臺灣新北地方法院民事判決 109年度簡上字第65號
上 訴 人 張芳齊
訴訟代理人 姜智揚律師
複 代 理人 洪肇彤律師
蕭郁寬律師
被上訴人 徐家匯
上列當事人間請求返還租賃房屋等事件，上訴人對於中華民國10
8 年12月17日本院板橋簡易庭108 年度板簡字第1577號第一審判
決提起上訴，經本院於109 年6 月16日言詞辯論終結，判決如下
：
主 文
一、原判決關於命上訴人給付超過新臺幣（下同）7,272 元部分 ，及該部份假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判（除確定部分 外）均廢棄。
二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。三、其餘上訴駁回。
四、第一審（除確定部分外）、第二審訴訟費用由被上訴人負擔 71%，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人未於言詞辯論期日到場，經核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判 決。
二、被上訴人起訴主張：上訴人於民國107 年6 月15日向被上訴 人承租新北市○○區○○路00號2 樓之6 房屋（下稱系爭房 屋），並簽定房屋租賃契約（下稱系爭租約），約定租期1 年即自107 年6 月15日起至108 年6 月15日止，每月15日前 給付租金9,000 元。嗣被上訴人因上訴人所積欠之租金以擔 保金抵償後已達3 月，而以存證信函通知上訴人終止系爭租 約，上訴人雖於108 年6 月13日自系爭房屋遷離仍積欠房租 3 個月房租即2 萬7,000 元。爰依租賃之法律關係提起本件 訴訟等語（被上訴人逾前開部分之請求，經原審判決其敗訴 ，未據其上訴聲明不服，非本院審理範圍）。
三、上訴人則以：上訴人於簽立系爭租約時已交付1 萬8,000 元 予被上訴人作為擔保金即押金，上訴人積欠之租金自應先以 該擔保金抵扣。又系爭房屋內之電熱水器於108 年1 月25日 因配電、電線等建築結構問題導致火災毀損，上訴人請求被 上訴人修繕電熱水器，被上訴人拒不更換，上訴人無奈之下 只得自行更換並向被上訴人請求電熱水器修繕費用7,100 元
。然被上訴人仍以使用者的風險管理責任不在被上訴人的範 圍內，迴避出租人所應負擔之義務。是以，上訴人應給付之 租金2 萬7,000 元，經扣抵被上訴人應返還之擔保金1 萬8, 000 元、應負擔之電熱水器修繕費用7,100 元及原審已認定 可扣抵之溢繳大樓管理費1,728 元後，上訴人應給付被上訴 人之金額為172 元。
四、原審為被上訴人部分勝訴之判決，判命上訴人給付2 萬5,27 2 元（租金2 萬7,000 元扣除上訴人溢繳之大樓管理費1,72 8 元），駁回其餘請求，同時就被上訴人勝訴部分依職權宣 告假執行。被上訴人就其敗訴部分未聲明不服而告確定，非 本件第二審審理範圍；上訴人不服提起一部上訴，並聲明： 原判決命上訴人給付被上訴人超過172 元部分廢棄。上開廢 棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人則聲明：上 訴駁回。
五、本院之判斷：
㈠、按抵銷乃主張抵銷者單方之意思表示即發生效力，而使雙方 適於抵銷之二債務，溯及最初得為抵銷時，按照抵銷數額同 歸消滅之單獨行為，且僅以意思表示為已足，原不待對方之 表示同意，亦不論在訴訟上或訴訟外，均得為之，此觀民法 第334 條及第335 條規定自明（最高法院97年度台上字第22 41號判決意旨參照）。
㈡、關於以電熱水器修繕費用7,100元抵銷租金部分： ⒈按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人， 並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態， 民法第423 條定有明文。又租賃關係存續中，租賃物如有修 繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告 出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終 止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除 之，民法第430 條亦定有明文。次按當事人主張有利於己之 事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段 定有明文。是民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告 負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為 真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚 有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第917 號 判例意旨參照）。
