損害賠償
板橋簡易庭(民事),板簡字,109年度,828號
PCEV,109,板簡,828,20200617,1

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臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事簡易判決
                  109年度板簡字第828號
原   告 張友銘 
被   告 劉玉美 
被   告 信義房屋股份有限公司

法定代理人 薛健平 


訴訟代理人 楊政達律師
上列當事人間請求損害賠償事件,於民國109年5月27日言詞辯論
終結,本院判決如下:
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張:原告前透過被告信義房屋股份有限公司向被 告劉玉美以新臺幣(下同)868萬元購買門牌號碼新北市○ ○區○○路00巷0號5樓房屋(下稱系爭房屋),兩造並於民 國108年9月23日簽訂不動產買賣契約書(下稱系爭買賣契約 ),原告業於108年11月5日付清全部買賣價金,且已完成交 屋手續,詎原告入住系爭房屋後,發現系爭房屋存在天花板 RC面漏水、水泥剝落、鋼筋裸露及鏽蝕等嚴重瑕疵,經專業 廠商勘查,研判上開瑕疵已存在已久,屬交屋前已存在之瑕 疵,修繕費用為292,000元,原告遂請被告信義房屋股份有 限公司告知被告劉玉美出面處理,詎被告劉玉美持續拖延, 嚴重損害原告之權益。為此,爰依民法瑕疵擔保之法律關係 提起本訴,並聲明:被告應連帶給付原告292,000元,及自 起訴狀送達翌日起至清償日止,按年息百分之5計算之利息 。
二、被告劉玉美則以:伊並未隱瞞原告,原告買的時候就知道系 爭建物有漏水、鋼筋裸露問題還有壁癌,這在合約書都有註 明了。被告劉玉美買系爭房子時就已經做好當時候木作裝潢 ,並非鋼筋裸露才施作木作天花板,且在合約書已經有寫系 爭建物有鋼筋裸露及漏水問題,且信義房屋也有跟原告說系 爭建物有鋼筋裸露的問題等語置辯,並聲明:原告之訴駁回 ,訴訟費用由原告負擔。
三、被告信義房屋股份有限公司則以:
(一)本件原告於簽署斡旋金契約時,被告信義房屋之仲介人員 即已詳細告知系爭不動產現有屋況,並經原告於該不動產



說明書頁首簽認在案:
1、按「當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責 任。」民事訴訟法第277條第1項定有明文。 2、次按「探求契約當事人之真意,應通觀契約全文,依誠信 原則,從契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察,若 契約文字,有辭句模糊,或文意模稜兩可時,固不得拘泥 於所用之辭句,但解釋之際,並非必須捨辭句而他求,倘 契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不能 反捨契約文字更為曲解。…」最高法院86年台上3873號民 事判決意旨參照。
3、又按「經紀人員在執行業務過程中,應以不動產說明書向 委託人交易之相對人解說。」、「買受人於契約成立時, 知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不負擔保之責 。」不動產經紀業管理條例第23條第1項、民法第355條第 1項分別定有明文。另「以特約免除或限制出賣人關於權 利或物之瑕疵擔保義務者,如出賣人故意不告知其瑕疵, 其特約為無效。」於民法第366條亦定有明文。依此規定 之反面解釋,如出賣人非故意不告知其瑕疵者,當事人所 為免除或限制出賣人關於權利或物之瑕疵擔保義務當然有 效。又該條立法理由謂:「瑕疵擔保之義務,因買受人之 利益而設,故有免除義務或加以限制之特約,當然有效, 若出賣人故意不告知物之瑕疵,則違交易上之誠實及信用 ,雖有免除或限制特約,仍應認為無效」,可知此特約以 有效為原則,無效為例外。
4、查原告起訴狀主張係透過被告信義房屋股份有限公司(下 稱被告信義房屋)仲介購買門牌號碼新北市○○區○○路 00巷0號5樓之房地(下爭系爭房地),然系爭房地存有天花 板RC面滲漏水、水泥剝落、鋼筋裸露與鏽蝕等屋況,要求 被告信義房屋與被告劉玉美連帶給付292,000元。 5、然查,被告信義房屋受被告劉玉美代理訴外人郭章彥、郭 柏均委託時【被證1】,即依系爭不動產買賣仲介一般委 託書之附表:標的物現況說明書第25項次之記載製作系爭 不動產說明書【被證2】,並於該文書之產權調查表【重 要注意事項】第一類屋況相關事項載明:「本物件因客廳 、餐廳、後陽台天花板曾有鋼筋外露混凝土剝落情形,故 建議1.買方進行氯離子檢測,以利知悉本物件氯離子含量 是否有高於標準,如要進行檢測,請洽詢本案經紀人員; 2.付定金或斡旋金前,請先確認金融機構貸款條件;3.若 買方不同意施行氯離子檢測或因故無法作氯離子檢測仍願 承購,則需簽立聲明書(表單如後附件),同意不適用信



