臺灣彰化地方法院民事判決 108年度重訴字第197號
原 告 陳叔平
許永武
共 同
訴訟代理人 楊孟凡 律師
被 告 劉民康
上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國109年5月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000 地號土地及其上同段 4、6-1、6-2建號、門牌號碼彰化縣○○鄉○○路○段000巷 00號、67之1號、67之2號建物騰空返還原告陳叔平。二、被告應給付原告陳叔平新台幣（下同）9萬1660 元，及如附 表一所示之利息，並應自民國108年6月21日起至返還第一項 土地及建物之日止，按日給付原告陳叔平833元。三、被告應將坐落彰化縣○○鄉○○段000 地號土地騰空返還原 告許永武。
四、被告應給付原告許永武5萬1000 元及如附表二所示之利息， 並應自民國108年9月10日起至返還第三項土地之日止，按日 給付原告許永武283元。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用7萬9507元由被告負擔。
七、本判決第一、二項於原告陳叔平以217萬8133 元供擔保後， 得假執行。
八、本判決第三、四項於原告許永武以83萬7666元供擔保後，得 假執行。
九、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，於最後言詞辯論期日不到場，核無民 事訴訟法第386 條各款所列之情形，爰准原告之聲請，由其 一造辯論而為判決。
二、原告主張：
1.坐落彰化縣○○鄉○○段000地號土地（以下稱146地號土地 ）及其上同段4、6-1、6-2 建號、門牌號碼彰化縣○○鄉○ ○路0段000巷00號、67之1號、67之2號建物（以下合稱系爭 建物），為原告陳叔平所有。坐落同段147 地號土地（下稱 147地號土地，與146地號土地合稱系爭土地）為原告許永武 所有。被告為訴外人康宏實業有限公司（下稱康宏公司）之 負責人，於民國105年8月26日向原告陳叔平承租146 地號土
地及系爭建物，租期自105年10月1日起至108年9月30日止， 每月租金新台幣（下同）2萬5000 元，雙方並約定建物不得 供非法營業使用，或存放危險物品，影響公共安全。又被告 於106年1月間向原告許永武承租147地號土地，租期自106年 1月10日起至109年1月10日止，每月租金8500元。 2.被告明知康宏公司未領有廢棄物處理許可文件，竟違反租約 之約定，在146、147地號土地上貯存及處理人工粒料、矽粉 、玻璃纖維及玻璃纖維紗等廢棄物，並於106年2、3 月間在 該處設置粉碎機1台，以粉碎玻璃纖維紗等廢棄物，且自108 年3 月起即未依約給付租金。被告及康宏公司因此違反廢棄 物清理法第41條之規定，業經台灣彰化地方檢察署（下稱彰 化地檢署）檢察官於107年6月11日以106年度偵字第10976號 為緩起訴處分。但被告在出具清運合約書承諾著手改善現場 情狀而騙取緩起訴處分後，迄仍未清運廢棄物。 3.嗣原告陳叔平於108年5 月22日寄發存證信函，要求被告於7 日內清償租金，被告於同年月11日受收後，未在期限內清償 欠租，原告陳叔平乃再於108年6月20日寄發存證信函，向被 告為終止租約之意思表示，雙方間之租約於同年月21日被告 收受該存證信函時終止。計算至108年6月20日止，被告積欠 陳叔平之租金為9萬1660 元。另許永武於108年8月22日以存 證信函，要求被告於函到5 日內清償欠租，被告於同年月27 日收受存證信函，亦未為清償，許永武乃於同年9月6日寄發 存證信函向被告為終止租約之意思表示，被告於同年9月9日 收受存證信函，雙方間之租賃契約亦已終止，而算至該日止 ，被告積欠許永武6 個月租金共5萬1000元（書狀誤載為5萬 1500元）。惟被告迄未清償欠租及清運廢棄物，仍無權占用 系爭土地及建物至今，而獲有相當於租金（占用146 地號土 地及系爭建物每日833元、占用147 地號土地部分每日283元 ）之不當利益，致原告受有損害。原告自得請求返還系爭土 地及建物，暨請求被告給付積欠之租金及返還相當於租金額 之不當得利。
4.爰依租賃關係（租金給付請求權及民法第455 條之租賃物返 還請求權）、民法第767條第1項與第179 條不當得利之規定 ，求為：⑴被告應將146 地號土地及系爭建物騰空返還陳叔 平，及給付陳叔平9萬1660元及自108年3月1日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息，暨自108年6月21日起至返還146地 號土地及系爭建物之日止，按日給付陳叔平833 元。⑵被告 應將147地號土地騰空返還許永武，及給付許永武5萬1000元 及自108年3月10日起至清償日止，按年息5％ 計算利息，暨 自108年9月10日起至返還147 地號土地之日止，按日給付許
