臺灣高雄地方法院民事判決 108年度雄簡字第1872號
原 告 郭金枝
訴訟代理人 林岡輝律師
賴巧淳律師
被 告 戴崇慶
上列當事人間請求返還房屋等事件，於民國109 年4 月21日辯論
終結，本院判決如下：
主 文
被告應將高雄市○○區○○○路○○○號七樓之一房屋騰空返還原告。
被告應給付原告新臺幣（同上）伍仟玖佰柒拾貳元，及自民國一○八年七月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，暨自民國一○七年九月一日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬壹仟元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。被告於提出新臺幣參拾肆萬玖仟捌佰元為原告供擔保後，得免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：被告戴崇慶於民國105 年9 月1 日，向原告承租 其所有，門牌號碼為高雄市○○區○○○路000 號7 樓之1 房屋（下稱系爭房屋），雙方約定租期自105 年9 月1 日起 至107 年8 月31日止，每月租金新臺幣（下同）7,000 元， 承租期間系爭房屋之水電、瓦斯、電話、清潔及管理費均由 被告負擔，被告並應給付原告押金25,500元（下稱系爭租約 ）。詎被告自105 年9 月起，即未依約繳納系爭房屋所在之 日榮大樓管理費，截至107 年7 月止，共積欠管理費31,472 元（其中105 年9 月至106 年10月之管理費為每月1,213 元 ；106 年11月至107 年7 月之管理費為每月1,610 元），經 原告如數墊付並以押金25,500元抵充後，尚有墊付款5,972 元（下稱系爭墊付款）未獲清償，被告依系爭租約第7 條、 第16條約定，自應負返還責任。又原告於107 年8 月23日通 知被告租期屆滿不再續約（該通知於107 年8 月23日送達被 告，見本院卷第14、15頁），系爭租約已於107 年8 月31日 因期滿而告終止，依系爭租約第8 條約定，被告應即遷讓返 還系爭房屋予原告。詎被告拒不搬遷，其自107 年9 月1 日 起無權占用系爭房屋迄今，係無法律上之原因，每月受有相 當於租金7,000 元之利益，且致原告受損害。再依系爭租約 第8 條約定，原告得向被告請求按租金兩倍計算，即按每月 14,000元計算之違約金，合計21,000元（即7,000+14,000=2 1,000 ）。為此爰依系爭租約第7 條、第8 條、第16條及民
法第179 條規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠被告應將 系爭房屋騰空返還原告。㈡被告應給付原告5,972 元，及自 起訴狀繕本送達最後一位被告翌日起至清償日止，按年息5% 計算之利息，暨自107 年9 月1 日起至返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告21,000元。
二、被告則以：被告自86年起向原告承租系爭房屋，未曾遲付或 短付租金，爾後每兩年換約1 次，迄今已承租系爭房屋達21 年，期間復因地下室三溫暖、餐廳失火，由被告支出97,000 元修繕系爭房屋裝潢及管線，依民法第431 條第1 項規定， 被告自得請求原告償還有益費用，並執此債權與原告之金錢 請求互為抵銷。又系爭租約期滿後，因原告通知系爭大樓管 理員禁止被告進入系爭房屋，致被告自107 年9 月1 日起無 法正常使用系爭房屋，自未受占有利益，原告請求被告返還 相當於租金之不當得利，依屬無據。此外，被告因日榮大樓 管理委員會（下稱管委會）未在假日、深夜僱用管理員，致 陷住戶公共安全有虞，而有管理不善情事，迭向管委會反應 均無結果，被告不得已始拒繳管理費，以表抗議。詎原告遭 管委會催繳後，竟疏未對帳，亦未徵詢被告意見，即率爾向 管委會全數清償，要難謂為必要費用，被告自不負給付義務 等語置辯。㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請 准免為假執行。
三、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益， 他方支付租金之契約。租賃定有期限者，其租賃關係於期限 屆滿時消滅。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。民 法第421 條第1 項、第450 條第1 項、第455 條前段分別定 有明文。經查：
㈠系爭租約業於107 年8 月31日因租期屆滿而當然終止之事實 ，為兩造所不爭執，依系爭租約第8 條約定，被告於租期屆 滿時，除經原告同意繼續出租外，應即時遷讓交還系爭房屋 （見本院卷第7 頁），又原告於107 年8 月30日租期屆滿後 ，已向被告表明不再續租之意思，有107 年9 月6 日存證信 函在卷可稽（見本院卷第19頁），被告自107 年9 月1 日起 即無占有使用系爭房屋之合法權源，依前引約定，被告應即 騰空返還系爭房屋予原告。
