臺灣臺中地方法院民事判決 108年度沙訴字第5號
原 告 陳重名
訴訟代理人 劉惠利律師
訴訟代理人 王素芬
被 告 李偉利
訴訟代理人 鄭懿瀛律師
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年5月13日辯
論終結，判決如下：
主 文
本訴被告應給付本訴原告新臺幣7,086元，及其中新臺幣6,344元自民國107年10月31日起，其中新臺幣300元自民國108年4月3日起，餘新臺幣442元自民國108年7月24日起，均至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
本訴原告其餘之訴駁回。
本訴訴訟費用由本訴被告負擔百分之四，餘由本訴原告負擔。本訴判決本訴原告勝訴部分得假執行。但本訴被告如以新臺幣7,086元為本訴原告預供擔保後，得免為假執行。本訴原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：
被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及 就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的與本訴 之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第 259條、第260條第 1項定有明文。又該條項所稱之「相牽連 」者，係指反訴之標的與本訴之標的間，或反訴之標的與防 禦方法間，兩者在法律上或事實上關係密切，審判資料有共 通性或牽連性者而言。舉凡本訴標的法律關係或作為防禦方 法所主張之法律關係，與反訴標的之法律關係同一，或當事 人兩造所主張之權利，由同一法律關係發生，或本訴標的之 法律關係發生之原因，與反訴標的之法律關係發生之原因， 其主要部分相同，均可認為兩者間有牽連關係（最高法院91 年度台抗字第440號裁定參照）。經查，被告係以其並未違 反系爭租賃契約約定，反訴原告違反系爭租賃契約約定，違 法終止系爭租賃契約，詎原告竟為使被告遷讓房屋，而騷擾 被告，並公然指謫被告係惡房客等為由，於本訴言詞辯論終 結前之民國108年4月24日提起反訴，而為後述反訴各項請求
，茲本訴與反訴所主張之權利，均係依據何人違反系爭租賃 契約而起，反訴之標的與防禦方法間，在事實上關係密切， 審判資料有共通性或牽連性，且無其他不得提起反訴之情形 ，是被告提起反訴自為合法，反訴被告抗辯被告提起本件反 訴不合法，尚非可採。又原告主張依反訴之請求(詳見後述) ，本件應適用通常程序等語，為有理由，本件爰均改以通常 程序審理。
乙、實體部分：
壹、本訴部分：
一、原告起訴主張：
(一)二造於106年10月11日簽訂房屋租賃契約書(下稱系爭租約書 )，約定由原告將所有門牌號碼臺中市○○區○○○路000巷 00號1樓房屋(下稱系爭房屋)出租予被告，租期3年，自106 年11月01日起至109年10月31日止，每月租金新臺幣(下同) 11,000元，租金採年繳方式，每次應於每年11月1日前繳納1 年之租金。水、電、瓦斯等費用，均由被告自行負擔，另第 3年房東即原告保留續不續租及調漲房租之權利。被告並於1 06年10月11日即住進系爭房屋，但原告未收當期即106年10 月11日至同年11月1日之房租。
(二)詎被告僅於簽約時交付租金78,000元及押租金22,000元，其 餘剩餘之房租均未支付，截至107年07月31日止扣抵各項費 用後已達負數，計算至107年8月31日，被告積欠租金(含水 電)計達11,677元，另尚積欠106年10月至108年1月之水費計 2,892元及106年10月至107年2月之電費2,644元，合計積欠 費用達15,536元，被告既自106年11月13日起即未依約給付 租金，積欠金額扣除擔保金抵償後復已達兩個月以上租金金 額，原告乃於107年2月1日以臺中嶺東郵局第29號存證信函 定期催告被告，該存證信函於107年2月2日送達被告，再於1 07年4月18日以嶺東郵局臺中支局第75號存證信函通知被告 表示終止兩造租約，請求被告付清積欠租金、水電費及遷讓 返還房屋，業於107年4月19日送達被告，斯時已生終止租賃 契約效力，惟被告仍未搬遷，原告再度於107年8月27日以嶺 東郵局臺中支局第175號存證信函再度催告被告於3日內繳納 ，並對重申終止系爭租賃契約已無租賃之意，此通知於107 年8月28日送達被告，被告亦未否認有收到前揭存證信函之 通知。