義房屋對買受人之『高氯離子混凝土建築物保障』制度, 且不得向賣方及信義房屋提出法律上之主張。(國家標準 CNS3090新拌混凝土氯離子含量83年7月22日第一次修訂公 布標準值鋼筋混凝土〔一般〕為0.6公斤/立方公尺以下 ,87年6月25日第二次修訂公布鋼筋混凝土標準值為0.3公 斤/立方公尺以下,104年1月13日第三次修訂公布鋼筋混 凝土標準值為0.15公斤/立方公尺以下,其他詳見如後信 義房屋所附之相關法令說明)(54)」(詳見被證2)。 而原告於108年09月23日簽署系爭房地買賣斡旋金契約時 【被證3】,即已於該不動產說明書頁首簽認(詳見被證2 ),足證被告信義房屋確實已詳細告知系爭不動產屋況, 並經原告確認在案。
6、再者,原告與訴外人郭章彥、郭柏均簽署之系爭房屋買賣 契約時【被證4】,業簽署被證4所附之聲明書,該聲明書 內即已載明「※請買方注意下列事項:1.買方卻已知悉如 勾選同意已上任何一種情形,皆不適用信義房屋對買受人 之「高氯離子混凝土建築物保障」制度,日後如有氯離子 含量平均值超過約定標準或發現混凝土剝落及鋼筋外露等 現象,除資料證明有虛偽不實外,皆須由買方自行處理, 買方不得向賣方及甲方提出法律上主張,亦不得有損其他 方信譽之行為。」,並由原告親自勾選「□買方已知悉本 標的物現況(或曾經)有鋼筋外露或混凝土剝落情形,此業 經甲方明確告知,惟買方經深思熟慮後,決定不作氯離子 含量檢測並願意承購。」,更於買賣契約第17條第21項特 約約定「雙方合意除輻射、房屋傾斜、氯離子超過標準、 非自然身故外,賣方就本物件其他屋況不負民法物之瑕疵 擔保責任,日後除證明賣方有故意隱匿不告知前述其他屋 況而仍應負責外,買方不得再向賣方主張物之瑕疵相關責 任,亦不得向信義房屋(含受僱人員及關係企業)主張本 物件相關瑕疵之仲介責任與相關約定保障制度。」,顯見 原告除能舉證證明訴外人郭章彥、郭柏均等二人故意隱匿 不告知系爭房屋存有之屋況外,被告信義房屋並不負擔系 爭房屋相關瑕疵之仲介責任,然本件被告信義房屋既已揭 露客廳、餐廳、後陽台天花板曾有鋼筋外露混凝土剝落等 屋況,而原告既未就系爭房屋存有上開屋況以外之屋況情 形乙節,舉證以實其說,自不容原告片面之詞,逕認被告 信義房屋應負賠償之責。
(二)綜上所述,被告信義房屋已於原告簽署買賣契約前,即已 充分告知系爭房屋之屋況,原告亦已分別於不動產說明書 、買賣契約特約條款及附件聲明書載明知悉瑕疵及免除被



信義房屋之法律上之責任,然原告並未舉證說明被告信 義房屋有何違反據實告知之情事,即空言請求被告應負賠 償之責,洵屬無理等語置辯,並聲明:原告之訴駁回,訴 訟費用由原告負擔。
四、原告主張其於108年9月23日透過被告信義房屋股份有限公司 向被告劉玉美購買系爭房屋,並於同年11月15日完成交屋, 嗣於入住後發現系爭房屋有鋼筋裸露及天花板RC面漏水之瑕 疵等事實,業據其提出不動產買賣契約書、房屋現況照片等 件影本為證,並為被告所不爭執,堪信為真實。至原告復主 張被告信義房屋股份有限公司劉玉美故意隱匿系爭房屋有 前開瑕疵等情,則為被告所否認,並以前揭情詞置辯。是本 件之主要爭點厥為:原告主張系爭房屋有漏水、鋼筋裸露之 情形,被告應負瑕疵擔保責任,有無理由?原告之請求有無 理由?茲敘述如下:
(一)按物之出賣人對於買受人,應擔保其物依第373 條之規定 危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅 失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契 約成立時,知其物有前條第一項所稱之瑕疵者,出賣人不 負擔保之責。民法第354條第1項本文、第355條第1項分別 定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者,就其事實 有舉證之責任,民事訴訟法第277條前段有明文規定。民 事訴訟如係由原告主張權利者,應先由原告負舉證之責, 若原告先不能舉證,以證實自己主張之事實為真實,則被 告就其抗辯事實即令不能舉證,或其所舉證據尚有疵累, 亦應駁回原告之請求,最高法院17年上字第917號判例可 資參照。
(二)經查,原告與訴外人郭章彥、郭柏均於108年9月23日簽訂 系爭買賣契約,由原告以868萬元向訴外人郭章彥、郭柏 均購買系爭房屋。系爭買賣契約第17條其他約定事項第21 款記載:「雙方合意除輻射、房屋傾斜、氯離子超過標準 、非自然身故外,賣方就本物件其他屋況不負民法物之瑕 疵擔保責任,日後除證明賣方有故意隱匿不告知前述其他 屋況而仍應負責外,買方不得再向賣方主張物之瑕疵相關 責任,亦不得向信義房屋(含受僱人員及關係企業)主張 本物件相關瑕疵之仲介責任與相關約定保障制度。」,顯 見原告除能舉證證明賣方即訴外人郭章彥、郭柏均等二人 故意隱匿不告知系爭房屋存有之屋況外,原告不得再向訴 外人郭章彥、郭柏均主張物之瑕疵擔保責任,亦不得再向 被告信義房屋股份有限公司主張系爭房屋瑕疵之仲介責任 。然依系爭買賣契約第17條其他約定事項第9款、第24款



