臺灣高等法院高雄分院民事判決 109年度上易字第78號
上訴人即附
帶被上訴人 王銘鴻
被上訴人即
附帶上訴人 伍桂萩
上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於民國108 年12月
31日臺灣高雄地方法院108 年度訴字第885 號第一審判決提起上
訴，並為訴之追加，被上訴人則為附帶上訴，本院於109 年4 月
29日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
被上訴人應再給付上訴人新臺幣陸萬元。
被上訴人另應給付上訴人新臺幣肆拾玖萬陸仟元。附帶上訴駁回。
其餘追加之訴駁回。
第一（除確定部分外）、二審訴訟費用由被上訴人負擔。附帶上訴訴訟費用由附帶上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由被上訴人負擔十分之二，餘由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國108 年2 月13日與被上訴人簽訂不動 產買賣契約書（下稱買賣契約），向被上訴人買受其所有坐 落高雄市○○區○○段000 ○00000 地號土地及其上同段11 74建號即門牌號碼高雄市○○區○○路000 巷00號房屋（下 合稱系爭房地），買賣價金為新臺幣（下同）800 萬元，並 約定被上訴人應於108 年3 月26日前完成所有權移轉登記， 伊另簽立協議書，以40萬元向被上訴人購買系爭房地內之原 有裝潢及設備。伊依約共匯款160 萬元至履約保證專戶，並 著手準備開店事宜及訂購相關設備。詎被上訴人嗣後拒絕伊 支付續期買賣價金及拒不辦理所有權移轉登記，更表示要解 約。伊因被上訴人毀約不賣，拒不履約，依買賣契約第12條 第3 項約定，除得解除契約，請求返還伊所付160 萬元價款 外，並得請求被上訴人給付自約定交屋日即108 年3 月26日 起至伊提出108 年5 月7 日書狀日止共40日，按買賣總價款 每日千分之0.5 計算之違約金16萬元，且得請求被上訴人賠 償伊為開店訂購設備無法取消而受須支付貨款31萬0500元之 損害。為此提起本件訴訟，求為判決被上訴人應給付207 萬
0500元。
二、被上訴人則以：上訴人並未另以40萬元向伊購買系爭房地原 有裝潢及設備，系爭房地買賣總價實為840 萬元，價差40萬 元部分，係虛偽簽立協議書，由仲介人員收取其中30萬元作 為仲介服務費。伊固曾簽立買賣契約及協議書，然事後知悉 上開行為恐有涉犯逃漏稅捐罪之虞，即向上訴人表示買賣契 約、協議書均因違反法律規定而屬無效，無從履行，請上訴 人勿再匯款，並請承辦代書及房仲人員通知上訴人解約，並 協助處理退回購屋款、歸還所有權狀等事宜，並非伊故意毀 約。兩造間買賣契約既屬無效，上訴人自不得依約請求伊給 付違約金及損害賠償。又上訴人已付160 萬元價款，皆存放 於履約保證專戶，會有利息支付上訴人，不得再向伊請求給 付利息等語，資為抗辯。
三、原審判決被上訴人應給付上訴人170 萬元，駁回上訴人其餘 之訴。上訴人不服，提起上訴，主張依買賣契約書第12條第 3 項前段，伊得請求被上訴人給付自約定交屋日即108 年3 月26日起至109 年2 月5 日提出上訴狀止共315 日，按買賣 總價款每日千分之0.5 計算之違約金共計126 萬元（含起訴 請求16萬元及追加請求110 萬元）；依買賣契約第12條第3 項後段約定，被上訴人另應交付原收款項計算之160 萬元予 伊，以為違約損害賠償（追加請求）；依民法第259 條第2 款規定，被上訴人就應返還之160 萬元價金，另應給付自約 定交屋日即108 年3 月26日起至109 年2 月5 日提出上訴狀 止共315 日，按週年利率百分之5 計算之利息共計6 萬9041 元（追加請求）。於本院聲明請求：㈠原判決關於駁回後開 第二項之訴部分廢棄。㈡被上訴人應再給付6 萬元。㈢被上 訴人另應給付上訴人276 萬9041元，並請求駁回附帶上訴。 被上訴人亦不服原審判決，提起附帶上訴，請求：㈠原判決 關於命被上訴人給付10萬元違約金部分廢棄。㈡上開廢棄部 分，上訴人在第一審之訴駁回，並請求駁回上訴（上訴人於 本院基於同一基礎事實為追加請求部分，程序上合乎法律規 定，應予准許。上訴人另請求被上訴人賠償其開店訂購設備 所受損害31萬0500元部分，經原審駁回其請求；上訴人另請 求被上訴人返還160 萬元價金部分，原審判命被上訴人如數 給付，均未據聲明不服而確定）。
四、兩造不爭執事項：
