臺灣高等法院臺南分院民事判決 108年度上字第176號
上 訴 人 許永忠
訴訟代理人 許世烜律師
楊家明律師
被上訴 人 許瑞坤
訴訟代理人 李昌明律師
上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國108年4
月2日臺灣臺南地方法院106年度訴字第1451號第一審判決提起上
訴，本院於109年4月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落臺南市○○區○○段○○○○○段○000 ○000○000地號土地（下合稱系爭土地），及其上○○段00 建號，門牌號碼臺南市○○區○○路00號建物（下稱系爭建 物，上開土地與建物以下合稱系爭房地）為兩造所共有，應 有部分各2分之1，兩造並無不分割之協議，依其使用目的亦 無不能分割之情形，且兩造未能達成分割之協議，爰依民法 第823條規定，請求將系爭房地予以分割；關於分割方法， 系爭土地東北側相鄰之○○段000地號土地現雖為被上訴人 所有，然依臺灣嘉南農田水利會（下稱嘉南水利會）民國10 9年3月5日函可知，○○段000地號土地原為嘉南水利會所有 ，該地上有系爭建物，系爭建物於54年3月3日辦理建物所有 權第一次登記，兩造因而向嘉南水利會共同承租○○段000 地號土地，至80年間未再續租，嘉南水利會起訴請求兩造給 付不當得利獲勝訴確定，惟被上訴人於90年間，明知上訴人 所在，竟不實向嘉南水利會謊稱其已遷居美國無法聯絡，向 嘉南水利會申請承租○○段000地號土地，致嘉南水利會將 ○○段000地號土地單獨出租被上訴人，使其喪失承租人資 格，嗣嘉南水利會於99年間公開標售○○段000地號土地， 因無人投標流標，嘉南水利會又於104年9月間公開標售並以 被上訴人係唯一承租人，致被上訴人單獨取得○○段000地 號土地；因被上訴人於90年間以申請書謊稱其已失聯，單獨 承租○○段000地號土地，再利用單獨承租之機會，透過嘉 南水利會公開標售方式取得土地所有權，顯係以損害上訴人 權益之不正方法取得○○段000地號土地，故系爭房地應依 民法第824條第2項第2款規定，以變價分割方式，透過公開 拍賣，以公平合理價格出售，始為公允；況被上訴人仍得於 變價分割過程中以優先承買方式取得系爭房地之全部權利，
非完全對被上訴人不利；縱變價分割使被上訴人衍生相鄰關 係爭議，惟此不利結果實因被上訴人90年間提出不實申請書 所致，應由被上訴人承擔此不利結果；系爭房地之分割方法 ，應排除○○段000地號土地之因素，單就系爭房地為適當 之分割。原審判決不顧其主張之變價分割可使兩造獲得公平 合理之分配金額，係有利兩造之分割方式，卻獨厚以不正方 法取得○○段000地號土地之被上訴人，顯非公平適當之分 割方法。為此提起上訴。並聲明：㈠原判決廢棄。㈡兩造共 有系爭房地應予變價分割，價金由兩造平均分配。二、被上訴人辯以：兩造共有之系爭建物，除坐落系爭土地上外 ，尚有部分坐落於伊所有相鄰○○段000地號土地上，倘依 上訴人主張就系爭房地變價分割，兩造固得於變價拍賣時， 依法各自主張優先承購權，而不致於由第三人取得系爭共有 之建物及土地，並衍生部分建物占有伊所有○○段000地號 土地之爭議，但若兩造各自行使優先承購權之結果，由上訴 人取得系爭房地，除因系爭建物占有○○段000地號之土地 ，而衍生爭議外，並造成○○段000地號土地，因未鄰建築 線，且無對外通行之路徑，形同裡地，無法有效利用，而減 損土地之經濟利益，甚至衍生兩造間袋地通行權之爭議，足 徵依上訴人主張之變價分割，除由伊主張優先承購權而取得 系爭房地外，變價分割結果所衍生爭執之法律關係似無法避 免，且對○○段000地號土地之使用，造成不公平及經濟上 之不利益，顯非公平並符合經濟利益之分割方法，原審斟酌 伊之主張，並以伊同意以新臺幣（下同）750萬元作為上訴 人未分得原物之補償金額，上開金額比原審委託不動產估價 師估價應補償未分得原物之金額4,307,050元，高出逾300萬 元，原審除斟酌前揭變價分割之結果，可能產生嗣後法律爭 執外，並調高未分得原物之補償金額，以平衡共有人之權益 ，無獨厚一人或損及其他共有人權益之情事；上訴人於上訴 時聲請再鑑定，經榮記建築師事務所出具鑑定報告，鑑定結 果系爭土地價值12,027,000元，建物價值636,000元，合計 共12,663,000元，2分之1持分價值為6,331,500元，故即使 重新鑑價結果比原審相隔一年之鑑價結果略高，仍不及伊所 願支付補償金額750萬元。原審所為之判決，於法無不合等 語。並聲明：上訴駁回。
三、不爭執事實：
㈠上訴人、被上訴人於51年9月5日以買賣為原因，於52年2月5 日登記為○○段000、000地號土地之所有人，另於56年3月3 1日以買賣為原因，於65年2月13日登記為○○段000地號土 地之所有人，系爭土地均屬商業區用地，為兩造分別共有，