(三)依系爭租約第10條、第11條約定：乙方於租期屆滿時，除經 甲方同意繼續出租外，應即日將租賃房屋按照原狀遷空交還 甲方。不得藉詞推委或主張任何權利，如不及時遷讓交還房 屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金二倍之違約金至遷還
完了之日止，乙方絕無異議。又被告拖欠房租等費用，應負 清償責任。復因被告不付租金，繼續使用系爭房屋，每月可 獲得相當於租金之利益，致原告每月受有相當於租金之損害 ，原告得請求被告自契約終止日起至騰空遷讓返還系爭房屋 之日止(屋內物品當廢棄物處理)，每月相當於租金之損害賠 償，以7個月計為77,000元。再被告並應按月給付租金2倍即 22,000元之違約金，以7個月計算，共為154,000元。(四)有關被告承租系爭房屋應繳納之水費及電費計算方式，說明 如下：
1、水電費依租賃契約第6條明載使用者付費，且係先以原告之信 用卡扣款繳納水電費用，待收到帳單後原告再向被告收取， 惟原告欲向被告收取而向被告說明收費金額時，被告竟不聽 原告說明，亦不願看水費、電費帳單。
2、依據租賃契約第12條誠信原則約定，水電費計算基礎是詢問 當地物業管理公司，建議每間套房每期水費抵扣100元，本棟 房屋水費被告未承租前，出租9間套房之水費計約800多元， 故被告承租後，各該期水費帳單總金額扣除當時承租之套房 數乘以100元後，餘額即為被告各期應負擔之水費金額。3、茲說明被告積欠水費3,177元之計算明細如下（期間自106年 10月11日起至108年5月24日）：
(1)106年9月26日至同年11月27日，帳單金額為1,590元，被告使 用水費金額為523元。
(2)106年11月28日至107年1月23日，帳單金額為1,288元，被告 使用水費金額為388元。
(3)107年1月24日至同年3月26日，帳單金額為1,236元，被告使 用金額為336元。
(4)107年3月27日至同年5月25日，帳單金額為1,312元，被告使 用金額為412元。
(5)107年5月26日至同年7月27日，帳單金額為874元，被告使用 金額為374元。
(6)107年7月28日至同年9月21日，帳單金額為885元，被告使用 金額為385元。
(7)107年9月22日至同年11月26日，帳單金額為1,143元，被告使 用金額為243元。
(8)107年11月27日至108年1月21日，帳單金額為1,131元，被告 使用金額為231元。
(9)108年1月22日至同年3月25日，被告使用金額為131元。(10)108年3月26日至同年5月24日，被告使用金額為154元。(11)以上合計3,177元(523+388+336+412+374+385+243+231+131 +1 54= 3,177元)。
4、被告積欠電費計2,644元說明如下：
(1)106年8月16日至同年10月17日原告繳費金額為236元，被告使 用金額為30元。
(2)106年10月18日至同年12月14日，原告繳費金額為993元，被 告使用金額為993元。
(3)106年12月15日至107年2月12日原告繳費金額為1621元，被告 使用金額為1621元。