㈠兩造於108 年2 月13日簽訂買賣契約，被上訴人將系爭房地 出賣予上訴人，約定買賣價金匯入履約保證專戶。 ㈡兩造約定於108 年3 月26日前完成系爭房地所有權移轉登記 ，並約定交屋日為108年3月26日。
㈢上訴人已於108 年2 月14日至108 年2 月25日共匯款160 萬 元至履約保證專戶。
㈣108年2月13日協議書（審訴卷第141頁）上之簽名、身分資 料為兩造親自簽署。
㈤108 年2 月13日「協意書」（見審訴卷第121 頁），為被上 訴人與統大房屋仲介人員柯雄禎所簽立。
五、本院判斷：
㈠依買賣契約第12條第3 項後段約定：「如乙方（指被上訴人 ）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲 方（指上訴人，下同）除得解除本契約外，乙方應於甲方通 知解約日起3 日內，立即將所收款項如數返還甲方，並於解 約日起10日內另交付原所收款項計算之金額予甲方，以為違 約損害賠償」（原審審訴字卷第27頁）。經查，兩造於10 8 年2 月13日簽訂買賣契約，被上訴人將系爭房地售予上訴人 ，並同意由合泰建築經理股份有限公司（下稱合泰公司）辦 理買賣價金履約保證，上訴人於108 年2 月14日將簽約款80 萬元，於同年月25日將原約定應於同年月27日交付之備證用 印款80萬元，共160 萬元，匯入台新銀行履保專戶帳號 00000000000000號帳戶（下稱履保專戶），有履保專戶匯款 價金明細影本、不動產買賣契約影本、價金履約保證書及價 金履約保證申請書可稽（原審審訴卷第21、25頁，本院卷第 225 至229 頁）；兩造原約定於108 年3 月26日前完成系爭 房地所有權移轉登記，然被上訴人自承其於108 年2 月26日 即通知上訴人勿於翌日再匯入第二期款，並請上訴人問代書 或仲介如何取回上訴人所支付價款等情（本院卷第201 、 223 頁），且經代書雲昭菁於108 年2 月27日、108 年3 月 6 日通知被上訴人備齊證件辦理過戶，仍遭拒絕等情，亦為 被上訴人所不爭，並有臉書文字通訊對話紀錄影本足憑（原 審審訴卷第129 頁），堪信為真實。
㈡被上訴人雖辯稱系爭房地實價840 萬元，買賣契約係其受仲 介人員柯雄禎引導簽立，恐遭致逃漏稅，其非故意毀約云云 ，惟為上訴人所否認。經查買賣契約已載明買賣總價800 萬 元，且依兩造於108 年2 月13日所簽立之協議書，於第1 條 約定：「雙方成立買賣契約，實際成交價為新臺幣840 萬元 ，此價格中房屋售價為800 萬元，40萬元為甲方向乙方購買 房屋內部設備價款」（審訴卷第141 頁），並據證人柯雄禎 證稱：房屋價格是800 萬元，另外再約定裝潢費用40萬元， 實價登錄價格是依買賣契約書上記載之800 萬元來訂等語（ 原審卷第79至80頁）。是上訴人主張其以800 萬元向被上訴 人購買系爭房地，核屬有據。至被上訴人提出108 年2 月13
日「協意書」，其上固記載房屋買賣價金840 萬元之當中40 萬元由仲介公司代收其30萬元作為服務費，另10萬元返還於 賣方乙情。然該文件係被上訴人與統大房屋仲介人員柯雄禎 間所簽立（見審訴卷第121 頁）而與上訴人無涉，自難憑此 即認本件買賣實價為840 萬元。又兩造間就上訴人有無以40 萬元向被上訴人購買屋內原有裝潢及設備之事，並不影響兩 造間就系爭房地係以800 萬元成立買賣契約之效力，且買賣 契約書為兩造所簽訂，亦無偽造文書之問題。被上訴人辯稱 買賣契約違反法律規定而屬無效，無從履行，自無可取。參 以系爭房地係被上訴人於107 年5 月1 日買受，而房屋持有 1 年以內賣出，須繳納房地合一稅，最高將課以45% 稅率（ 按此係為杜絕短期投資獲利），此有系爭房地登記謄本及國 稅局苓雅分局回函可稽（原審審訴卷第45、47頁、本院卷第 173 頁）。佐以柯雄禎證述實價登錄金額涉及稅捐問題，賣 方要課房地合一稅，簽約後，被上訴人不願意履約等語，核 與被上訴人所陳伊因約定交屋日未超過1 年而有稅率問題等 情（原審卷第123 頁）相符，復依柯雄禎證述系爭房地無法 交屋之原因，係被上訴人要求將已成交之買賣價金改成785 萬元，連實價登錄金額也要求變更為785 萬元，並要求仲介 公司少收6 萬元服務費，還要伊公司增加代收金額，屋主房 地合一稅比較能減少，但未經上訴人及仲介公司同意等語（ 原審卷第81頁背面），足徵被上訴人係因持有系爭房地未滿 1 年即出售，將被課以高稅率之房地合一稅，經與上訴人及 仲介公司協商未果，因而以買賣實價與實際登錄金額不符恐 涉犯罪為由而拒絕履約，難謂非屬毀約不賣，被上訴人固辯 稱其非故意毀約，但仍不能解免其拒不履約、毀約不賣之違 約責任。