請求塗銷所有權移轉登記等
最高法院(民事),台上字,108年度,1909號
TPSV,108,台上,1909,20200611,1

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最高法院民事判決          108年度台上字第1909號
上 訴 人 陳 茂 松
      陳 建 發

共   同
訴訟代理人 劉 孟 錦律師
上 訴 人 黃  幼
訴訟代理人 謝 碧 鳳律師
被 上訴 人 林 永 鍾
訴訟代理人 陳 國 雄律師
被 上訴 人 東森電視事業股份有限公司

法定代理人 林 文 淵
訴訟代理人 李 保 祿律師
被 上訴 人 張 景 河
訴訟代理人 黃 郁 叡律師
被 上訴 人 蘇 慶 三
      王 蘇 緞
      蘇 俊 仁
      陳蘇麗華
      蘇 欽 賢
      蘇 信 如
      蘇 韋 如
      蘇 上 智
      陳 惟 岑 
      蘇 華 生 
      蘇 華 甫 
      蘇 耿 立
      蘇 有 增
      蘇 百 標
      蘇 淑 卿
      葉蘇淑琴
      蘇 宏 猷
      蘇 育 才
      蘇 佰 蕙
      蘇 慶 雲
      林蘇錦雲
      蘇 有 志
      蘇 百 梅
      陳吳明月
      鄭 淑 慎
      鄭 淑 惠
      鄭 淑 媛
      鄭 淑 月
      蘇盧桂美
      蔣蘇豐姿
      蘇 聖 恆
      蘇 汶 慧
      蘇 汶 蔓
      蘇 明 路
      蘇 灌 淘
      蘇 灌 淋
      蘇 依 依
      蘇 淑 美
      蘇 淑 昭
      鄭 忠 釧
      鄭 忠 良
      黃鄭淑女
      鄭 淑 娥
      蘇 百 敏
      徐蘇瓊花
      王 品 方(兼王忠之承受訴訟人)

      丁 夢 虎(兼王忠之承受訴訟人)

      王 素 秋(兼王忠之承受訴訟人)

      朱 勵 君(王忠之承受訴訟人)

      王 湧 傑(王忠之承受訴訟人)

      蘇 州 丕(兼蘇陳嫌之承受訴訟人)


      蘇 州 養(兼蘇陳嫌之承受訴訟人)

      蘇 美 凉(兼蘇陳嫌之承受訴訟人)

上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記等事件,上訴人對於中華
民國106年6月21日臺灣高等法院第二審判決(105年度重上字第4
94號),提起上訴,本院判決如下:
主 文
原判決廢棄,發回臺灣高等法院。
理 由
本件於第三審上訴程序中,被上訴人東森電視事業股份有限公司(原名力霸東森實業股份有限公司,嗣與東森華榮傳播事業股份有限公司合併後更名,下稱東森公司)於民國109年3月2 日由范瑞穎變更為林文淵,有東森公司公司變更登記表在卷可稽,林文淵聲明承受訴訟,核無不合,應予准許,合先敘明。次查上訴人主張:門牌號碼臺北市○○區○○街00號房屋(下稱系爭房屋)原為訴外人陳金朝所有,於38年11月18日辦理建物所有權第一次登記,於39年4月11 日就坐落基地臺北市○○區○○○○○段第630-24地號(分割自同段第630-4 地號)土地(下稱630-24土地)設定地上權(下稱系爭地上權)。陳金朝於51年間將系爭房屋及地上權應有部分2分之1出售並移轉登記予上訴人黃幼,其餘應有部分1/2,於53 年間由陳金朝之子陳成基繼承,嗣再由陳成基之子即上訴人陳茂松陳建發(下稱陳茂松等2 人)繼承及受贈各取得應有部分1/4。630-24 土地嗣重測改編為臺北市○○區○○段0小段(下稱○○0小段)第378 地號土地(下稱系爭土地)。詎臺北市松山地政事務所(下稱松山地政)誤載系爭房屋之基地為同小段第369地號土地(下稱369土地),經陳茂松提起行政訴訟獲勝訴判決確定,松山地政已更正登記系爭房屋之基地為系爭土地。伊為系爭土地之承租人及地上權人,依土地法第104 條規定,於系爭土地出賣時,有優先購買權。系爭土地原為如原判決附表(下稱附表)貳「第一次買賣之出賣人」欄所示之蘇根定等22人共有,87年間如附表貳「第一次買賣之出賣人」編號1至15所示蘇根定等15人、編號16至22所示蘇慶三等7人,分別與被上訴人張景河訂立不動產買賣契約書(下稱第1 次買賣),於87年8月17日將系爭土地移轉登記予張景河(下稱第1次移轉登記),嗣部分出賣人死亡,由如附表貳所示之「買賣後繼承之人」繼承;張景河復於87年8月31 日將系爭土地出售予訴外人力霸建設開發股份有限公司(下稱第2次買賣),於87年9月22日移轉登記予東森公司(下稱第2 次移轉登記)。東森公司再於98年12月17日將系爭土地出售予與被上訴人林永鍾(下稱第3 次買賣),於99年3月29日辦畢所有權移轉登記(下稱第3次移轉登記)。上開3 次買賣之出賣人均未以書面通知伊行使優先購買權,所為之所有權移轉登記,不得對抗伊等情,求為確認伊就第1 次買賣對系爭土地之優先購買權存在,及命林永鍾、東森公司、張景河依序塗銷第3、2、1 次移轉登記,附表貳所示「買賣後繼承之人」分別就「第一次買賣之出賣人」欄所示之被繼承人之系爭