應有部分各二分之一。
㈡系爭建物於54年3月3日為第一次所有權登記，亦為兩造共有 ，應有部分各二分之一。
㈢系爭建物坐落系爭土地及相鄰之嘉南水利會所有之○○段00 0地號土地上，原由兩造共同向嘉南水利會承租○○段000地 號土地至80年底，嘉南水利會向臺灣臺南地方法院（下稱臺 南地院）訴請返還土地，經臺南地院於81年10月27日以81年 度訴字第585號民事判決兩造應將土地交還嘉南水利會，並 自81年1月1日起至交還土地日止，按年給付嘉南水利會損害 賠償金。
㈣○○段000地號土地原由兩造共同承租，地上建物於54年3月 3日辦理建物所有權第一次登記，80年間因故未再續租，被 上訴人於90年向嘉南水利會提出承租申請，並指因上訴人已 遷居美國，無法聯絡，由被上訴人本人完全承租，目前辦理 畸零地分區使用證明後，希望嘉南水利會准予購買，購買前 允予繼續承租，經嘉南水利會同意將○○段000地號土地出 租被上訴人，嘉南水利會於99年依當時農田水利會財產處理 要點第3點第7款規定，以公開標售方式，並賦予被上訴人有 優先購買權處分該筆土地，經行政院農業委員會（下稱農委 會）同意備查，因無人投標而流標。嗣嘉南水利會於104年 再依據當時農田水利會財產處理要點第15點第1款規定重新 查估價格後報經農委會同意處分，於104年8月24日依農田水 利會財產處理要點第24點第1項第2款程序辦理公開標售，開 標結果僅被上訴人參與投標，且出價金額高於底價而決標。 ㈤嘉南水利會曾於106年6月20日發函予上訴人許永忠，函覆為 何就出售○○段000地號土地予鄰地所有人，只出售予鄰地 共有人一人，其中說明欄第3、4點敘明如下： ⒈因許瑞坤於90年間提出申租及申購上揭土地，並說明許永忠 已遷居美國無法聯絡，由本人（即被上訴人）承租，本會同 意辦理出租，並持續承租至104年間時再次提出申購在案。 ⒉本案被上訴人為唯一承租人，本會依農田水利會財產處理要 點第15點第1項第1款及土地法第104條第1項之規定，以公開 標售方式處分，給予承租人有優先購買權，並報經農委會10 4年7月22日農水字第1040722334號函核准出售在案。陳情人 （即上訴人）非土地法規定之地上權人、典權人或承租人， 無權主張任何權利，本會所為並無違法之情事。 ㈥原審曾於106年11月30日履勘現場，勘驗結果如下：系爭建 物坐落系爭土地以及相鄰之○○段000地號土地，為4層樓之 透天厝（4樓為加蓋），其1樓現由被上訴人出租予訴外人（ 李昂軒小吃店）開設餐飲店，建物各層均使用同一樓梯相通
，並均由西側臨○○路之單一出入口進出，系爭建物各樓層 無獨立門戶。
㈦原審囑託翰基不動產估價師事務所就系爭房地之價值鑑定， 經該事務所於107年12月3日檢送鑑定報告，認定系爭土地估 價為8,328,900元，系爭建物成本價格估價為285,200元，故 總價值預估為8,614,100元，建議找補未分得原物一方之金 額為4,307,050元；嗣本院囑託榮記建築師事務所再次鑑定 ，經該所於109年2月5日檢送估價書認定系爭土地價值估價 為12,027,000元，系爭建物價值估價為636,000元。四、爭執之事項：系爭房地應如何分割，方為公平妥適？五、得心證之理由：
㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。 但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不 在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之。分割之 方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有 人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分 配：以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配 顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。原物分配顯有 困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物 之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共 有人。以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按 其應有部分受分配者，得以金錢補償之。共有人相同之數不 動產，除法令另有規定外，共有人得請求合併分割。民法第 823條第1項、第824條第1、2、3、5項分別定有明文。查系 爭房地為兩造所共有，應有部分各二分之一，有土地、建物 登記第一類謄本在卷可按（訴字卷第8-11頁），且為兩造所 不爭執（不爭執事實㈠、㈡），堪以認定。又兩造間就系爭 房地並無不分割之約定，而依系爭房地之使用目的，亦無不 能分割情事，且兩造就系爭房地之分割方法無法達成協議， 則上訴人起訴主張合併分割系爭房地，洵屬有據，應予准許 。
