臺灣臺南地方法院民事判決 108年度重訴字第289號
原 告 黃開榮
吳素理
上二人共同
訴訟代理人 林金宗律師
被 告 陸意德
陸意森
上二人共同
訴訟代理人 李孟仁律師
上列當事人間請求給付買賣價金事件，本院於民國１０９年４月
１０日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：兩造於民國１０７年１月１７日簽訂如附表所示 不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），其中農業用地作 農業使用證明書(即農用證明)係供申請不課徵或免徵稅賦（ 土地增值稅、遺產稅、贈與稅、田賦等）使用，有利於原告 而非對被告有利，故系爭買賣契約第４條係約定付款日期而 非付款條件；嗣部分買賣標的（即臺南市○○區○○段○○ ○○地號土地、臺南市○○區○○段○○○○地號土地）已 申請取得農用證明，系爭土地（即同為買賣標的之臺南市○ ○區○○段○○○○地號土地）卻因鄰道路處有擋土牆無法 取得農用證明；原告雖因此而需繳納土地增值稅，但該擋土 牆係為公共利益即避免邊坡崩塌而存在，原告仍願繳納土地 增值稅後辦理過戶；詎被告竟以未取得農用證明為由拒絕給 付價金，惟原告係因不可歸責於己之事由致無法取得農用證 明，被告於訂立系爭買賣契約時也已知有擋土牆存在，自不 得主張系爭土地因不能作農業使用而有瑕疵；原告為此依系 爭買賣契約請求被告給付第二期款等語。並聲明：被告應給 付原告新臺幣（下同）７００萬元，及自起訴狀繕本送達翌 日起至清償日止，按週年利率５％計算之利息。二、被告則以：如果無法取得農用證明就代表土地有違法使用情 形，被告就是因為不斷遭原告等人檢舉非法使用農地，才會 和原告訂立系爭買賣契約，並特別約定要取得農用證明才購 買，另取得農用證明也可以釐清有無廢棄物；原告於訂立系 爭買賣契約前已知系爭土地有圍牆存在，係為保證買賣標的 均未違規使用，才會同意依約有取得農用證明之義務並作為 付款條件，故依系爭買賣契約第４條約定，取得農用證明為
給付價金７００萬元之付款條件，並非如原告所述僅係為減 免稅金；原告迄今尚未能取得系爭土地農用證明，則該付款 條件即未成就，依民法第９９條第１項規定，原告不得請求 被告給付７００萬元；縱認「待農用證明出來後」為付款期 日之約定，被告仍無於清償期前給付價金之義務；況且，原 告只要拆掉擋土牆就可以取得農用證明；另本件給付價金義 務依兩造協議應為不可分給付，故原告亦不得就已取得農用 證明部分請求給付相對應價金等語，資為抗辯。並聲明：原 告之訴駁回。
三、兩造不爭執事實
㈠兩造於１０７年１月１７日簽訂系爭買賣契約，除系爭土地 尚未取得農用證明外，其餘買賣標的均已取得農用證明。 ㈡系爭土地未能取得農用證明之原因為「因土地範圍內有未申 請之圍牆，不符相關規定」，惟系爭土地前所有權人馮金發 於該圍牆已存在時即１０５年１１月間，尚可向區公所申請 取得系爭土地之農用證明。另該圍牆位於系爭土地與道路連 接界線且已存在多年。
四、兩造間爭執事項
㈠取得農用證明是否為清償期之約定？原告得否依系爭買賣契 約請求被告給付７００萬元？
㈡原告得否請求被告給付已取得農用證明部分買賣標的之相對 應價金？
五、本院得心證理由
㈠依系爭買賣契約第４條約定：「待農用證明出來後，付款新 台幣柒佰萬元正」，可知「原告申請取得所有買賣標的農用 證明」為「被告給付第二期款７００萬元」之清償期。本院 依卷內證據無法認定該事實已不能發生，自難認第二期款之 清償期屆至，故原告尚不得請求被告給付第二期款７００萬 元。
⒈按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付」、「清 償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依債之性質 或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦 得隨時為清償」、「定有清償期者，債權人不得於期前請 求清償，如無反對之意思表示時，債務人得於期前為清償 」，民法第１９９條第１項、第３１５條、第３１６條定 有明文。「當事人預期不確定事實之發生，以該事實發生 時為債務之清償期者，應認該事實之發生時或其發生已不 能時，為清償期屆至之時；倘當事人以不正當行為阻止該 事實之發生，可類推適用民法第一百零一條第一項規定， 視為清償期已屆至」，亦有最高法院１０１年台上字第１
４５３號民事判決足資參照。
⒉依系爭買賣契約第４條約定：「待農用證明出來後，付款 新台幣柒佰萬元正」，依文義可知此條文係兩造關於清償 期之約定。不論農用證明之目的為何，若兩造無以該事實 發生作為清償期之意思，應無特別約定「待農用證明出來 後」才「付款新台幣柒佰萬元」之必要，此參以原告亦稱 ：「買賣契約書第四條約定……為付款日期」（見本院卷 第７７頁）等語足佐。被告固稱：「支付７００萬元是以 原告取得三筆土地之農用證明為付款條件」（見本院卷第 ４３頁）云云，惟民法所謂「條件」係指當事人以將來客 觀上不確定事實之成就或不成就，決定"法律行為"效力之 發生或消滅的附款，若僅是將履行債務期限繫於不確定事 實則屬「清償期之約定」，應予辨明。兩造於系爭買賣契 約第４條約定何時給付７００萬元，而非約定法律行為效 力是否因此發生或消滅，故被告此部分答辯恐係對於法律 有所誤會，尚非可採。
