臺灣臺北地方法院民事判決
109年度北小字第1817號
原 告 市井實業股份有限公司
法定代理人 李寅維
訴訟代理人 魏凡真
被 告 原新建設開發股份有限公司
法定代理人 張添財
上列當事人間請求給付租金等事件，本院於民國109年6月1日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣貳萬伍仟參佰壹拾陸元，及其中新臺幣貳萬伍仟壹佰捌拾貳元自民國一０九年一月八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元，由被告負擔新臺幣柒佰玖拾肆，餘新臺貳佰零陸元由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告以新臺幣貳萬伍仟參佰壹拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：被告前於民國107年12月3日與原告簽訂市井 商務中心租賃契約（下稱系爭租約），約定由被告向原告承 租坐落於臺北市○○區○○○路00巷00號2樓房屋（下稱系爭房屋 ），租賃期間自107年12月1日起至108年11月30日止，每月 租金為新臺幣（下同）8,400元， 押租保證金1萬6,000元， 並約定如有遲繳租金時每逾1日應按當月應繳租金費用加付1 ％罰款至繳清為止。詎料， 被告於108年8月片面聲明終止系 爭租約，惟原告表示不同意，被告尚積欠108年8月至11月之 租金3萬3,600元（8,400元×4＝3萬3,600元）、同年8、9月之 影印費7,582元（3,844元＋3,738元＝7,582元）及每月僅以20 日計算、共4個月罰款6,720元（8,400元×1％×20×4＝6,720元 ），扣除押租金1萬6,000元後被告尚欠3萬1,902元（計算式 ：3萬3,600元＋7,582元＋6,720元－1萬6,000元＝3萬1,902元】 ，爰依系爭租約法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：被告 應給付原告3萬1,902元，即自支付命令聲請狀繕本送達翌日 起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：被告負責人前因罹患糖尿病須住院治療，且有員
工離職，故被告於108年8月以存證信函通知原告承租系爭房 屋至同年8月31日，並依約定於8月底將系爭房屋清空歸還原 告。又原告原承諾提供1個公共空間予被告使用，惟原告嗣 後變更為僅有1個位置，無法作為會談使用。另被告於8月份 即遷離系爭房屋，原告仍收取8月份影印費，且退租後原告 可再將系爭房屋出租他人，故原告向被告收取違約金並不合 理等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、經查，兩造前於107年12月3日簽訂系爭租約，約定由被告向 原告承租系爭房屋，租賃期間自107年12月1日起至108年11 月30日，又被告於108年8月12日曾以臺北中崙郵局第1204號 存證信函（下稱系爭存證信函）通知原告將於108年8月31日 退租，原告已於108年8月12日收受系爭存證信函等情，此有 系爭租約及系爭存證信函在卷可稽（見本院108年度司促字 第21212號卷（下稱司促卷）第7至19頁、第21頁），且為兩 造所不爭執（見本院卷第72頁），均堪信為真實。四、得心證之理由：
原告主張兩造間系爭租約至108年11月30日始為終止，被告 尚積欠租金3萬3,600元、影印費7,582元及違約罰款6,720元 ，扣除押租金1萬6,000元後被告尚欠3萬1,902元等情； 惟 為被告所否認，並以前揭情詞置辯。茲就本院之判斷說明如 下：
（一）原告請求108年8月至11月之租金3萬3,600元部分： 按系爭租約第3條第1項約定：「甲方（即被告）每月租金 為新臺幣捌仟肆佰元整（含稅），每期應繳納一個月租金 ，並於每月10日前支付當月之租金，不得藉任何理由拖延 或拒絕…。」、第4條約定：「押金由租賃雙方約定為二個 月租金，金額為壹萬陸仟元。甲方應於簽訂本契約之同時 給付乙方（即原告），甲方如屆期不續租或經乙方同意得 提前終止時，…」、第11條約定：「乙方有下列情形之一 者，甲方得終止租約：一、房屋損害有修繕之必要時，其 應由乙方負責修繕者，經甲方定相當期限催告，仍未修繕 完畢。二、房屋有危及甲方或其使用人之安全或健康之瑕 疵時。」。被告辯稱其負責人因罹患糖尿病須住院治療， 且有員工離職，故已於108年8月以系爭存證信函向原告合 法提前終止系爭租約云云，固據提出系爭存證信函為證（ 見司促卷第21頁）。惟原告否認曾同意被告提前終止系爭 租約，且被告並未舉證說明原告曾同意被告終止系爭租約 ，亦未舉證系爭房屋有修繕必要，經催告後原告仍未修繕 完畢，或有其他危及被告使用人之安全或健康之瑕疵而得 依系爭租約第11條約定主張提前終止系爭租約之事由，則
難認兩造已合意於108年8月31日提前終止系爭租約、抑或 被告已依系爭租約第11條約定逕行合法終止系爭租約。另 被告辯稱原告未提供可供會談之公共空間，惟被告對此亦 未舉證說明，難認可採。從而，原告請求被告給付自108 年8月至11月積欠之租金3萬3,600元（計算式：8,400元×4 ＝3萬3,600元），應屬有據。
（二）原告請求108年8、9月之影印費7,582元部分： 原告主張被告尚積欠108年8、9月之影印費合計7,582元（ 3,844元＋3,738元＝7,582元）等語，業據提出費用明細表 為證（見司促卷第23至25頁）。被告固辯稱：8月份即已 遷離系爭房屋，為何仍有108年9月份之影印費產生云云。 然原告主張影印費用係因當月計算納入下個月通知繳納費 用，核與上開費用明細表載明繳費截止日分別為108年8月 10日、9月10日相符，是原告上開主張，應為可採。從而 ，原告請求被告給付遷離系爭房屋前於108年7月、8月使 用影印機之影印費7,582元（計算式：3,844元＋3,738元＝7 ,582元），應屬有據。
(三）原告請求違約金6,720元部分：