分別記載:「本物件現況房間牆壁有壁癌之情形,日後除 證明賣方有故意隱匿不告知而仍應負責外,買方不得再就 該瑕疵向賣方主張物之瑕疵相關責任,亦不得向信義房屋 (含受僱人員及關係企業)主張本物件相關瑕疵之仲介責 任與相關約定保障制度。」、「本物件因客廳、餐廳、後 陽台天花板曾有鋼筋外露混凝土剝落情形,故建議1.買方 進行氯離子檢測,以利知悉本物件氯離子含量是否有高於 標準,如要進行檢測,請洽詢本案經紀人員;2.付定金或 斡旋金前,請先確認金融機構貸款條件;3.若買方不同意 施行氯離子檢測或因故無法作氯離子檢測仍願承購,則需 簽立聲明書(表單如後附件),同意不適用信義房屋對買 受人之『高氯離子混凝土建築物保障』制度,且不得向賣 方及信義房屋提出法律上之主張。(國家標準CNS3090新 拌混凝土氯離子含量83年7月22日第一次修訂公布標準值 鋼筋混凝土〔一般〕為0.6公斤/立方公尺以下,87年6月 25日第二次修訂公布鋼筋混凝土標準值為0.3公斤/立方 公尺以下,104年1月13日第三次修訂公布鋼筋混凝土標準 值為0.15公斤/立方公尺以下,其他詳見如後信義房屋所 附之相關法令說明)為此:1.買方表示不進行氯離子含量 檢測,並簽立聲明書(詳附件)。2.其金融機構貸款條件 之不確定性(限制)買方確已知悉。」,可知訴外人郭章 彥、郭柏均及被告信義房屋股份有限公司已於系爭買賣契 約明確告知系爭房屋之房間有壁癌,且客廳、餐廳、後陽 台天花板曾有鋼筋外露混凝土剝落之情形,並建議原告進 行氯離子檢測,然原告拒絕進行氯離子含量檢測。且依原 告於108年9月22日所簽署之聲明書,其內即已載明:「※ 請買方注意下列事項:1.買方卻已知悉如勾選同意已上任 何一種情形,皆不適用信義房屋對買受人之「高氯離子混 凝土建築物保障」制度,日後如有氯離子含量平均值超過 約定標準或發現混凝土剝落及鋼筋外露等現象,除資料證 明有虛偽不實外,皆須由買方自行處理,買方不得向賣方 及甲方提出法律上主張,亦不得有損其他方信譽之行為。 」,並由原告親自勾選「□買方已知悉本標的物現況(或 曾經)有鋼筋外露或混凝土剝落情形,此業經甲方明確告 知,惟買方經深思熟慮後,決定不作氯離子含量檢測並願 意承購。」,為兩造所不否認,是原告於簽訂系爭買賣契 約時,應已知悉系爭房屋有客廳、餐廳、後陽台天花板曾 有鋼筋外露混凝土剝落等瑕疵,而原告亦未就系爭房屋存 有上開瑕疵以外之情形乙節,舉證以實其說,故原告自不 得據此向賣方即訴外人郭章彥、郭柏均主張物之瑕疵擔保



責任,亦不得向被告信義房屋股份有限公司主張系爭房屋 瑕疵之仲介責任甚明。況被告劉玉美亦非本件買賣契約之 當事人,依債之相對性,原告僅得向訴外人郭章彥、郭柏 均請求,是原告依系爭買賣契約向非契約當事人之被告劉 玉美主張物之瑕疵擔保責任,亦屬無據,應予駁回,併予 敘明。
五、綜上,原告依系爭買賣契約、物之瑕疵擔保等法律關係,請 求被告連帶給付292,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清 償日止,按週年利率百分之五計算之利息,為無理由,應予 駁回。
六、本件事證已臻明確,兩造其餘主張、攻擊防禦方法及所提之 證據,均核與本案判決所認結果不生影響,爰無庸一一再加 論述,附此敘明。
七、結論:原告之訴為無理由,依民事訴訟法第78條,判決如主 文。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 呂安樂
以上正本係照原本作成。
如不服本判決,應於送達後20日內,向本庭(新北市○○區○○路0段00巷0號)提出上訴狀並表明上訴理由,如於本判決宣示後送達前提起上訴者,應於判決送達後20日內補提上訴理由書(須附繕本)。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
書記官 謝淳有

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參考資料
信義房屋股份有限公司 , 台灣公司情報網