⒊系爭買賣契約第４條約定之事實尚未發生（即尚未取得所 有買賣標的之農用證明），為兩造不爭執之事實，堪予認 定。依前揭實務見解，清償期應於該事實（即取得所有買 賣標的之農用證明）已不能發生時屆至。然依臺南市關廟 區公所１０７年２月６日南關所建字第１０７０００９９ ９１號函記載：「五甲段３６２４地號，因土地範圍內有 未申請之圍牆，不符相關規定。請臺端依據『申請農業用 地作農業設施容許使用審查辦法』進行補申請或將現地回 復為原始狀態後，再另案向本所申請農業用地作農業使用 證明書」(見本院卷第５３頁至第５５頁)等內容，可知取 得系爭土地農用證明尚未陷於客觀上不能發生之狀態，自 不能遽認系爭買賣契約第４條約定之清償期已經屆至。依 民法第３１６條規定，原告不得於期前請求清償，故原告 請求被告給付７００萬元，為無理由，應予駁回。 ⒋原告雖另主張：「此擋土牆存在已久，為公共通行安全之 必要，且除已存在之擋土牆，政府正在該路段之公路延續 興建擋土牆……該擋土牆之存在，不僅對土地之所有人有 利（避免邊坡崩塌），也是為公共通行利益，私人土地所 有人即被告即有容忍之義務」（見本院卷第８１頁至第８ ３頁）等語，然此為原告單方面陳述，本院尚無法率認系 爭土地上圍牆因公益而不得拆除。自另一角度思考，若政 府因公益而不許拆除系爭土地上圍牆，似亦無理由據以駁 回核發系爭土地農用證明之申請。從而，本院尚難依此部 分陳述逕認該事實（即取得所有買賣標的之農用證明）已
不能發生。另本件既無法確認此義務是否已陷於不能給付 之狀態，自亦不得率認「原告有不可歸責之事由，致給付 不能……免給付３６２４地號土地農用證明之義務」（見 本院卷第１１１頁），併此敘明。
㈡原告取得所有買賣標的之農用證明時，被告給付第二期款７ ００萬元之清償期才屆至，此與部分給付不能時得否按其比 例減少對待給付不同，故原告不得請求被告按比例給付價金 ６７０萬５３６９元。
⒈依系爭買賣契約第４條約定，被告於原告申請取得所有買 賣標的之農用證明以後，才需給付原告第二期款７００萬 元。原告既尚未取得所有買賣標的之農用證明，自不得期 前請求被告給付第二期款之全部或一部。
⒉原告雖主張：「三筆農地，係可分之數宗給付，縱３６２ ４地號有不能提供農用證明之情形，就３５７８、３５９ ６地號原告已依契約約定提供農用證明，被告仍應負給付 ６７０萬５３６９元買賣價金之責」（見本院卷第８３頁 ）等語，惟依民法關於給付不能相關規定（第２６６條及 第２６７條等），可知被告是否應按得給付部分比例為對 待給付，屬於部分給付不能時應如何處理之問題。原告卻 係因清償期尚未屆至而不得請求給付７００萬元，核與部 分給付不能情形有別，故原告此部分主張容有誤會，附此 敘明。
㈢原告雖為證明系爭買賣契約第４條係付款日期之約定，聲請 通知代書吳章甫到庭作證（見本院卷第８５頁），惟此部分 事實已臻明確，應無調查之必要。被告雖亦請求本院依職權 通知地政機關協助指界（見本院卷第４９頁），惟民事訴訟 應以當事人聲明證據為原則（參照民事訴訟法第２８８條於 ８９年２月９日修正公布之立法理由），另本院亦認無依職 權為此調查之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告依系爭買賣契約之法律關係，請求被告給付 ７００萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週 年利率５％計算之利息，為無理由，應予駁回。七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第７８條。中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第五庭 法 官 陳谷鴻
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後２０日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後２０日內補提上訴理由書（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費（參照民事訴
訟法施行法第９條：上訴人有律師為訴訟代理人，或依書狀上之記載可認其明知上訴要件有欠缺者，法院得不行民事訴訟法第４４２條第２項及第４４４條第１項但書之程序）。中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
書記官 曾盈靜
【附表】
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│ 不 動 產 買 賣 契 約 書 │
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│ 買方 陸意德 陸意森 （以下簡稱甲方） │
│立契約書人 茲為不動產賣賣，經雙方同意訂定條款如下： │
│ 賣方 黃開榮 吳素理 （以下簡稱乙方） │
│ │
│第一條：不動產標示 │
│ │
│鄉鎮市區 段 ○段 地號 地目 面積（平方公尺） 權利範圍…… │
│ 關廟 五甲 3578 10,018 全部 │
│ 關廟 五甲 0000 000 全部 │
│ 關廟 五甲 0000 000 全部 │
│土地售價為新台幣壹仟貳佰零柒萬捌仟元正 │
│…… │
│第四條：其餘付款日期如下： │
│ 1.待農用證明出來後，付款新台幣柒佰萬元正。 │
│ 2.尾款待登記完畢，付款新台幣肆佰零柒萬捌仟元正。 │
│…… │
│中華民國 107 年 1 月 17 日 │
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