臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
108年度板簡字第3187號
原 告 陳淑瑜
訴訟代理人 張克豪律師
複 代理人 陳曉婷律師
被 告 徐進財
林金蘭
徐國華
共 同
訴訟代理人 徐蓮英
上列當事人間請求返還租賃房屋事件，本院於民國109年5月12日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落新北市○○區○○街000巷0號4樓之房屋遷讓返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告因長期在外地工作，乃以原告母親即訴外人 蘇香之名義將坐落新北市○○區○○街000巷0號4樓房屋（ 下稱系爭房屋）出租與被告一家使用，租期自民國99年1月1 日起至102年12月31日止，租約屆期後又協議延長租約至107 年12月31日止，並約定被告應給付每月租金新臺幣（下同） 10,000元，然因原告母親蘇香近期身體狀態不佳，甚至呈現 失智狀態，且經新北市政府衛生局評估屬長期照護需要等級 4級，原告打算辭去工作與蘇香同住，進而收回系爭房屋。 詎被告等竟趁蘇香意識狀態不清時，再次與之簽署新約（下 稱系爭契約），過往簽約均係簽署蘇香之姓名，然系爭契約 卻以原告名義簽署，並於系爭契約後方承租人欄位簽上原告 之姓名，足見蘇香當時意識狀態不清、無法辨識其行為之意 義，且系爭契約並未經原告授權簽署，系爭契約即無拘束原 告之效，縱認系爭契約有效，依該契約第11條約定，系爭房 屋所有權人即原告本就得以終止契約而僅須賠償違約金。為 此，爰依民法第455條、第767條第1項前段之規定，提起本 件訴訟。並聲明：如主文第1項所示。
二、被告則以：蘇香與被告徐進財簽約，簽約在場人只有該2人 ，該2人係基於互信之基礎下簽立系爭契約，如蘇香有原告 所述之狀況，為何當時讓蘇香和被告簽約，而非原告自行出 面與被告簽約，且之前租約均係和蘇香簽約，被告從未見過 屋主即原告等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、法院之判斷：
原告主張其為系爭房屋之所有權人，前由其母親即蘇香以蘇 香名義將系爭房屋出租與被告徐進財，供被告徐進財、林金 蘭、徐國華占有使用系爭房屋，租期自99年1月1日起至102 年12月31日止，租約屆期後又協議延長租約至107年12月31 日止等情，業據提出系爭房屋之建物所有權狀、建物登記第 一類謄本及房屋租賃契約書為證，且為被告所不爭執，堪信 為真。原告主張蘇香於107年12月31日以原告之名義與被告 徐進財簽訂系爭租約時，已陷於意識不清之狀態，系爭租約 應屬無效，被告應返還系爭房屋予原告，則為被告所否認， 並以前詞置辯，經查：
㈠ 按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅；承租 人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有 或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第450條第1項、民 法第455條前段、第767條第1項前段分別定有明文。次按無 行為能力人之意思表示，無效；雖非無行為能力人，而其意 思表示，係在無意識或精神錯亂中所為者，亦同，民法第75 條定有明文，即雖非法律上無行為能力人，惟其所為意思表 示，係在無意識或精神錯亂中（例如睡夢中、泥醉中、疾病 昏沈中、偶發的精神病人在心神喪失中等）者，其對於自己 行為或其效果，欠缺正常判斷、識別及預期之精神能力，即 無從以自己獨立之意思表示為有效法律行為，故其所為意思 表示之效力，與無行為能力人之行為並無區別，亦當然無效 （最高法院105年台上字第256號判決參照）。又法律行為以 意思表示為要素，行為人除須有行為能力外，尚須有意思能 力，始能為完全有效之行為。行為人雖非法定之無行為能力 人，但為意思表示時，事實上欠缺意思能力，則其所為之法 律行為無效。而所謂意思能力，係指行為人可以判斷自己之 行為在法律上效果而言，是以，倘行為人行為時不足以擔負 判斷自己行為之法律效果之能力，即應認其欠缺意思能力， 所為之法律行為無效。
㈡ 原告主張蘇香於107年12月31日係於無意識之狀態，以原告 名義與被告徐進財簽訂系爭租約，並提出萬安中醫診所診斷 證明書、新北市政府衛生局108年7月1日新北衛高字第10811 83500號函為證，而經本院函詢萬安中醫診所蘇香於107年12 月31日以原告名義簽訂系爭租約時之精神狀態，經該診所函 覆以：「個案長期於本所就診，經查於107年9月、10月連續 跌倒，拔牙失血後反應開始遲緩、思考鈍化、步履蹣跚、語 言流暢度逐漸減低，漸至生活起居需要他人協助，日常表達 僅能維持生活所需，不適合處理各項文書法律文件」等語，
另佐以新北市政府衛生局109年5月4日新北衛高字第1090733 132號函檢送之照顧管理評估量表與照顧計畫書記載：「C . 個案溝通能力：僅可表達簡單的意思；僅可理解簡單的句子 」、「F.個案工具性日常活動功能量表：完全不能處理錢財 」，再參酌蘇香於107年12月31日代理原告出租系爭房屋並 以原告之名義與被告徐進財簽訂之系爭租約，蘇香係將原告 之姓名簽署於承租人之欄位，足徵蘇香於簽訂系爭租約時， 未能判斷簽訂租賃契約之法律效果，欠缺意思能力，是原告 主張蘇香於107年12月31日代理原告與被告徐進財簽訂系爭 租約時已陷於無意識之狀態，洵屬有據，執此，蘇香於107 年12月31日以原告名義與被告徐進財簽訂之系爭租約，依民 法第75條之規定，應屬無效。
㈢ 被告與蘇香前就系爭房屋所簽訂之租賃契約暨合意約定之租 賃期限既已於107年12月31日屆期，被告占有系爭房屋已失 其權源，揆諸前開規定，原告訴請被告騰空遷讓返還系爭房 屋，洵為正當。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段規定，請求被告遷 讓返還系爭房屋，為有理由，應予准許。
五、本件係適用簡易訴訟程序所為被告敗訴之判決，爰依職權宣 告假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所提證據， 於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。中 華 民 國 109 年 6 月 12 日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法 官 施函妤
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 6 月 12 日
書記官 吳昌穆