臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第619號
原 告 葉后儀
訴訟代理人 戴家旭律師
被 告 何明亮
何王錦雲
兼
前2 人共同
訴訟代理人 何村澤
上列當事人間請求返還房屋等事件，經本院於民國109 年5 月11
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告何明亮、何王錦雲、何村澤應連帶將門牌號碼為新北市 ○○區○○街0 號20樓之2 房屋騰空遷讓返還予原告。二、被告何明亮、何王錦雲、何村澤應共同自民國109 年2 月5 日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同） 5,955元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告連帶負擔。
五、本判決第一項於原告以150 萬元為被告供擔保後，得假執行 ；但被告如以469 萬2,371 元為原告預供擔保後，得免為假 執行。
六、本判決第二項按月給付部分，於到期原告各以1,900 元供擔 保後，得假執行；但被告就各到期部分以全額供擔保，各得 免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
（一）原告於民國109 年1 月7 日得標買受門牌號碼新北市○○ 區○○街0 號20樓之2 之建物（權利範圍全部）及其坐落 之新北市○○區○○段00地號土地（權利範圍：27/10000 ）（下合稱系爭房地），並已於109 年2 月5 日經地政機 關登記為系爭房地之所有權人，先予敘明。
（二）系爭房地現由被告何明亮、被告何王錦雲、被告何村澤（ 下合稱被告三人）占有使用，惟被告三人非系爭房地之承 租人，亦非所有權人，顯屬無權占有使用系爭房屋，又返 還房屋部分係為不可分之債。爰依民法第292 條、第767 條第1 項規定請求被告三人連帶遷讓並騰空返還系爭房屋 。
（三）被告三人無權占有系爭房地，應給付原告自109 年2 月5
日起至被告三人返還系爭房地止相當於租金之不當得利。 查系爭土地於109 年之申報地價為新臺幣（下同）23,604 元，則系爭土地之價值為331,090 元（計算式：5,195.14 ㎡×23,604元×27/10000＝331,090.4 元，小數點以下四 捨五入），系爭房屋之現值為562,200 元。爰依土地法第 97條第1 項及民法第179 條規定向被告三人請求自109 年 2 月5 日起至被告三人返還系爭房屋止，每月給付相當於 租金之不當得利7,444 元（計算式：【331,090 元＋562, 200 元】×10％÷12月＝7,444.08元）。（四）聲明：
1.被告何明亮、何王錦雲、何村澤應連帶將門牌號碼為新北 市○○區○○街0 號20樓之2 房屋騰空遷讓返還予原告。 2.被告何明亮、何王錦雲、何村澤應連帶自109 年2 月5 日 起至返還上開房屋之日止，按月給付原告7,444 元。 3.原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告主張：
（一）系爭房地於拍賣公告欄已經有註明本案拍賣後不點交，原 告自應事先查明不點交原因。查系爭房地乃因被告受訴外 人謝蕙蘭及許力元詐欺而買賣處分予訴外人謝蕙蘭（下稱 謝蕙蘭），案經臺灣高等法院103 年度重上字第322 號於 104 年4 月14日判決確定，謝蕙蘭應給付被告何明亮房屋 餘款1,360,079 元，且第一順位實借400 萬元應由謝蕙蘭 支付，惟其至今分文未付，被告何明亮為保持其銀行信用 而代支付每月房貸及利息，連同搬遷費，謝蕙蘭尚積欠被 告何明亮共計8,355,846 元，則被告何明亮為系爭房屋大 部分權利所有權人。是原告關於系爭房屋之買賣尚未完成 ，應付清房款始得請求交付系爭房地等語資為抗辯。（二）聲明：
1.原告之訴駁回。
2.被告願供擔保請求免予假執行。
三、不爭執之事實：
（一）門牌號碼新北市○○區○○街0 號20樓之2 房屋（新莊區 自立段40地號土地【權利範圍27/10000】及其上同段4438 建號房屋，即系爭房地），為原告於109 年1 月22日自本 院拍賣得標而取得所有權，並經於109 年2 月5 日登記為 所有權人。（本院卷第17至19頁）
（二）系爭不動產現為被告何明亮、何王錦雲、何村澤占有使用 中。
四、本院之判斷：
（一）被告為無權占有：
1.按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ；對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權 之虞者，得請求防止之，民法第767 條第1 項定有明文。 又按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原 告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有 為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被 告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之；如不能 證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上 字第1552號裁判意旨參照）。本件原告既主張被告無權占 有系爭房屋等語，為被告否認，則揆諸前開說明，自應由 被告就其占用權源負舉證之責。
2.經查，原告經拍賣取得系爭房地之所有權，且被告現占有 使用系爭房地之事實，有系爭房地登記第一類謄本存卷為 憑，並為兩造所不爭執，堪認原告為系爭房地之所有權人 。被告何明亮雖抗辯其原為系爭房屋之所有權人，因遭訴 外人謝蕙蘭詐欺而簽立流抵契約，系爭房地遂遭移轉登記 為謝蕙蘭所有，業經另案判決謝蕙蘭應給付被告何明亮房 屋餘款1,360,079 元確定，惟謝蕙蘭至今分文未付等情， 縱認屬實，系爭房地既經法院拍賣，由原告標得，並辦畢 所有權移轉登記，被告自不得以其與原所有權人謝蕙蘭間 之買賣權利義務關係，對抗原告，是被告繼續占用系爭房 地，對於原告而言，不能認有合法之權源。
