臺灣臺南地方法院民事判決 108年度重訴字第225號
原 告 許金汝
訴訟代理人 何永福律師
複 代理人 陳奕璇律師
被 告 陳櫻葉
訴訟代理人 黃裕中律師
上列當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院於民國109 年
4 月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247 條第1 項前段定有明文 。又所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否 不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在 ，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高 法院52年度台上字第1240號判決意旨參照）。查原告主張兩 造於民國106 年9 月15日簽訂房地買賣契約書（下稱系爭契 約），約定被告以新臺幣（下同）13,000,000元購買原告所 有坐落嘉義縣○○市○○段000000地號土地（權利範圍全部 ，下稱系爭土地）及其上同段581 建號即門牌號碼嘉義縣太 保市○○里○○000 ○0 號房屋（權利範圍全部，下稱系爭 房屋，與土地合稱系爭房地），嗣因被告未依約繳納第二期 款，經原告催告後仍未履行，爰以本件起訴狀繕本送達被告 ，作為解除系爭契約之意思表示，並請求確認兩造間就系爭 房地成立之買賣關係不存在，然此情為被告所否認，是兩造 間就系爭房地之買賣關係是否存在並不明確，原告在法律上 確有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將 之除去，揆諸前開說明，原告提起本件確認之訴有即受確認 判決之法律上利益，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：兩造簽訂系爭契約，約定被告以13,000,000元購 買原告所有系爭房地，並分4 期支付，第一次款簽約給付訂 金現金100,000 元、第二次款證件備齊用印完畢給付2,500, 000 元，應於106 年9 月20日前備齊用印、第三次款稅單開 出後給付500,000 元、尾款案件結案交屋同時付清1,600,00 0 元，另貸款8,800,000 元抵付部分買賣價款，被告繳交第 一次款後，原告旋將系爭房屋納稅義務人變更為被告，詎被
告未於106 年9 月20日前備齊用印證件並繳交第二次款，經 原告於108 年7 月5 日寄發存證信函催告被告於函到10日內 備齊用印證件並繳交第二次款，被告於同年月8 日收受後卻 置之不理，爰依民法第254 條規定，以
本件起訴狀繕本送達被告，作為解除系爭契約之意思表示， 並請求確認兩造間就系爭房地成立之買賣關係不存在等語， 並聲明：確認兩造間就系爭房地成立之買賣關係不存在。二、被告則以：
㈠系爭房地係訴外人即原告之弟許明寰所有，借名登記予原告 ，並以原告名義向彰化商業銀行股份有限公司（下稱彰化銀 行）貸款8,800,000 元，許明寰於104 年間將系爭房地以10 ,600,000元出賣予訴外人林泊佑（原名林國龍），由林泊佑 簽發票面金額1,800,000 元之支票及按月繳納上開彰化銀行 貸款之方式支付買賣價金，許明寰為規避奢侈稅，即與林泊 佑約定於2 年後始辦理系爭房地所有權移轉登記。 ㈡林泊佑於105 年間向被告及其配偶即訴外人林義久借款8,00 0,000 元，由林泊佑簽發同額之本票予林義久作為擔保，並 簽立流抵同意書（下稱系爭同意書），約定林泊佑應於106 年6 月30日前清償上開借款，若逾期未清償，願將所有系爭 房地所有權移轉予林義久，嗣林泊佑未依約清償，林義久即 依系爭同意書之約定，指定系爭房地登記名義人為被告，林 泊佑基於其對許明寰之系爭房地所有權移轉登記請求權，請 求許明寰將系爭房地所有權移轉登記予被告，並委由代書即 訴外人許文藝處理系爭房地所有權移轉登記事宜，兩造為辦 理系爭房地所有權轉登記及向彰化銀行辦理上開貸款轉貸事 宜，始簽立系爭契約，然系爭契約所約定之付款方式及買賣 總價款均與實情不符，被告僅須代償上開彰化銀行貸款債務 ，即可取得系爭房地所有權，故系爭契約為民法第87條第2 項所稱虛偽意思表示而隱藏他項法律行為，原告以系爭契約 所載虛偽意思表示之付款條件催告，並主張解除系爭契約， 即屬無效等語，資為抗辯，並聲明：原告之訴駁回。三、兩造不爭執事項（見本院卷一第115 頁至第117 頁）： ㈠兩造於106 年9 月15日簽訂系爭契約，其上記載「被告以13 ,000,000元購買原告所有系爭房地」之內容。 ㈡系爭契約第4 條付款約定記載：「本買賣，買方應支付之各 次價款，除契約另有約定外，雙方同意於受託地政士之事務 所，以各該付款日之即期支票或現金交付賣方，賣方於後附 之付款明細表中簽收之。第一次款：簽約給付訂金現金100, 000 元。第二次款：證件備齊用印完畢給付2,500,000 元， 應於106 年9 月20日前備齊用印。第三次款：稅單開出後給
付500,000 元。尾款：案件結案交屋同時付清尾款1,600,00 0 元。」之內容，被告固不否認有簽定系爭契約，然就契約 書約定付款方式及買賣總價款均有爭執。
㈢系爭契約第5 條貸款處理記載：「買方預定貸款8,800,000 元抵付部分買賣價款，並依下列規定辦理貸款、付款等事宜 ：買方應於交付第一次款同時提供辦理貸款必備之文件及 指定融資貸款之金融機構；未指定者，由受託地政士代為指 定。買方應於交付第一次款同時開立與未付價款同額且註 明『禁止背書轉讓』之本票交付地政士保管做為擔保尾款支 付之用，俟尾款交付時返還；買方並應依受託地政士通知之 日期親自完成辦理開戶、對保並授權金融機構將核貸金額逕 予撥入賣方之帳戶或由受託地政士通知雙方會同領款交付， 賣方收受該價款時應將原開立之本票返還買方或解除擔保。 買方未依約交付價款，經催告後仍拒絕履行者，賣方得行使 本票或擔保權利。（將本票交付地政士保管，做為擔保尾款 支付之用，俟尾款交付時返還）……。」之內容，被告固不 否認有簽定系爭契約，然就契約書約定付款方式及買賣總價 款均有爭執。
㈣系爭契約第10條違約罰則記載：「買方不依約履行付款或契 約所定其他各項義務者，即為買方違約，賣方得限期催告履 行，逾期仍不履行即得予解除契約並將已收之價款全數沒收 ，充作違約罰金。……。」之內容，被告固不否認有簽定系 爭契約，然就契約書約定付款方式及買賣總價款均有爭執。 ㈤被告分別於108 年1 月19日、108 年5 月28日寄發台南大同 路存證號碼14、131 號存證信函予原告，其上均記載：兩造 於106 年9 月15日簽訂系爭契約，並進行系爭房地過戶事宜 ，也完成增值稅、地價稅之繳納，銀行對保也於同月完成， 但原告遲遲未完成所有權狀過戶，106 、107 年地價稅與房 屋稅均由被告支付，請原告於文到10日內盡速履行，敬告切 勿擅自轉賣系爭房地予他人等語，原告分別於108 年1 月21 日、108 年5 月29日收受上開存證信函。
㈥原告於108 年7 月5 日寄發嘉義中山路218 號存證信函予被 告，其上記載：被告未依系爭契約約定於106 年9 月20日 前備齊用印文件並繳納第二期款2,500,000 元予原告，原告 無繼續履行過戶之義務。並請被告於收受本函後10日內依 約備齊用印文件及2,500,000 元交付原告，否則原告無繼續 履約之義務等語。被告於108 年7 月8 日收受上開存證信函 。
四、兩造爭執事項（見本院卷一第117 頁）： 原告主張解除系爭契約，請求確認兩造間就系爭房地所成立
之買賣關係不存在，有無理由？