至雲昭菁固向被上訴人表示會向上訴人及仲介轉達 被上訴人要求將正確買賣金額寫在合約一事，及其已為被上 訴人洽詢地政局，據稱買設備也算購屋款，兩造應予換約云 云（原審卷第225 頁），然被上訴人所稱買賣實價與契約所 載不符，既為上訴人所否認，自尚難以雲昭菁有換約之說而 為上訴人不利之認定。被上訴人執此抗辯其無法履約係有不 可抗力因素云云，不足採信。是被上訴人於簽約後有毀約不 賣之情，堪予認定，則依買賣契約第12條第3 項後段之約定 ，上訴人自得解除契約。上訴人於108 年10月22日原審言詞 辯論期日已當庭向被上訴人為解除契約之意思表示，堪認兩 造間買賣契約已合法解除。
㈢上訴人得請求給付之項目及金額如下：
⒈遲延給付逾期違約金部分：
上訴人主張被上訴人應依買賣契約第12條第3 項前段之約定
，給付伊自約定交屋日即108 年3 月26日起至109 年2 月5 日提出上訴狀止共315 日，按買賣總價款每日千分之0.5 計 算之違約金，共計126 萬元等語。查買賣契約原約定於108 年3 月26日前完成系爭房地所有權移轉登記，被上訴人於10 8 年2 月26日即通知上訴人勿再匯款，及請代書雲昭菁安排 將款項退回買方、歸還權狀等事宜，而有毀約不買之情，已 如前述，上訴人主張被上訴人應負給付遲延責任，即屬有據 。而買賣契約第12條第3 項前段約定「乙方若有遲延情形， 如遲延交付證件、交屋、清償貸款、繳納稅費等，應賠償甲 方自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之0.5 計算之違 約金，至乙方完全給付為止」。又此違約罰性質之違約金， 於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之解除而 謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理（最高法 院61年台上字第2922號判決意旨參照），然因買賣契約於10 8 年10月22日已合法解除，則自約定交屋日108 年3 月26日 起算至108 年10月21日，遲延日數共計為210 日。上訴人主 張應算至109 年2 月5 日提出上訴狀止共計為315 日，尚乏 依據。又違約金約定金額過高者，法院得酌減至相當之金額 。審酌被上訴人因持有系爭房地未滿1 年即出售，將被課以 高稅率之房地合一稅，經與上訴人及仲介公司協商未果，致 生履約糾紛，上訴人買受系爭房地係為開設美髮店，其曾僱 用訴外人錢漢昌1 、2 個月以籌備開設美髮店，業經證人錢 漢昌到庭證實（本院卷第273 至274 頁），然因被上訴人於 簽約後不願履約而遲未受領系爭房地供作美髮店經營使用等 情狀，斟酌被上訴人遲延履約，倘按買賣總價款每日千分之 0.5 計算逾期違約金，每日違約金4000元，確有過高情事， 認每日逾期違約金酌減為按買賣總價款每日千分之0.2 計算 ，始屬允當，是上訴人得請求之逾期違約金，合計33萬6000 元（0000000 ×0.2/1000×210 ＝336000），逾此部分之請 求，並無理由。
⒉解除契約後違約金部分：
上訴人主張：依買賣契約第12條第3 項後段約定，被上訴人 應交付原收款項計算之160 萬元予伊，以為違約損害賠償等 語。查前揭買賣契約第12條第3 項後段有關賣方應另交付原 所收款項計算之違約損害賠償，係屬損害賠償總額預定性之 違約金，為兩造所不爭執（本院卷第271 頁）。惟違約金約 定金額過高者，法院得酌減至相當之金額，審酌被上訴人因 持有系爭房地未滿1 年即出售，將被課以高稅率之房地合一 稅，經與上訴人及仲介公司協商未果而毀約不賣。上訴人於 被上訴人未依約定期限履約後3 日內提起本件訴訟，仍希望
被上訴人履行契約，嗣因被上訴人仍不履行契約，因而解除 買賣契約。上訴人主張其購得系爭房地將經營美髮行業，已 訂購總價31萬0500元之器具，因被上訴人拒絕履約無法使用 而受有損害，為被上訴人所否認，上訴人所提出3 紙訂購單 記載訂購名義人並非上訴人，且上訴人自陳訂購單所載之美 髮器具與設備，非為購買系爭房地而特別客制訂購等語（原 審訴字卷第77頁），固難認上訴人確有各該訂貨支出，但上 訴人買受系爭房地後即支付二個月薪水僱用錢漢昌籌備開設 美髮店，嗣因美髮店未能開設成功而作罷，業經證人錢漢昌 到庭證實（本院卷第273 至274 頁），自非無受有損害。而 原約定108 年2 月27日應交付第2 期款（即備證用印款80萬 元）之前，被上訴人即通知上訴人勿再繳款，上訴人所受損 害難謂至鉅。且上訴人係提早於108 年2 月25日將該筆80萬 元匯入履約保證帳戶，若被上訴人能依約履行時，上訴人即 可依約取得系爭房地用以經營美髮店等一切情狀，認依原所 收款項計算違約金，顯屬過高，應酌減至原收款項之20% 即 32萬元為適當，逾此部分之請求，並無理由。 ⒊價金返還加計利息部分：
