臺灣士林地方法院民事判決 108年度訴字第1132號
原 告 黎氏惠
訴訟代理人 王永慶
崔駿武律師
上 一 人
複 代理人 陳玉心律師
被 告 吳春梅
訴訟代理人 蘇錦霞律師
林柏辰律師
上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國109年5月15日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣陸佰參拾伍萬伍仟捌佰捌拾參元，及自民國一○九年三月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣貳佰壹拾貳萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣陸佰參拾伍萬伍仟捌佰捌拾參元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255 條第1項第3款定有明文。經查，本件原告起訴時之訴之聲明 第一項原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）165 萬元及 自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息」。嗣於訴訟繫屬中變更上開聲明為：「被告 應給付原告635 萬5883元，及自民事準備㈠狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息」。核屬擴 張應受判決事項之聲明，合於首開規定，應予准許。二、原告主張：原告向被告以2938萬元價金，購買坐落新北市○ ○區○○段000 地號，權利範圍全部之土地暨坐落其上同段 4415建號即門牌號碼：新北市○○區○○街000 巷0 弄00號 房屋（下稱系爭房屋，並與其坐落土地合稱系爭房地），於 民國108 年4 月3 日透過地政士謝旭榮簽訂不動產買賣契約 ，復經由履約保證機制給付價金及辦理系爭房地之所有權移 轉，於108 年5 月28日完成系爭房地所有權移轉登記，於10 8 年6 月初點交完成。詎原告委請裝潢師傅進行裝潢時，發 現系爭房屋木作天花板上之水泥頂版出現鋼筋裸露、混凝土 剝落之現象，疑似有氯離子含量過高之情。遂於108 年7 月
1 日委請鄭兆鴻結構土木技師事務所材料實驗室進行氯離子 檢測，檢測結果發現16個取樣點中有15個取樣點之水泥氯離 子含量超過CN3090於104 年修訂之國家安全標準值0.15kg/ 立方公尺。系爭房屋因氯離子含量過高之情形，已使鋼筋裸 露、鏽蝕、混凝土剝落，而影響結構物強度、減少房屋應有 之使用年限，影響建物應有之結構，顯已減少其通常效用， 屬物之瑕疵。爰依民法第359 條之規定，請求以修復系爭房 屋至通常效用所需之費用635 萬5883元，作為減少價金之數 額，並依民法第179 條規定請求返還此部分之金額等語。並 聲明：㈠被告應給付原告635 萬5883元，及自民事準備㈠狀 繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利 息；㈡願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：依臺北市建築公會109 年2 月13日109 （十七） 鑑字第0389號函檢附之系爭房屋鑑定報告書（下稱系爭鑑定 報告）記載，硬固水泥砂漿及混凝土中水溶性氯離子含量試 驗，其中有3 處符合現行國家氯離子濃度標準，其餘14處有 違反之情形，然而就建材抗壓度而言，從地下室至頂樓5 樓 大多符合標準，僅有1 樓之樓層中有部分低於標準之情形， 是氯離子濃度與建材抗壓強度既呈現相反之結果，則系爭鑑 定報告單就抽樣氯離子濃度估算建物之安全性顯屬矛盾，是 系爭房屋近30年來均屬穩固，外觀結構亦屬完整，氯離子濃 度過高並不影響房屋之結構安全，而無減少建物之通常效用 或契約預定之效力，非屬物之瑕疵。又海砂屋一般之使用年 限僅6 至10年，惟系爭房屋已有30年之屋齡，且原告既對於 系爭房屋之屋齡及現況知之甚詳，而同意買受，被告自無庸 負瑕疵擔保責任。再者，系爭房屋登記於地政機關之房屋契 約書價格及稅捐機關就該房屋移轉之價值核定僅50萬9400元 ，而兩造間登記於地政機關之系爭房地買賣契約書中，房屋 與土地之價值比例約為1 比11，故以兩造間系爭房地買賣價 格約定為2352萬元計算，系爭房屋之價值至多僅211 萬9894 元，且系爭房屋坐落之地點位於金龍湖，系爭房地之買賣價 金，大部分係受附近之自然景觀影響，系爭房屋於價格因素 ，所占比例甚微，再加上折舊之因素後，殘值可能更低，系 爭鑑定報告估算之修繕費用為635 萬5883元，超出系爭房屋 之價值甚多，且未考量折舊。故原告主張減少價金之金額顯 屬過高等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回；㈡如受 不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。四、得心證之理由：
㈠、原告透過訴外人謝旭榮，於108 年4 月3 日向被告買受系爭 房地，雙方約定買賣價金2938萬元，兩造締約後，依履約保
證機制完成價金交付，並於同年5 月28日完成系爭房地所有 權移轉登記，嗣於同年6 月初完成房屋點交，有原告提出之 系爭房地不動產買賣契約書、不動產買賣價金履約保證申請 書、土地登記第一類謄本在卷可參（本院卷第15頁至第32頁 ），且為被告所不爭執，堪信為真實。
