臺灣臺南地方法院柳營簡易庭民事判決
109年度營簡字第226號
原 告 黃美艷
被 告 林蘇玉卿
上列當事人間請求遷讓房屋事件，經本院於民國109 年6 月3 日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號之房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告以新臺幣柒萬壹仟肆佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條 各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。二、原告主張：兩造前於民國105 、106 年間簽訂房屋租賃契約 （下稱系爭租約），由被告向原告承租其所有門牌號碼臺南 市○○區○○路000 號之房屋（下稱系爭房屋），並未約定 租賃期間，亦未收取押租金，租金為每月新臺幣（下同）7, 000 元，於每月月初繳納。詎被告自109 年2 月起即未再依 約繳納租金，經原告多次催告，再於109 年3 月25日寄發麻 豆郵局存證號碼26號之存證信函（下稱系爭存證信函）催告 被告及終止契約均未獲置理。系爭租約終止後，被告應將系 爭房屋返還原告，為此，依系爭租約之法律關係提起本件訴 訟，請求被告將系爭房屋遷讓返還原告等語。並聲明：如主 文第1 項所示。
三、被告經合法送達，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作 何聲明或陳述。
四、得心證之理由：
㈠按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益， 他方支付租金之契約；租金支付有遲延者，出租人得定相當 期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付 ，出租人得終止契約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額， 非達2 個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金 約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始 得終止契約；承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民 法第421 條第1 項、第440 條第1 項、第2 項、第455 條前 段定有明文。次按，不定期之房屋租賃，承租人積欠租金除 擔保金抵償外達2 個月以上時，依土地法第100 條第3 款之
規定，出租人固得收回房屋。惟該條款所謂因承租人積欠租 金之事由收回房屋，應仍依民法第440 條第1 項規定，對於 支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於 其期限內不為支付者，始得終止租賃契約（最高法院42年台 上字第1186號判例意旨參照）。再按，非對話而為意思表示 者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95 條第1 項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之 支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言。 若表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相 對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通 知往取書信（郵件），該書信既已達到相對人之支配範圍內 ，相對人處於隨時可以了解其內容之狀態，依上說明，應認 為已達到而發生效力（最高法院96年台上字第2792號判決意 旨參照）。另按債權人依民法第254 條規定為履行給付之催 告，倘其所定之期限顯不相當，但自催告後經過相當期間， 債務人仍不履行時，債權人僅取得契約解除權，尚須債權人 另為解約之意思表示，始生解除契約之效力，並非經過相當 期間後，契約即當然解除（最高法院90年度台上字第64號判 決意旨參照）。
㈡經查，原告主張兩造前簽訂系爭租約，並未收取押租金，約 定租金為每月7,000 元，於每月月初繳納，惟被告自109 年 2 月起即未再繳租，經原告多次催告被告繳納，再於109 年 3 月25日寄發系爭存證信函催告被告及終止租約等情，業據 其提出系爭存證信函1 紙為證（見本院卷第21頁）。且被告 已於相當時期受合法之通知，而於言詞辯論期日不到場，亦 未提出準備書狀爭執，本院核閱原告所提上開證物均與原告 所述相符，自堪信其主張為真實。系爭租約係未定期限之房 屋租賃，而原告並未收取押租金，則依土地法第100 條第3 款之約定，於積欠租金達2 個月以上時始得催告。被告109 年2 月初未繳付租金，且兩造約定於每月月初繳付租金，至 109 年3 月月初即達2 個月，原告於109 年3 月25日寄發存 證信函催告被告繳納欠租，與民法及土地法前開規定，尚無 不合。嗣原告以系爭存證信函催告被告，因已達到被告之支 配範圍內，而處於被告隨時可以瞭解其內容之狀態，即生催 告之效力。至原告於存證信函表明以同一意思表示催告及終 止之意，依前開說明，在經過相當期間債務人仍不履行前， 出租人尚未取得契約終止權，是原告主張其以同一意思表示 為催告及終止之意，尚不生合法終止之效力。然原告提起本 件訴訟請求被告遷讓房屋，顯無再繼續出租之意，起訴狀亦 敘明終止之意，距原告寄發系爭存證信函又經過1 個月以上
，期間應屬相當，故於起訴狀送達被告時，系爭租約始依民 法第440 條第1 項之規定，因原告終止而消滅。從而，原告 依同法第455 條前段之規定，請求被告將系爭房屋遷讓返還 原告，自屬有據。
五、綜上所述，原告依系爭租約法律關係，請求被告將系爭房屋 遷讓返還原告，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法所提之證據，均 與判決結果不生影響，爰毋庸一一論列，附此敘明。七、本件係就民事訴訟法第427 條第1 項規定適用簡易程序所為 被告敗訴之判決，爰依同法第389 條第1 項第3 款之規定， 依職權宣告假執行，併依職權命被告為原告預供一定之擔保 金後，得免為假執行如主文第3 項所示。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436 條 第2 項、第385 條第1 項前段、第78條、第389 條第1 項第 3 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
柳營簡易庭 法 官 徐安傑
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
書記官 吳宣穎