土地應有部分辦理繼承登記,蘇慶三以次11人(下稱蘇慶三等11人)、蘇耿立以次42人(下稱蘇耿立等42人)分別就系爭土地以第1 次買賣同一條件與伊訂立不動產買賣契約書,並於伊給付價金之同時移轉系爭土地應有部分予陳茂松等2人各1/4 、黃幼1/2。嗣於原審追加備位之訴,第一備位聲明求為確認伊就第2 次買賣對系爭土地之優先購買權存在,及命林永鍾、東森公司依序塗銷第3、2次移轉登記,張景河就系爭土地以第2 次買賣同一條件與伊訂立不動產買賣契約書,並於伊給付價金之同時移轉系爭土地應有部分予陳茂松等2人各1/4、黃幼1/2 ;第二備位聲明求為確認伊就第3 次買賣對系爭土地之優先購買權存在,及命林永鍾塗銷第3次移轉登記,東森公司就系爭土地以第3次買賣同一條件與伊訂立不動產買賣契約書,並於伊給付價金之同時移轉系爭土地應有部分予陳茂松等2人各1/4、黃幼1/2 之判決(未繫屬本院者,不予贅敘)。
被上訴人則以:蘇根定等22人於第1 次買賣時,業已合法通知包括上訴人在內之所有基地承租人行使優先購買權,斯時系爭土地共有人黃幼陳成基均無表示購買,顯已放棄優先購買權。上訴人於98年間東森公司對其提起拆屋還地訴訟時,已知悉第一次買賣之事實,迄至103 年間始起訴主張優先購買,有違誠信原則,自不得再行使優先購買權。況第1次買賣係以合併購買○○0小段第374-1、379、384、388-1地號及系爭土地等5 筆土地(下稱系爭5筆土地)為條件,第2次買賣係以合併購買張景河之系爭5 筆土地及訴外人張敏雄所有○○0小段第382、385、387地號土地及同小段第2102建號建物為條件,第3 次買賣係以合併購買系爭土地、○○0小段第374-1、379、384、384-3、382、385、387地號土地及同小段第2102建號建物為條件,上訴人僅主張優先承購系爭土地,非以同樣條件購買全部出售之土地,顯未合法行使優先購買權等語,資為抗辯。
原審維持第一審就上開部分所為上訴人敗訴之判決,駁回其上訴及追加之訴,係以:系爭房屋原為陳金朝所有,於38年11月18日辦理建物所有權第一次登記,於39年4月11日就坐落之630-24 土地設定系爭地上權登記。黃幼於51年間向陳金朝買受並移轉登記系爭房屋及地上權應有部分1/2 ,系爭房屋及地上權其餘應有部分1/2,嗣由陳成基繼承後,再由陳茂松等2人繼承及受贈各取得應有部分1/4。630-24 土地於68年間重測改編為系爭土地,松山地政誤載系爭房屋基地為369 土地,經陳茂松請求更正基地地號獲最高行政法院勝訴判決確定,松山地政於101年4月2 日更正登記系爭房屋基地為系爭土地,嗣並更正登記系爭地上權之地號為系爭土地,為兩造所不爭執。次查基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人,於



