臺灣臺南地方法院民事判決 八十八年度簡上字第二六八號
上 訴 人 乙○○
訴訟代理人 李青龍律師
被上訴人 甲○○ 住
右當事人間請求回復原狀事件，上訴人對於中華民國八十八年十月六日臺灣臺南地方
法院臺南簡易庭八十七年度南簡字第一五六二號第一審判決提起上訴，本院判決如左
：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人應將坐落台南市○○○段一六六九－二五地號土地上，如附圖所示斜 線部分面積０‧０００四公頃之鋼筋水泥造大門拆除，並將土地交還上訴人。二、陳述：除宣示判決筆錄理由要領第一項所記載相同者予以引用外，補充陳述如后 ：；
（一）台灣台南地方法院檢察署八十六年偵字第一一七七０號卷第四十七至五十一頁 所附之「名門豪第住戶公約」，其簽訂之年月日及住戶簽章均係空白，且上訴 人堅決否認有該份公約，則原審所謂「住戶間之公約同意所致」云云，顯然無 據。
（二）證人許登進雖證稱「有簽署名門豪第住戶公約，可能是買房屋或是交房屋時有 簽」，惟右記「住戶公約」係空白，證人亦未簽字，是其證詞虛構不足憑信。 又其與周明宗固均證稱系爭大門及中間車道係住戶共同使用，暨中間車道分別 坐落於兩旁住戶之土地上之情形，惟僅足證明使用之現狀，均不足證明上訴人 同意提供系爭土地做為大門興建之用。
（三）被上訴人於興建系爭大門時，因未經實際測量，上訴人無從知悉其無權占用系 爭地之事實，實難據此認定被上訴人係合法占有而興建，原審謂：「可知名門 豪第八戶住戶在購買該房地之初，應有同意將現為大門及車道所坐落之土地提 供被告建造大門及車道之用，且八戶住戶間亦應有將各自為車道及大門所占用 之土地交換使用之意，且互以使用土地之對價作為租金之給付，進而成立不定 期之租賃關係」云云，於法無據。
（四）本件重點在於被上訴人占用上訴人所有系爭土地興建大門，是否有合法權源而 已，至於被上訴人主張之售屋廣告繪有大門、住戶公約之簽訂，及提供社區通 行及安全設備等等，均不足證明其係合法而有權占用系爭土地，原審未察，遽 認系爭大門之興建，係基於住戶間之公約同意，而為上訴人敗訴之判決，實無 可維持，應予廢棄改判如上訴聲明。
三、證據：引用原審立證方法
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除宣示判決筆錄理由要領第一項所記載相同者予以引用外，補充陳述如后 ：
（一）訴訟標的物「一座屏障社區安全的大門」（以下簡稱系爭大門），上訴人自民 國八十年來，已七度興訟（簡述如左）；為陪他糾纏不休、著實已經耗費恁大 的社會成本；所謂訟期止訟、卻不知何日能畫下一個完美的修止符﹖ ①八十年七月三十日台南市東區調解委員會調解書載：乙○○（本案原告）對造於 其餘七戶鄰居「因共同捲門維修發生糾紛」，申請成立調解內容略為：「兩造同 意將社區共用之搖控自動捲門換新費‧‧‧由兩造八人平均分攤‧‧‧」。 ②八十七年三月二十六日、八十六年度自字第五０二號大院刑事判決書載：「乙○ ○於八五年十一月口頭向大院檢察署檢察官提出同社區鄰居周明宗等侵佔（系爭 大門）遙控器，案經該署檢察官以八五年度偵字第一三三二七號處分不起訴」。 ③同前大院刑事判決書續載：「復經乙○○向臺灣高等法院檢查署聲請再議，亦經 該署‧‧‧（以八六年度議字第五八四號處分書）駁回」。 ④八十六年十一月二十九日、八六年度偵字第一０八一六號大院檢察署檢察官不起 訴處分書載：原告控告其餘七戶鄰居「妨害自由」，經偵查終結，認應為不起訴 處分。理由二、略為：「‧‧‧經查訊之告訴人稱：『我們社區大門壞掉，他們 六人同意換掉，未經我同意，而我這些年來都是從小門出入等語。』‧‧‧被告 六人更換鐵捲門，無非為求生活起居安全，要無妨害告訴人出入自由之故意‧‧ ‧而告訴人亦出入小門多年，被告等自無妨害其出入自由之可言」。 ⑤八十七年三月二十六日、八六年度自字第五０二號大院刑事判決書載：「乙○○ （即本案上訴人、在當時為被告）意圖他人受刑事處分，向該管公務員誣告，處 有期徒刑叁月‧‧‧」，理由更具體敘明「被告（乙○○）竟挾怨誣控自訴人， 以遂行報私仇之目的，其濫行興頌，量刑本不應從輕‧‧‧」。 ⑥八十六年九月，乙○○轉向控訴民（本案被上訴人）等「竊佔」，意旨略以「民 等為形成中庭別墅之假象，在告訴人私有土地上，興建所有住戶共同之不銹鋼大 門（即系爭大門）一座‧‧‧犯竊佔之罪」；經大院檢察署檢察官於八十六年二 月二十九日以八六年度偵字第一一七七０號不起訴處分書判定不起訴。 ⑦八十七年九月，乙○○轉向再控訴民（本案被上訴人）「無權佔有或侵奪」，意 旨略以「民等為形成中庭別墅之假象，竟未經其之同意，無權占用其土地，興建 有住戶共同之鋼筋水泥造大門（即系爭大門）一座」而於大院台南簡易庭成立八 十七年度南調字第一一九三號回復原狀案件。案經調解失敗，後轉成八十七年度 南簡字第一五六二號回復原狀案件。終經大院台南簡易庭判決「原告之訴及假執 行之聲請均駁回」。
（二）綜觀前述本案「沿革」，只「因共用捲門維修發生糾紛」、再為了區區一只大 門遙控器，民（善意無辜的第三者）竟亦淪為被告，而且還是乙○○先生八度 興頌（含本案）中的三次被告；控告予民、應無非是要讓其七戶鄰居不再有系 爭大門可屏障社區安全；對於無端被掃到颱風尾，被告實感「閉門家中坐，禍 從天上來」；雖尚不能稱為奇觀、在民國以來的司法史上，應可列為奇案！（三）原告所稱附於台南地檢署八十六年偵字第一一七七０號卷之「名門豪第住戶公
約」，其簽訂之年月日及住戶簽章住戶簽章均係空白，且其堅決否認有該份公 約，則原審所謂「住戶之公約同意所致」，顯然無據；謹答辯如左： １、查上訴人第一次控告民等、係於八十六年九月，而被上訴人係於七十七年九月 點交該房屋並過戶與原告，其間相距足足九年；上訴人只「堅決否認有該份公 約」，並不否認於買受該房屋時曾簽附卷之契約書、亦不否認附卷契約書之條 文內容。
２、依民法第九十九條第二項明訂：「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失 其效力」，故附卷之契約書第十條第四項乃訂定契約書失效的方法為：「‧‧ ‧通知辦理交屋時，甲（買）方應‧‧‧簽具交屋簽收單，繳回本契約書換領 保固書」。
３、確實找不到有何法條規範已經失效的買賣契約書必須保存逾越九年；所有「名 門豪第」相關之契約書暨住戶公約正本確已滅失，職事之故、該附卷之「名門 豪第住戶公約」確為空白。惟、當時提供該空白物證之目的只用於證明契約書 及「名門豪第住戶公約」之內容而已，敬請明鑒。 ４、依一般常識推斷，買賣房屋、為確保雙方之權益並界定雙方之義務，當時必然 簽有契約書；而且，上訴人英明如此，當時必無做「無契約之買賣」之理。雖 然九年之後，相關之契約書暨住戶公約正本已然滅失，仍應不容上訴人委辭「 當時並無簽立約書」。
５、「住戶公約之簽訂」，容已無有正本足憑，附卷之契約書第六條第二項、明訂 「‧‧‧甲（買）方應於簽約同時簽署附件『住戶公約』，以資住戶共同遵守 ‧‧‧」，原告要如何空口「堅決否認有該份公約」﹖ ６、依舉證責任之分配法則，「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之 責任」，對於被上訴人之罪證，當然應先由上訴人負舉證之責，否則、無憑無 據都能陷人入罪，那、司法何在﹖。故、敬請大院飭原告舉證證明「其於價購 該房屋時，並未與賣方簽定該附卷之『名門豪第』買賣契約書」，請飭其舉證 證明亦未與賣方簽定該附卷之「住戶公約」。