㈡次按分割共有物，除應謀共有人間之公平外，並應斟酌各共 有人之利害關係、共有土地之實際使用情形、分割後之經濟 效用，為適當之分配，以免有害社會經濟（最高法院77年度 台上字第632號判決、95年度台上字第1002號判決意旨參照 ）。查系爭建物為4層樓之透天厝（4樓為加蓋），其1樓現 由被上訴人出租予第三人開設餐飲店，建物各層均使用同一 樓梯相通，並均由西側臨○○路之單一出入口進出，系爭建 物各樓層無獨立門戶（不爭執事實㈥）；又系爭建物坐落之 基地除系爭土地外，尚坐落於○○段000地號土地上（不爭
執事實㈢），而○○段000地號土地原由兩造共同向嘉南水 利會承租該土地至80年底，嗣嘉南水利會訴請返還土地，經 臺南地院81年度訴字第585號民事判決兩造應將土地交還嘉 南水利會，並自81年1月1日起至交還土地日止，按年給付嘉 南水利會損害賠償金（不爭執事實㈢），後被上訴人於90年 向嘉南水利會提出承租申請，經嘉南水利會同意承租，嗣嘉 南水利會辦理公開標售，由被上訴人標購取得，其申請、承 租、標售、取得之程序如不爭執事實㈣，上開事實為兩造所 不爭執，自堪認定。
㈢關於分割方法，審酌系爭建物既坐落於系爭土地，在房地合 併利用之情形下，始能發揮經濟上最大利用價值；且系爭建 物各樓層無獨立門戶，如以原物分配予兩造，尚需重新設置 分配梯廳、分設出入口以利出入，除破壞系爭建物原結構、 增加勞費外，對兩造將來之使用管理亦有不便，有損系爭房 地之完整性，堪認本件以原物分配予兩造顯有困難，且兩造 亦均不主張採原物分配之方式分割，是此一方法自不可採。 次查，上訴人主張以將系爭房地一併變賣，並將所得價金平 均分配予兩造之方式分割，然採此方式雖可保持系爭房地之 完整利用及經濟效用，且若變賣之拍賣價格提高，兩造分配 之金額亦隨之增加，對兩造均屬有利；惟依民法第824條第7 項規定，於系爭房地以變賣方式分割時，兩造均有優先承買 權，若兩造均願優先承買時，以抽籤決定。是採變賣分割， 將致系爭房地由何人取得，仍不確定；倘最終由上訴人取得 優先承買權，將因系爭建物部分係坐落於○○段000地號土 地上，不免衍生占有權源之爭議，故採變賣方式分割，雖解 決共有物之分割，卻可能另衍生訴訟，無助於紛爭之解決， 並對於社會經濟有不利影響。
㈣雖上訴人主張○○段000地號土地原由兩造共同向嘉南水利 會承租，被上訴人於90年間向嘉南水利會謊稱其已遷居美國 無法聯絡，由被上訴人單獨承租土地，再於104年9月間以唯 一承租人身分向嘉南水利會優先購買○○段000地號土地， 被上訴人以欺瞞手段取得土地，不得因○○段000地號土地 為被上訴人所有，將系爭房地全部分配予被上訴人等語；然 ○○段000地號土地原由兩造共同承租，嗣經嘉南水利會起 訴請求交還土地，又經被上訴人承租、投標取得，其事實經 過如不爭執事實㈢、㈣所示；而上訴人坦承就嘉南水利會提 起訴訟之事實業已知悉（本院卷二第94頁），以此，○○段 000地號土地雖經兩造承租，然兩造自80年間未再續租，迄 被上訴人90年間申請承租，相隔10年；自被上訴人申請承租 ，至104年經被上訴人標得，又歷14年，若上訴人有意承租
土地，不可能於80年終止租約，且知悉嘉南水利會起訴後， 迄被上訴人標得○○段000地號土地，長達24年時間未申請 承租，亦未就被上訴人承租、標購為異議；上訴人雖稱其進 出國內外，大部分都在國外，所以無從知悉等語（本院卷二 第93頁），然上訴人既坦承對嘉南水利會起訴之事業已知悉 ，則對於所承租○○段000地號土地之租賃關係業已終止一 事必已知情，若上訴人認承租○○段000地號土地確屬重要 ，自可申請承租，縱未申請承租，亦可隨時關注，從而察知 被上訴人申請承租、標購取得土地之事實，上訴人所稱無從 知悉，尚不可信。且上訴人每年出入境之次數頻繁，有本院 調取上訴人之入出境資料附卷供參（本院卷二第71-86頁） ，可見上訴人非長期出國未回，若其確有意願承租○○段 000地號土地，儘可於返國時處理，要無長達20餘年不聞不 問之可能；況上訴人既自承大部分時間在國外，則被上訴人 指上訴人遷居國外，無法聯絡，亦難認有何欺瞞之行為；參 以兩造雖承租○○段000地號土地，然嗣經嘉南水利會終止 租約，並經嘉南水利會起訴請求交還土地，則上訴人嗣後已 非○○段000地號土地之承租人，縱被上訴人單獨申請承租 土地，並無不法；上訴人雖指摘被上訴人未與其共同承租○ ○段000地號土地，然上訴人就被上訴人有共同申請承租之 義務，並未提出任何法律依據，其空言指摘，自不可信；據 此，審酌被上訴人標購取得○○段000地號土地，實係因上 訴人長期怠於申請承租、標購所致，上訴人主張被上訴人欺 瞞取得土地，不得僅因○○段000地號土地為被上訴人所有 ，而將系爭房地全部分配予被上訴人等語，不足憑採。復審 酌系爭房地採變價方式分割，將難以避免衍生系爭建物占用 ○○段000地號土地之紛爭，難認屬最妥適之分割方案。而 依被上訴人主張之方案，將系爭房地分歸被上訴人所有，則 系爭建物與其全部基地之所有權將歸為一致，有助於不動產 之有效利用，更可消弭上述使用權源、相鄰關係糾紛之隱患 ，自可憑採，爰認被上訴人主張將系爭房地分配由被上訴人 單獨取得之分割方法，應屬可採。
