臺灣高等法院民事判決
108年度上字第1414號
上 訴 人 張貴美
訴訟代理人 余席文律師
被 上訴人 張秀鳳
蘇琳傑即傑岑小吃店
共 同
訴訟代理人 陳亭妤
上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國108年8月
30日臺灣桃園地方法院107年度訴字第1353號第一審判決提起一
部上訴，本院於109年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，及訴訟費用（除確定部分外）之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人蘇琳傑即傑岑小吃店應將桃園市○○區○○路○○○號一樓至二樓間建物外牆面如附件照片所示「大埔平價鐵板燒」、「大埔鐵板燒」字樣之橫式廣告物招牌拆除騰空，被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店應將占用之上開外牆面返還予上訴人及其他全體區分所有權人。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店負擔十分之九，餘由上訴人負擔。 事實及理由
一、上訴人主張：坐落桃園市○○區○○段0000地號土地上之門牌號 碼同區中山路600號3、4、5樓房屋及其坐落基地應有部分（ 下合稱房地）為伊與訴外人黃暖琇（即伊之女兒）共有，伊 之應有部分為各1000分之720，同號大樓（下稱系爭大樓） 之1、2樓房地則分別為被上訴人張秀鳳、訴外人陳亭妤（即 張秀鳳之女）所有。被上訴人張秀鳳出租系爭大樓1樓房屋 與被上訴人蘇琳傑獨資設立之商號「傑岑小吃店」（下稱蘇 琳傑即傑岑小吃店，即原判決之傑岑小吃店即蘇琳傑）經營 「大埔鐵板燒（中山店）」，竟未經系爭大樓全體區分所有 權人之同意，擅自在屬全體區分所有權人共有之系爭大樓1 樓至2樓間外牆面（下稱系爭外牆），懸掛如附件照片所示 「大埔平價鐵板燒」、「大埔鐵板燒」字樣之橫式廣告物招 牌（下稱系爭招牌），侵害伊及其他全體區分所有權人之權 利。爰依民法第767條第1項前段、中段及第821條規定，請 求被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店共同將系爭招牌拆
除騰空，並將占用之外牆返還與伊及其他全體區分所有權人 【上訴人逾上開部分之請求，經原審判決上訴人敗訴，上訴 人不服提起上訴，嗣經上訴人撤回該部分之上訴（見本院卷 第51至52頁、第131頁），已經確定，非本件審理範圍，不 另贅述】。
二、被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店則均以：系爭大樓為 1層1戶，系爭招牌懸掛之處，屬系爭大樓1、2樓之專有部分 ，未占用全體區分所有權人共有、共用部分等語，資為抗辯 。
三、原審判決上訴人敗訴，上訴人不服，提起一部上訴，於本院 上訴聲明：㈠原判決關於駁回上訴人下開請求部分廢棄。㈡上 廢棄部分，被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店應將懸掛 於系爭大樓1樓至2樓間之系爭招牌拆除騰空，並將占用之外 牆返還與上訴人及其他全體區分所有權人。被上訴人張秀鳳 、蘇琳傑即傑岑小吃店於本院均答辯聲明：上訴駁回。四、查系爭大樓為地上5層1幢1棟5戶之建築物，於民國（下同） 100年10月19日建築完成，於101年1月31日完成所有權第1次 登記，1至5樓房地原均為訴外人陳盈林所有，嗣上訴人與其 女黃暖琇於101年間向陳盈林購買系爭大樓3、4、5樓房地， 陳盈林於101年3月5日以買賣為原因，將上開房地移轉登記 於上訴人及黃暖琇（即上訴人之女）名下，上訴人之應有部 分為各1000分之720，陳盈林並於103年3月20日，分別以夫 妻贈與、贈與為登記原因，將系爭大樓2樓房地移轉登記與 其妻即被上訴人張秀鳳、其女陳亭妤共有（權利範圍：張秀 鳳3分之2、陳亭妤3分之1），復於106年6月26日與被上訴人 蘇琳傑即傑岑小吃店簽立系爭大樓1樓房屋之租賃契約書， 將該屋出租與被上訴人蘇琳傑即傑岑小吃店經營「大埔鐵板 燒（中山店）」，約定租賃期間自106年9月1日起至111年8 月31日止，並同意住戶蘇琳傑即傑岑小吃店將系爭招牌懸掛 設置於系爭外牆，嗣陳盈林於107年8月9日以夫妻贈與為原 因，將系爭大樓1樓房地全部移轉登記與被上訴人張秀鳳， 上開租約對於被上訴人張秀鳳繼續存在，另被上訴人張秀鳳 於107年10月8日以買賣為原因，將其所有系爭大樓2樓房地 應有部分3分之2移轉登記與陳亭妤，陳亭妤因而取得系爭大 樓2樓房地全部分所有權等情，為兩造所不爭執（見原審卷 第154至155頁，本院卷第91至92頁、第131至132頁），並有 系爭大樓1至5樓房地之建物登記謄本、土地登記謄本、系爭 大樓之使用執照存根及雜項執照存根、傑岑小吃店之商業登 記抄本、異動索引、各類所得扣繳稅額繳款書、1樓房屋租 賃契約書及系爭大樓2樓房地最新建物所有權狀在卷可證（
見原審卷第23至32頁、第33至39頁、第112至117頁、第158 頁，本院卷第105至113頁、第115至121頁、第141頁、第143 至151頁、第153頁），堪認為真實。
五、上訴人主張系爭外牆應屬系爭大樓全體區分所有權人共有， 被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店未徵得全體區分所有 權人同意，擅自在系爭外牆懸掛系爭招牌，屬無權占有，其 有權請求被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店共同將系爭 招牌拆除騰空，並返還占用之外牆與上訴人及其他全體區分 所有權人等情，為被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店否 認，並以前揭情詞置辯。本件主要爭點為：系爭外牆是否屬 系爭大樓全體區分所權人共用部分？上訴人請求被上訴人張 秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店共同將懸掛於系爭外牆之系爭招 牌拆除騰空，並將占用之外牆返還予上訴人及其他全體區分 所有權人，有無理由？本院判斷如下：
