臺灣彰化地方法院北斗簡易庭小額民事判決
109年度斗小字第83號
原 告 蕭玉寬
訴訟代理人 余祖祥
被 告 張慶輝
上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國109年5月5日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣1,000元，由原告負擔。
理由要領
一、原告主張：
(一)兩造於民國108年3月3日訂立買賣契約，原告向被告買受坐 落彰化縣○○鎮○○段0000號土地及其上之門牌號碼彰化縣 ○○鎮○○路00巷00弄00號房屋（下稱系爭土地、系爭房屋 ；合稱系爭不動產），原告並簽立收據，交付訂金新臺幣（ 下同）5萬元給被告。
(二)惟被告並非系爭不動產所有權人，收取訂金時並未出示委託 書即系爭不動產相關資料，當無權收取訂金。被告當時亦未 言明系爭不動產為都市計畫外土地，系爭房屋也沒有建物使 用執照。且系爭土地尚有訴外人中租迪和股份有限公司（下 稱中租迪和公司）所設定之192萬元抵押權，並有地上權設 定，即系爭土地負有192萬元債務。被告未言明該債務解決 方式，且地上權遭設定未塗銷前，承買人亳無使用權利，被 告皆未充分揭露說明，故被告有違誠信原則。
(三)原告於108年3月12寄發存證信函給被告要求解除契約返還訂 金，惟被告迄今仍未返還。又兩造在契約未解約或履行前 ，被告於108年9月20日將系爭不動產出賣給第三人。(四)原告請求依民法第249條第3款規定，除已收取之訂金5萬元 外，另應加倍返還所受之訂金，合計10萬元。(五)對被告抗辯之陳述：
1.兩造簽約時，被告並沒有出具任何產權相關資料或謄本，被 告與家人商量，也有調閱謄本，發現被告沒有建物的使用執 照，原告當然會產生疑慮，原告在還沒有簽約前就存證信函 告知被告返還訂金，要來跟被告解約，經過多次調解，但兩 造都因為時間上的問題沒有到場，所以調解無法成立，被告 寄存證信函給原告的第二天，不動產才過戶到被告名下，且 被告也都沒有告知原告，就把不動產過戶給第三人。
2.系爭土地登記日期為108年9月20日，雙方是108年3月簽約， 所以是事後才登記的。
3.原告主張解約，但被告還沒有把訂金返還原告，所以契約還 是有效。
(六)並聲明：被告應給付原告100,000元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。原告願供擔保請 准宣告假執行。
二、被告則以：
(一)原告於108年3月3日經由田中仲介告知，登門至誠記建設有 限公司（下稱誠記公司）代表人即被告住處請求出售系爭不 動產，原告並交付5萬元以為訂金，被告並簽立收據收受。 系爭不動產買賣價金以250萬元成交（含過戶之一切代書費 用）。兩造並約定於108年3月16日約同代書正式簽約。當時 系爭不動產還沒有辦理移轉登記到被告名下，但被告已經有 取得系爭不動產的權利，原告也知道當時還沒有登記在被告 名下，還叫被告直接從被告前手直接過戶至原告名下。(二)兩造會約定108年3月16日簽約，就是要由代書提出資料來說 明，所以才會約代書來正式簽約，這是一般簽約的程序，原 告都還未等到代書出面，就寄存證信函說不買了，系爭房屋 是有建物執照的，系爭房屋是67年就合法建築完成，只是沒 有去辦理保存登記，這去補辦即可，所以才會約定在108年3 月16日請代書來處理。
(三)嗣因原告後悔不買，竟以存證信函指稱系爭土地為都市計畫 外之土地，及土地設有192萬元之抵押權，買受後無使用之 權利，主張被告無誠信，惟以上三點並無理由。原告為彰化 縣田中人，豈不知系爭不動產是都市計畫外土地，且土地43 坪，連同50坪的地上物，買賣價金250萬元且含一切登記費 用，係極度便宜之房地產。
(四)原告稱系爭土地設有192萬元抵押權，惟按常理，系爭不動 產價金250萬元，於正式簽約時依買賣慣例買方自可請求扣 掉貸款才付餘款，此為社會買賣通例，原告又以存證信函主 張解除契約，表明不買，又對被告提民刑事訴訟，極為不當 。原告於108年6月27日向彰化縣田中調解委員會申請調解， 但又拒不參加，請求被告加倍返還訂金並無理由。(五)原告又稱被告於108年9月20日將系爭不動產出售給第三人， 惟原告既聲明不買，被告當然有權賣給第三人。(六)被告買的時候系爭不動產就有中租迪和的抵押權，中租迪和 的地上權是土地及房子一起設定的，前地主向中租迪和借了 134萬元，被告買了後，只要把買賣的價金，在抵押權裡面 拿去清償，債權人就會同時塗銷抵押權跟地上權，根本對產