(4)此部分金額計2,644元為被告所不爭執，被告自應給付。(五)106年10月11日簽約當天，被告給付租金78,000元及押租金 22,000元後，即表示其身上已無多餘現款可繳納，可否於10 6年11月13日再給付餘款54,000元，原告乃於106年11月13日 當晚去向被告收取房租，然被告卻不願意支付餘款54,000元 。原告係因雙方約好一次支付1年租金，才願意出租予被告 ，詎被告屢經原告及配偶多次催討房租並多次寄存證信函後 ，被告直至107年9月14日雙方在沙鹿調解委員會調解時，才 說出被告曾於107年9月3日匯款29,500租金至原告帳戶。(六)被告簽立租賃契約繳付100,000元(106年10月10日收)，同時 約定106年11月13日應繳付尾款54,000元（租金132,000元與 兩個月押金22,000元再減100,000元等於54,000元），被告 依約應繳付154,000元，被告僅於106年10月10日繳付100,00 0元，經原告為前揭催告後，被告仍有下列欠款： 1.被告仍未於106年11月13日給付應繳付之尾款54,000元。 2.期間原告繼續墊付被告使用系爭房屋之電費2,644元。 3.期間原告繼續墊付被告使用系爭房屋之水費3,177元 1.~3.合計為59,821元(54,000+2,644+3,177=59,821元) 被告雖於原告表示終止租賃契約後，於107年9月3日匯入29, 500元，則59,821元－29,500元=30,321元，故被告尚積欠原 告30,321元。
(七)爰依系爭租賃契約第10條、第11條、民法第455條、第767條 之規定，請求被告遷讓返還系爭房屋，並請求被告給付30,3 21元，及自107年9月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止按月 給付原告22,000元。並聲明：
1、被告應自門牌號碼臺中市○○區○○○路000巷00號1樓之房 屋遷出，並將該房屋遷讓返還原告。
2、被告應給付原告30,321，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償 日止，按年息百分之五利息。
3、被告應自107年9月1日起至返還前開房屋之日止，按月給付原 告22000元。
4、原告願供擔保請准宣告假執行(後改稱請依職權宣告假執行) 。
二、被告抗辯：
(一)第一年12個月之租金(含押租金)154,000元，被告先於簽約 時給付部分租金及押金合計10萬元予原告，再於107年9月3 日將第一年全年租金餘額54,000元，扣除原告依租賃契約承 諾給付卻未依約給付之租屋後圍牆加高工程款24,500元，剩 下的29,500元租金匯入原告帳戶，故被告並未積欠原告第1 年租金。又第2年租金132,000元，被告已於107年10月23日 匯予原告。
(二)依系爭契約第19條其他特約事項上之合意記載：後面圍牆施 工安裝。其意即應指原告同意系爭房屋後方圍牆應完成施工 安裝。施工安裝費用未註明應由被告負擔，即應由原告負責 全部之施工安裝費用：
緣被告於看屋時，曾對系爭房屋後陽台之矮牆是否安全表達 疑慮，原告聽聞後，即主動表示會對矮牆雇工施作，還表示 頂樓部分因之前即有人侵入，也會一併施作以維護房客之安 全，並於稍後正式簽約之前再次確認被告確有長租7、8年的 打算，始正式以書面方式將後陽台矮牆施工之承諾記載於系 爭房屋租賃契約，依原告之謹慎態度，該記載事項既未特別 註明施工費用應由被告負擔或是由被告與原告分擔，自應解 釋為原告已承諾負擔所有施工經費，而被告也據此認知，並 認原告所為之承諾極有善意，才會同意以系爭社區（巨星社 區）唯一以年繳方式繳付租金。詎原告竟事後違約反悔，要 求被告分擔第19條特約事項第1項圍牆施工的費用，被告為 獨居之單身女子，為自身安全著想，只好覓工自行施作，並 非未經原告許可之擅自行為。被告為了居住安全性，經多次 請求原告修繕遭拒，只得依法自租金中扣除該修繕費用後給 付第一年租金尾款完畢，並無遲繳或未繳租金之情事，原告 請求被告提前遷讓房屋，自無理由。
(三)租賃契約第6條第2項約定：「租賃期間因使用本租賃物所產 生之電費、自來水費、瓦斯費、電話費、社區大樓管理費、 清潔費、營業稅等，除另有約定外，應由乙方負擔。」，原 告要求被告負擔之水費，已遠超出被告一人使用之合理範圍 甚多，被告認為原告之要求已違反契約約定而予拒絕。關於 水費之計算，原告將每月水費總金額扣除同棟其餘9戶住戶 之固定水費後，向被告收取其餘差額，與被告實際上一個人 生活、沒有洗衣機等用水量大之家用電器的節約用水情形應 繳水費差距甚大，被告認為不合理，而應比照同棟其餘9戶 承租戶之固定水費收取。