（四）曾購置過房地產之人，當都知曉「道路邊溝之一邊是路地，其另一邊則緊鄰而 為私有地」，這是極其基本之日常常識。當初破土興建「名門豪第」集合住宅 時，當然有「經實際測量」鑑界，否則，房屋豈不逾越而構建在邊溝之上﹖被 上訴人於興建系爭大門時，「名門豪第」集合住宅已然興建完成（此為建屋之 合理流程，否則、先建大門再構築房屋，建材、工程車輛要如何進出）；被上 訴人於興建系爭大門時，即沿「建一六六九－二五地號」土地及「建一六六九 －二二地號」土地上已經建妥的房屋邊線、用墨斗一彈，輕易即可定出界線， 如何一定需再「經實際測量」﹖因此、系爭大門當然一邊構築於「建一六六九 －二五地號」土地（原告所有），另邊則構築於「建一六六九－二二地號」土 地上。原告要如何主張「未經實際測量，上訴人無從知悉其無權占用系爭地之 事實」﹖
（五）被上訴人當初對外刊登售屋廣告時，即於廣告上明顯繪有前述大門乙座，故被 上訴人對於所有購屋者負有構築該大門之義務。更緣於『當初在對外刊登售屋 廣告時，即在其廣告上明顯繪有前述大門一座』，上訴人明知而仍為承購，依
坊間集體房舍建售之約定俗成，上訴人在簽約訂購其房屋及基地時，即已明知 該買賣房地總價係基於「將被占用部份基地、用供建造『鋼筋水泥造大門』」 之狀況下之價格。換言之、即當時買賣房地之總價，係以「就建構該大門應占 之局部基地、承購者同意拋棄其部份應享權益」為計算基礎之總價；上訴人仍 為訂購、顯然明知而且同意，實無權於九年後濫行舉訟而主張應將大門拆除並 交還基地。
三、證據：除引用原審立證方法外，並提出契約書影本一份、名門豪第住戶公約影本 一份、售屋廣告一份、調解書影本一份、鈞院八十六年度自字第五０二號刑事判 決影本一份、台灣台南地方法院檢察署檢察官八十六年度偵字第一０八一六號、 八十六年度偵字第一一七七０號不起訴處分書影本一份、八十七年度南簡字第一 五六二號民事判決影本一件，並聲請訊問證人即名門豪第住戶李錦田、王南富、 王軍。
理 由
一、本件上訴人起訴主張被上訴人於七十七年間，在台南市○○○段一六六九地號土 地上興建「名門豪第」透天厝八間，出售予上訴人及其他七人，被上訴人為形成 中庭別墅之假象，竟未經上訴人同意，無權占用上訴人所有同地段一六六九之二 五地號（由一六六九地號分割而來）土地如附圖所示紅色部分，經測量為０．０ ００四公頃，興建所有住戶共用之鋼筋水泥造大門（以下簡稱系爭大門）一座， 上訴人並未簽署名門豪第住戶公約，且該住戶公約僅足證明使用之現狀，均不足 證明上訴人同意提供系爭土地做為大門興建之用。被上訴人於興建系爭大門時， 因未經實際測量，上訴人無從知悉其無權占用系爭地之事實，實難據此認定被上 訴人係合法占有而興建，爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權之規定，請 求被上訴人應將座落台南市○○○段一六六九－二五號土地，如附圖所示紅色部 分面積０．０００四公頃之鋼筋水泥造大門拆除，並將土地交還上訴人等情；被 上訴人則以上訴人前曾申告被上訴人竊佔案件，經台灣台南地方法院檢察署八十 六年度偵字第一一七七０號不起訴處分在案，被上訴人當初在對外刊登售屋廣告 時，即在其廣告上明顯繪有前述大門一座，上訴人明知而仍為承購，依坊間集體 房舍建售之約定俗成，上訴人在簽約訂購其房屋及基地時，即明知該買賣房地總 價係基於「將被占用部分基地，用供建造鋼筋水泥大門」之狀況下之價格，何況 系爭大門提供安全設備之角色，尚在存續狀態，包括上訴人在內之全社區八戶人 家所共享，上訴人之使用法益並未被剝奪，且系爭大門在八年前社區建妥時供社 區八戶人家作安全設備之用，係基於住戶間之公約同意所致，系爭大門既由上訴 人及所有住戶使用中，住戶間之公約亦經所有住戶簽訂生效，該公約是附在買賣 契約中，每一戶購屋者都有一份，顯然諸住戶訂購之始即認知社區應有系爭大門 且為所有住戶可共有使用權益之設備等語，資為抗辯。二、上訴人主張被上訴人於七十七年間，在台南市○○○段一六六九地號土地上興建 「名門豪第」透天厝八間，出售予上訴人及其他七人，「名門豪第」興建完成後 ，即將上開一六六九地號土地分割為一六六九之二、一六六九之六、一六六九之 二０、一六六九之二三、一六六九之二一、一六六九之二四、一六六九之二二、 一六六九之二五地號八筆土地，分別移轉登記與住戶所有。其中一六六九之二五
