臺灣花蓮地方法院民事判決 106年度訴字第112號
原 告 許振堂
訴 訟代理 人 吳明益律師
複 代 理 人 孫裕傑律師
被 告 慶豐年商業大樓管理委員會
兼法定代理人 張仲穎
被 告 陳思明
陳志盛
共 同
訴 訟代理 人 陳清華律師
上列當事人間請求排除侵害等事件，本院於民國109年5月6日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告慶豐年商業大樓管理委員會應將原告所有系爭房屋屋頂平臺，依臺灣省土木技師公會108年10月2日（108）省土技字第5494號鑑定報告書第8頁㈣所載修復方式修復至不漏水狀態。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告慶豐年商業大樓管理委員會負擔五分之一；餘由原告負擔。
事 實
一、原告主張：伊為慶豐年商業大樓（下稱系爭大廈）頂層門牌 號碼花蓮市○○路000號10樓，下稱系爭房屋有權人，系爭 大廈之樓頂平臺空間為專有部分以外之其他部分，且不屬專 有之附屬建築物，而供系爭大廈全體共有人共同使用，亦未 經約定供特定區分所有權人使用，應為公寓大廈管理條例所 指之共用部分，亦非屬約定專用部分。㈠詎被告張仲穎、陳 思明、陳志盛等3人（下稱張仲穎等3人）未經全體共有人之 同意，且無合法證明，竟擅自占用系爭大廈之樓頂平臺空間 設置私人空調冷氣，顯已侵害其他共有人之權益。上開機具 運轉時所產生之強烈震動，已嚴重損害系爭大廈之頂樓結構 ，且造成系爭大廈頂樓地板、系爭房屋之頂層天花板龜裂、 管線漏水等情況，為維護全體共有人之權益，避免被告張仲 穎等3人長期無權占用系爭大廈共用部分空間，侵害其他共 有人之權益，故伊依民法第767條第1項前段及第821條之規 定，擇一請求被告張仲穎等3人應將其各自在系爭大廈樓頂 平臺設置之空調冷氣設備及工作物（下稱系爭水塔及管線） 移除（卷二第204頁），應有理由。㈡被告張仲穎等3人於樓 頂平臺設置空調冷氣設備及工作物，其機具運轉時所產生之 強烈震動，已嚴重損害系爭大廈之頂樓結構，且造成系爭大
廈頂樓地板、伊居住之頂層房屋天花板龜裂、管線漏水等情 況，空調冷氣設備之馬達噪音與冷卻水塔所產生之共鳴效應 ，亦嚴重侵害伊之居住生活品質。伊曾數次向被告慶豐年商 業大樓管理委員會（下稱管委會）反應上開問題，均未獲改 善處理。依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，樓頂平臺 共用部分之修繕、管理、維護，應由被告管委會為之，故原 告應得依上開規定請求被告管委會就伊房屋之天花板龜裂、 漏水情況進行修繕（卷二第204頁）。又系爭大廈使用執照 並未有載有供「空調機械設備」使用之空間，故被告辯稱頂 樓平臺冷氣空調等設備是建築物建造之初即存在云云，顯不 可採；另頂樓平臺冷氣空調等設備因運轉產生噪音，前經花 蓮縣環保局於民國106年7月4日下午4時40分許前往系爭房屋 監測，並確認頂樓平臺冷氣空調等設備之運轉造成低頻噪音 值大於40db，屬噪音環境，亦有現場監測照片（下稱系爭噪 音監測照片）可佐等語。並聲明：⒈被告陳思明應將設置在 系爭大廈樓頂平臺如附件1照片所示7樓冷卻水塔及其管線移 除。⒉被告張仲穎應將設置在系爭大廈樓頂平臺如附件1照 片所示3樓冷卻水塔及其管線移除。⒊被告陳志盛應將設置 在系爭大廈樓頂平臺如附件1照片所示6樓冷卻水塔及其管線 移除。⒋被告管委會應將原告所有系爭房屋屋頂平臺，依臺 灣省土木技師公會108年10月2日（108）省土技字第5494號 鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）第8頁㈣所載修復方式修 復至不漏水狀態。