(四)電費部分，因電費單是寄到原告住處，致使被告有幾期因未 收到電費繳費單故未繳納，惟之後已請原告將電費單給被告
去自行繳納，並非要被告拒不給付。被告對於原告主張積欠 電費金額為2,644元乙節不爭執，但被告嗣已繳納，但無繳 納證明可資提供。
(五)原告指被告未於催告之兩個月期限內給予回覆，欲行使租約 終止權，實際上，該最後一封存證信函（台中嶺東郵局存證 號碼000175）是於所定期限107年8月31日之後2天，即107年 9月2日，始由所住社區管理員黃天威交給被告，原告之指控 並非事實，其據此所為之終止契約行為亦不合法，被告亦已 以沙鹿北勢郵局存證號碼000014、000068、000124三封存證 信函告知原告其所指控之內容與事實並不相符。(六)並聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請。如受不利之判決 ，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、法院之判斷：
(一)按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承 租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終 止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之 租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開 始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。 民法第440條第1項、第2項定有明文。是以承租人必須積欠 租金總額達二個月以上之租額，且經出租人定相當期限催告 承租人支付欠租，承租人仍不為支付，出租人始得終止租約 。而民法第440條規定，係於無害出租人之利益範圍內，保 護承租人之利益，自不得因當事人以契約預先排除之，最高 法院106年度台上字第757號判決亦可參照。查，原告主張被 告向其承租系爭房屋，自106年11月13日起即未給付應給付 租金，積欠金額扣除擔保金抵償後已達兩個月以上租金金額 ，原告乃於107年2月1日、107年4月18日及於107年8月27日 以存證信函催告支付並告知將終止租約，被告均置之不理， 系爭租賃契約已告終止，另被告尚有積欠前揭水費、電費及 第1年租金計30,321元等情，固據其提出房屋租賃契約書、 存證信函(見本院卷一第21至39頁)、掛號郵件查單(見本院 卷一第373至377頁)、水費繳費憑證、電費繳費憑證等為證 。然查，被告就第1年租金132,000元部分，係於簽約時交付 部分租金78,000元及押租金22,000元，計10萬元，嗣被告於 107年9月3日再匯第1年租金29,500元予原告，至第2年租金 132,000元，被告亦已於107年10月23日給付完畢等節，為二 造所不爭執，並有被告提出之匯款執據(見本院卷一第85頁) 、存摺照片(見本院卷一第457至459頁)在卷可稽，堪可認定 。至原告於107年2月1日雖以存證信函向被告催繳54,000元 租金(見本院卷第21至23頁)，並於107年4月18日以存證信函
向被告為終止租約之意思表示，惟被告前於106年10月11日 所給付之部分租金及押金計10萬元，用以抵付每月租金11,0 00元結果，足可抵付應付之租金至107年8月31日止，又原告 再於107年8月27日以存證信函向被告催告後，被告既已於 107年9月3日再給付租金29,500元，原告復於107年8月27日 之存證信函內表示「將押金抵銷所欠之費用」等語(見本院 卷一第27頁)，則就當時已屆期之每月租金而言，被告應尚 無遲付租金之總額達二個月租額情事，依前開說明，原告自 無取得終止系爭租賃契約之權利，是其主張系爭租賃契約已 於10 8年4月間終止，難謂有據。又系爭租賃契約既未經原 告合法終止，原告依民法第455條前段、系爭租賃契約第10 條、第1 1條約定，請求被告遷讓返還系爭房屋，亦屬無據 。再被告本於租賃契約占有、使用系爭房屋，自有合法權源 ，原告併請求被告給付相當於租金之不當得利及違約金部分 ，亦無理由，均不應准許。
