臺灣桃園地方法院小額民事判決 108年度壢小字第2166號
原 告 鍾志捷
訴訟代理人 吳國平
被 告 領袖王朝社區管理委員會
法定代理人 王美嘉
訴訟代理人 湯偉律師
複代理人 紅沅岑律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年5月27日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣（下同）16,000元。二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用1,000元由被告負擔。
四、本判決原告勝訴部分得假執行。
理 由 要 領
一、按民事訴訟法第436 條之8 第1 項規定：「關於請求給付金 錢或其他代替物或有價證券之訴訟，其標的金額或價額在新 台幣十萬元以下者，適用本章所定之小額程序。」同法第43 6 條之18規定：「判決書得僅記載主文，就當事人有爭執事 項，於必要時得加記理由要領。」原告主張其為桃園市○鎮 區○○路○段000 號14樓之3 房屋（下稱系爭房屋）之所有 人，於民國108 年7 月2 日，系爭房屋因外牆滲水，導致系 爭房屋內部牆面受損，原告因而支出修繕費用16,000元，並 因而受有精神上損害10元。爰依侵權行為之法律關係提起本 件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告16,010元。被告抗辯 系爭房屋內部牆面漏水與外牆無關，且系爭房屋外牆為專用 部分，非被告管理維護之範圍；又原告購買系爭房屋時如有 漏水，應可自買賣價金中扣除，不可再向被告主張，且原告 應不得請求精神上損害賠償等語。是以下僅就（一）系爭房 屋外牆是否為共用部分？（二）被告是否應負損害賠償責任 ？（三）原告得請求賠償之金額為何？記載理由要領：（一）系爭房屋外牆是否為共用部分？
⒈按公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定：「公寓大廈周圍 上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備 ，非依法令規定並經區分所有權人會議決議，不得變更構 造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為。」又 按同法第56條第3 項規定：「公寓大廈之起造人或區分所 有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理
建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁， 以牆之外緣為界。二、建築物共用之牆壁，以牆壁之中心 為界。三、附屬建物以其外緣為界辦理登記。四、有隔牆 之共用牆壁，依第二款之規定，無隔牆設置者，以使用執 照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚 度。」
⒉依上揭公寓大廈管理條例第8 條第1 項規定可知，公寓大 廈外牆面之使用，既需由各區分所有權人共同決議，應屬 共用部分，要屬無疑。又依社會通常觀念，構造物係屬維 持建築物安全所必要之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為 公共樓梯間、消防設備、電梯間、機電室、公共大門、走 廊、水塔等使用者，在構造上及使用上均不具有獨立性， 應認屬於共同使用部分，而不能單獨成為所有權之客體， 故公寓大廈之外牆，係建築物主要構造，為維持建物安全 及其外觀所必要的構造，性質上亦不許分割而獨立為區分 所有之客體，應屬全體住戶共同使用之共用部分。 ⒊至公寓大廈管理條例第56條第3 項之規定，僅係為辦理建 物所有權第一次登記之測繪規定，與外牆是否為共用部分 無涉。且上開登記面積僅係處理二維之地板平面，然所謂 外牆則係與地板垂直之立體範圍。於現行建物登記制度下 ，外牆面本無從在平面圖中呈現，是自不能僅法文規定「 以牆之外緣為界」，即遽論整體外牆面可切割為個別住戶 之專有部分。是應認系爭房屋之外牆為共用部分，被告抗 辯外牆為專用部分，並不可採。
（二）被告是否應負損害賠償責任？
⒈按民法第184 條第1 項前段規定：「因故意或過失，不法 侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」公寓大廈管理條 例第36條第2 款規定：「管理委員會之職務如下：二、共 有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。」 ⒉查系爭房屋內側牆面有漏水情形，業據原告提出現場照片 為證（見本院卷第45至48頁），且為兩造所不爭執。而證 人即為原告修繕漏水之馮子鈞於本院言詞辯論期日證述： 系爭房屋外牆磁磚縫滲水，且磁磚有裂痕，導致系爭房屋 漏水，修繕方式為在外牆施作防水漆等語（見本院卷第11 8 頁第3 、4 行）。足認系爭房屋確實因外牆維護不當導 致受損。
