臺灣臺南地方法院民事判決 108年度訴字第1416號
原 告 陳嫦娥
訴訟代理人 蔡月理
被 告 曾泳明
曾泳福
曾泳祥
曾金龍
曾金安
曾蘇惠美
曾崇智
曾宗仁
曾曉琪
方曾金蕊
范定邦
范定偉
范玉琴
林曾玲蜜
曾鈴娜
上列當事人間請求損害賠償事件，經本院於民國109年5月4日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣肆萬玖仟零貳拾伍元，並自民國一百零八年六月十五日起至將坐落臺南市○區○○段○○○○地號土地如附圖所示編號A部分（面積五五點二平方公尺），及同段一一○五地號土地如附圖所示編號B部分（面積二三點二二平方公尺）之建物拆除，並將土地返還原告之日止，按月給付原告新臺幣肆仟零捌拾伍元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之一，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行。但如被告以新臺幣肆萬玖仟零貳拾伍元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：被告曾泳明、曾泳福、曾泳祥、曾金安、曾蘇惠 美、曾崇智、曾宗仁、曾曉琪、方曾金蕊、范定邦、范定偉 、范玉琴、林曾玲蜜、曾鈴娜經合法通知，無正當理由，均 未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列 各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。貳、實體事項：
一、原告起訴主張：原告於民國107年4月26日經本院拍賣強制執 行程序取得坐落臺南市○區○○段0000○0000地號土地（面 積各56平方公尺、24平方公尺，下分別稱系爭1104、1105地 號土地）之所有權，並於同年6月15日登記為上開土地所有 權人，被告等因繼承取得而公同共有之門牌號碼臺南市○區 ○○路○段000巷0號未保存登記3層建物（下稱系爭建物） 無權占用上開土地如附圖所示編號A、B部分（各占用系爭11 04地號土地55.20平方公尺、系爭1105地號土地23.22平方公 尺，下稱系爭土地），經原告對被告等起訴請求拆除上開建 物並返還占用之土地，業據本院以107年度訴字第1097號判 決原告勝訴，並經臺灣高等法院臺南分院（下稱臺南高分院 ）於109年3月26日以108年度上字第186號判決駁回被告上訴 。惟被告等無權占用原告所有之土地，受有相當於租金之利 益，並致原告受有損害，自應將該不當得利返還予原告，而 系爭占用土地坐落商業區，可以供商業使用，原告且係以高 於公告現值之金額即新臺幣（下同）3,105,000元之價格取 得系爭1104、1105地號土地，被告曾金龍為實際使用系爭建 物者，尚有將系爭建物出租他人，若以申報地價作為計算被 告所受不當得利金額之基準，顯屬過低，應以108年度公告 地價之10％計算被告所受不當得利金額，較為合理。而被告 無權占用上開土地，每月應給付原告相當租金之不當得利為 22,067元【計算式：33,100元（系爭1104、1105地號土地於 108年間公告現值）×（56＋24）平方公尺（系爭1104、110 5地號土地面積）×10%÷12月＝22,067元（小數點後四捨五 入）】，原告僅主張22,000元，故被告應給付原告自107年6 月15日起至108年6月14日止共264,000元（計算式：22,000 元×12月＝264,000元），並應自108年6月15日起至拆屋還 地完成日止按月給付原告22,000元。爰依民法第179條規定 提起本件訴訟，並聲明：被告應給付原告264,000元及自108 年6月15日起至拆屋還地完成日止按月給付原告22,000元。二、被告答辯則以：
(一)被告曾金龍答辯略以：系爭建物僅被告曾金龍為事實上處分 權人，故原告以被告曾金龍以外之其餘人為被告，顯無理由 。又依土地法及平均地權條例之規定，被告曾金龍之房屋單
