11月8日 (僅為假設語,被告否認之),扣除上開可順延日數合計12 8.375日,則截至系爭建案取得使用執照之108年4月9日,尚



無逾期3個月仍未取得使用執照之情事,原告主張解除系爭 買賣契約,實有違系爭契約之約定。
五、原告未依民法第254條規定先行定相當期間催告被告遲延取 得使用執照乙事,而逕行於108年12月20日寄發存證信函主 張解除契約,自不應准許:
(一)按民法第254條規定:「契約當事人之一方遲延給付者,他 方當事人得定相當期限催告其履行,如於期限內不履行時, 得解除其契約。」
(二)經查,系爭買賣契約第26條第2項約定,其文字上雖有買方 得解除契約,惟並無記載任何買方得不經催告而逕行解除契 約之明示或默示約定,且系爭建案並非屬民法第255條定期 行為之情況,尚不能適用該條所謂「免除催告」之例外規定 ,故依系爭買賣契約第32條約定「本契約如有未盡事宜,依 相關法令、習慣及平等互惠與誠實信用原則公平解決之。」 以及最高法院88年度台上字第1671號民事判決意旨,仍應以 當事人所欲達到之目的、習慣、任意法規及誠信原則為標準 ,合理解釋該解除契約條款約定之行使方法,則民法第254 條規定仍應予適用,惟原告並未先定相當之期間催告被告履 行,而逕於108年12月20日寄發存證信函主張解除系爭買賣 契約,違反兩造間之約定及民法之規定,自不應准許。六、本件原告於發函解除契約前之行為,已然令被告可合理信賴 原告欲繼續履行系爭買賣契約,假若本件允許原告解除契約 ,該權利之行使顯有違誠信原則,而不能發生應有之效果:(一)兩造簽約時,系爭工程即已經開工,原告並繳納開工款,且 原告尚於其所主張被告應取得使用執照之107年11月8日,甚 或其主張可解約之108年2月8日早已經過數月乃至將近一年 後之108年5月14日繳納第9期「取得使用執照」、108年10月 16日繳納第10期「接水電完成」等期款,甚至是超過十數月 後之108年12月20日方發函主張解約,足以證明原告必然知 悉系爭建案已於104年12月8日開工,原告亦可透過網路等公 開查詢管道得知系爭建案是否已經開工、完工之相關資訊, 原告隨後仍持續繳納期款之行為亦已一再顯示原告係欲繼續 履行契約,並未認為被告有違反系爭買賣契約之情,被告也 因此有足夠之事實情況與理由正當信賴原告欲繼續履行系爭 買賣契約,並於系爭建案因取得使用執照程序受有阻礙,需 儘速完備工程以對各承購戶進行交屋程序時,被告為維持給 付系爭買賣標的予原告,而抽調本可至系爭建案其他承購戶 進行施工之人力至系爭買賣標的進行工作,亦形同增加被告 對他承購戶遲延交屋之風險;惟原告忽又出而主張行使解除 契約之權利,足以令被告陷於窘境,有違事件之公平及個案