⒊被告雖抗辯證人馮子鈞無土木技師執照，其證詞並不可採 等語。然查，除證人馮子鈞外，訴外人黃沈嗣良亦曾至系 爭房屋查看漏水情形，並出具應修繕系爭房屋外牆漏水之 估價單，有估價單及被告會議記錄在卷可參（見本院卷第
93、111 、112 頁）。訴外人黃沈嗣良受被告委託進行被 告社區之修繕工程，有被告會議紀錄及估價單在卷可參（ 見本院卷第93、104 頁），可認被告應信賴訴外人黃沈嗣 良具備修繕房屋之專業能力。則訴外人黃沈嗣良既亦就系 爭房屋之漏水，已開立應修繕外牆之估價單，與上開證人 馮子鈞證述及修繕方式相符，應認系爭房屋之漏水確係因 外牆滲水所致。
⒋被告另辯稱系爭房屋可能係因窗框安裝不當，或因其他原 因導致漏水等語。然查現場照片可知，系爭房屋漏水處除 窗框邊緣外，窗戶上方之橫梁及距離窗框較遠處，亦均有 滲漏水情形（見本院卷第45至18頁），且系爭房屋漏水原 因為外牆裂縫滲水等情，業經上開證人馮子鈞證述，並與 訴外人黃沈嗣良開立之估價單相符，已如前述，則被告此 部分抗辯並不可採。綜上所述，被告因維護外牆不當導致 系爭房屋漏水，自應負損害賠償責任。
（三）原告得請求賠償之金額為何？
⒈按民法第196 條規定：「不法毀損他人之物者，被害人得 請求賠償其物因毀損所減少之價額。」又按物被毀損時， 被害人除得依民法第196 條請求賠償外，並不排除民法第 213 條至第215 條之適用。依民法第196 條請求賠償物被 毀損所減少之價額，得以修復費用為估定之標準（最高法 院77年度第9 次民事庭會議決議參照）。
⒉查原告為修復系爭房屋之漏水而支出修復費用16,000元， 業據原告提出合約書在卷可參（見本院卷第56頁），被告 雖爭執其形式上真正，然證人馮子鈞業已證述上開合約書 係由其簽名蓋章等語（見本院卷第117 頁反面第17行）， 則被告抗辯自不可採。應認原告確實已支出16,000元之修 復費用，則原告向被告請求16,000元之損害賠償，即屬有 據。
⒊至被告抗辯原告於購買系爭房屋時已有漏水，故修繕費用 應已於買賣價金中扣除云云。然買賣價金之約定係基於買 賣雙方對買賣標的物價值之認知，除房屋現況外，亦基於 屋齡、公設比、管理維護品質乃至周邊環境所為綜合考量 ，無從逕稱因房屋有某一瑕疵，即謂該瑕疵已為買賣價金 所包含。且原告購買系爭房屋系基於其與出賣人間之買賣 契約，與本件原告依侵權行為之法律關係提起訴訟，本屬 二事。無論原告以多低廉之買賣價金購買、甚或無償取得 系爭房屋，亦均與被告無涉，被告無從因此免於侵權行為 之損害賠償責任，被告執此抗辯，顯然誤解債之關係相對 性之原則，其抗辯自屬無據。
⒋次按民法第195 條第1 項前段規定：「不法侵害他人之身 體、健康、名譽、自由、信用、隱私、貞操，或不法侵害 其他人格法益而情節重大者，被害人雖非財產上之損害， 亦得請求賠償相當之金額。」可知僅限於人格權受侵害時 ，受害人使得請求精神上損害賠償，如僅係財產上損害， 則非上開法律規定之範圍。查本件原告所受損害僅限於系 爭房屋牆面，為財產上損害，不涉及原告之人格權，則原 告請求精神上損害賠償10元，自屬無據。
二、綜上所述，原告依侵權行為之法律關係請求被告給付16,000 元，為有理由，應予准許。逾此部分之請求則屬無據，應予 駁回。
三、本件原告勝訴部分係依小額訴訟程序所為被告敗訴之判決， 爰依民事訴訟法第436 條之20規定，依職權宣告假執行。四、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審 酌均與本院前揭判斷無影響，毋庸一一論述，附此敘明。五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條，因原告敗訴部分 甚微，故酌定由被告負擔全部訴訟費用。並依職權確定訴訟 費用如主文第3項所示。
中 華 民 國 109 年 6 月 19 日
中壢簡易庭 法 官 周仕弘
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 6 月 19 日
書記官 巫嘉芸
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為 理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項： （一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。三、民事訴訟法第471 條第1 項：（依同法第436 條之32第2 項 規定於小額事件之上訴程序準用之）
上訴狀內未表明上訴理由者，上訴人應於提起上訴後20日內 ，提出理由書於原第二審法院；未提出者，毋庸命其補正， 第二審法院以裁定駁回之。