永武283元之判決，並均願供擔保請准宣告假執行。三、被告未於最後言詞辯論期日到場，據其先前辯論略以：伊願 意返還租賃物及給付租金，但租用之系爭土地上有放置人工 礫料，移走需要時間，會與原告協商，伊可以在半年內遷移 ，將土地交還等語，資為抗辯。
四、原告主張如前揭二之1.、2.所示之事實，有所提土地及建物 登記謄本、租賃契約書影本、現場照片及彰化地檢署緩起訴 處分書影本為證，並被告不爭執，堪信為真實。五、原告主張兩造間之租約分別於108年6月21日、同年9月9日發 生終止之效力，並提出存證信函及收件回執為證。經查， 1.按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2 個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約， 為民法第440 條第1項、第2項所規定。又承租人積欠租金額 ，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，依土地法第100條第 3 款之規定，出租人得收回房屋。此項擔保金抵償租金之規 定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃實 具有同一之法律理由，自應類推適用（最高法院44年台上字 第516 號判決先例參照）。而土地法為民法之特別法，就積 欠租金額是否已達2 個月以上之認定，應以經扣抵押租金後 所積欠之租金額為準，而不適用民法第440條第2項僅以積欠 租金達2 個月即得終止之規定。又此所謂「承租人積欠租金 額，除以擔保金抵償外，達2 個月以上時」，係指計算承租 人積欠之租金總額已否達2 個月租金總額，在計算上先將欠 租總額扣除擔保金後，餘欠之租金額仍達2 個月租金總額以 上而言，實際上並未將擔保金抵償租金。換言之，即承租人 積欠之租金總額須達4個月以上。
2.原告陳叔平與被告間之租賃物包含建物，為房屋租賃契約， 依前開說明，應以擔保金抵償欠租後達2 個月以上租金總額 時，始得依欠租之規定終止租約。而陳叔平以108年5月22日 存證信函向被告終止租約，核其終止租約理由為被告在租賃 物上堆積大量廢棄物，當中疑有有害物質，涉犯廢棄物清理 法遭法務部調查局彰化縣調查站約談，違反雙方租賃契約第 4條第3項關於租賃房屋不得供非法營業使用，或存放危險物 品，影響公共安全之約定等情，有存證信函可參（卷第73至 77頁、原證8 ）。惟陳叔平並未提出先前曾阻止被告違反約 定方法使用租賃房屋（民法第438條第2項參照）之事實及證 據，其終止租約不備法定要件，自不發生效力。另陳叔平雖
於該存證信函同時要求被告於7 日內立即清償租金（卷第77 頁）。但被告於簽約時已交付陳叔平保證金5 萬元，為原告 陳明並有房屋租賃契約書影本可證（卷第31頁）。被告自10 8年3月起至5月止，積欠3個月租金，但以該項擔保金抵償後 ，僅遲付2萬5000元即1個月租額。且雙方約定租金應於每個 月1 日繳納，即其租金係約定於每期開始時支付，被告更無 遲延給付租金逾2 個月之情形。陳叔平其後於108年6月20日 向被告終止租約，於法亦不生終止之效力。況由所提該日之 存證信函（卷第83至87頁），內容僅表明其先前寄發上開存 證信函表示終止租約，並要求清償租金及清運廢棄物後搬離 ，竟未獲善意回應，特再發函限於7 日內著手清運廢棄及清 償欠租等詞，並無為終止租約之意思表示。陳叔平主張雙方 租約於108年6月21日發生終止效力，自難採取。故陳叔平與 被告間之租賃契約，仍應於108年9月30日租期屆滿時始歸於 消滅。而計至108年6 月20日止，被告積欠之租金總額應為9 萬1667元〔計算式：2萬5000元×（3＋20/30）＝9萬1667元 ，小數點以下四捨五入，以下同，原告誤算為9萬1660 元〕 。此後計至108年9 月30日止之租金，依原告主張以每日833 元計算，因不影響總金額，且原告表明如法院認定兩造租約 於108年9月30日始屆滿消滅時，備位依租金關係請求被告為 給付（卷第186頁），自無不可。
3.另原告許永武與被告間為單純土地之租賃契約，可適用民法 第440條第1項之規定，由出租人終止契約。而許永武以被告 積欠6個月租金5萬1000元及於承租土地堆放危險及有害物品 ，以108年8月22日存證信函限期被告於5 日內清償欠租及清 運危險物品，被告於108年8月27日收受該存證信函，並未於 期限內給付欠租。許永武乃再於同年9月6日以存證信函向被 告為終止租約之意思表示，被告於同年9月9日收受等事實， 有所提存證信函及掛號郵件收件回執影本為證（卷第91至10 7頁、原證9）。許永武主張雙方租約已發生終止效力，堪以 認定。