⒉本件上訴人主張其於承租系爭房屋期間，電熱水器因配電、 電線等建築結構問題導致火災毀損，上訴人請求被上訴人修 繕電熱水器，被上訴人拒不更換，上訴人自行更換修繕並支 付修繕費用7,100 元等情，固據其提出收據、更換後熱水器 照片及電熱水器網路詢價照片等件為證（原審卷第93頁、本
院卷第57至59頁）。然被上訴人否認上訴人於修繕電熱水器 前曾催告其修繕電熱水器，上訴人即應對此有利於己之事實 負舉證責任。茲觀諸兩造於108 年3 月11日之對話紀錄，上 訴人向被上訴人表示，租金會先扣除電熱水器之費用，被上 訴人即表示其自始至終並沒有同意這項費用，沒有同意上訴 人更換熱水器，而且更換熱水器是去年度的事情；上訴人則 表示，電熱水器是今年更換，之前那一個我就不跟你追究等 語（前審卷第35頁）。佐以上訴人提出支付電熱水器修繕費 用之收據日期為108 年1 月25日（前審卷第93頁），足證上 訴人於108 年1 月間更換電熱水器前，並未事先通知或催告 被上訴人修繕即自行更換，更換後始向被上訴人表示將於租 金中扣除支付之修繕費。至於上訴人雖主張其已與被上訴人 兒子溝通，被上訴人兒子亦認同應該更換電熱水器等語。姑 且不論，上訴人並未提出上開與被上訴人兒子溝通及同意更 換電熱水之相關佐證資料，已難盡信。況被上訴人兒子並非 系爭租約之當事人，上訴人亦未證明被上訴人兒子為被上訴 人之代理人，則縱使上訴人通知被上訴人兒子修繕並經其同 意修繕，亦不生催告出租人即被上訴人修繕之效力。從而， 上訴人既未定相當期限催告被上訴人修繕，即自行更換修繕 電熱水器，縱使已支付7,100 元之修繕費用，然既不符合民 法第430 條自租金中扣除費用之規定，上訴人主張以上開費 用抵銷租金等語，洵屬無據，不應准許。
㈢、關於以擔保金（押金）1萬8,000元抵銷租金部分： ⒈按押租金在擔保承租人租金之給付及租賃債務之履行，在租 賃關係消滅前，出租人不負返還之責，租賃關係既已消滅， 承租人且無租賃債務不履行之情事，從而其請求出租人返還 押租金，自為法之所許；又押租金之主要目的在於擔保承租 人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其 他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力 （最高法院83年台上字第2108號判例、87年度台上字第1631 號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭租約業於108 年6 月15日因租期屆期而消滅，且 上訴人亦已於108 年6 月13日搬離系爭房屋，而被上訴人於 簽訂系爭租約時已受領押租金1 萬8,000 元乙節，亦為被上 訴人所不爭執（本院卷第48頁）。惟被上訴人辯稱上訴人搬 離系爭房屋後，屋內髒亂且冰箱也不見，上訴人造成被上訴 人之損失遠大於已給付之擔保金，被上訴人並未向上訴人請 求上開損失，擔保金1 萬8,000 元扣除上訴人所造成的損失 後，並無餘額可再扣抵租金等語。然被上訴人對於其所稱上 訴人造成除租金以外之損失，並未提出任何佐證資料供本院
審酌，自難認就其抗辯事由，已盡舉證責任。則上訴人除積 欠被上訴人3 個月之租金即2 萬7,000 外，並無其他有關於 租賃契約所生債務不履行之情事。從而，上訴人主張以擔保 金1 萬8,000 元抵充租金乙節，即屬有據，應予准許。㈣、上訴人本應依約清償108 年3 月16日起至108 年6 月15日止 共3 個月之租金2 萬7,000 元，扣抵溢繳管理費1,728 元（ 原審已准許扣抵，被上訴人未上訴），及擔保金1 萬8,000 元，尚積欠7,272 元，被上訴人依約請求上訴人給付所欠租 金7,272 元，洵屬有據，逾此範圍則不應准許。六、結論：被上訴人本於租賃之法律關係，請求上訴人給付7,27 2 元，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由， 應予駁回，原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判 決，即有未恰，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰予廢 棄改判如主文第2 項所示。至於上開應准許部分，原審判命 上訴人如數給付，並無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不 當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，因此判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 陳映如
法 官 楊雅萍
法 官 王婉如
以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 7 月 2 日
書記官 鄔琬誼