純作為居住使用（前雖有部分出租他人，惟租約已終止）， 故應以申報地價或公告地價之年息3%計算為合理。聲明：原 告之訴駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。(二)被告曾泳明、曾泳福、曾泳祥、曾金安、曾蘇惠美、曾崇智 、曾宗仁、曾曉琪、方曾金蕊、范定邦、范定偉、范玉琴、 林曾玲蜜、曾鈴娜均未於言詞辯論期日到場，亦未提出任何 書狀或陳述。
三、得心證之理由：
(一)原告主張其所有之系爭土地遭被告等公同共有之系爭建物無 權占用，其已對被告等起訴請求拆除系爭建物並返還占用之 土地，業據本院以107年度訴字第1097號判決原告勝訴，並 經臺南高分院於109年3月26日以108年度上字第186號判決駁 回被告上訴等情，業據本院職權調取上開訴訟事件全案電子 卷證（下稱系爭另案電子卷證）核閱無訛，此節堪以認定。(二)被告曾金龍雖辯稱系爭建物僅其為事實上處分權人，故原告 以被告曾金龍以外之其餘人為被告，顯無理由云云。惟據被 告曾金龍於臺南高分院108年度上字第186號請求拆除地上物 返還土地事件中表示不爭執之事項：「坐落臺南市○區○○ 段0000○0000地號土地（重測前為東門段四小段91-12、91 -14地號土地），上訴人曾金龍於54年8月13日以買賣為原因 登記為所有權人，訴外人曾上於57年間在系爭土地上出資興 建門牌號碼為臺南市○區○○路○段000巷0號之未保存登記 3層建物（即系爭建物），系爭建物分別占用系爭1104地號 土地如原判決附圖所示編號A部分（面積55.2平分公尺）、 系爭1105地號土地如原判決附圖所示編號B部分（面積23.22 平方公尺），嗣曾上於91年3月2日死亡，系爭建物之事實上 處分權現為上訴人等15人（即包括被告曾金龍及其餘被告曾 泳明等14人）所公同共有。」（見另案電子卷證內附該判決 書），及本院106年度司執字第106590號給付借款強制執行 事件（被告曾金龍為該案受強制執行之債務人之一，下稱系 爭執行事件）卷一內附被告曾金龍於該強制執行事件進行中 之107年1月23日具狀提出之證明書，該證明書中為被告曾金 龍、方曾金蕊、曾金安、林曾鈴蜜、曾鈴娜所出具，表示系 爭建物為渠等共同被繼承人曾上所建造，並非被告曾金龍出 資建造等語，被告曾金龍並於書狀中指摘該案債權人聲請強 制執行拍賣系爭建物，已侵害曾上其他全體繼承人之權利等 語。況被告曾金龍於本院109年2月5日辯論期日仍稱：曾上 之全體繼承人並未協議系爭建物由伊單獨繼承，該建物為兄 弟共有等語（訴字卷第244頁）。足認系爭建物之事實上處 分權人，確為曾上之全體繼承人即本件被告曾泳明等含被告
曾金龍共15人，被告曾金龍辯稱系爭建物之事實上處分權人 僅其一人云云，尚難採信。
(三)按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益 ，民法第179條前段定有明文。又依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可 能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61 年台上字第1695號判決意旨參照）。被告等公同共有之系爭 建物無權占用系爭土地，係屬無法律上原因而獲有相當於租 金之利益，並致原告受有損害，原告依前揭法條規定，請求 被告給付不當得利，即有理由，應予准許。
(四)再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價 年息10％為限。土地法第97條第1項有明文規定。該條項所 稱之土地價額係指法定地價而言；法定地價為申報地價，公 有土地以公告地價為申報地價。土地法施行法第25條、平均 地權條例施行細則第21條、土地法第148條分別定有明文。 又按土地法第97條之立法意旨為「城巿房屋供不應求，為防 止房屋所有權人乘機哄抬租金，造成居住問題，特設本條限 制房屋租金之最高額，超出部分得由政府強制減定之，以保 護承租人。」。是土地法第97條限制房屋租金之立法政策係 基於居住乃人民生存之基本條件，為生存權之內涵，現代福 利國家應滿足人民居住之需求，而立法當時之我國經濟環境 ，城巿房屋供不應求，為保護經濟上弱者之承租人，使其能 取得適當之居住空間，以避免造成居住問題，則該條之規定 ，應僅限於城巿地方供住宅使用之房屋，始有其適用。