六、兩造間租約既已分別於108年9月30日屆期消滅，或於109年9 月9 日因終止而消滅，被告即無占用租賃物之正當權源，除 應給付前開租賃期間積欠之租金之外，其繼續占有租賃物， 構成無權占有，並受有相當於原租金額即146 地號土地及系 爭建物每日833元（計算式：2萬5000元÷30＝833元），147 地號土地部分每日283元（計算式：8500元÷30＝283元）之 不當利益，致原告受有損害。從而，原告本於租賃物返還請 求權及所有物返還請求權，請求被告騰空返還原告各自所有 之租賃物，即屬有據，均應准許。另原告依租金請求權及不
當得利之規定，請求被告給付前開欠租（其中陳叔平108年6 月20日以前租金以其聲明9萬1660元為準），及各按日833元 、283 元計算之不當得利，亦屬正當。但租金之遲延利息， 應自各期約定給付日期（陳叔平部分為每月1 日、許永武部 分為每月10日繳租）之翌日起算（如為星期日或其他休息日 ，以其休息日之次日代之），詳如附表一、二所示。原告請 求之租金利息，逾此範圍部分，於法不合，應予駁回。七、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分，核無不 合，爰酌定相當擔保金額准許之。原告敗訴部分，其假執行 聲請失所依附，應併予駁回。另原告於本件訴訟計繳納裁判 費7萬9507元，併命由被告負擔。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌 後於判決結果不生影響，不予贅詞論列。
據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條、第390條第2項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
民事第四庭
法 官 陳瑞水
以上正本係照原本作成。
如對判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
書記官 蔡政軒
┌─────────────────────────────────────┐
│附表一：利率均按年息5％計算。 108年度重訴字第197號 │
├──┬───────┬─────────────────┬────────┤
│編號│金額（新台幣）│計 息 期 間 │附 註│
├──┼───────┼─────────────────┼────────┤
│ 1 │ 2萬5000元 │自民國108年3月12日起至清償日止。 │108年3月10日為星│
├──┼───────┼─────────────────┤期日，繳租日期以│
│ 2 │ 2萬5000元 │自民國108年4月11日起至清償日止。 │其休息日之次日代│
├──┼───────┼─────────────────┤之。 │
│ 3 │ 2萬5000元 │自民國108年5月11日起至清償日止。 │ │
├──┼───────┼─────────────────┤ │
│ 4 │ 1萬6660元 │自民國108年6月11日起至清償日止。 │ │
└──┴───────┴─────────────────┴────────┘
┌─────────────────────────────────────┐
│附表二：利率均按年息5％計算。 108年度重訴字第197號 │
├──┬───────┬─────────────────┬────────┤
│編號│金額（新台幣）│計 息 期 間 │附 註│
├──┼───────┼─────────────────┼────────┤
│ 1 │ 8500元 │自民國108年3月12日起至清償日止。 │108年3月10日、同│
├──┼───────┼─────────────────┤年8月10日分別為 │
│ 2 │ 8500元 │自民國108年4月11日起至清償日止。 │星期日、星期六，│
├──┼───────┼─────────────────┤繳租日期均以其休│
│ 3 │ 8500元 │自民國108年5月11日起至清償日止。 │息日之次日代之。│
├──┼───────┼─────────────────┤ │
│ 4 │ 8500元 │自民國108年6月11日起至清償日止。 │ │
├──┼───────┼─────────────────┤ │
│ 5 │ 8500元 │自民國108年7月11日起至清償日止。 │ │
├──┼───────┼─────────────────┤ │
│ 6 │ 8500元 │自民國108年8月13日起至清償日止。 │ │
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