(二)被告雖抗辯原告依租賃契約承諾給付卻未依約給付之租屋後 圍牆加高工程款24,500元，被告可扣抵租金，故被告並未積 欠原告第1年租金云云。惟查，系爭租賃契約第19條雖有記 載後面圍牆施工安裝等語(見本院卷一第39頁)，惟並未約明 應由被告或原告負擔施作費用。且按租賃關係存續中，租賃 物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期 限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承 租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租 金中扣除之，民法第430條定有明文。查，被告陳明系爭圍 牆於106年底即已施工完成(見本院卷二第37頁背面)，又被 告雖提出估價單及20500元之收據為證(見本院卷一第385至 387頁)，並主張被告有先口頭催告原告修繕，惟為原告所否 認，被告復陳明此部分雖有證人可證，但不請求傳喚證人等 語(見本院卷一第491頁)，已難採為有利於被告之認定，況 原告於107年2月1日之存證信函中即已向被告主張被告係未 經原告許可即增建違章建築物等語(見本院卷一第21頁)，則 被告既無法證明有依法催告原告修繕房屋之事實，被告主張 依民法429、430條規定抵銷租金即無理由。又原告業於存證 信函向被告主張押金扣抵租金，業如前述，則原告主張被告 應再給付原告第1年租金2500元部分(000000-000000-00000= 2500元)，即屬有據，應予准許。
(三)被告不爭執積欠原告電費金額為2,644元(見本院卷一第183 頁、第422頁)，就水費部分被告亦僅爭執被告應繳費用之金 額，而未抗辯已繳納水費。被告雖辯稱電費2,644元嗣已繳 納云云，惟為原告所當庭否認，被告亦直承無繳納證明可資
提供，則原告主張被告積欠原告前揭電費2,644元，即堪採 信。至水費部分，原告雖主張應以前揭方式計算被告應負擔 水費金額，惟二造所簽訂之租賃契約就水費部分並未約明應 如何計算，原告復未能舉證證明被告所實際使用水費金額有 高達原告主張之金額，則被告抗辯被告應與同棟其他承租戶 一樣，以固定水費計算其應負擔水費金額等語，尚屬合理可 採，又同棟其他承租戶固定水費之計算方式為每月100元， 已據原告陳明在卷，復為被告所未爭執，本院因認被告應負 擔之水費金額為每月100元，又原告自陳被告係於106年10月 12日半夜搬進系爭房屋(見本院卷一第229頁)，而自106年10 月12日起至108年5月24日止，計為19月又13日，是被告應負 擔之水費金額應為1,942元((100元×19月)＋100(13/31)=19 42元，元以下四捨五入)。是原告請求被告給付電費2,644元 及水費1,942元部分，為有理由，應予准許。(四)綜上所述，原告請求被告給付原告積欠之第1年租金2,500元 、電費2,644元及水費1,942元，合計7,086元(2500＋2644＋ 1942=7086元)，為有理由，應予准許，逾此部分金額之請求 ，則屬無據。
(五)按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其 催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，其經債權人 起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相 類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229條第2項定有 明文。又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求 依法定利率計算之遲延利息。