地號土地及地上建物門牌台南市○○○街六巷廿七號房屋為上訴人所購得。被上 訴人並將上開名門豪第住宅社區中庭設計建造成為車道，又該車道屬無尾巷，僅 單向有出口連接至道路，被上訴人並於車道出口處建造鋼筋水泥造大門一座，作 為上開名門豪第住宅社區之出入大門，又上開車道及大門所占有之土地仍屬各住 戶單獨所有，以及上開大門所占有如附圖所示斜線部分面積０．０００四公頃土 地，係位於上訴人所有之同段一六六九之二五地號土地上之事實，業經上訴人提 出土地所有權狀、地籍圖謄本，並經原審會同東南地政事務所派員至現場勘驗屬 實，製有勘驗筆錄並繪有複丈成果圖（即附圖）在卷可稽，且為被上訴人所不爭 ，自堪信上訴人主張上開事實為真正。
三、按以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告（即被上訴人）對原告（即上 訴人）就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於 被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實 證明之。被上訴人既對其所興建名門豪第住宅社區之大門占有上訴人所有土地之 事實不爭執，僅抗辯上訴人同意使用其土地，自應由被上訴人就上訴人同意被上 訴人使用其土地之事實善盡舉證責任。經查：
（一）依被上訴人所提出當初購買名門豪第住戶所簽訂之不動產買賣契約書，附件之 一「住戶公約」第一條約定「本社區○○道、汽車車道任何住戶或個人均不得 對之有侵佔、損毀或妨碍其使用效益之行為，又第二條第八款亦約定「本社區 僅供純住家使用，為維護本社區之美觀與安全，期使全體住戶有一寧靜健康的 居家環境，不得私自移動或破壞本社區水電、瓦斯等設施及設置任何固定或非 固定物之行為」。上訴人雖否認曾簽訂上開住戶公約，惟查，證人即名門豪第 住戶許登進於原審証稱：渠是七十七年五、六月時買（台南市○○○街）六巷 三十七號房屋，購買時沒注意大門是否蓋好，七十七年九月搬入時，大門已完 全蓋好如現況，當初有簽署名門豪第住戶公約，可能是買房屋或是交屋時有簽 ，伊是買第一手房屋，當初預售屋廣告上就有畫大門，車道及大門是大家共同 使用，當初買房子時，賣方就有說大門及車道中庭是大家共同使用，車道上電 燈電費，有公用之電錶，由八戶住戶共同分擔，而且渠住在三十七號，一定要 經過這車道及大門才能出入，當初建大門時，上訴人也有到現場並且提供意見 等語（見原審卷九十三、九十四頁），証人即住戶周明宗於原審証稱：渠是在 七十九年買（台南市○○○街）六巷四十一號房屋，隔年搬入，因為渠是買第 二手，不是房屋蓋好就買，所以沒有簽署名門豪第住戶公約，但當初賣房子的 人有跟伊說中庭裡的車道是由八戶共同使用，車道電費是由八戶共同分擔，系 爭大門有一部分是在伊的土地上，希望保留大門較安全等語（見同上筆錄）。 另證人即住戶李錦田亦證稱：渠在七十七年十月買三十五號房屋，七十九年三 、四月搬進去住，七十七年底買的時候大門都已完工，當初買的時候有簽這份 住戶公約，等錢繳清後，另外給渠保固書，而渠將這份保固書交還，七十七年 購買房屋時即有看過廣告（繪有大門），當時即有車道及大門了，只有上訴人 買的是預售屋，興建當時上訴人都有表示意見，住戶都有同意車道是大家共同 使用，：：上訴人買系爭社區房屋即表示願意分擔公共設施等語（見本院八十 九年一月三十一日準備程序筆錄），證人王軍前曾購買名門豪第房屋，亦到庭