上訴人主張：被上訴人另應給付自約定交屋日即108 年3 月 26日起至109 年2 月5 日提出上訴狀止共315 日，按年息5% 計算之利息，共計6 萬9041元，依民法第259 條第2 款，請 求被上訴人返還等語。被上訴人則以：上訴人已付160 萬元 價款，皆存放於履約保證專戶，會有利息支付上訴人，自不 得再向伊請求給付利息等語置辯。按契約解除時，當事人雙 方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依 下列規定：由他方所受領之給付物，應返還之。受領之 給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；又應付利 息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為 5 % ，民法第259 條第1 、2 款，第203 條分別定有明文。 是契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，如當事人另有 約定，自應從其約定，而無上開規定之適用。本件兩造簽訂 買賣契約，同意由合泰公司辦理買賣價金履約保證事宜，上 訴人並將160 萬元價款匯入履保專戶，業如前述。依兩造所 簽訂價金履約保證申請書第1 條第2 款約定，兩造同意履保 專戶內之買賣價款及履保專戶中所生之利息，扣除第2 條所 列款項之支出後，於被上訴人產權移轉交屋後或解除契約後 ，由合泰公司撥付被上訴人或返還上訴人；而履保專戶結算 之利息係按履保銀行牌告活期存款利率計算（本院卷第229 頁），足認兩造簽訂買賣契約時，因同意由合泰公司辦理買 賣價金履約保證，而就買賣契約解除時被上訴人應返還價金
之利息償還部分，已另有約定，被上訴人上開所辯為可採。 從而上訴人依民法第259 條第2 款規定，請求被上訴人就應 返還之價金按年息5%加付利息，即屬無據。
六、綜上所述，上訴人因被上訴人拒不履約而遲延給付，依買賣 契約第12條第3 項前段約定，請求被上訴人給付逾期違約金 ，其請求在33萬6000元（含起訴請求16萬元及追加請求17萬 6000元）範圍內，為有理由；上訴人因被上訴人毀約不賣， 已合法解除買賣契，依買賣契約第12條第3 項後段約定，追 加請求被上訴人給付違約金，其請求在32萬元範圍內，為有 理由，均應准許（其中追加請求逾期違約金17萬6000元及解 約後違約金32萬元，合計49萬6000元）。逾此部分之追加請 求，為無理由，不應准許。上訴人依民法第259 條第2 款約 定，追加請求被上訴人就應返還價金部分給付6 萬9041元利 息，亦無理由，不應准許。上訴人於原審起訴請求16萬元逾 期違約金，原審僅判命被上訴人給付10萬元，而就不足之6 萬元部分，為上訴人敗訴之判決，即有未合，上訴意旨指摘 原判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決 此部分予以廢棄改判，如主文第2 項所示。原審就上訴人請 求逾期違約金16萬元部分，判命上訴人應給付10萬元，理由 雖有不同，惟結論相同，仍應予維持，附帶上訴意旨指摘原 判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。本 件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，均不 影響判決結果，不再逐一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為有理由，追加之訴為一部有理由，一 部無理由，附帶上訴為無理由，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 20 日
民事第四庭
審判長法 官 甯 馨
法 官 羅培毓
法 官 徐文祥
以上正本證明與原本無異。
本件不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 20 日
書記官 王秋淑
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