但約定利率較高者，仍從其約 定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據 者，週年利率為百分之5，民法第233條第1項、第203條亦有 明定。查，本件原告起訴狀係於107年10月30日送達被告(見 本院卷一第53頁)，原告嗣係於108年3月24日之民事補充狀( 見本院卷一第135至143頁)，始擴張請求至108年1月21日止 之水費，而被告係於108年4月3日陳明有收到該份書狀，則 水費部分自107年10月12日至108年1月11日止之3個月水費30 0元之遲延利息，應自108年4月3日起算；又原告係於108年7 月23日始再當庭具狀表示要請求至108年5月24日止之水費， 並由被告當庭簽收，則再其後之4個多月水費442元之遲延利 息，應自108年7月24日起算。準此，原告對被告請求如主文 所示之遲延利息，核無不合，應予准許。
(六)綜上所述，原告依租賃契約之法律關係，請求被告給付7,08 6元及如主文所示之遲延利息，為有理由，應予准許；逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回，其此部分假執行之聲請 亦失所附麗，應併予駁回。
四、末按所命給付之金額或價額未逾50萬元之判決，法院應依職 權宣告假執行，民事訴訟法第389條第1項第5款定有明文。 查本院所命被告給付之金額為7,086元，未逾50萬元，依上 開規定，本院就此部分自應依職權宣告假執行，並依被告聲 請諭知被告得供擔保免為假執行。
五、本件事證已臻明確，兩造間其餘攻擊防禦方法及舉證，經本 院審酌後，對本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此 敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。貳、反訴部分：
一、反訴原告主張：
(一)反訴原告（即本訴被告）與反訴被告（即本訴原告）訂有房 屋租賃契約，租賃標的為臺中市沙鹿區北勢東路511巷17號1 樓，租期自106年11月1日起至109年11月1日止，月租金11,0 00元，押租金22,000元，第一期12個月租金(含押租金)154, 000元，已由反訴原告於106年11月1日及11月13日分別給付 100,000元、54,000元付清。又於系爭租賃契約第19條其他 特約事項中，雙方同意由反訴被告負責後面圍牆施工安裝、 電熱水器的安裝、小門刷洗施工，且約定第3年房東保留續 租及漲價的權利。又租賃契約第6條第2項約定：「租賃期間 因使用本租賃物所產生之電費、自來水費、瓦斯費、電話費 、社區大樓管理費、清潔費、營業稅等，除另有約定外，應 由乙方負擔。」。詎反訴被告竟違反系爭租賃契約約定，要 求反訴原告分擔第19條特約事項第1項圍牆施工的費用，並 要求反訴原告給付超過第6條第2項「…因使用本租賃物所產 生之自來水費…」，反訴原告認反訴被告之要求已違反契約 約定而予拒絕，卻引來反訴被告不滿，多次至已由反訴原告 租賃使用之房屋（已裝潢為咖啡店使用）為下述行為：1、反訴被告於系爭租賃契約簽訂後約一星期以電話告知反訴原 告，其原承諾負責施工安裝的圍牆費用要一人一半，反訴原 告認為應按已成立的契約規定履行而予以拒絕。2、反訴原告事後得知，反訴被告曾請對面商家〈韓老餓〉之老 闆幫他監看反訴原告的行為。
3、反訴原告於簽約後即開始陸續搬入系爭房屋整理，反訴被告 竟於10天後（約106年10月21日）前往該處，要求反訴原告遷 離，並擅自侵入室內以手機進行拍攝，反訴原告雖予以制止 ，反訴被告仍自行進入置有反訴原告私人內衣褲之浴室拍照 ，嚴重侵犯反訴原告之隱私權。
4、反訴被告於107年1月，復以不合理的水費計算方式要求反訴 原告給付水費，反訴原告向其反映該費用超過其一人居住使
用之合理水費甚多，一位靜宜大學陳姓老師也向房東表示其 要求反訴原告繳交近700元水費並不合理，其對面髮廊是高用 水行業甚至只要1,500多元，反訴原告一個人如何需付這麼多 的水費？反訴被告竟大聲咆哮，另一位鄰居見狀遂代為報警 前往處理。