證稱：買房子的時候就簽住戶公約了，另證人即住戶王南富亦證稱：當時有簽 這份相同內容之住戶公約，是以渠太太張凱欣名義簽名，買的時候已有大門了 ，渠在看房子時即有看過該份繪有大門之售屋廣告，大門是唯一出入口，車道 是無尾巷，大門、車道土地，住戶有同意共同使用，大門設有電表，由八戶住 戶共同負擔等語（見本院八十九年三月二日準備程序筆錄）。被上訴人雖未能 提出經由上訴人同意簽名之住戶公約原本，然該住戶公約既係住戶購買「名門 豪第」房屋所訂不動產買賣契約書附件之一，且依上開證人所證均有簽立住戶 公約以觀，堪認上訴人於購買第廿七號房屋時應有一併簽訂住戶公約，上訴人 空言否認曾簽訂住戶公約，自無可採。上訴人既簽訂住戶公約，承諾不得侵占 、毀損社區○○道、汽車車道，亦不得有妨碍其使用效益之行為，且承諾不得 私自移動或破壞社區公共設施，系爭大門屬公共設施，且為車道出入口，上訴 人自不得拆除。因之，姑不論系爭大門是否占有上訴人個人土地，上訴人均應 受上開住戶公約之拘束，即縱系爭大門占有上訴人個人之土地，上訴人既應受 上開約定之拘束，不得拆除大門，自應解為上訴人已同意被上訴人興建系爭大 門使用其土地。
（二）次查，上訴人告訴被上訴人及訴外人邱和安涉嫌竊佔罪刑事偵查案件即台灣台 南地方法院八十六年度偵字第一一七七０號案件，上訴人陳稱：「邱和安向我 們說，這條六米之私設道路圍成中庭才合法，所以才讓他蓋大門」等語（見該 偵查卷第三十二頁反面），堪認系爭大門興建時已取得上訴人之同意興建，縱 上訴人事後始知悉系爭大門占有其土地，亦堪認上訴人同意系爭大門使用其土 地。
（三）末查「名門豪第」（即台南市○○○街六巷二十七號至四十一號八戶住家）為 一封閉型社區，兩邊各為四幢相連之透天厝，中間為車道，車道兩端一端為死 巷，一端即為系爭大門，其中住戶只有經由前端系爭大門方可聯絡外面道路， 系爭大門除一部份坐落於原告所有台南市○區○○○段一六六九之二五地號土 地外，另一部分則坐落在同地段一六六九之二二地號土地上，而中間車道則平 均坐落在同地段一六六九之二五、一六六九之二二、一六六九之二四、一六六 九之二三、一六六九之六、一六六九之二一、一六六九之二０及一六六九之二 地號土地上，有原審現場勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可稽，再參酌上開証人許 登進、李錦田、王南富之証言，可知「名門豪第」八戶住戶在購買該房地之初 ，應有同意將現為大門及車道所坐落之土地提供被告建造大門及車道之用，且 八戶住戶間亦應有將各自為車道及大門所占用之土地交換使用之意，且互以使 用土地之對價作為租金之給付，進而成立不定期之租賃關係，是証人周明宗雖 非第一手購屋者，惟其前手在出售房地予周明宗時，仍告知中間車道由大家共 同使用等語，足證上訴人已同意系爭大門使用其所有土地。被上訴人既舉證證 明上訴人同意系爭大門使用其土地，自非無權占有。四、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人係無權占有，為不足採，被上訴人抗辯尚屬 可信。是則上訴人主張依所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人應將座落 台南市○○○段一六六九－二五號土地，如附圖所示紅色部分面積０．０００四 公頃之鋼筋水泥造大門拆除，並將土地交還上訴人云云，為無理由，不應准許。
其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其 假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應予駁回。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 十四 日 臺灣臺南地方法院民事第三庭
~B審判長法官 沈揚仁
~B 法官 謝靜慧
~B 法官 鄭彩鳳
右正本證明與原本無異
不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 十四 日~B法院書記官 王冬荷