五、本院得心證之理由：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任， 民事訴訟法第277 條前段定有明文。次按表意人與相對人通 謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。但不得以其無效 對抗善意第三人。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適 用關於該項法律行為之規定，民法第87條定有明文。惟是否 隱藏他項法律行為，須由當事人予以主張，法院始得加以審 究，且主張隱藏有他項法律行為之人，自應就此利己之事實 ，負舉證責任（最高法院85年度台上字第2114號判決意旨參 照）。
㈡原告主張被告未依約繳納第2 期款，經原告催告後仍未履行 ，爰以本件起訴狀繕本送達被告，作為解除系爭契約之意思 表示，固據提出系爭契約為證（見本院卷一第19頁至第22頁 ），然以系爭契約記載「本買賣總價款為13,000,000元」、 「第一次款：簽約給付訂金現金100,000 元。第二次款：證 件備齊用印完畢給付2,500,000 元，應於106 年9 月20日前 備齊用印。第三次款：稅單開出後給付500,000 元。尾款： 案件結案交屋同時付清尾款1,600,000 元。」、「買方預定 貸款8,800,000 元抵付部分買賣價款」之內容對照觀之，可 知上開第一次款、第二次款、第三次款及尾款共計4,700,00 0 元【計算式：100,000 元＋2,500,000 元＋500,000 元＋ 1,600,000 元＝4,700,000 元】，加計貸款8,800,000 元後 為13,500,000元【計算式：4,700,000 元＋8,800,000 元＝ 13,500,000元】，顯高於買賣總價款13,000,000元，是系爭 契約所載買賣總價款是否屬實，已非無疑；再參以嘉義縣財 政稅務局已開立106 年契稅繳款書，並經被告於106 年9 月 26日繳納，有契稅繳款書在卷可稽（見本院卷二第17頁）， 倘系爭契約所載付款約定為真，被告至少應已給付第二次款 及第三次款，原告卻主張被告尚未給付第二次款，顯悖於系 爭契約付款方式之約定，是原告此部分主張，即難憑採。 ㈢被告對於兩造間有簽訂系爭契約並不爭執，然辯稱：系爭房 地係許明寰借名登記予原告，許明寰已於104 年間將系爭房 地所有權出賣予林泊佑，惟許明寰為規避奢侈稅，始約定於 2 年後辦理所有權移轉登記，嗣林泊佑積欠被告、林義久借 款債務未清償，約定由林泊佑將系爭房地所有權移轉登記予 林義久指定之人即被告抵償借款債務，兩造為辦理系爭房地 所有權轉登記及向彰化銀行辦理上開貸款轉貸事宜，始簽立 系爭契約，系爭契約所載買賣總價款及付款方式均與實情不 符，原告以系爭契約所載虛偽意思表示之付款條件催告，並
主張解除系爭契約，即屬無效等語，既為原告所否認，依上 開說明，自應由被告就系爭契約所載買賣總價款及付款方式 係屬通謀虛偽意思表示乙節負舉證之責，經查： ⒈證人林泊佑於本院審理時證稱：伊於102 年間向許明寰借款 10,000,000元，復於104 年間向許明寰借款20,000,000元， 第二次借款時，許明寰告知伊，系爭房地係其所有，借名登 記在原告名下，要伊購買系爭房地才會借伊錢，伊遂於104 年3 月間與許明寰口頭約定以10,600,000元購買系爭房地， 但未辦理過戶，因為奢侈稅問題，約定2 年後再辦理過戶， 買賣價金係由伊簽發票面金額1,800,000 元之支票，並按月 繳納系爭房地原有彰化銀行貸款之方式給付，許明寰的助理 每月會通知伊該月貸款應繳金額，再由伊匯入原告在彰化銀 行扣款帳戶；伊經營之孝親合樂公司有向銀行借款，年底作 帳需有現金流，遂於105 年底向被告借款8,000,000 元，借 款期間為半年，並有簽立一份書面記載若伊未按期清償，就 將系爭房地所有權移轉予被告來抵償債務，嗣伊未能如期清 償上開借款債務，當時已經過了伊與許明寰約定購買系爭房 地並於2 年後再過戶的時間，也就是可以過戶了，伊就提出 