5、反訴被告於107年4月11日晚間，至系爭房屋狂敲門、狂按門 鈴達一小時，反訴原告心生恐懼不敢開門。
6、反訴被告於107年4月29日，至系爭房屋外疑似有偷窺之行為 。
7、反訴被告於107年6月18日，疑似至系爭房屋並擅自以鑰匙打 開前門，經反訴原告發覺報警處理。
8、反訴被告於107年7月21日，復疑似至系爭房屋自行用鑰匙打 開後門並丟入大批蟑螂，讓反訴原告受到極度驚嚇，曾以電 話向警方告知並求助。
9、反訴原告於107年10月30日發覺其住處門口之燈罩等遭竊，立 即報警處理。
(二)除上述不法行為之外，反訴被告竟陸續以不實之指控，分別 於107年2月1日、107年4月18日、107年8月27日，以台中嶺 東郵局存證號碼000029、000075、000175等3封存證信函寄 給反訴原告，讓反訴原告處於莫名的恐懼之中，其不實指控 部分包括：
1、反訴原告並無「未曾依約給付租金，迄今尚積欠租金尾款計 五萬四千元」之事。
2、系爭房屋後陽台之矮牆，因無法保障反訴原告之安全，其於 簽約前即曾向反訴被告反映，反訴被告當即承諾會施工改善 並以書面方式記載於系爭房屋租賃契約，惟其竟事後違約反 悔，反訴原告為一人獨居之單身女子，為自身安全著想，只 好覓工自行施作，並非未經反訴被告許可之擅自行為。3、水電費部分，水費過高之爭議已如前述，反訴原告拒絕給付 並非無理由：電費部分，因電費單是寄到反訴被告住處，反 訴原告卻有數期未繳，惟之後其曾請反訴被告將電費單給她 去自行繳納，並非拒不給付。
4、反訴被告指反訴原告未於催告之兩個月期限內給予回覆，欲 行使租約終止權，實際上，該最後一封存證信函（台中嶺東 郵局存證號碼000175）是於所定期限107年8月31日之後2天， 即107年9月2日，始由所住社區管理員黃天威交給反訴原告， 反訴被告之指控並非事實，其據此所為之終止契約行為亦不 合法，反訴原告亦已以沙鹿北勢郵局存證號碼000014、00006 8、000124三封存證信函，告知反訴被告其所指控之內容與事 實並不相符。
(三)反訴被告明知前情，除於107年9月14日在沙鹿區調解委員會 上當眾不實指控其妻癌症病情惡化係因反訴原告造成，致反 訴原告名譽受有損受，且心理亦受打擊外，更於靜宜大學Dc ard網站上指責反訴原告是惡房客，其PO文不久雖即刪文， 惟已有不確定之多數人共知其事，對反訴原告之名譽及其所 開設之咖啡店商譽受有損害，精神備受折磨。
(四)此外，系爭社區大樓前游姓管理員在前述爭議發生後曾詢問 反訴原告是否要搬家了？反訴原告甚為驚訝，不知為何有此 一問，經游姓前管理員告知，始知為反訴被告對外宣稱法院 已有強制反訴原告搬家之命令，讓反訴原告覺得名譽受到極 大的損害，不知情者一定會認為反訴原告是惡房客，有理虧 之處，法院才會要其強制搬離，反訴原告自認一切都是依法 行事，並非惡房客，反訴被告以此不實之謠言造成反訴原告 名譽損害，讓其身心飽受折磨和痛苦，於108年4月中旬住進 沙鹿光田醫院，迄反訴狀呈遞之期日仍於醫院接受治療中。(五)反訴被告不得違反系爭租賃契約之約定，提前收回該屋。然 反訴被告卻以各種違法方式欲逼迫反訴原告遷離系爭房屋， 造成反訴原告人格權及商譽受有損害，其情已如前述，爰依 照民法第184條、第195條規定，請求反訴被告損害賠償。(六)若反訴被告執意要求終止系爭租賃契約，反訴原告雖然在法 律上站得住腳，可以依照契約約定之期限繼續居住使用至10 9年11月1日，然因反訴被告之行為已造成反訴原告長期身心 折磨，反訴被告應依法退還押金，並依民法第431條償還反 訴原告對房屋所為之有益費用，再按民法第226條規定負起 債務不履行之損害賠償責任，其範圍計算式如下：1、店面裝潢之損失約30,000元：
即反訴原告開設維多利亞式咖啡店裝潢吧檯等設備之費用。2、後陽台圍牆施工費用20,000元：
即反訴原告自行雇工施作之工程款，依民法第430條規定請求 反訴被告支付。
3、電熱水器4,500元：
即反訴原告自行裝設之電熱水器價款，依契約，若搬家後不 拆走，被告應給付原告該安裝費用。
4、名譽及人格權損失200,000元：
