臺灣臺北地方法院簡易民事判決
109年度店簡字第476號
原 告 張霓雲
訴訟代理人 黃嘉東
被 告 曾麗芳
上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國109 年5 月14日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○路○段○○○○號二樓之房屋騰空遷讓返還予原告。
被告應給付原告新臺幣肆萬捌仟元。
被告應自民國一百零九年一月六日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元。
被告應自民國一百零九年一月六日起至返還上開房屋之日止，按月給付原告新臺幣壹萬陸仟元計算之違約金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾元由被告負擔。
本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣壹拾萬參仟壹佰壹拾捌元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣肆萬捌仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第三項得假執行；但被告於每月履行期屆至前各期以新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。本判決第四項得假執行；但被告於每月履行期屆至前各期以新臺幣壹萬陸仟元為原告預供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序部分：
按關於財產權之訴訟，其標的之金額或價額在新臺幣（下同 ）50萬元以下者，適用本章所定之簡易程序；因建築物或其 他工作物定期租賃或定期借貸關係所生之爭執涉訟者，不問 其標的金額或價額一律適用簡易程序，民事訴訟法第427 條 第1 項、第2 項第1 款分別定有明文。本件原告係依兩造間 簽定之房屋租賃契約，請求被告遷讓房屋、給付積欠之租金 、相當於租金之不當得利及違約金，顯係因建築物定期租賃 關係所生之訴訟，依上開規定，不問其標的價額，應適用簡 易程序審理。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告於108年8月6日向原告承租臺北市○○區○ ○路○段000號2樓房屋（下稱系爭房屋），並簽訂房屋租賃契 約書，約定租賃期間自108年8月6日起至109年8月6日止，每
月租金為16,000元，租金應於每月15日前支付，押租金為16 ,000 元，水電瓦斯及管理費用，均由被告自行負擔（下稱 系爭租約），承租人即被告於租期屆滿應將系爭房屋遷空交 還出租人即原告，如不即時交還系爭房屋，出租人每月得向 承租人請求按照租金5倍之違約金至遷讓返還系爭房屋之日 止（系爭租約第6條約定）；詎被告僅交付1個月租金後未再 給付租金，經原告於108年11月19日以文山溝子口郵局存證 號碼第54 號催告被告清償積欠之租金，復於108年12月2日 以木柵郵局存證號碼第319 號為將於文到後30日終止系爭房 屋租約之意思表示，被告於108年12月6日收受上開存證信函 ，系爭租約已於109年1月5日終止，迄109年1月6日止，被告 遲付租金已達4個月，經扣除押租金16,000元後，被告迄今 尚積欠原告租金共計48,000 元，爰依系爭租約提起本件訴 訟，起訴請求被告返還系爭房屋、給付積欠之租金、給付相 當於租金之不當得利及違約金，並聲明：㈠被告應將系爭房 屋騰空遷讓返還予原告；㈡被告應給付原告48,000元；㈢被告 應自109年1月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告16,000 元；㈣被告應自租約終止日起至騰空遷讓返 還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金5倍之違約金80,00 0 元。
二、被告答辯稱：希望能分期償還，伊臨時沒有地方搬，系爭租 約終止日為109年8月15日。並聲明：原告之訴駁回。三、本院之判斷：原告主張其出租系爭房屋予被告，詎被告未依 約定時間給付租金，爰終止租賃契約並依民法第450 條、17 9 條之規定提起本件訴訟，請求被告遷讓房屋、給付租金， 及於終止租賃契約後，給付相當於租金之不當得利及違約金 等情，業據其提出與其所述相符之系爭房屋之租約、存證信 函等件為證（參見本院109年度補字第242號卷第13至31頁） ，又被告僅辯稱希望能分期償還云云。然關於現無資力清償 部分，因還款方式屬執行之問題，又有無資力償還，乃係執 行問題，不得據為不負履行義務之抗辯（最高法院19年上字 第1733號判例意旨參照）堪信上開原告所提之證據為真，茲 析述如下：
㈠經查，原告主張其出租系爭房屋予被告，詎被告僅繳交1個月 房租後即未依約給付租金，截至109年1月6日止，扣除押租 金16,000 元後，尚積欠原告48,000 元，原告於108年11月1 9日以文山溝子口郵局存證號碼第54 號催告被告清償積欠之 租金，復於108年12月2日以木柵郵局存證號碼第319 號為文 到後30日終止系爭房屋租約之意思表示，並依民法第450 條 之規定請求被告騰空遷讓返還系爭房屋及給付所積欠之租金
乙情。業據原告提出與其所述相符之系爭租約、存證信函等 件為證（參見本院109年度補字第242號卷第13至31頁）。又 被告已於108年12月6日收受終止系爭租約之存證信函，有回 執為證（參見本院109年度補字第242號卷第29頁），是本件 至原告於108年12月2日寄發存證信函為催告時止，已積欠租 金達2 期以上，則原告以前揭存證信函為終止系爭房屋之租 約，洵屬有據。從而，原告依民法第455 條前段規定請求被 告遷讓返還系爭房屋予原告，並請求被告給付扣除押租金後 所積欠之租金48,000 元，為有理由，應予准許。 ㈡原告主張被告應給付原告自109年1月6日起至被告返還系爭房 屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利是否有理由？如 有理由，其所得請求之金額為何？
