臺灣新北地方法院民事判決 109年度訴字第1090號
原 告 賴億營
訴訟代理人 陳奕仲律師
被 告 郭雨軒
蔡星汶
鍾淑惠
上列當事人間請求確認占有權存在事件，經本院於民國109 年6
月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告郭雨軒原係新北市○○區○○路0 段000 號 2 樓房屋（下稱系爭房屋）連同所坐落土地（以下合稱系爭 不動產）之所有權人，民國107 年4 月10日被告郭雨軒與原 告簽訂系爭不動產買賣契約書，以買賣總價新臺幣（下同） 995 萬元出售予原告。詎原告支付被告郭雨軒298 萬元買賣 價金第一期款後，尚餘697 萬元買賣價款未付，竟無法塗銷 被告郭雨軒原以系爭不動產向國泰世華銀行設定之第一順位 抵押權，原告深感受騙，遂要求被告郭雨軒返還先前原告已 付之298 萬元買賣價款，被告郭雨軒無法返還，原告與被告 郭雨軒遂於107 年6 月6 日簽立協議書（下稱系爭協議書） ，內容約略為：因被告郭雨軒無法返還298 萬元買賣價款， 同意讓原告使用系爭房屋，並以每月1 萬7,000 元扣抵前揭 298 萬元債務等語，故原告對系爭房屋有合法占有使用權利 ，然被告郭雨軒竟三番兩次要求原告遷空搬離系爭房屋，令 原告不堪其擾。又原告依系爭協議書既合法占有系爭房屋， 至108 年2 月間，系爭不動產因被告郭雨軒無法按月繳納積 欠國泰世華銀行抵押貸款本息，遭國泰世華銀行聲請強制執 行拍賣系爭不動產，由被告蔡星汶、被告鍾淑惠2 人於108 年7 月11日共同拍定（被告蔡星汶持分10% 、被告鍾淑惠持 分90% ）。詎被告蔡星汶、被告鍾淑惠2 人於拍定取得系爭 不動產後，無視原告之合法占有權源，由被告蔡星汶於108 年8 月1 日至系爭房屋處，發現屋內無人，竟以拍定人身分 請鎖匠強行換鎖，事後原告返家後方又將門鎖換回，排除被 告蔡星汶、被告鍾淑惠2 人之占有。原告因系爭協議書取得 系爭房屋合法占有權源，被告蔡星汶、被告鍾淑惠雖因法院 拍賣而成為系爭不動產所有權人，仍應繼受前手即被告郭雨
軒與原告簽訂之系爭協議書內容，無權要求原告搬離系爭房 屋，故原告對被告蔡星汶、被告鍾淑惠2 人亦為有合法占有 權源。為此，提起本訴訟。聲明請求：確認原告對被告等3 人於系爭房屋有占有權等語。
二、被告等3人答辯聲明均：駁回原告之訴。
㈠被告郭雨軒陳述略以：原告之前向伊購買系爭不動產，有先 付2 成價金，但其後伊無法完全塗銷抵押權，惟伊有將系爭 不動產移轉登記予原告等語。
㈡被告蔡星汶、被告鍾淑惠則以：
⒈登記原告所有之系爭不動產經鈞院108 年度司執字第1526 9 號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）進行 拍賣程序，被告蔡星汶、被告鍾淑惠於108 年7 月11日， 投標拍定取得系爭不動產之所有權，於108 年7 月26日取 得執行法院所核發之不動產權利移轉證書，於108 年8 月 5 日以拍賣為原因，辦竣所有權移轉登記予被告蔡星汶、 被告鍾淑惠。原告主張於系爭不動產之占有權，依民法94 3 條第2 項第1 款規定，於已登記之不動產並不適用之， 另依土地法43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」 ，被告蔡星汶、被告鍾淑惠現乃系爭不動產登記之合法所 有權人，依民法765 條規定，於法令限制之範圍內，得自 由使用、收益、處分所有物，並排除他人之干涉。依系爭 執行事件108 年7 月24日執行命令，原告於108 年7 月26 日即喪失系爭不動產之所有權，原告主張之占有權難謂存 在，自屬無權占有。