被告散佈關於原告不實謠言，造成原告人格權受損，並因此 抑鬱成疾住院治療之費用，及導致咖啡店生意冷淡之損失。5、相當於2個月的租金11,000元(此部分請求反訴原告業已當庭 陳明放棄請求(見本院卷一第491頁))：
即押金及無正當理由提前解約之違約賠償金。
6、搬遷費5000元(此部分請求反訴原告業已當庭陳明如本訴部分
認定系爭租賃契約尚未終止，反訴原告即放棄此部分請求(見 本院卷一第491頁))：
係依一般單輛小貨車之計價標準。
7、以上合計281,500元。
(七)反訴被告於履行前述損害賠償責任前，反訴原告得依第264 條第1項之規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為 對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務 者，不在此限。」拒絕交還所租房屋，行使同時履行抗辯權 。
(八)並聲明：
1、被告應給付原告損害賠償金265,500元(原請求281,500元，嗣 依前揭減縮相當於2個月的租金11,000元及搬遷費5000元，而 減縮為265,500元)。
2、被告應向原告於靜宜大學Dcard網站上公開道歉。二、反訴被告抗辯：
(一)反訴原告所陳前揭損害合計281,500元均無證據可資證明， 且：
1、店面裝潢係反訴原告自己裝設，與反訴被告無關。2、反訴原告不依約定如期繳付尾款，反訴被告催告反訴原告後 ，反訴原告應準備搬遷，反訴原告稱有「後陽台圍牆施工」 ，實匪夷所思？
3、反訴被告請反訴原告搬遷系爭房屋，屋內不屬反訴被告之「 動產」，反訴原告本可搬離其物品。
4、反訴被告沒有侵害反訴原告名譽，何來損害？5、相當於2個月的租金11,000元及搬遷費5000元，本係反訴原告 自己應承擔，與反訴被告無關。
(二)並聲明：駁回反訴原告之訴。
三、得心證之理由
(一)按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277條前段定有明文。再按民法第184條第1項 前段規定侵權行為以故意或過失不法侵害他人權利成立要件 ，故主張對造應負侵權行為責任者，應就對造之有故意或過 失負舉證責任（最高法院98年台上字第1729號判決參照)。 從而，反訴原告既係依侵權行為之法律關係，訴請反訴被告 應賠償反訴原告如聲明所示之金額及應向反訴原告於靜宜大 學Dcard網站上公開道歉，然為反訴被告所否認，並以前揭 情詞置辯。是依前揭舉證責任之法則，反訴原告自應就其主 張被告確有符合民法第184條第1項前段侵權行為之法文要件 事實，負舉證之責。
(二)查，系爭租賃契約第19條雖有記載「後面圍牆施工安裝」、
「電熱水器的安裝(不提供電熱水器)(安裝後電熱水器不拆) 」、「小門刷洗施工」等語(見本院卷一第39頁)，惟並未約 明應由被告或原告負擔圍牆施工安裝施作費用。且按租賃關 係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承 租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內 不為修繕者，承租人得終止契約或自行修繕而請求出租人償 還其費用或於租金中扣除之，民法第430條定有明文。查， 反訴原告陳明系爭圍牆於106年底即已施工完成(見本院卷二 第37頁背面)，又反訴原告雖提出估價單及20500元之收據為 證(見本院卷一第385至387頁)，並主張反訴原告有先口頭催 告反訴被告修繕，惟為反訴被告所否認，反訴原告復陳明此 部分雖有證人可證，但不請求傳喚證人等語(見本院卷一第 491頁)，已難採為有利於反訴原告之認定，況反訴被告於10 7年2月1日之存證信函中即已向反訴原告主張反訴原告係未 經反訴被告許可即增建違章建築物等語(見本院卷一第21頁) ，則反訴原告既無法證明有依法催告反訴被告修繕房屋之事 實，反訴原告主張依民法第430條規定請求反訴被告給付圍 牆施工安裝費用2萬元，即無理由。又依前揭契約約定以觀 ，顯係約明反訴被告不提供電熱水器，如反訴原告安裝電熱 水器，則不拆電熱水器，則依該約定以觀，顯未約定反訴被