之正義,依最高法院103年台上字第2482號民事判決、臺灣 高等法院108年上字第60號民事判決意旨以及誠實信用原則 所發展而出之權利失效原則,即應認此際原告所行使之權利 有違誠實信用原則,不能發生應有之效果。
(二)況查,被告於108年4月9日取得使用執照,距原告主張取得 使用執照日期107年11月8日,姑且先不論被告得主張延展之 工期期間,兩者差距僅在半年之內,相去不遠,如准許原告 可據此解除契約,被告將受有人員管銷費用、代銷仲介費用 即因系爭買賣契約履行及爭執而支出之費用等損害,況倘被 告未遵期取得使用執照(假設語),亦不必然影響原告購買 房屋之使用目的,房地價格亦並未因遲誤期間而有大幅度之 變化,原告行使解除權,於自己所得利益甚少,而被告因該 解除權之行使所受之損害甚大,依最高法院96年度台上字第 1394號判決意旨,應認原告解除系爭買賣契約有違誠信原則 而不應准許。且預售屋購買者對房屋之需求與成屋購買者不 同,通常已預知並願接受較長履約期限,故被告遲誤期間對 於原告原締約之經濟目的應無顯著重要之影響,然如解除契 約,反將造成原告原締約之經濟目的確定且終局性地無法達 成。
七、縱鈞院認本件被告應負違約之責(假設語,被告否認之), 惟本件實有違約金過高之情事,且原告並無何實質損害,懇 請鈞院依民法第252條之規定酌減違約金至零: 依據最高法院103年度台上字第1140號、93年度台上字第185 7號民事判決意旨,無論違約金之性質為賠償總額預定或是 懲罰性之性質,於判斷是否有違約金過高之情況時,均應衡 酌客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受積極或消極損害, 以為酌定標準,則依據前開最高法院判決意旨,判斷時至少 亦應調查並衡酌原告實際上到底受有何「積極損害」或「消 極損害」?其所受之損害數額為何?況依本件原告所主張者 ,倘被告未遵期取得使用執照(假設語),亦不必然影響原 告購買房屋之使用目的,房地價格亦並未因遲誤期間而有大 幅度之變化,原告行使解除權,於自己所得利益甚少,而被 告因該解除權之行使所受之損害甚大,被告將受有人員管銷 費用、代銷仲介費用、原告進行客變而被告需回復原狀等費 用,即因系爭買賣契約履行及爭執而支出之費用等損害,故 本件尚難謂原告有何損失,如縱有違約金之約定,應酌減至 零。
八、綜上所述,本件被告實無任何違約情事,原告之主張並無理 由。並聲明:(一)原告之訴駁回。(二)如受不利之判決,被 告願供擔保請准免為假執行之宣告。




參、兩造爭點整理:
一、兩造不爭執事項:
(一)兩造於104年12月30日簽訂系爭買賣契約,原告購買被告所 興建系爭建案,土地坐落新北市○○區○○段00地號,房屋 之戶別編號為「A棟第17層第A3戶」與地下一層編號365、37 6號之法定停車位二位,買賣總價金為3151萬元。(二)原告已繳納買賣價金796萬元。
(三)原告於108年12月20日寄發律師函予被告公司,表達解除契 約及請求返還價金、給付違約金之意旨,被告公司於108年 12月23日收受。
(四)被告於104年12月8日開工。
(五)被告於108年4月9日取得使用執照。二、兩造爭執事項:
被告取得使用執照之期限為「自正式開工日起算1230個日曆 天」或「107年11月8日」。
肆、本院之判斷:
一、原告主張兩造於104年12月30日簽訂系爭買賣契約,原告購 買被告所興建系爭建案,土地坐落新北市○○區○○段00地 號,房屋之戶別編號為「A棟第17層第A3戶」與地下一層編 號365、376號之法定停車位二位,買賣總價金為3151萬元。 簽約後原告分別於105年1月7日、105年1月20日、106年5月 17日至108年10月25日間給付被告317萬元之訂金及簽約金、 159萬元之開工款、320萬元之1-10期款項,共計796萬元。 此據原告提出大同莊園智慧綠社區房屋土地預定買賣契約書 影本1件、原告給付訂金及簽約金、開工款、第1-10期款項 之發票證明影本24件為證(見本院卷43至108頁),並為兩造 所不爭執,自堪信為真實。原告又主張依據系爭買賣契約第 12條第1項約定,被告應於107年11月8日取得使用執照,同 條第2項亦明定,若被告逾期3個月未取得使用執照,視同違 約,雙方同意依系爭契約第26條違約之處罰規定處理。而被 告遲至108年4月9日才取得使用執照,顯已有違約,原告遂 於108年12月20日委託律師發函,通知被告解除系爭買賣契 約並請求結算返還價金與違約金之總數額,惟至今並未獲得 任何回應,為此原告依系爭買賣契約第12條、第26條第1、2 項之規定,提起本件訴訟。惟為被告所否認,並以前開情詞 置辯。是本件首應審酌者,乃系爭買賣契約第12條第1項規 定,被告取得使用執照之期限為何。
二、被告取得使用執照之期限為「自正式開工日起算1230個日曆 天」或「107年11月8日」:
(一)按解釋意思表示應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭



句,民法第98條定有明文。解釋意思表示端在探求表意人為 意思表示之目的性及法律行為之和諧性,解釋契約尤須斟酌 交易上之習慣及經濟目的,依誠信原則而為之。關於法律行 為之解釋方法,應以當事人所欲達到之目的、習慣、任意法 規及誠信原則為標準,合理解釋之,其中應將目的列為最先 ,習慣次之,任意法規又次之,誠信原則始終介於其間以修 正或補足之(最高法院88年度台上字第1671號民事判決意旨 參照)。
(二)經查,系爭買賣契約第12條第1項約定:「本預售屋之建築 工程應在民國104年12月23日之前開工,自正式開工日起算 1230個日曆天(民國107年11月8日)之前完成主建物、附屬建 物及使用執照所定之必要設施,並取得使用執照。」(見本 院卷49頁)。細繹前開契約文字明載本預售屋之建築工程應 於「104年12月23日之前開工」及「自正式開工日起算1230 個日曆天」,其後以括弧輔以說明為「民國107年11月8日」 。顯見本件工期計算方式,係採取「日曆天」計算法,而非 限期完成之計算方式。假設兩造簽約時,開工日尚未確定之 情形,亦得以最後開工期限「104年12月23日」為基準,加 計「1230個日曆天」,可得推定系爭建案應取得使用執照之 最後期限為「108年5月5日」之前,顯而易見,以括弧輔助 說明之日期「民國107年11月8日」應係公開的計算錯誤,基 於「誤載不害真意」之契約解釋原則及誠實信用原則,用以 輔助契約之文字,如與契約本文不盡相符之情況時,自應以 契約約定本文之文字「正式開工日起算1230個日曆天」為準 。
(三)況查兩造於104年12月30日簽約時,系爭建案已於「104年12 月8日」開工,且為原告所知悉,此觀系爭買賣契約第8條第 4項記載:「買方確認簽約時,本大樓工程已完成之工程進 度,已進行至付款期別表之第『開工款』期工程,買方同意 應於簽約日後1個月內繳清含該期之已完成之工程進度期款 」,並經原告之代理人特別簽名蓋章確認,原告並於105年1 月20日繳納159萬元之開工款,此有系爭買賣契約及統一發 票附卷可證(見本院卷48、98頁),且為兩造所不爭執。則 自「104年12月8日」開工日,加計「1230個日曆天」,被告 取得使用執照之期限為「108年4月20日」,而被告已於108 年4月9日取得使用執照,是被告辯稱其已依系爭買賣契約之 約定於期限內開工、完工並取得使用執照等語,即屬可採。(四)原告主張依據系爭買賣契約第12條第1項約定,被告應於「1 07年11月8日」取得使用執照,被告遲至108年4月9日才取得 使用執照,顯已違約云云。惟依前所述,解釋意思表示端在



探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性,解釋 契約尤須斟酌交易上之習慣及經濟目的,依誠信原則而為之 。依原告之主張,顯置系爭買賣契約所明載本預售屋之建築 工程應於「自正式開工日起算1230個日曆天」之約定於不論 ,有違契約本文及誠信原則。按契約當事人是否應受違約處 罰,應當以有無實際違反契約之規定而為論斷,如僅因計算 錯誤即遭受違約處罰之不利益,實有失契約目的及公平原則 。是原告主張被告應於「107年11月8日」取得使用執照云云 ,難為有利原告之認定。
三、從而,原告依系爭買賣契約第12條、第26條第1、2項之約定 ,請求被告給付原告1269萬1460元及其中1208萬6500元自起 訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率百分之5 計算 之利息,為無理由,應予駁回。其假執行之聲請亦失所附麗 ,應併予駁回。
四、本件事證已臻明確,兩造其餘之主張、陳述暨攻擊防禦方法 與證據,經本院斟酌後,認與本件判決結果已不生影響,故 不一一加予論述,附此敘明。
五、結論:原告之訴為無理由,因此判決如主文。中 華 民 國 109 年 6 月 22 日
民事第三庭 法 官 毛崑山
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 6 月 22 日
書記官 喻誠德

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參考資料
尚志資產開發股份有限公司 , 台灣公司情報網
大陸工程股份有限公司 , 台灣公司情報網