要將系爭房地直接過戶在被告名下，並請代書辦理過戶程序 ，相關稅捐已經辦理完畢，包含彰化銀行轉貸已經處理好， 只差送地政事務所辦理過戶，但因為伊與許明寰間另有債務 糾紛，許明寰就不願意配合系爭房地過戶事宜，伊從104 年 7 月就開始繳納系爭房地之彰化銀行貸款，直到將系爭房地 所有權讓予被告抵債之日止；系爭契約係在伊公司簽立，當 時只有「立契約書人買受人」、「立書人- 買方」處有簽署 名字，其餘均空白，當時做這份契約，代書許文藝有明白說 一定要寫這份契約才能辦理過戶，但其上內容與實際買賣情 況不符，因為實際上係伊所有系爭房地要過戶給被告，買賣 價金也不是13,000,000元、也沒有第4 條付款約定，系爭契 約的內容都是代書自行登載，沒有與伊及被告確認過等語（ 見本院卷二第31頁至第36頁），核與被告上開辯稱大致相符 ，復與證人林泊佑與訴外人即許明寰助理高英美間通訊軟體 LI NE 對話紀錄、彰化商業銀行北嘉義分行檢附之存摺存款 帳號資料及交易明細查詢表、林泊佑簽發支票面金額8,000, 000 元本票、系爭同意書（見本院卷一第91頁至第92頁、第 123 頁至第266 頁，卷二第55頁至第57頁、第73頁至第77頁 ）互核一致，足見林泊佑係因買受許明寰所有系爭房地，始 於104 年7 月30日起至106 年8 月24日止，按月由許明寰之 助理告知貸款金額後，將該金額匯款至原告在彰化銀行之扣 款帳戶，且時間長達2 年餘，倘林泊佑並未買受系爭房地所
有權，衡情，當無持續繳納上開貸款之義務，許明寰之助理 亦無須不厭其煩於每月告知貸款應繳金額，林泊佑更不會於 105 年間向被告及林義久借款時，基於系爭房地所有人之身 分，約定若未依約還款即將所有系爭房地所有權移轉登記予 林義久或其指定之人抵償借款債務，堪認林泊佑於104 年間 即與許明寰就系爭房地成立買賣契約，並為規避奢侈稅，始 約定於2 年後辦理所有權移轉登記，嗣林泊佑因積欠被告、 林義久借款債務未清償，始約定由林泊佑將系爭房地所有權 移轉登記予林義久指定之人即被告抵償借款債務。 ⒉再參以原告於本院審理時自承：系爭房地係伊弟弟許明寰的 ，當時伊有投資3,000,000 元給許明寰購買系爭房地，許明 寰出比較多錢，故許明寰說要登記在伊名下，他說要這樣處 理就這樣，伊也沒有再詢問，伊不知道系爭房地有向彰化銀 行申辦貸款，伊不知道貸款目的及用途，都是許明寰在處理 ，伊什麼都不知道，提起本件訴訟也是許明寰在處理的，伊 不認識林泊佑，不瞭解為何林泊佑於104 年7 月起按月匯款 44,518元至伊在彰化銀行貸款指定之扣款帳戶等語（見本院 卷二第93頁至第95頁），益徵系爭房地確係許明寰借名登記 予原告，原告對於有以其名義向彰化銀行辦理貸款並不知悉 ，亦未曾繳納上開貸款債務。綜合上情，堪認被告辯稱兩造 為辦理系爭房地所有權移轉登記及向彰化銀行辦理上開貸款 轉貸事宜，始簽立系爭契約，系爭契約所載買賣總價款及付 款方式均與實情不符等情為可採。
⒊準此，兩造就系爭契約所載付款方式既為通謀虛偽意思表示 而無效，原告依無效之付款方式主張被告未依約繳納第二期 款，經原告定期催告仍未履行，主張依民法第254 條規定， 以起訴狀繕本送達被告作為解除系爭契約之意思表示，自不 可採，是原告以系爭契約業經解除，請求確認兩造間就系爭 房地成立之買賣關係不存在，即屬無據。
六、綜上所述，原告請求確認兩造間就系爭房地成立之買賣關係 不存在，為無理由，不應准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經 本院斟酌後，認為與本件判決結果不生影響，爰不予逐一論 列，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 15 日
民事第三庭 法 官 王鍾湄
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 15 日
書 記 官 曾怡嘉