臺灣臺南地方法院新市簡易庭民事判決 109年度新簡字第173號
原 告 王音媚
訴訟代理人 林錫恩律師
被 告 王洪月裡
洪金龍
洪國賢
訴訟代理人 洪明月
被 告 張旭志
張旭利
張正助
張正明
上列當事人間請求核定地租事件，經本院於民國109年5月27日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
核定被告共有門牌號碼臺南市山上區大庄26號未保存登記建物占用原告所有坐落臺南市○○區○○段000地號土地如附圖所示部分，面積221.02平方公尺，其每月租金為新臺幣1,200元。被告應自106年8月1日起至上開地號土地返還原告之日止，按月連帶給付原告新臺幣1,200元。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
被告王洪月裡、張旭志、張旭利、張正助、張正明經合法通 知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法 第386 條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而 為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：
門牌號碼臺南市山上區大庄26號未保存登記建物（下稱系爭 建物）係被告等人之祖父洪壽所興建，由被告等人繼承而為 共有，系爭建物坐落於原告所有之臺南市○○區○○段000
地號土地上（下稱系爭土地）。系爭建物之所有權人與系爭 土地之受讓人間有民法第425 條之1 推定租賃關係之適用， 業經本院103 年度訴字第203 號民事判決所肯認，原告於 106年8月1日取得系爭土地，依照上揭規定，自得請求鈞院 核定租金數額。而本件租金債務，依繼承法所抽象擬制之公 同共有關係，其給付不可分者，依民法第292條準用連帶債 務之規定，原告自得請求被告負連帶給付責任。系爭土地之 申報地價每平方公尺960元，占用面積以221.02平方公尺計 算，依土地法第97條：「城市地方房屋之租金，以不超過土 地及其建築物申報總價年息百分之10為限」之規定，每年之 租金暫以14,400元為限，原告請求兩年之租金等語。並聲明 ：請求核定被告共有門牌號碼臺南市山上區大庄26號未保 存登記建物占用原告所有坐落臺南市○○區○○段000地號 土地如附圖所示部分（面積以實測為準），其每月租金為新 臺幣1,200元。被告應自106年8月1日起至前項房屋得使用 期間之日止，按月連帶給付原告新臺幣1,200元。二、被告洪金龍抗辯：同意每月租金1,200 元。三、被告洪國賢抗辯：同意判決後開始給付每月租金1,200 元。四、被告王洪月裡、張旭志、張旭利、張正助、張正明未於言詞 辯論期日到庭，亦未提出書狀為任何陳述或答辯。五、
(一)原告主張之事實，業據其提出與其所述相符之臺南市○○市 ○○區○○段000地號土地登記謄本、本院103年度訴字第 203號民事判決、繼承系統表、現場照片等件為憑，而被告 洪金龍、洪國賢亦同意每月租金1,200元，其餘被告經合法 通知，未到庭爭執，亦未提出書狀作有利於己之聲明或陳述 ，依民事訴訟法第280條第3項前段準用同條第1項之規定， 應視同自認。是本院綜合上開事證，認原告主張之上開事實 ，堪信為真實。
(二)按土地及其土地上之建物同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。 其期限不受第449條第1項規定之限制；前項情形，其租金數 額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定 有明文。原告於106年8月1日取得系爭土地，依照上揭規定 ，自，而有將原同屬其所有之系爭土地及系爭房屋，僅將系 爭土地所有權讓與原告之情形。是原告依民法第425條之1之 規定，主張其就系爭土地與被告有租賃關係存在，被告並有 給付其使用系爭土地租金之義務，即屬有據。
(三)次按租用基地建築房屋，其土地之租金，以不超過土地申報 總價年息百分之10為限，此參土地法第97條第1項、第105條 規定可明。又所謂土地價額依法定地價，亦為土地法施行法 第25條所規定，另土地所有權人依土地法所申報之地價為法 定地價，復為土地法第148條所規定。故原告得請求被告給 付之租金，應以土地之申報地價為計算基礎，並應受前揭土 地法第97條第1項規定之最高額限制，亦甚明確。查系爭山 上區大新段821地號土地每平方公尺之申報地價自107年1月 起為960元，有系爭土地登記謄本在卷可稽，另系爭房屋所 占用系爭土地之面積為221.02平方公尺，業經本院囑託並會 同臺南市新化地政事務所於109年3月4日至現場勘測，及繪 製複丈成果圖可參。又系爭土地所處位置與市場、學校等處 尚屬鄰近，土地緊鄰道路，有GOOGLE地圖在卷可參。從而， 本院審酌系爭土地所處位置、土地臨路、生活機能尚可情形 ，以及被告占有使用系爭大新段821地號土地之經濟價值與 用途等情狀，認原告主張系爭房屋使用系爭土地之租金數額 ，依申報地價年息10％計算，尚屬適當。而系爭房屋佔用土 地為原告所有，是租金應分別計算方屬適宜，①原告為系爭 地號土地所有權人，系爭房屋占用系爭地號土地面積為 221.02平方公尺，請求被告給付系爭大新段821地號土地自 109年5月1日起被告每月應給付原告租金為1786元【計算式 ：系爭土地為221.02平方公尺×960元×10％÷12月=1786元 ，小數點以下四捨五入】。原告請求被告每月應給付原告租 金為1200元未逾上開範圍內，核屬有據，應予准許。而本件 租金債務，依繼承法所抽象擬制之公同共有關係，即數人負 同一債務，而其給付不可分者，依民法第292條準用連帶債 務之規定，原告自得請求被告負連帶給付責任。六、據上論結，本件原告之訴為有有理由，依民事訴訟法第436 條第2項、第385條第1項前段、第78條、第85條第2項，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
臺灣臺南地方法院新市簡易庭
法 官 夏明宇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須按他造當事人之人數附繕本）。中 華 民 國 109 年 6 月 17 日
書記官 徐毓羚