二、被告張仲穎等3人則均以：伊等設置於頂樓之冷卻水塔，並 非購買建物後始另行設置，而是建商興建系爭大廈之初，即 將冷氣空調所需之冷卻水塔設計安裝於屋頂平臺，此觀冷卻 水塔之管線係埋設於頂樓地板內，再分別通往各樓層相對之 冷氣位置自明，原告所有之9樓及10樓建物之空調設備設計 ，亦復如是，而冷氣設備所需之冷卻水塔設置於頂樓平臺， 乃商業大樓司空見慣之設計，且與頂樓平臺設置目的及通常 使用方法無違，並未變更屋頂之用途或性質，於法並無不合 ，應認區分所有權人間已合意成立得按其冷氣管線相對位置 ，於頂樓設置空調設備之分管契約，原告係嗣後取得系爭房 屋所有權，應受上開分管契約之拘束；況本件經臺灣省土木 技師公會鑑定結果，亦未認伊等設置之冷卻水塔造成頂樓裂 縫漏水，則其主張伊等於頂樓設置冷卻水塔為無權占有，並 訴請伊等拆除空調冷氣設備云云，自無理由。被告管委會則 以：系爭鑑定報告認系爭大廈頂樓平臺全面更新，重新施作 防水工程，所需工程款高達新臺幣（下同）1,275,080元， 已屬系爭大樓共用部份之重大修繕或改良，應依區分所有權
人會議之決議為之，並非管委會所得逕為修繕事項，原告訴 請伊修繕，於法亦有未合等語，資為抗辯。並均聲明：原告 之訴駁回。
三、得心證之理由：
㈠原告請求被告張仲穎等3人移除冷卻水塔及其管線部分： ⒈經查，原告為系爭房屋所有權人，及系爭大廈頂樓平臺現分 別經被告張仲穎等3人設置有如附件所示3、6、7樓之冷卻水 塔各1座等情，有現場照片可按（卷二第210至第212頁）， 且為兩造所不爭執，堪信為真實。
⒉公寓大廈管理條例第33條第2款雖規定：「區分所有權人會 議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：公寓 大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類 似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂 層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所 有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意 見。」惟由該條文義觀之，應僅係針對區分所有權人會議之 決議所為之規定，且違反之效果亦僅係該決議不生效力，然 本件被告張仲穎等3人設置系爭水塔及管線，並非基於系爭 大廈區分所有權人會議決議之方法為之，原告亦未舉證說明 被告張仲穎等3人係基於未經其同意之區分所有權人會議之 決議，而設置系爭水塔及其管線，況系爭水塔及其管線顯非 上開條文所定之「廣告物」、「無線電台基地台等類似強波 發射設備或其他類似之行為」，自無該條規定之適用。 ⒊次按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之 ，民法第767條第1項定有明文。原告主張系爭水塔運作時產 生振動及噪音，影響原告就系爭房屋之使用，且造成系爭建 物浴室牆面滲水，侵害原告對系爭建物之所有權乙節，固提 出現場照片及系爭噪音監測照片等件為證（卷一16至20、16 1至165、卷二99頁）。惟系爭鑑定報告第鑑定結果欄記載 ：「㈠…可知「設計活載重」均大於「冷卻水塔總重」，研 判本會進行鑑定會勘當時之屋頂現存之冷卻水塔運轉載重應 不至造成屋頂樓板裂縫…綜上鑑定標的物經鑑定技師現場進 行結構體勘查、原核發使用執照峻工圖說比對與屋頂版裂縫 類型研判，於本會進行鑑定會勘當時屋頂冷卻水塔運轉載重 應不致造成花蓮市○○路000號屋頂版冷卻水塔置放區受損 。」系爭鑑定報告第結論欄記載：「依鑑定結果可得以 下結論：㈠請查明屋頂冷卻水塔運作對頂層住戶造成影響： 系爭大樓頂樓受損原因判定及說明：本會答覆如下：屋頂樓 板裂縫並非現有之冷卻水塔運轉載重造成，惟現場是否有曾 經安裝過其他設備或有曾經超過設計活載重之行為，進而造