㈡被告雖以其於租賃期間，曾為系爭房屋支出裝潢、修繕費用 ，未據原告償還為由，拒絕遷出系爭房屋。惟按承租人所有 民法第431 條第1 項之費用償還請求權，與其在租賃關係終 止後所負返還租賃物之義務，非有互為對價之關係，不得藉 口其支出之有益費用未受清償，即拒絕租賃物之返還。最高 法院著有33年上字第2326號裁判先例足參。查：
⒈被告自承其於支出系爭房屋裝潢及管路修繕費用後，繼續租 用系爭房屋迄107 年8 月30日止（見本院卷第149 頁），可 見被告於出費修繕系爭房屋後，仍繼續租用，因修繕所增加 之利益乃歸自己享受，要難謂係為出租人之利益而為裝潢、 修繕費之支出。況據證人蘇文魁證稱：其於20年前受被告委 託施作系爭房屋之塑膠壁紙及地板，依其經驗塑膠壁紙約可 耐用10年；地板則以短毛化學纖維地毯鋪設，亦約可耐用10 幾年（見本院卷第138 頁）等語，及證人洪煌閔證稱：其於 20年前受被告委託為其移除並更新系爭房屋內遭燒燬的電線 ，更換被燒燬的水管，其中電線部分至少20年須更換一次（ 見本院卷第104 至141 頁）等語，可知被告為繼續租用系爭 房屋所支出之裝潢及修繕費用，因時間日久、材料老舊，已 達須更新之程度，經折舊後已無現存增資額可言，被告對原 告並無民法第431 條第1 項之有益費用償還債權存在。揆諸 前引說明，被告自不得藉口其支出有益費用未受清償，拒絕 返還系爭房屋予原告。
⒉其次，被告雖辯稱其自107 年10月起即未繼續使用系爭房屋 （見本院卷第89頁）云云，然而，系爭房屋大門鑰匙仍在被 告保管中，屋內仍有被告留置之辦公桌椅等情，業據被告陳 明在卷（見本院卷第89頁），可見被告仍有以自己物品占有 使用系爭房屋之事實，而為無權占有人，其自負有履行系爭 租約第8 條約定遷讓房屋之義務。至於被告辯稱其遭日榮大 樓管理員阻礙，而無從修繕系爭房屋，致不能依通常方式占 有使用系爭房屋云云，證人即日榮大樓管理員胡建華否認之 ，並證稱：原告有交代說其與被告之租約已經結束，不管被 告說要做什麼都不要換，因為原告說從107 年9 月起就與被 告打官司，要被告搬，但被告不搬，所以屋內的東西都不要 動（見本院卷第126 頁正反面）等語，佐以系爭租約之租期 已於107 年8 月30日屆滿，業經本院審認如前，足見被告欲 假藉修繕行占有之實，其辯解亦乏合法權源，為不可採。 ㈢從而，原告依系爭租約第8條約定，請求被告騰空返還系爭 房屋，為有理由。
四、再依系爭租約第7 條約定，自交付系爭房屋之日起，該房屋 之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費用由被告負擔（見本 院卷第7 頁）。經查：
㈠被告自105 年9 月起即未繳納管理費之事實，為被告所不爭 執，被告雖辯稱其因日榮大樓管委會管理不善，不得已始拒 繳管理費，以示抗議，係有正當理由云云（見本院卷第89頁 ）。惟被告本於系爭租約第7 條約定，即有負擔租賃期間系 爭房屋管理費之義務，依契約相對性原則，被告自不得以被
告與第三人（日榮大樓管委會）間之事由對抗原告，被告前 開辯解為不可採。
㈡又日榮大樓全體區分所有權人於106 年11月18日成立管委會 ，並制定規約（下稱系爭規約）之事實，有高雄市苓雅區公 所106 年12月7 日函為憑（見本院107 年度雄司小調字第12 30號給付管理費事件卷，下稱管理費案卷第23頁），是就該 大樓管理費之收取，就發生於106 年10月以前者，係依慣例 按權狀坪數每坪60元計算；就發生於106 年11月以後者，則 按規約第10條規定，按每坪80元計算，有系爭規約可稽（見 管理費案卷第7 頁），依建物登記謄本記載，系爭房屋總面 積為66.82 平方公尺，折合坪數為20.21 坪（見管理費案卷 第15頁），核算系爭房屋自105 年9 月起至106 年10月止（ 共14個月，首月計入）應納管理費為每月1,213 元（即60× 20.21=1,212.6 ，元以下四捨五入，下同）；自106 年11月 起至107 年7 月止（共9 個月，首月計入）應納管理費為每 月1,610 元（即80×20.21=1,610 ），合計應納管理費31,4 72元（即[ 1,213 ×14] +[ 1,610×9] =31,472），應堪認 定。而原告已於107 年8 月29日本院107 年度雄司小調字第 1230號調解事件之調解程序，同意繳納前開管理費，有調解 筆錄為憑（見管理費案卷第35頁），佐以證人胡建華證稱： 伊於107 年11月19日派駐在日榮大樓擔任管理員時，系爭房 屋就因為積欠管理費在打官司，伊經前任管理組長告知，以 前的管理費法院都讓原告繳了，以後的管理費則由伊每隔2 、3 個月收齊單子及收據寄給原告，原告則將管理費匯入管 委會帳戶（見本院卷第127 頁）等語，堪信原告主張其已支 付系爭房屋自105 年9 月起至107 年7 月止之管理費共31,4 72元為真。
