臺灣高等法院民事裁定
109年度抗字第571號
抗 告 人 彭秀明
上列抗告人因相對人臺灣土地銀行股份有限公司與曹賴眛間清償
債務強制執行事件，對於中華民國109年3月9日臺灣基隆地方法
院109年度事聲字第7號所為裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文
抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、相對人臺灣土地銀行股份有限公司（下稱土地銀行）持改制 前臺灣板橋地方法院（現為臺灣新北地方法院）民國96年7 月13日板院輔96執梅字第42125號債權憑證（下稱系爭債權 憑證），向臺灣基隆地方法院（下稱原法院）民事執行處（ 下稱執行法院）聲請執行相對人曹賴昧所有如附表一所示4 筆土地（下稱系爭土地），及附表二編號1所示1層樓磚造建 物（下稱系爭建物，與系爭土地合稱系爭房地），由執行法 院以106年度司執字第9647號清償債務強制執行事件（下稱 第9647號事件）受理；土地銀行復於107年10月12日追加以 改制前臺灣臺北地方法院士林分院（現為臺灣士林地法院， 下稱士林地院）84年度拍字第529號拍賣抵押物裁定（下稱 系爭抵押物裁定）為執行名義，併聲請強制執行，經執行法 院以107年度司執字第29593號拍賣抵押物事件（下稱第2959 3號事件）受理，第9647號事件則併入執行；經查封系爭房 地後，因系爭建物有如附表二編號2所示之增建物（下部系 爭增建部分），執行法院以系爭房地及系爭增建部分進行第 1次拍賣，其結果係無人應買，土地銀行乃聲請除去抗告人 與曹賴昧間系爭土地租賃契約關係及就系爭建物第1層左側 增建及第1層夾層增建部分之占有，執行法院於108年12月4 日以基院麗107司執實字第29593號執行命令（下稱系爭執行 命令），終止抗告人與曹賴昧間系爭土地租賃契約關係，及 抗告人就系爭建物第1層左側增建及第1層夾層增建部分之占 有，改為拍賣後點交。抗告人聲明異議，執行法院司法事務 官處分駁回異議，抗告人對處分提出異議，原裁定予以駁回 ，抗告人不服，抗告前來。
二、抗告人異議及抗告意旨：曹賴昧已於104年10月25日將系爭 土地出租給伊，約定租賃期間至114年10月24日為止，伊在 系爭土地上興建2層樓建物1棟，並使用剩餘之土地種植沉香 木；伊在本件強制執行事件查封系爭房地之前，既因承租而
經曹賴昧交付土地予伊占有，執行法院終止系爭租賃契約關 係及解除其占有，並不合法；縱認執行法院所為終止行為合 法，惟參酌最高法院104年度台抗字第36號裁定意旨反面解 釋，伊是在查封之前就取得系爭土地及增建部分之占有，執 行法院自應在拍賣公告內註明不點交，方謂適法，詎執行法 院擅將第2次拍賣公告之拍賣條件改為點交，已違前述規定 ，自有違誤，原裁定駁回異議，亦屬不當等語。三、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地 上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係，但 其抵押權不因此而受影響；前項情形，抵押權人實行抵押權 受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之 ；前開規定於最高限額抵押權準用之，此觀民法第866 條第 1 項、第2 項規定及第881-17條規定反面解釋即明。故不動 產所有人於設定最高限額抵押權後，復就同一不動產與第三 人訂立租賃契約，致影響於前開抵押權者，依上開規定，不 問其契約之成立，在抵押物扣押之前後，對於抵押權人當然 不生效力，執行法院得依聲請或職權於拍賣程序終結前，以 裁定除去其租賃關係，依無租賃狀態逕予執行（司法院院字 第1446號解釋參照）。在抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生 無人應買或出價不足清償抵押債權之情形，即須除去該項權 利而為拍賣，並於拍定後解除被除去權利者之占有而點交於 拍定人，乃為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受 清償所必要（司法院釋字第304 號解釋理由書參照）。四、經查：
(一)曹賴昧之被繼承人曹梓恭於83年4月22日將系爭房地設定擔 保總金額為新台幣（下同）1700萬元之最高限額抵押權予福 建省金門縣農會（下稱金門農會），擔保金門農會對第三人 高寬銓之借款債權，經金門農會向士林地院聲請拍賣抵押物 ，該院以系爭抵押物裁定准許拍賣抵押物確定，後金門農會 之營業於90年間由土地銀行概括承受，曹梓恭亦於91年8月2 6日死亡，由曹賴昧繼承取得系爭抵押物全部所有權；土地 銀行先於96年間持系爭抵押物裁定聲請拍賣系爭房地，因執 行無結果而獲發系爭債權憑證，後於106年5月4日、107年10 月12日依序提起本件第9647號事件、第29593號事件，聲請 拍賣系爭房地等情，有系爭債權憑證、財政部90年9月14日 台財融（三）字第0903000093號函、原法院106年3月31日基 院曜家名106年度查繼3字第138號函、曹梓恭除戶戶籍謄本 及曹賴昧戶籍謄本、系爭房地登記謄本、土地建物查詢資料 、擔保放款借據、他項權利證明書、抵押權設定契約書（第 9647號事件卷第2至10頁、第12至16頁反面、第38至44頁、