⒉原告與被告郭雨軒雖於107 年6 月6 日簽署系爭協議書， 惟被告郭雨軒於107 年4 月23日即以買賣為原因，將系爭 不動產移轉登記予原告，由原告取得系爭不動產所有權， 則原告於108 年7 月26日喪失系爭不動產所有權之前，本 得自由使用收益處分系爭不動產，毋庸得被告郭雨軒之同 意，甚者，被告郭雨軒自107 年4 月23日起即喪失系爭不 動產所有權，被告郭雨軒無權主張系爭不動產交予原告使 用及收益尚須經其同意，自屬無權之處分，故原告與被告 郭雨軒間簽署之系爭協議書，對被告蔡星汶、被告鍾淑惠 不生效力。被告蔡星汶、被告鍾淑惠並未與原告或被告郭 雨軒訂立契約承擔債務，並無繼受原告與被告郭雨軒間系 爭協議書之義務。又被告蔡星汶、被告鍾淑惠因參與鈞院 系爭執行事件之不動產公開拍賣程序，自原告處取得系爭 不動產所有權，被告2 人與被告郭雨軒間並無任何法律行 為或債權債務關係，自無繼受被告郭雨軒系爭協議書義務 之理。
⒊被告蔡星汶於108 年7 月11日拍定取得系爭不動產後，依 據系爭執行事件之查封筆錄，積極找尋訴外人即承租人龔 育正，多次按鈴均無人回應，經詢問大樓管理員表示已經 1 、2 個月未見到承租人，故被告蔡星汶、被告鍾淑惠認 定承租人龔育正已因其租賃契約遭執行法院之執行命令除 去租賃權後而搬離系爭房屋，被告蔡星汶遂帶鎖匠於108 年8 月1 日開鎖進入屋內，發現屋內確實空無一人，原告 一方面向執行法院主張已將系爭不動產出租予訴外人龔育 正占有，另方面又主張自己才是占有人，率眾霸占系爭房 屋，並向鈞院提起本件請求確認占有權，說詞明顯前後矛 盾不一。原告就執行法院之執行命令置若罔聞，不願將系 爭不動產自行點交予被告蔡星汶、被告鍾淑惠，反趁被告 蔡星汶、被告鍾淑惠不在現場，未經被告蔡星汶、被告鍾 淑惠同意，擅自更換門鎖，聚眾竊佔系爭不動產，被告蔡 星汶、被告鍾淑惠乃於108 年8 月下旬向警局報案，對原 告及其共犯提起刑事竊佔告訴，目前正由臺灣新北地方法 院檢察署偵辦中等語，資為抗辯。
三、查，本件系爭不動產本為被告郭雨軒所有，於107 年4 月10 日與原告簽立不動產買賣契約，約定原告給付被告郭雨軒第 一期價款現金298 萬元，餘款697 萬元即國泰世華商業銀行 房屋貸款則由原告承接繳納。原告給付第一期298 萬元價款 予被告郭雨軒後，被告郭雨軒於107 年4 月23日將系爭不動 產所有權移轉登記予原告，且將系爭不動產交付原告占有。 嗣系爭不動產之抵押權人國泰世華銀行以被告郭雨軒所欠之 抵押債務未清償為由，聲請對原告拍賣抵押物（系爭不動產 ）獲准後，持以向本院聲請拍賣抵押物強制執行事件（即系 爭執行事件），經執行法院於108 年2 月14日第一次至系爭 不動產現場實施查封，當日執行債務人即原告不在，執行法 院復定108 年2 月23日再次至系爭不動產履勘現場，當日執 行債務人即原告在場表示系爭房屋出租予訴外人龔育正。嗣 因訴外人龔育正之租賃權已影響系爭不動產拍賣價格，經執 行法院除去上開租賃權後再行拍賣，由被告蔡星汶（持分10 % ）、被告鍾淑惠（持分90% ）共同拍定，108 年7 月26日 取得系爭不動產之不動產權利移轉證書，同年8 月5 日以拍 賣為原因辦畢所有權移轉登記予被告蔡星汶（持分10 %）、 被告鍾淑惠（持分90% ）等情，為兩造不爭執，並有原告所 提不動產買賣契約書影本1 件（見原證2 ）、系爭不動產之 異動索引查詢資料1 份附於本院限閱卷（已於言詞辯論期日 提示兩造）、新北板橋地政事務所109 年5 月7 日新北板地 籍字第1096008163號函所檢送系爭不動產分別由被告郭雨軒
移轉登記予原告、及原告移轉登記予被告蔡星汶、被告鍾淑 惠（以拍賣為原因）之登記申請書相關資料（見本院卷第31 -98 頁）可證，暨經本院調取系爭執行事件卷宗查閱屬實， 此部分事實，自堪信為真正。