權沒有任何影響。
(七)並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：
(一)原告主張兩造於108年3月3日訂立買賣契約，原告以總價250 萬元（含登記費代書費用等）向被告買受系爭不動產，並約 定於108年3月16日前約同蕭淑玲代書正式辦理契約手續，原 並先交付訂金5萬元給被告，由被告簽立收據一紙交付原告 ，惟原告以被告未告知下列事項：(1)被告非系爭不動產所 有權人、(2)被告未言明系爭不動產皆為都市計畫外土地、( 3)系爭土地上尚有中租迪和公司設定192萬元之抵押權，被 告未言明該債務及解決方式、(4)系爭土地有中租迪和公司 設定地上權，在地上權未塗銷前，買受人毫無使用權利為由 ，於108年3月12日寄發存證信函給被告，為解除契約、請求 返還訂金之意思表示，被告於收受存證信函後，亦以存證信 函向原告表示同意原告解除契約之事實，業據原告提出收據 、土地登記謄本、存證信函及其回執，且為被告所不爭執， 應堪信為真實。
(二)經查，兩造不動產買賣契約約定於108年3月16日正式簽約， 但108年3月3日交付定金後，原告即因上述四點理由而於108 年3月12日寄發存證信函給被告表示解除契約，經被告以存 證信函回覆同意原告解除契約，並於108年9月5日另行將系 爭不動產出售予第三人卓玉如，又被告出售系爭不動產予第 三人卓玉如後，系爭不動產之所有權確已移轉登記予第三人 卓玉如所有，且原登記於系爭土地上中租迪和公司之抵押權 、地上權亦均已塗銷，此有系爭不動產之登記謄本在卷可證 ，足見原告所稱被告非系爭不動產所有權人、系爭土地上尚 有中租迪和公司設定192萬元之抵押權、地上權等情，均不 影響被告就系爭不動產買賣契約出賣人之履約能力，及買賣 契約履行後買受人取得系爭不動產權利之完整性，且原告亦 未證明兩造曾約定系爭不動產必需為都市計畫土地，故原告 於簽訂不動產買賣契約履行期間屆滿前，預先向被告表示不 欲履行，致兩造未能於108年3月16日完成不動產買賣契約， 係可歸責於原告；後被告於108年9月5日將系爭不動產轉賣 予他人並於同年月20日辦畢所有權移轉登記，無法再將系爭 不動產出售予原告，並無可歸責之事由。
(三)按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：…二、契 約因可歸責於付定金當事人之事由，致不能履行時，定金不 得請求返還；民法第249條第2款定有明文。原告與被告就定 金之性質，未另有訂定，自應適用民法第249條之規定。兩 造間系爭不動產買賣契約不能履行，係可歸責於原告，業如
上述，故原告不得請求被告返還定金。
(四)綜上所述，原告以被告未據實告知系爭不動產之現況，復將 系爭不動產轉賣予他人，使兩造之買賣契約不能履行為由， 請求被告加倍返還定金10萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日 起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由 ，應予駁回。
四、訴訟費用：依民事訴訟法第436條之19及第78條，確定本件 訴訟費用額為1,000元，由原告負擔。
中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
臺灣彰化地方法院北斗簡易庭
法 官 沙小雯
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須以判決違背法令提起上訴，並應於送達後20日內，向本庭（彰化縣○○市○○○道0段0號）提出上訴狀並表明上訴理由（須附繕本）。
中 華 民 國 109 年 6 月 16 日
書記官 葉春涼