㈤又以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應 有部分受分配者，得以金錢補償之。民法第824條第3項定有 明文。本件既認系爭房地之分割方法，以將系爭房地分配由 被上訴人單獨取得較為適當，上訴人未分配系爭房地，自有 以金錢補償之必要。經原審囑託翰基不動產估價師事務所就 系爭房地若分歸一造單獨所有，分得原物之該造應補償對造 之金額，其鑑估結果認系爭房地之總價為8,614,100元，故 分得原物之該造應補償未分得原物之另一造金額為4,307,05
0元，此有翰基不動產估價師事務所不動產估價報告書（下 稱第一份估價報告書）供參；而被上訴人已表示如系爭房地 分歸伊單獨所有，願補償上訴人750萬元（訴字卷第131頁） ，原審亦據第一份估價報告書，認定被上訴人應補償上訴人 750萬元。上訴人雖就補償數額不同意，然經本院就此囑託 榮記建築師事務所估價，認系爭房地總價為12,663,000元， 亦有榮記建築師事務所估價報告書（下稱第二份估價報告書 ）可憑（本院卷二第49-63頁），則依第二份估價報告書所 載，被上訴人應補償上訴人6,331,500元；是無論依第一份 估價報告書，或第二份估價報告書，被上訴人應補償之金額 均未逾原審所認定之補償價額750萬元，原審認定將系爭房 地分歸被上訴人取得，並由被上訴人補償上訴人750萬元， 既係審酌被上訴人願意補償之金額，並參考估價報告書估價 所得價格適度提高，自無獨厚被上訴人之實，則原審所酌定 之補償金額，應屬公平，而可採認。
六、綜上所述，原審審酌各共有人之利益、系爭建物之構造、建 物占用狀況、分割後之土地利用等情，判決將系爭房地分配 由被上訴人單獨取得，並由被上訴人補償上訴人750萬元， 經核並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。
七、按因共有物分割涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平 者，法院得酌量情形命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟 法第80條之1定有明文。本件係因分割共有物而涉訟，因分 割方法兩造無法達成協議，各當事人就其分割方法之主張、 陳述及其他訴訟行為按當時之訴訟程度均為伸張或防衛權利 所必要，本院認本件訴訟費用應由兩造按其等就系爭土地原 應有部分之比例負擔，始為適當。末查兩造其餘攻擊防禦方 法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本 判決之結果，自無一一詳予論駁之必要，併此敘明。八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 高榮宏
法 官 陳春長
法 官 林富郎
上為正本係照原本作成。
上訴人如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提出
理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
被上訴人不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
書記官 劉紀君
【附註】
民事訴訟法第466條之1：
⑴對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上 訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。⑵上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人 為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並 經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。民事訴訟法第466條之2第1項：
上訴人無資力委任訴訟代理人者，得依訴訟救助之規定，聲請第三審法院為之選任律師為其訴訟代理人。