㈠按稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一 部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之 共同部分共有之建築物。前項專有部分，指區分所有建築物 在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者。共 有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬 於專有部分之附屬物。民法第799條第1項、第2項定有明文 。又公寓大廈管理條例第3條第2款規定：「區分所有：指數 人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應 有部分有所有權。」，同條第3款規定：「專有部分：指公 寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標 的者。」，同條第4款規定：「共用部分：指公寓大廈專有 部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使 用者」。是區分所有建物之專有部分，基於物權之排他支配 性，作為所有權客體之建造物，在構造上必須有屋頂（天花 板）及四周牆壁或其他相類之構造物始足當之；且專有部分 是一立體之構造物，具有一定平面的廣度與一立體的厚度。 因此在區分所有人相互間，尤其是建築物之維持、管理關係 上，專有部分僅至牆壁、樑柱、地板、天花板等境界部分表 層粉刷之牆面部分；但在外部關係上，亦即在對第三人，尤 其買賣、保險、稅金等關係，專有部分包含至牆壁、樑柱、 地板、天花板等境界部分厚度之中心線。質言之，專有部分 之範圍，在區分所有權人相互間之內部關係上採牆面說，但 在對第三人之外部關係上則採壁心說。參以公寓大廈管理條 例第8條第1項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平 臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設 置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理
外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議 ，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該 規約或區分所有權人會議決議之限制。」。準此，系爭大樓 之外牆面（包括系爭大樓1樓至2樓間之系爭外牆），屬民法 第799條規定之區分所有建築物之所有人之共有部分，及公 寓大廈管理條例第3條第4款所稱公寓大廈之共用部分。 ㈡次按「各共有人，除契約另有約定外，按其應有部分，對於 共有物之全部，有使用收益之權。」、「專有部分得經其所 有人之同意，依規約之約定供區分所有建築物之所有人共同 使用；共有部分除法律另有規定外，得經規約之約定供區分 所有建築物之特定所有人使用。」，民法第818條定、第799 條第3項定有明文。未經共有人協議分管之共有物，共有人 對於共有物之特定部分占用收益，須徵得共有人全體之同意 ，如未經他共有人之同意而就共有物之全部或一部任意占用 收益，即屬侵害他共有人之權利（最高法院82年度台上字第 2384號判決參照）。又「各區分所有權人按其共有之應有部 分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但 另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目 的及通常使用方法為之。但另約定者從其約定。」，公寓大 廈管理條例第9條第1項、第2項亦有明文。再同條例第7條規 定：「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為 下列各款者，並不得為約定專用部分：公寓大廈本身所占 之地面。連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外 之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。公寓大廈基礎 、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。約定專用 有違法令使用限制之規定者。其他有固定使用方法，並屬 區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」，是除上 開限制外，公寓大廈共用部分，原則上皆得約定為專用部分 ，如建築物本身所占地面以外之空地、建築物的樓頂或外牆 、法定停車空間、防空避難室等。準此，公寓大廈共用部分 之供特定區分所有權人使用，須經「約定」，其成立方式有 三：㈠共有人之同意（民法第818條、第819條第2項、土地法 第34條之1第1項）。㈡規約約定或區分所有權人會議已有決 議（公寓大廈管理條例第8條第1項、第23條）。㈢讓售契約 （即區分所有權人之原始出賣人，於分批出售區分所有權時 ，以定型化契約約定特定區分所有權人對庭院或屋頂等共用 部分有專用權）。復按公寓大廈管理條例第3條第8款規定： 「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分 所有人權同意而為專有部分之使用者或業經取得停車場空間 建築物所有權者。」。查系爭大樓之區分所有權人雖曾於10