㈡、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物於危險移轉於買受人 時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用 或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險移轉時 ，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。是依當事 人之約定或通常交易觀念，認為物應具備之價值、效用或品 質不具備者，或欠缺出賣人所保證之品質，即為民法所規定 之物之瑕疵。查系爭房屋經本院囑託臺北市建築公會進行硬 固水泥沙漿及混凝土中水溶性氯離子含量試驗，其鑑定結果 略以：系爭房屋混凝土鑽心取樣數為17個，分別取自各樓層 建築物結構體，地下室為3 個，1 至4 樓每層樓各3 個，五 樓為2 個，依據經濟部標準檢驗局CNS3090 國家標準混凝土 中最大水溶性氯離含量規定為0.15kg/ 立方公尺，而系爭房 屋氯離子含量之檢測結果，17個試體中有14個均超出國家標 準規定，研判系爭房屋各層樓於使用執照範圍內之混凝土氯 離子含量高於標準規定；又就一般鋼筋混凝土建築工程實務 面觀之，混凝土中若氯離子含量過高，致鋼筋表面氯離子含 量超過一定臨界值時，鋼筋表面之鈍化膜便會遭受破壞而產 生鐵銹腐蝕，氯離子含量越高表示鋼筋生銹之可能性越大， 鋼筋生鏽後之體積膨脹會擠壓混凝土保護層造成龜裂情形， 致建築物結構產生安全疑慮。系爭房屋樓板多處混凝土保護 層已脫落，鋼筋保護層不足致銹蝕嚴重，局部樓板鋼筋已有 銹蝕斷裂現象，且混凝土抗壓強度有部分未達規範標準，若 未以結構補強，疑有安全顧慮等語，此有系爭鑑定報告在卷 可參。依前開鑑定可知，系爭房屋之氯離子含量業已超過CN S3090 國家標準所規定之0.15kg/ 立方公尺，且觀系爭鑑定 報告所附之系爭房屋內部各樓層照片，亦可見系爭房屋自地 下室起至5 樓，每層樓皆有建物頂版之鋼筋保護層剝落、鋼 筋鏽蝕外露現象。是以，鋼筋及混凝土既為支撐建築物之基 礎，倘建築物有多處混凝土剝落、鋼筋銹蝕甚至斷裂，衡情 當影響結構安全，減少房屋之使用年限，而氯離子含量過高 又為本件鋼筋銹蝕、混凝土剝落之原因，是依據通常交易觀 念，應認氯離子含量過高，已有減少房屋價值、通常效用之 瑕疵，揆諸前揭說明，自屬出賣人所應擔保之瑕疵。㈢、按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解 除其契約或請求減少其價金；但依情形，解除契約顯失公平
者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條第1項定有明文 。是於特定物之買賣，除因解除契約顯失公平者外，買受人 就出賣人應負物之瑕疵擔保責任之情形，得於解除契約、減 少價金或請求損害賠償等權利中，擇一行使，是本件原告選 擇請求減少價金，自屬於法有據。次按減少價金之目的，在 於使買賣標的與其價金相當，是其減少價金之計算方式，應 就買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值比較後，再按二者之 差額占無瑕疵物應有價值比例，計算其應減少之數額，不得 依瑕疵部分占無瑕疵物之比例計算。惟經本院闡明後，原告 主張應以修復費用作為減少價金之標準，被告則認為修復費 用未計算折舊等，其費用過高，均不願墊付鑑定費用，鑑定 系爭買賣標的於買賣時瑕疵物與無瑕疵物之應有價值，本院 自無從依前開方式計算減少價金之數額。然修復費用係在於 回復買受人於買賣之際，買賣標的應有之價值及效用，故非 不得以修復費用作為評估減少價金之數額。查系爭房屋經鑑 定關於修復費用部分略以：「系爭房屋之修復方法需將原使 用執照核准範圍之樓板全數打除……並建議以鋼板包覆梁柱 ，以取代原構架柱之強度與韌性……系爭房屋之損害主要為 原核准使用執照範圍內各層樓版，混凝土保護層爆裂損壞、 剝落，衍生之損害等等，修復項目及費用總計635 萬5883元 。」等語。是本件減少之金額，應以635 萬5883元為當。被 告雖抗辯，兩造申請不動產移轉登記時，於地政機關提出之 房屋、土地移轉契約書中房屋與土地售價比例為據，復以 本件買賣契約約定之總價2352萬元計算，系爭房屋價值至多 為211 萬9894元云云，並提出建築改良物所有權買賣移轉契 約書、新北市稅捐稽徵處108 年契稅繳款書、土地所有權買 賣移轉契約書為證（本院卷第160 頁至第162 頁）。查將土 地及房屋分開計價，係為辦理土地及房屋之相關稅捐稽徵， 亦非以兩造實際買賣價金計列，故自難以此認兩造曾就系爭 房地，分別約定買賣價金。又一般中古房地之買賣，通常並 未分拆房地，分別定價買賣，此觀兩造之買賣契約自明。是 於瑕疵擔保責任計算減少價金數額，亦無從分拆割裂計算。 至被告抗辯，修復費用應扣除折舊云云，惟本件原告請求為 減少價金，非損害賠償之回復原狀，自無折舊之問題。況且 修繕材料依其性質，仍有獨立與附屬之別，若修繕材料對於 物之本體而言，已具獨立存在價值，因其更新結果，將促成 物於修繕後交換價值之增加，則逕以新品之價額計價，與舊 品相較，勢將造成額外利益，與損害賠償僅在填補損害之原 理有違，故此部分之請求，自非必要，應予折舊；若修繕材 料本身不具獨立價值，僅能附屬他物而存在，或須與他物結
