臺灣高等法院臺中分院民事判決 108年度上字第664號
上 訴 人 游茂雄
被 上 訴人 陳嘉欣
訴訟代理人 林益堂律師
複 代 理人 莊慶洲律師
吳亞澂律師
涂銘辛
上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國108年10
月18日臺灣臺台中地方法院107年度訴字第2706號第一審判決提
起上訴，本院於民國109年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國107年1月30日向訴外人陳○○之遺 產管理人黃○○購買陳○○所有坐落台中市○○區○○段00 000地號土地（下稱系爭土地），並已於同年4月24日辦畢所 有權移轉登記，惟上訴人所有門牌號碼為台中市○○區○○ 路000號之未辦保存登記建物（下稱系爭建物）無權占有該 土地，伊並無默許上訴人占有使用系爭土地情事，且本件亦 無民法第425條之1第1項規定適用之餘地，爰依民法第767條 規定，請求上訴人拆屋還地。因求為命：上訴人應將系爭土 地上如附圖所示A部分面積24平方公尺之系爭建物拆除，將 該土地騰空返還予伊之判決。
二、上訴人則答辯：系爭建物係上訴人先父游阿溪於40年間所建 築，游阿溪於52年間死亡後，由上訴人繼承，迄今已居住使 用60餘年。上訴人並與胞姐張○○○於57年間共同出資向原 地主即同母異父姐姐許○○購買系爭土地，並登記於張○○ ○名下。嗣因張○○○生意失敗，將系爭土地出賣與陳○○ ，其後再轉售予被上訴人。被上訴人於購買時已明知上訴人 所有之系爭建物坐落於系爭土地上，卻未通知上訴人行使優 先承買權，而以低價32萬餘元購得系爭土地後，即強迫上訴 人拆屋還地，被上訴人顯非善意第三人，依最高法院48年度 台上字第1457號裁判意旨，應認被上訴人已默許上訴人繼續 占有使用系爭土地，被上訴人請求上訴人拆屋還地，並無理 由。
三、經原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴， 兩造之聲明為：
（一）上訴人之上訴聲明：⑴原判決廢棄。⑵上開廢棄部分，被 上訴人在第一審之訴駁回。
（二）被上訴人之答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執之事項（見本院卷第87頁）：（一）系爭土地原為許○○所有，嗣於57年6月11日以買賣為登 記原因，辦理所有權移轉登記為張○○○名義，張○○○ 其後於71年9月11日以買賣為登記原因，將所有權移轉登 記予陳○○(見原審卷第89-93頁）。
（二）被上訴人於107年1月30日向陳○○之遺產管理人黃○○買 受系爭土地，並於107年4月24日以買賣為登記原因，辦畢 所有權移轉登記（見原審卷第43、49-54頁）。（三）系爭建物（門牌原為台中市○○區○○路00號，嗣於60年 7月1日門牌整編為○○路000號，其後於67年2月1日復經 門牌整編為○○路000號）為上訴人所有，該建物現占用 系爭土地如附圖所示A部分面積24平方公尺之土地（見原 審卷第85頁，本院卷第87頁）。
五、本院之判斷：
被上訴人主張上訴人無權占有其所有系爭土地，因依民法第 767條規定，請求上訴人拆屋還地等情。惟被上訴人否認其 事，並以前揭情詞置辯。是本件兩造爭執之處，在於：⑴上 訴人是否有占用系爭土地之合法正當權源？被上訴人有無默 許上訴人繼續占有使用系爭土地？⑵被上訴人請求上訴人拆 屋還地，是否有理由？經查：
（一）上訴人是否有占用系爭土地之合法正當權源？被上訴人有 無默許上訴人繼續占有使用系爭土地？
（1）查系爭土地為被上訴人所有，上訴人所有之系爭建物占有 使用該土地如附圖所示A部分面積24平方公尺一情，為兩 造所不爭執，並經原審勘驗現場明確，製有勘驗筆錄及囑 託臺中市豐原地政事務所繪製如附圖所示之土地複丈成果 圖在卷可憑，復有土地登記謄本、不動產買賣契約書、現 場照片及臺中市政府地方稅務局豐原分局109年2月4日中 市稅豐分字第1092801479號函附具之房屋稅籍資料查復表 存卷可查（見原審卷第21、43、49-60頁，本院卷第74、 75頁），堪信屬實。
（2）上訴人固抗辯其與胞姐張○○○於57年間共同出資向原地 主許○○購買系爭土地，並登記於張○○○名下，被上訴 人嗣後輾轉取得該土地之所有權，依最高法院48年度台上 字第1457號裁判意旨，應認被上訴人已默許上訴人繼續占 有使用系爭土地云云。惟按，土地與房屋為各別之不動產 ，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用 權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故 土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出
賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當 事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地 承買人默許房屋承買人繼續使用土地，最高法院固著有48 年台上字第1457號判決。惟本判決係對土地及地上房屋同 屬一人所有，而僅就土地或僅就房屋所有權讓與他人，或 將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，而為闡釋。使 用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效力，第 三人並不當然受拘束，最高法院95年度台上字第2717號判 決可資參照。查系爭土地原為許○○所有，許○○其後於 57年6月11日以買賣為原因，移轉所有權登記予張○○○ ，張○○○嗣於71年9月11日將該土地出賣予陳○○，陳 ○○之遺產管理人黃○○嗣再將之出賣予被上訴人，並於 107年4月24日辦畢所有權移轉登記等情，有土地登記簿附 卷可稽（見原審卷第87-93頁）。而系爭建物則係上訴人 之父當初徵得許○○之同意在系爭土地上出資建造房屋， 嗣因原來之土造房屋傾倒損壞，上訴人即在原有地基上搭 建成目前系爭建物現況（即1樓為加強磚造，2樓則為鐵皮 屋），亦據上訴人陳明在卷（見原審卷第102頁，本院卷 第46、85、86頁），並有系爭建物外觀照片在卷可按（見 原審卷第21頁）。依此以觀，足見系爭土地及建物未曾有 同屬一人所有，而僅將土地出賣，或是將土地及建物同時 或先後出賣予相異之人情形，許○○當初同意上訴人之父 在系爭土地上興建房屋，雙方間縱使成立使用借貸關係， 惟該使用借貸契約為債之關係，僅契約當事人相互間有效 力，嗣後輾轉取得系爭土地所有權之被上訴人並不當然受 拘束，自難認上訴人對系爭土地有何優先購買權可言，更 難謂被上訴人有何默許上訴人繼續占有使用系爭土地情事 。
（3）上訴人雖謂伊係於57年間與胞姐張○○○共同出資向許○ ○購買系爭土地，而登記於張○○○名下云云，然並未舉 證以實說，已難為本院所憑信。況按前開最高法院48年台 上字第1457號判決之適用，係以讓與之土地及其上之房屋 原同屬一人所有為要件。而因法律行為取得土地者，依民 法第758條第1項規定，非經登記不生效力。故倘其係借用 他人名義為所有權登記，僅出名人為土地所有人，依法有 權讓與並移轉登記與第三人。借名人固得依其與出名人間 所立借名登記契約之約定，就土地所有之誰屬對出名人主 張權利，惟該約定究屬債權契約，其效力不及於第三人。 則借名人既未經登記取得所有權，自非上開判決意旨所謂 房屋坐落土地之所有人，縱該土地上之房屋為其所有，亦
無該判決意旨適用之可言。準此，上訴人指稱伊曾於57年 間與姐姐張○○○共同出資向許○○購買系爭土地，並將 該土地登記為張○○○名義一節，縱非虛妄，然上訴人就 系爭建物所坐落之系爭土地既未曾登記為所有人，依據上 開說明，自不得以伊與張○○○2人間有關借名關係之約 定，對輾轉受讓系爭土地之被上訴人主張伊曾為系爭土地 之實質所有權人，而認被上訴人有默許伊繼續占有使用系 爭土地情事。是上訴人抗辯被上訴人購買系爭土地時，並 未通知伊行使優先購買權，且依最高法院48年台上字第14 57號裁判意旨，有默許上訴人繼續占有使用系爭土地情事 云云，於法即難謂有據，而難憑採。玆上訴人既未能舉證 證明其所有之系爭建物有何占有使用系爭土地之合法正當 權源，自屬無權占有。
（二）被上訴人請求上訴人拆屋還地，是否有理由？ 按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項前段定有明文。查上訴人所有之系爭 建物占有系爭土地如附圖所示A部分面積24平方公尺之土 地，既無正當合法權源，屬無權占有，已如前述，則被上 訴人依據上開規定，本於所有權之作用，請求上訴人拆除 系爭建物，將系爭土地騰空返還被上訴人，於法即屬有據 ，應予准許。上訴人抗辯被上訴人請求伊拆屋還地，並無 理由云云，委無可取。
六、綜上所述，被上訴人主張上訴人無權占有其所有系爭土地， 應負拆屋還地之義務，既可採信。上訴人所辯，尚非可取。 從而，被上訴人本於民法第767條規定之所有物返還請求權 ，請求上訴人應將系爭土地上如附圖所示A部分面積24平方 公尺之系爭建物拆除，將該土地騰空返還予被上訴人，為有 理由，應予准許。原審為被上訴人勝訴之判決，於法並無違 誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由， 應駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，與本件 判決結果並無影響，爰不逐一論述。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項 、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
民事第二庭 審判長法 官 吳美蒼
法 官 李立傑
法 官 陳正禧
正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，
其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）。
上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴裁判費。
書記官 陳信和
中 華 民 國 109 年 5 月 14 日