7年6月16日簽立分管協議書，但關於系爭大樓之外牆面（包 含位於1樓至2樓間之系爭外牆），是否供特定所有人使用、 得否設置廣告物招牌等情，上開分管協議書並未約定，陳盈 林與上訴人間之讓售契約亦未約定，且系爭大樓尚未訂立規 約，亦未經全體區分所有權人同意供系爭大樓之特定所有人 使用，及於系爭外牆設置系爭招牌，亦未經區分所有權人會 議作成任何決議等情，為兩造所不爭執（見原審卷第267頁 ），並有107年6月16日分管協議書在卷可證（見原審卷第21 7至218頁）。系爭大樓全體區分所有權人對於外牆面之使用 收益、設置廣告物，既尚未經全體區分所有權人同意，亦未 以規約或區分所有權人會議決議約定，讓售契約亦無約定被 上訴人張秀鳳就系爭外牆有專用權，依上開說明，就外牆面 （包括系爭外牆）之全部或一部任意占用收益，即屬侵害其 他區分所有權人之權利。被上訴人張秀鳳未經區分所有權人 同意，於107年8月9日登記取得系爭大樓1樓房地所有權及承 受陳盈林與蘇琳傑即傑岑小吃店所簽1樓房屋租約關係後， 認系爭外牆屬其專有部分，同意蘇琳傑即傑岑小吃店在系爭 外牆繼續懸掛系爭招牌，即屬與住戶蘇琳傑即傑岑小吃店共 同侵害其他區分所有權人之權利。是被上訴人辯稱系爭外牆 屬系爭大樓1、2樓房地所有人張秀鳳、陳亭妤之專有部分， 其等交與蘇琳傑即傑岑小吃店在該處懸掛系爭招牌並未侵害 上訴人權利云云，無足採信。
㈢復按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還 之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。」、「各共有人 對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回 復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。」，民法 第767條第1項前段、中段、第821條定有明文。又拆除招牌 ，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人， 方有拆除之權限。查被上訴人張秀鳳係認系爭外牆為其專有 部分，其交予承租人即被上訴人蘇琳傑即傑岑小吃店懸掛系 爭招牌，有正當權源，因而在其登記取得系爭大樓1樓房地 後，同意被上訴人蘇琳傑即傑岑小吃店在系爭外牆繼續懸掛 系爭招牌，是被上訴人蘇琳傑即傑岑小吃店為系爭外牆之直 接占有人，被上訴人張秀鳳為間接占有人，於其等間，被上 人張秀鳳得基於租賃物返還請求權，請求被上訴人蘇琳傑即 傑岑小吃店返還系爭外牆，惟承上所述，系爭外牆乃至系爭 大樓整棟外牆面，為系爭大樓全體區分所有權人共有，且迄 未約定供特定所有人專用，並非屬被上訴人張秀鳳或系爭大 樓2樓房地所有人陳亭妤之專有部分，被上訴人張秀鳳間接 占用系爭外牆未經全體區分所有權人同意，自屬無權占用，
其承租人即被上訴人蘇琳傑即傑岑小吃店自亦不得對上訴人 主張有占用之正當權源。而系爭招牌係被上訴人蘇琳傑即傑 岑小吃店所設置，為兩造所不爭執，是系爭招牌屬被上訴人 蘇琳傑即傑岑小吃店所有，且被上訴人蘇琳傑即傑岑小吃店 直接占用、張秀鳳間接占用系爭外牆並無正當權源，已如前 述，是上訴人主張依民法第767條第1項前段、中段及第821 條規定，請求被上訴人蘇琳傑即傑岑小吃店拆除系爭招牌， 被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑岑小吃店應將占用之系爭外牆 返還予上訴人及其他全體區分所有權人，核屬有據，應予准 許。至上訴人訴請張秀鳳拆除系爭招牌部分，因張秀鳳並非 系爭招牌之所有人，亦無事實上處分權限，是上訴人此部分 請求，不能准許。
六、綜上所述，上訴人依民法第767條第1項前段、中段、第821 條之規定，請求被上訴人蘇琳傑即傑岑小吃店應將懸掛於系 爭外牆之系爭招牌拆除騰空，被上訴人張秀鳳、蘇琳傑即傑 岑小吃店應將占用之系爭外牆返還與上訴人及其他全體區分 所有權人，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理 由，不應准許。從而原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴 之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予 廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第二項所示 。至於上訴人之請求不應准許部分，原審為上訴人此部分敗 訴之判決，並駁回其此部分假執行之聲請，經核並無不合， 上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由 ，應駁回此部分之上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證 據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不 逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第450條、第449條第1項、第79條、第85條第1項前段， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日 民事第十九庭
審判長法 官 魏麗娟
法 官 游悅晨
法 官 陳慧萍
正本係照原本作成。
不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
書記官 任正人