成目前樓板之裂縫，本會無法得知…㈡請查明屋頂冷卻水塔 運作對頂層住戶造成影響：原告建物天花板滲漏水原因判定 ：本會答覆如下：十樓屋頂板多處明顯裂縫並產生水漬跡及 白華，經現場勘查漏水範圍遍佈屋頂板多數區域，甚至非用 水區及非管線區都有漏水現象，顯見屋頂防水層已完全老化 失效，才會造成均佈型之漏水情況。建議全面更新屋頂防水 層，以徹底解決十樓室內漏水之情形。」有系爭鑑定報告書 可按（第5至8頁，外放於本院卷後）。是以，系爭房屋頂板 滲水之真正原因，實乃屋頂平臺防水層完全老化失效之故， 況系爭房屋並無遭人無權占有或侵奪之情形，遷走系爭水塔 對維護原告所有權之完整性並無助益；又原告雖提出系爭噪 音監測照片（卷二第99頁）主張系爭水塔運轉造成低頻噪音 值大於40db，屬噪音環境云云，然為被告所否認，查原告就 上開主張並未提出經花蓮縣環保局具名之文書為證，由系爭 噪音監測照片復未能辨別施測者之身分，亦未拍到施測後之 數值，已難率認其主張可採，況該照片係於106年7月4日下 午4時40分許拍攝，難認監測時間長久，且離本件言詞辯論 終結日即109年5月6日，已近3年之久，參以系爭鑑定報告並 未就系爭水塔是否造成系爭建物之振動、噪音為任何實質測 量、鑑定，此有臺灣省土木技師公會108年5月3日（108）省 土技宇第2228號函復：現場噪音及震動之儀器量測鑑定項目 均縮減（如該函附件），及109年2月26日（109）省土技字 第0907號函復：現場噪音及震動之儀器量測鑑定項目均縮減 ，故噪音及震動等並非本鑑定報告之鑑定範圍等語可參（卷 二第148至150、266至267頁），自難據此即認系爭水塔及管 線有造成振動、噪音之事實。
⒋從而，原告既無法證明系爭水塔之存在已妨害其就系爭建物 所有權能之行使，則其請求被告張仲穎等3人遷移系爭水塔 ，即非有據。
㈡原告請求被告管委會將爭房屋屋頂平臺修復至不漏水狀態部 分：
⒈經查，系爭鑑定報告第結論欄記載：「屋頂樓板裂縫並非 現存之冷卻水塔運轉載重造成…十樓屋頂板有多處明顯裂縫 並產生水漬跡及白華，經現場勘查漏水範圍遍佈屋頂板多數 區域，甚至非用水區及非管線區都有漏水現象，顯見屋頂防 水層已完全老化失效，才會造成均佈型之漏水情況。建議全 面更新屋頂防水層，以徹底解決十樓室內漏水之情形…十樓 建物之樑、柱系統均無明顯裂縫與損害，惟部分樓板產生裂 縫、滲水、鋼筋外露等損害，屋頂冷卻水塔運轉所造成積水 勢必加強屋頂板原有龜裂部位滲漏至10樓室內，應盡速進行
屋頂板裂縫灌注修復、鋼筋外露修復等工作，之後方可進行 屋頂防水層全面更新，以恢復原有建築物之功能及安全。㈣ 系爭大樓修復之建議方案：原告建物天花板防水防滲修復工 程之建議及回復原狀之金額評估：本會答覆如下：十樓建物 屋頂板裂縫、漏水嚴重，需進行全面更新才能達到防水功效 ，建議須全面拆除舊有水泥砂漿層、洩水坡度層、隔熱層、 防水層等，包含冷卻水塔等設備亦需先行移置，待屋頂防水 層完成後再予以復原，總計所需費用為502㎡×2,540元/㎡ ＝1,275,080元。」（系爭鑑定報告書第8頁）此為兩造所不 爭執，參以系爭大廈曾於106年12月2日召開區分所有權人會 議，討論樓頂平臺因水平問題，部份位置積水難退，日久恐 對大樓有不良影響等議題，並授權主任委員洽詢廠商估價施 工，所有工程費用應在10萬元以下，由大樓管理費支出，此 有開會通知及會議記錄可稽（卷二第52頁），則原告主張系 爭大廈屋頂平臺年久失修，系爭房屋天花板龜裂、管線漏水 等事實，應堪認定。
⒉按共用部分，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專 有之附屬建築物，而供共同使用者；共用部分、約定共用部 分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之； 管理委員會之職務如下：共有及共用部分之清潔、維護、 修繕及一般改良，公寓大廈管理條例第3條第4款、第10條第 2項前段、第36條第2款項分別定有明文。查系爭大廈頂樓平 台未具獨立建號，非專有部分，可供各住戶共同出入，應屬 系爭大廈之共用部分，其修繕、管理、維護，應由管理委員 會為之。