㈢從而，被告依系爭租約應負擔105年9月至107年7月之管理費 31,472元，前開費用既由原告墊付完畢，經以被告繳納之押 金25,500元抵充後，仍不足5,972元，依系爭租約第7條約定 ，被告即負有返還原告墊付款5,972元之義務。五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。民法第179 條前段定有明文。而無權占有他人房屋， 可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，再者，土 地法第97條第1 項限制房屋租金之規定，應僅限於城巿地方 供住宅用之房屋，始有其適用，至於非供居住之營業用房屋 則不在該規定涵攝範圍內。又被告於租期屆滿後，如不即時 遷讓交還系爭房屋，原告得每月向被告請求按租金兩倍計算 之違約金至遷讓完了之日止，系爭租約第8 條後段亦約定至 明（見本院卷第7頁）。經查：
㈠被告自系爭租約期滿翌日107 年9 月1 日起，即無繼續占有 使用系爭房屋之法律上原因，卻拒絕搬遷，衡諸社會通常觀 念，堪認被告因而受有相當於租金之利益。本院審酌被告陳 稱：其在系爭房屋內設置辦公桌椅，並以系爭房屋作為出版 書籍等著作物之地址（見本院卷第89頁）等情明確，可見被 告係將系爭房屋供作辦公室使用，非供居住使用，其所受相 當於租金之利益數額，自不受限於土地法第97條之1 規定， 暨系爭租約約定系爭房屋租金為每月7,000 元（見本院卷第 6 頁）等一切情事，認原告主張被告無權占用系爭房屋，每 月受有相當於租金7,000 元之不當得利，核與前開事實相符 ，應屬可採。是以原告依民法第179 條規定，請求被告自10 7 年9 月1 日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月返還相當 於租金之不當得利7,000 元，於法並無不合，係有理由。 ㈡被告於系爭租約租期屆滿後，遲不遷出並騰空返還系爭土地 予原告，而有故意違約情事，兩造既系爭租約第8 條後段明 定違約金之計算方式，且未據被告抗辯或舉證有何違約金過 高情事，本院考量違約金之約定，為當事人契約自由、私法 自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願 、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因 素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並 舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規 定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相 當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定 之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨（參照最 高法院93年度台上字第909 號裁判要旨）等情，認原告依前 引約定，請求被告自系爭租約期滿翌日107 年9 月1 日起至 騰空返還系爭房屋之日止，按月給付違約金14,000元（即7, 000 ×2=14,000），亦為有理由。
㈢從而，被告於系爭租約期滿後，即自107 年9 月1 日起至遷 讓返還系爭房屋之日止，應按月返還原告相當於租金之不當 得利7,000 元及違約金14,000元，合計21,000元，應堪認定 。
六、綜上所述，原告依系爭租約第7 條、第8 條、第16條及民法 第179 條規定，請求被告將騰空返還系爭房屋，並返還管理 費墊付款5,972 元，及自起訴狀繕本送達翌日108 年7 月26 日起（見本院卷第45頁送達證書）起至清償日止，按年息5% 計算之利息，暨自107 年9 月1 日起至返還系爭房屋之日止 ，按月給付原告21,000元，均為有理由，應予准許。七、本件乃因建築物定期租賃所生之爭執涉訟，依民事訴訟法第 427條第2項第1款規定，應適用簡易程序，是依同法第389條
第1項第3款規定，就本件所為被告敗訴之判決，法院應依職 權宣告假執行。又被告聲請願供擔保請准免為假執行，核與 民事訴訟法第436條第2項、第392條第2項規定並無不合，爰 酌定相當之擔保金額後，准許之。
八、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第38 9條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
高雄簡易庭 法 官 賴文姍
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
書記官 蔡妮君