合，方能形成功能之一部者，其更新之結果，既無獲取額外 利益之可言，於此情形，以新品修繕，就其價額計價，自屬 相當，無須予以折舊（臺灣高等法院臺中分院105 年度上易 字第63號判決意旨參照）。本件依系爭鑑定報告所提出之修 復方法，係打除各層樓板並重灌鋼筋混凝土、以鋼板包覆梁 柱、以U 型鋼板補強等，均屬附屬於建物之零件材料或工項 ；況系爭房屋亦不因該修復工程，而改變其建築年份或增加 市場上之交易價值，從而被告辯稱系爭鑑定報告漏未考量折 舊因素、修復費用過高一節，亦無可採。
㈣、按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第 179 條定有明文。復按買受人依民法第359 條規定所得主張 之價金減少請求權，一經買受人以意思表示行使，出賣人所 得請求之價金，即於應減少之範圍內縮減之。換言之，出賣 人於其減少之範圍內，即無該價金之請求權存在( 最高法院 87年台簡上字第10號民事判決意旨參照) 。系爭房屋之氯離 子含量過高，兩造依買賣契約所應減少價金之金額為635 萬 5883元，依前開說明，經原告向被告為減少價金635 萬5883 元之意思表示後，出賣人所得請求之價金，即於應減少之範 圍內縮減之。是原告依不當得利之規定，請求被告返還所受 利益635 萬5883元，即屬有據。
㈤、被告雖抗辯氯離子含量過高之原因所在多有，非必為海砂屋 ，且系爭鑑定報告就系爭房屋之抗壓強度認定大多符合標準 ，故氯離子含量過高非屬物之瑕疵等語。惟查系爭房屋氯離 子含量過高，屬有減少房屋價值、通常效用之瑕疵，業如前 述。至氯離子含量過高之原因，究為使用海砂或其他原因， 並不影響系爭房屋確有前開瑕疵之認定。又依系爭鑑定報告 關於抗壓強度之分析，共17處試體中有6 處抗壓強度不符規 定，且系爭房屋一樓部分3 個試體全部未通過抗壓強度之測 試( 參鑑定報告第4 頁) ，倘一樓之抗壓強度未合乎標準， 顯會對其上二樓至五樓乃至於整棟房屋之結構安全發生影響 。況氯離子含量過高，會使系爭房屋混凝土之抗壓強度劣化 速度高於一般建物之速度，故難以系爭鑑定有多處試體抗壓 強度正常，即置系爭房屋有氯離子含量過高之情形不論，逕 認系爭房屋並無瑕疵存在。
㈥、被告復抗辯原告與其簽約時早已知悉系爭房屋老舊之情事， 原告既接受並購買，被告交付系爭房地即符合契約之本旨； 且被告交屋時未對氯離子含量過高作出任何擔保承諾，難認 有何故意不告知瑕疵或保證系爭房屋並非海砂屋之情事等語 。惟按買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領
之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知 出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能 發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物；買受人因重大過失 ，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無 瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限 ，民法第355 條第2 項、第356 條第1 項及第2 項定有明文 。次按出賣人應擔保其物於交付與買受人時，無滅失或減少 其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效 用之瑕疵，且該瑕疵擔保為法定無過失責任，不以出賣人有 過失為必要（最高法院107 年台上字第2072號判決意旨參照 ）。承上可知，物之瑕疵擔保責任係屬無過失責任，除於買 受人因重大過失，而不知有物之瑕疵，出賣人僅於其保證無 瑕疵時，應負物瑕疵擔保責任外，就物之瑕疵，均應負無過 失之擔保責任。查本件鋼筋保護層剝落、鋼筋鏽蝕外露等現 象，主要係位於建物頂版，而建物頂版均設有天花板包覆， 無法直接觀察得知，且建物氯離子含量是否過高，非經科學 儀器檢測，亦無法確知，是難認原告有因重大過失而不知系 爭房屋有前述之瑕疵。復觀之兩造之買賣契約亦無約定排除 氯離子含量過高之瑕疵擔保責任，故依前開說明，被告縱無 故意不告知瑕疵或保證無氯離子含量過高之情事，仍應就系 爭房屋氯離子含量過高之瑕疵，負瑕疵擔保責任。㈦、綜上所述，原告依民法第359 條規定請求減少價金，並依民 法第179 條規定請求被告給付635 萬5883元，及自民事準備 ㈠狀繕本送達之翌日即109 年3 月11日( 本院卷第148 頁) 起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息，為有理由 ，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免於假執行，經核與 規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，經本院 審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘 明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 6 月 5 日
民事第一庭 法 官 劉逸成
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 5 日
書記官 康雅婷