3.又強制執行法所謂「點交」程序，係指買受人或承買人在 符合強制執行法第99條第1 項至第3 項之情形下，得請求 執行法院強制解除債務人或第三人占有之權利而言。執行 法院所為「拍定後不點交」之意義，僅在於限制買受人不 得於拍定後向執行法院聲請點交而已，要不能進而推論債 務人或第三人可據而主張有實體上合法占有之權源。是系 爭房地於拍賣時縱定有「拍定後不點交」，惟該拍賣條件 僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非買受人 於取得所有權後不得依法請求遷讓（最高法院70年度台上 字第19號判決要旨參照），是被告以拍賣條件為「不點交 」為由，主張占有使用系爭房屋並非無權占有云云，亦無 足取。
4.從而，被告既未能舉證證明其就系爭房地確有正當之占有 權源存在，則被告仍繼續占用系爭房屋，自難謂有何法律 上之之正當權源。綜上所述，被告並未舉證占有系爭房屋 之法律上正當權源，原告依據民法第767 條之規定，請求 被告遷讓系爭房屋，自屬有據。
（二）不當得利部分：
1.按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民 法第179 條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當 得利，以無法律上之原因而受有利益，致他人受有損害為 其要件，故其請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度 ，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，故如無權占 用他人之房屋，加害人應返還之不當得利之範圍，為相當 於租金之利益（最高法院61年台上字第1695號判例、97年 度台上字第294 號判決意旨參照）。末按城市地方房屋之 租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之10為 限，此於租用基地建築房屋亦準用之，土地法第97條第1 項、第105 條定有明文。又土地法施行法第25條規定，土 地法第97條所謂土地及建物之總價額，土地價額依法定地 價，建築物價額依該管直轄市或縣市地政機關估定之價額 。另土地法第148 條、平均地權條例第16條規定，土地所 有權人依土地法所申報之地價，為法定地價；土地所有權 人未於公告期間申報地價者，則以公告地價百分之80為其 申報地價。是土地法第97條第1 項所謂土地申報價額即指 該土地之申報地價而言。而基地租金之數額，除以基地申 報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程 度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰 地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息百分 之10最高額（最高法院46年台上字第855 號、68年台上字 第3071號判例意旨參照）。
2.原告於109 年2 月5 日登記為系爭房地之所有權人，被告 無權占用系爭房地，既經認定如前，自受有相當於租金之 利益，原告請求被告共同給付自109 年2 月5 日起至遷讓 之日止所受之利益，即屬有據。查系爭土地於109 年1 月 之申報地價為每平方公尺23,604元，有系爭土地登記第一 類謄本存卷可查（本院卷第19頁）。又依系爭房屋稅籍證 明書（本院卷第21頁）所載，系爭房屋經新北市政府稅捐 稽徵處核定之課稅現值為562,200 元。是依樓層占用比例 計算系爭房屋占用土地面積，系爭房屋坐落基地之申報地 價總值為331,090 元（計算式：23,604元/ 平方公尺× 5,195.14平方公尺×27/10000= 331,090 元，小數點以下 四捨五入），又審酌系爭房屋位於新北市○○區○○街0 號，鄰近新莊思賢國小、思賢公園及宏泰市場，生活機能 及交通便利性均佳，本院綜合上開各情，認為原告因被告 使用系爭房屋所受之損害以土地及其建築物申報總價年息
百分之8 計算為適當，是系爭房地每月相當於租金之不當 得利應為5,955 元【計算式：（562,200 元+ 331,090 元 ）×8%÷12=5,955元，元以下四捨五入】，即原告請求被 告三人每月共同給付原告5,955 元，為有理由，應予准許 。逾此部分請求，即屬無據，應予駁回。
五、綜上所述，原告本於民法第767 條第1 項前段規定，請求被 告連帶將系爭房地返還原告；並本於民法第179 條規定，請 求被告自109 年2 月5 日起至返還占用系爭房地之日止，應 按月給付原告5,955 元為有理由，應予准許；逾此部分之請 求，則屬無據，應予駁回。
六、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，經核其勝訴部分，並 無不合，爰酌定相當擔保金額准許之；併依職權酌定相當擔 保金額，准被告預供擔保後，得免為假執行。至原告敗訴部 分，其假執行之聲請已失所依據，應併駁回。
七、末按，以一訴附帶請求其孳息、損害賠償、違約金或費用者 ，不併算其價額，民事訴訟法第77條之2 第2 項定有明文。 原告僅就請求不當得利超過5,955 元部分敗訴，則原告敗訴 部分屬於附帶請求，本就不併計裁判費，故依民事訴訟法第 79條規定，本件訴訟費用仍應由被告負擔。
中 華 民 國 109 年 6 月 11 日
民事第三庭 法 官 王凱俐
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 6 月 11 日
書記官 涂菀君