四、按依民事訴訟法第247 條第1 項規定，確認法律關係之訴， 非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；所謂 即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確 ，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以 對於被告之確認判決除去之者而言。是確認之訴之標的，限 於現在之法律關係，過去或將來可能發生之法律關係，均不 在得請求確認之列；至判斷原告有無即受確認判決之法律上 利益之時點，應以事實審言詞辯論終結時之狀態為準。查， 本件系爭不動產於107 年4 月10日由被告郭雨軒出售予原告 ，並約定餘款697 萬元即國泰世華商業銀行房屋貸款則由原 告承接繳納，被告郭雨軒已依約將系爭不動產辦理移轉登記 予原告，並交付系爭不動產予原告占有使用。然系爭不動產 現在之所有權人為被告蔡星汶、被告鍾淑惠2 人，被告郭雨 軒已非所有權人，是縱原告對被告郭雨軒請求確認其基於系 爭協議書對系爭不動產有占有權，亦無法除去其法律上之地 位之不安狀態，揆諸上開說明，難認原告對被告郭雨軒有何 確認利益存在，故原告此部分請求，即非正當。五、至於原告雖主張被告蔡星汶、被告鍾淑惠2 人拍定取得系爭 不動產所有權，應繼受原告與被告郭雨軒間之系爭協議書， 而無權要求原告搬離系爭房屋云云，為被告蔡星汶、被告鍾 淑惠否認，辯以上詞。然經本院向原告闡明何以被告蔡星汶 、被告鍾淑惠應繼受原告與被告郭雨軒間之系爭協議書內容 乙節，原告則表明係基於民法第425 條之規定等語（見本院 卷第154 頁，109 年6 月2 日言詞辯論筆錄）。然民法第42 5 條第1 、2 項固規定：「出租人於租賃物交付後，承租人 占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓 人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約， 其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟本件系爭執 行事件乃抵押權人國泰世華銀行聲請拍賣抵押物即系爭不動 產，債務人為被告郭雨軒，原告斯時則為該抵押物之所有權 人，為物上保證人，並非承租人地位，自無民法第425 條規 定之適用。且被告郭雨軒已依約將系爭不動產所有權移轉登 記予原告，並交付系爭不動產予原告占有使用，原告係基於 所有權人地位而占有使用系爭不動產，並非基於租賃關係而 占用，原告主張被告蔡星汶、被告鍾淑惠應依民法第425 條 規定繼受原告與被告郭雨軒間系爭協議書云云，顯非有據。
被告蔡星汶、被告鍾淑惠業以拍賣為原因而取得系爭不動產 所有權，原告已喪失其所有權，亦未能舉證證明有何合法占 有使用之正當權源，則其對被告蔡星汶、被告鍾淑惠請求確 認其對系爭房屋有占有權云云，非有理由，應予駁回。六、綜上，原告提起本件訴訟，請求確認其對被告3 人於系爭房 屋有占有權云云，俱無理由，均應駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經 審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明 。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主 文。
中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
民事第一庭 法 官 陳翠琪
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
書記官 曾怡婷