按系爭租約第3條第2項約定：「甲方應於繳款期限前繳納 租金，每逾一日應按當月應繳租金費用，加付逾期罰金款 百分之一，直至繳清日為止。」。又約定之違約金額過高 者，法院得減至相當之數額。民法第252條定有明文。而 約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相 當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制 ，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人訴請法院 核減。另按當事人約定之違約金是否過高，須依一般客觀 事實，社會經濟狀況，當事人所受損害情形及債務人如能 依約履行時，債權人可享受之一切利益為衡量標準；債務 已為一部履行者，亦得比照債權人所受之利益減少其數額 ，倘違約金係損害賠償總額預定性質者，尤應衡酌債權人 實際上所受之積極損害及消極損害，以決定其約定之違約 金是否過高。再違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損 害賠償約定之性質者，本件違約金如為懲罰之性質，於上 訴人履行遲延時，被上訴人除請求違約金外，固得依民法 第233條規定，請求給付遲延利息及賠償其他之損害，如 為損害賠償約定之性質，則應視為就因遲延所生之損害， 業已依契約預定其賠償，不得更請求遲延利息賠償損害（ 參照最高法院62年台上字第1394號判例意旨）。被告有積 欠租金之情事，已如前述，則原告依據上開約定，請求10 8年8月至11月，每月以20日計算、共4個月之違約罰金6,7
20元（8,400元×0.02％×20×4＝6,720元），雖非無據，然上 開違約金之約定核其性質應屬損害賠償額預定性質之違約 金，且約定每日以當月應繳租金費用1％計算之違約金，換 算週年利率高達365％，已逾法定週年利率上限20％之規定 ，顯屬過高，爰予以酌減為每逾1日應加付每期租金0.02％ 之違約金，故原告得向被告請求108年8月至108年11月租 金逾期給付所生之違約金應為134元（計算式：每期租金8 ,400元×0.02％×20天×4＝134元，元以下4捨5入）。另此部 分屬損害賠償額預定性質之違約金，依上開說明，原告不 得就此違約金更請求遲延利息損害賠償，因此，就此部分 金額原告併請求加計按週年利率5%計算之遲延利息，自屬 無據，不予准許。
(四)按承租人交與出租人押租金之主要目的在於擔保承租人履 行租賃債務，例如：租金之給付，租賃關係終了後，租賃 物之返還以及遲延返還租賃物所生之損害賠償債務均是。 蓋押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔 保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權 與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數 返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當 然得就押租金受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就 押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債 權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若 有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，無須當 事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生「當然 抵充」（法定抵充 ）之效力。又清償人所提出之給付， 應先抵充費用，次充利息，次充原本，固為民法第323條 前段所明定；至於違約金之性質則與利息不同，民法既無 違約金儘先抵充之規定，其抵充之順序，應在原本之後。 從而除當事人另有特別約定外，債權人尚難以違約金優先 於原本抵充而受清償。基上，被告預繳之押租金1萬6,000 元應先抵充租金及影印費，是原告得請求被告給付之租金 及影印費合計2萬5,182元（計算式：3萬3,600元＋7,582元 －1萬6,000元＝2萬5,182元），加計違約罰金134元，原告 得請求被告給付合計2萬5,316元（計算式：2萬5,182元＋1 34元＝2萬5,316元）。
五、綜上所述，原告依系爭租約法律關係請求被告給付2萬5,316 元，及其中2萬5,182元自支付命令聲請狀繕本送達翌日即10 9年1月8日（見司促卷第53頁）起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍，為無理由 ，應予駁回。
六、本件原告勝訴部分係就民事訴訟法第436條之8適用小額訴訟 程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟法第436條之20規定 ，應依職權宣告假執行。並依同法第436條之23準用第436條 第2項，適用同法第392條第2項規定，依職權宣告被告如預 供擔保，得免為假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 ，依後附計算書確定如主文第3項所示金額。
中 華 民 國 109 年 6 月 9 日 臺北簡易庭 法 官 陳家淳
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日 書記官 蘇炫綺
計 算 書
項 目 金 額（新臺幣） 備 註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： (一)原判決所違背之法令及其具體內容。
(二)依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第436條之32第2項:第438條至第445條、第448條 至第450條、第454條、第455條、第459條、第462條、第463 條、第468條、第469條第1款至第5款、第471條至第473條及 第475條第1項之規定，於小額事件之上訴程序準用之。
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