接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人,土地法第104條第1項前段、第2 項定有明文。上訴人共有系爭房屋,就系爭土地有地上權及以租地建屋為目的之不定期限基地租賃關係,不因松山地政於101年4月2 日始更正系爭房屋基地之地號而受影響,其依土地法第104 條規定,於系爭土地出賣時,有依同樣條件優先購買之權。系爭土地於87年間為蘇根定等22人共有,渠等於87年8月17日將系爭5筆土地出售予張景河時,已依序通知374-1、384地號土地承租人謝博志、蕭梧桐;系爭土地所有人於88年間僅向黃幼陳成基收取87年1月1日起至同年6月30日止之租金,足見蘇根定等22人於第1次買賣時,業已通知所有基地承租人就該5 筆土地行使優先購買權,黃幼陳成基既未表示購買,自已放棄優先購買權。縱上訴人係於本件訴訟始知悉買賣條件,惟自起訴時迄今已逾優先購買權行使之10日期間,亦應視為放棄。又蘇根定等22人與張景河間簽訂之不動產買賣契約書,未約定各筆土地之出售價格,亦未記載每平方公尺或每坪之單價或計算價格之條件,該買賣係以5 筆土地合併購買為其買賣條件,上訴人僅主張優先承購系爭土地,未以同樣條件購買系爭5筆土地,難謂已合法行使土地法第104條之優先購買權。張景河、東森公司就第2、3次買賣,雖未踐行通知上訴人優先購買之程序,惟第2次買賣係以合併購買張景河之系爭5筆土地及訴外人張敏雄所有○○0小段第382、385、387地號土地及同小段第2102 建號建物為條件,第3次買賣係以合併購買系爭土地、○○0小段第374-1、379、384、384-3、382、385、387地號土地及同小段第2102建號建物為條件,上訴人僅主張優先購買系爭土地,未以同樣條件合併購買,亦難認已合法行使優先購買權。故上訴人先位聲明請求確認其就第1 次買賣對系爭土地之優先購買權存在,及命林永鍾、東森公司、張景河依序塗銷第3、2、1 次移轉登記,附表貳所示「買賣後繼承之人」分別就「第一次買賣之出賣人」欄所示之被繼承人之系爭土地應有部分辦理繼承登記,蘇慶三等11人、蘇耿立等42 人分別就系爭土地以第1次買賣同一條件與其訂立不動產買賣契約書,並於其給付價金之同時移轉系爭土地應有部分予陳茂松等2人各1/4、黃幼1/2 ;第一備位聲明請求確認其就第2 次買賣對系爭土地之優先購買權存在,及命林永鍾、東森公司依序塗銷第3、2次移轉登記,張景河就系爭土地以第2 次買賣同一條件與其訂立不動產買賣契約書,並於其給付價金之同時移轉系爭土地應有部分予陳茂松等2人各1/4、黃幼1/2;第二備位聲明請求確認其就第3次買賣對系爭土地之優先購買權存在,及命林永鍾塗銷第3 次移轉登記,東森公司就系爭土地以第3 次買賣同一條件與其訂立不動產買賣契約書,並於其給付



價金之同時移轉系爭土地應有部分予陳茂松等2人各1/4、黃幼1/2,為無理由,均不應准許等詞,為其判斷之基礎。查土地法第104條第1項規定,基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。旨在使基地與基地上之房屋合歸一人所有,以盡經濟上之效用,並杜紛爭。故共有基地之共有人出售其應有部分時,該基地之地上權人、典權人或承租人亦有依同樣條件優先購買之權。又優先購買權人接獲出賣人通知而未於10日內表示購買,固屬放棄;倘出賣人未為與買賣契約同樣條件之通知,縱承租人知悉出賣事實而未為購買之表示,仍不得視為其放棄優先購買權。原審係認上訴人共有系爭房屋,就系爭土地有地上權及以租地建屋為目的之不定期限基地租賃關係;系爭土地於87年間第1次買賣時為蘇根定等22 人共有,斯時之基地承租人黃幼陳茂松等2 人之父陳成基有依同樣條件優先購買之權。乃未依憑證據查明認定蘇根定等22人如何將該次之出賣條件通知黃幼陳成基,其通知有無到達黃幼陳成基,遽以推測之詞謂蘇根定等22人已為通知,黃幼陳成基已放棄優先購買權,已有可議。次查第1 次買賣,係由如附表貳「第一次買賣之出賣人」編號1至15所示蘇根定等15人、編號16至22所示蘇慶三等7人,分別與張景河訂立不動產買賣契約書,依序出售共有系爭土地及○○0小段374-1、379、384、388-1 地號土地之應有部分予張景河,並依各筆土地應有部分面積按各共有人應有部分比例計算價金,有上開不動產買賣契約書附卷可稽(見第一審卷(二) 127頁以下)。乃原審未查明第1 次買賣時之出賣人係如何出賣其應有部分,其契約係各自獨立或聯立,各當事人彼此間之關係,及上開法條係明定「基地出賣時」,遽以前揭理由謂上訴人不得單獨購買系爭土地,爰為上訴人先位之訴敗訴之判決,亦有未合。上訴人先位之訴是否有理由,既尚待事實審調查審認,其備位之訴自應併予廢棄發回。上訴論旨,指摘原判決違背法令,求予廢棄,非無理由。
據上論結,本件上訴為有理由。依民事訴訟法第477條第1項、第478條第2項,判決如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 11 日
最高法院民事第一庭
審判長法官 陳 國 禎
法官 陳 真 真
法官 梁 玉 芬
法官 王 金 龍
法官 鄭 純 惠
本件正本證明與原本無異
書 記 官




中 華 民 國 109 年 6 月 18 日

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參考資料
東森電視事業股份有限公司 , 台灣公司情報網