次按共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改 良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共 基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔， 公寓大廈管理條例第11條固有明文，系爭大廈規約第11條第 3款第3目及第12條復約定共用部分及其相關設施之拆除、重 大修繕或改良係指其工程金額逾10萬元以上者而言（卷一第 226頁）；惟按修繕事務所謂之一般或重大者，屬不確定之 法律概念，自難概以修繕金額定其標準。且依上開條文立法 目的，無非因一般修繕之情形，較常發生或緊急，若需由區 分所有權人會議決議後，始能修繕，將使管理委員會之功能 蕩然無存，且費時費事，有緩不濟急之虞。而重大修繕，因 費用較鉅，恐管理委員會巧立名目挪用，故須經由區分所有 權人會議之決議，以為公共基金之支出把關。本院斟酌上情 ，復考量集合住宅相關之尋常事務及經正反思辯後，交由區 分所有權人會議決議或許可行，但漏水修繕有其急迫性，且 受影響住戶恆屬少數，倘區分所有權人會議無法理性討論而
表決時受多數操控，抑或怠於召開區分所權人會議議決，漏 水豈不永無修繕之日，故類此影響日常生活而具有急迫性之 漏水修繕事務，既已侵害他人權利，即非單純內部事務，在 經費允許之情況下，苟仍待區分所有權人會議決議始得為之 ，顯與前揭立法旨趣不合，當不在公寓大廈管理條例第11條 效力範圍內。況由被告管委會與亞太電信股份有限公司、台 灣大哥大股份有限公司、威寶電信股份有限公司及遠傳電信 股份有限公司之行動通信業務設備設置租賃契約觀之，頂樓 平臺部分空間出租之每月租金分別為22,500元，22,220元、 22,222元及20,400元，合計每月租金收入約9萬元，每年租 金約100萬元，遑論尚未計算系爭大廈之公共基金結餘，而 系爭大廈頂樓平臺漏水修繕所需必要費用僅1,275,080元， 難認款項鉅大，應認其性質上為一般修繕，被告主張本件係 屬重大修繕，非經區分所有權人會議決議不得為之云云，為 不可採。
⒊至本件系爭大廈樓頂平臺及系爭房屋修復方式，系爭鑑定報 告第8頁㈣所載修復之建議方案，本院審酌原告與被告管委 會就修復方式迭有爭議，縱系爭大廈曾於106年12月2日召開 區分所有權人會議議決授權主任委員洽詢廠商估價施工，惟 迄未施作，而系爭鑑定報告經由鑑定人至現場進行勘察，依 專業知識及工程實務經驗據分析推論研判，有相當之正確性 及公信力，則原告請求被告管委會依系爭鑑定報告第8頁㈣ 所載修復方式修復至不漏水狀態，核屬適當，自堪採認。 ⒋綜上，原告依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，請求被 告管委會應將系爭房屋屋頂平臺修復至不漏水狀態，洵屬正 當，應予准許。
四、綜上所述，本件原告所舉之證據，尚未能證明其主張之事實 ，則其依民法第767條第1項、第821條，擇一請求被告張仲 穎等3人移除系爭冷卻水塔及其管線（卷二第204頁），即非 有據，應予駁回；至其依公寓大廈管理條例第10條第2項， 請求被告管委會將系爭平臺及系爭房屋修復至不漏水狀態， 則屬有據，應予准許。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經本院審酌後，認與本案判斷結果無影響，均 毋庸再予一一審酌，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
民事庭 法 官 李可文
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如
委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 5 月 27 日
書記官 陳雅君