第86至87頁、第100至106頁），及系爭抵押物裁定（第2959 3號事件卷第2至3頁）可參。經執行法院於106年6月5日至現 場查封系爭房地後，抗告人於同年7月12日具狀陳報其於104 年10月25日起承租系爭土地，並在土地上興建房屋等語，及 提出土地租賃契約書及照片為證（見第9647號事件卷第114 至119頁），固可信為真實。惟前開租賃契約所示租賃期間 ，係自104年10月25日起至114年10月24日止，是抗告人承租 土地之始期，顯在系爭抵押權設定之後，依前開說明，如對 抵押權人實行抵押權有影響，法院自得除去該租賃關係後拍 賣之。
(二)又執行法院就系爭房地及系爭增建部分之第1次拍賣程序， 其拍賣條件註記土地於拍定後不點交，建物除第1層左側增 建及第1層夾層增建由第三人使用中不予點交外，其餘部分 為債務人使用予以點交等語，因無人應買，執行法院減價後 訂於108年12月11日進行第2次拍賣，惟土地銀行於108年11 月19日以抗告人就系爭土地之租賃權及占有事實影響抵押權 為由，聲請除去租賃權而後拍賣，經執行法院以系爭執行命 令終止抗告人與曹賴昧間系爭土地租賃契約，及抗告人就系 爭建物第1層左側增建及第1層夾層增建部分之占有等節，有 執行法院拍賣公告（稿）、通知（稿）及送達回證、民事聲 請狀、執行通知（稿）、系爭執行命令及其送達回證可參（ 見第29593號事件卷第140至153頁、第157至162頁、第168頁 、第182至183頁）。審酌系爭房地及系爭增建部分之第1次 拍賣底價共計830萬元，因無人應買，致第2次拍賣底價降為 747萬元，相差達83萬元之多，足見系爭租賃契約關係存在 ，將使應買人於拍定後無法及時占有使用拍定物，確對應買 意願有所影響，依前開說明，其租賃關係對土地銀行不生效 力，執行法院得於拍賣程序終結前，處分除去租賃關係，依 無租賃狀態逕行強制執行。
(三)抗告人固主張系爭土地於查封之前即經曹賴昧交付伊占有， 依最高法院104年度台抗字第36號裁定反面解釋，執行法院 雖予除去租賃關係，仍應在拍賣公告內註明不點交等語。惟 按債務人應交出之不動產，現為債務人占有或於查封後為第 三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受 人；如有拒絕交出或其他情事時，得請警察協助。第三人對 其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2項但書之情 形者，前項規定亦適用之。強制執行法第99條第1、2項定有 明文。前開第2項規定於85年10月9日修正之立法理由，乃是 就占有不動產係在查封之前者，若不問有無正當權源，概不 受點交命令之拘束，將嚴重影響應買者之意願及其所出價額
，爰參考日本民事執行法第83條第1項所增列之規定。是第 三人之占有不動產雖在該不動產查封之前，但確為無權占有 ，或其占有之權源於查封後經執行法院依強制執行法第98條 第2項但書予以除去者，其占有不動產無正當權源，毫無疑 問。如不交出，自應逕予強制執行，期能提高拍賣之效果， 並疏減訟源。準此，本件抗告人與曹賴昧間之系爭租賃契約 及占有關係，既經執行法院以命令除去，抗告人占有系爭土 地及系爭建物第1層左側增建及第1層夾層增建部分，已無正 當權源，執行法院於第二次拍賣公告內註明應予點交，於法 並無不合。至抗告人所舉前開最高法院裁定意旨，係就與本 件不同之原因事實及法律問題而闡述其法律見解，不得比附 援引，併予敘明。
(四)從而，抗告人前開主張既不足以作為執行法院是否除去系爭 租賃關係之法定障礙事由，自難據此指摘執行法院依法除去 系爭租賃契約關係及抗告人就系爭建物第1層左側增建及第1 層夾層增建之占有之處分，有何違誤。是抗告人主張系爭執 行命令不當云云，應無可取。
五、綜上所述，執行法院司法事務官以系爭執行命令，除去系爭 租賃契約關係及占有，並處分駁回抗告人之聲明異議，核無 不當，原裁定維持原處分，裁定駁回抗告人之異議，亦無違 誤。抗告意旨指摘原處分及原裁定均不當，求予廢棄改判， 為無理由，應予駁回。並依民事訴訟法第78條、第95條為抗 告程序費用負擔之裁判。
六、據上論結，本院抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 109 年 5 月 26 日 民事第八庭
審判長法 官 陳邦豪
法 官 胡宏文
法 官 胡芷瑜
正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受送達後10日內委任律師為代理人向本院提出再抗告狀。並繳納再抗告費新臺幣１千元。
中 華 民 國 109 年 5 月 26 日
書記官 莊智凱
附表一：109年度抗字第571號（所有權人：曹賴眛即曹梓恭之繼承人） 編號 土 地 坐 落 面 積 (平方公尺) 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 1 新北市 金山區 頂角段 六股林口 47 1,178 全部 2 新北市 金山區 頂角段 六股林口 47-1 176 全部 3 新北市 金山區 頂角段 六股林口 47-2 30 全部 4 新北市 金山區 頂角段 六股林口 47-3 279 全部 附表二：
編 號 建 號 基地坐落 -------------- 建物門牌 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權 利 範 圍 各 樓 層 面 積 合 計 1 18 新北市○○區○○段○○○○○段0000地號 -------------- 新北市○○區○○○路0號 1層 磚造 一層：111.5 111.5 全 部 備 考 2 41 新北市○○區○○段○○○○○段0000地號 -------------- 新北市○○區○○○路0號增建 1層 (空白) 第一層：18.06 第一層夾層增建：60.58 第二層增建：65.04 143.68 全 部 備 考 未辦建物所有權第一次登記