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。無權占有他人房地，可能獲得 相當於租金之利益，亦有最高法院61年台上字第1695號判例 足資參照。承前所述，被告積欠租金達2 期，原告爰依法向 被告為終止系爭房屋租約之催告，復於108年12月2日以木柵 郵局存證號碼第319 號為將於文到後30日終止系爭房屋租約 之意思表示，被告於108年12月6日收受上開存證信函，系爭 租約已於109年1月5日終止，則被告自109年1月6日起即已無 占有使用系爭房屋之正當權源，並致原告受有損害，堪可認 定，則原告依民法第179 條，請求被告賠償相當於租金之利 益，自屬有據。
⒉復按，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報 總價額年息百分之10為限。所謂土地總價額，係以法定地價 為準，而法定地價係土地所有人依土地法規定所申報之地價 ，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關 舉辦規定地價或重新規定地價時之公告申報期間內自行申報 之地價，土地法第97條第1 項、第148 條分別定有明文。另 按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌 基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。 ⒊本院審酌系爭房屋位於臺北市○○區○○路○段000號2樓房屋，屋 齡31年，為加強磚造之建物，主要用途為住家用，周圍大馬 路旁，下樓即為公車站牌中興公寓站，距萬芳醫院1.6公里 、景美捷運站2.5公里，附近有中山小學、永建國小、再興 中學、政治大學、世新大學、木柵公園、文山運動中心等商 圈情形，有系爭房屋之件物登記第一類謄本附卷可憑（參見 本院卷第33頁）。本院審酌上情，則原告主張被告應返還之 不當得利，按土地及其建築物申報總價年息計算，認系爭房
屋為住家用具有一定水平，兼衡被告無權占有系爭房屋使用 之經濟價值，且依系爭租約兩造亦就系爭房屋租金約定為16 ,000元等一切情狀後，認原告主張以每月租金16,000元計算 相當於租金之不當得利，洵屬適當。準此，系爭租約已於10 9年1月5日起因終止而失效，故被告自斯時起即屬無權占有 系爭房屋，是以原告依不當得利之規定請求被告應自109年1 月6日起至騰空遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告16, 000元之相當於租金之不當得利損害賠償，即非無據，應予 准許。
㈢關於違約金部分：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第 252 條著有明文。違約金之酌減是否相當須依一般客觀事實 、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而 債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額 （最高法院49年台上字第807 號、79年台上字第1915號判例 意旨資照）。又約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此 規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得 核減之限制，此項核減，法院得以職權為之，亦得由債務人 訴請法院核減（最高法院79年台上字第1612號判例意旨參照 ）。經查，系爭租約第6 條約定：「乙方（即被告）於租期 屆滿時，除經甲方（即原告）同意繼續出租外，應即日將租 賃房屋誠心按照原狀遷空交還甲方，不得藉詞推諉或主張任 何權利，如不即時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求 按照租金五倍之違約金至遷讓完了之日止…。」，係屬懲罰 性違約金，本院審酌原告因被告未依約返還房屋所受損害應 為其租金收益及利息損失，併參考民法第205 條規定當事人 依法得請求之最高約定週年利率為20％及兩造之利益損害等 一切情狀，認原告因被告未如期返還系爭房屋可請求被告每 月給付之懲罰性違約金應按租金1 倍計算始為適當，原告請 求按租金5 倍計算之違約金即屬過高，應予酌減。又本件系 爭租約於109年1月5日終止，是原告請求被告應自109年1月6 日起至騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金16,000 元（計算式：16,000 元×1 倍＝16,000 元）部分，為有理由 ，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。 四、從而，原告依系爭房屋之租賃契約及不當得利法律關係，請 求被告遷讓返還系爭房屋、給付積欠之租金48,000 元及請 求被告自109年1月6日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月 給付原告16,000元之相當於租金之不當得利及1倍之違約金1 6,000元，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應 予駁回。
五、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證 據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不再一一論述， 附此敘明。
六、本件原告勝訴部分係適用簡易程序為被告敗訴之判決，依民 事訴訟法第427 條、第389 條第1 項第3 款之規定，就原告 勝訴部分依職權宣告假執行；並依同法第392 條第2 項依職 權為被告如預供擔保，得免為假執行之宣告。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。本件訴訟費用額 確定金額為裁判費1,660 元。
中 華 民 國 109 年 6 月 5 日 臺灣臺北地方法院新店簡易庭
法 官 石蕙慈
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 6 月 5 日 書記官 陳尚鈺