至營 業用房屋，承租人用以營業獲取利潤，並非供居住安身，即 與人民安居之基本需求及生存權之保障無涉，自無立法介入 加以限制之必要。又營業用房屋類皆座落在商業區，不僅其 建造、維修成本及應繳納之稅捐高於一般住宅房屋，並享有 營業房屋所形成商圈之商業利益，自非一般居住用房屋可比 。且營業用房屋之承租人原非經濟上之弱者，尤以連鎖企業 ，挾其大資金、巿場優勢，已為經濟上之強者，又可獲取相 當之利潤，更無立法限制租金額之必要；況租屋營業，租金 之支出，原屬營業成本之一部，倘立法限制租金額，營業利 潤並未相對受限，任其享有鉅額利潤，要非立法之原意；復 就土地法第3章房屋及基地之立法結構觀之，土地法第94條 第1項、第96條規定所稱之房屋類皆指住宅而言；再我國經 濟現屬已開發國家，房屋之供需與往昔不同，營業用房屋租 金之多寡，自應本諸契約自由之原則，回歸巿場機制，方能
促進都巿之更新與繁榮。故土地法第97條所指房屋，應解為 不包括供營業使用之房屋，以兼顧租賃雙方之利益，契合本 條之立法本旨（最高法院92年度台簡上字第20號民事判決意 旨參照）。是以土地法第97條第1項限制房屋租金之規定， 應僅限於城巿地方供住宅用之房屋，始有其適用，亦涵攝將 房屋出租他人供住宅居住使用在內。本件據被告曾金龍於本 院審理時陳稱：伊先前曾將系爭建物2樓出租他人居住，1樓 則由其與其妻居住等語（本院108年度訴字第1416號卷【下 稱訴字卷】第308頁），核與系爭執行事件卷一內附被告曾 金龍於該強制執行事件進行中之107年1月23日具狀提出之租 賃契約影本相符。則被告曾金龍雖有將系爭建物部分出租他 人，惟均為供住宅使用，即仍應有土地法第97條第1項規定 之適用，原告主張應依公告地價作為計算被告等所受相當於 租金之不當得利之基準云云，尚非可採。
(五)又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟 酌基地之位置、工商繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價 值及所受利益等事項綜合判斷之（最高法院68年台上字第30 71號民事判例意旨同此見解）。本院審酌系爭建物位於臺南 市東門路一段及長榮路二段中間巷內，鄰近東門城圓環，巷 內雖均為住家，但走幾步路出巷子就能抵達東門城圓環，交 通便利，附近商店林立，商業活動密集繁榮，人車往來頻繁 等情，此據本院於108年11月21日會同兩造前往現場勘驗確 認無誤（見訴字卷第191頁勘驗筆錄），認應以系爭土地申 報地價之年息10％計算相當於租金之不當得利，方為允當。(六)又據原告所提出系爭1104、1105地號土地分別於107、108年 之土地登記第一類謄本（調字卷第17、19頁、訴字卷第103 、105頁），該2筆土地於107、108年間申報地價均依107年1 月申報地價，分別為5,920元/平方公尺、7,040元/平方公尺 ；另依臺南市東南地政事務所108年11月26日東南地所測字 第1080112369號函覆土地複丈成果圖（訴字卷第229至231頁 ），系爭建物占用系爭1104、1105地號土地面積分別為55.2 0、23.22平方公尺。故計算後被告自107年6月15日起至108 年6月14日止，應給付原告之不當得利金額為49,025元【計 算式：5,920元×55.20平方公尺×10％＋7,040元×23.22平 方公尺x10％=49,025元，元以下四捨五入，下同】。另原告 得請求被告應自108年6月15日起，至返還系爭占用土地之日 止，按月給付之不當得利金額應為4,085元【計算式：（5,9 20元×55.20平方公尺×10％＋7,040元×23.22平方公尺x10 ％）÷12個月＝4,085元】。
四、綜上所述，原告依民法第179條規定，請求被告應給付原告
49,025元，並自108年6月15日起至返還系爭土地之日止，按 月給付4,085元，為有理由，應予准許，逾此部分，即非有 據，應予駁回。
五、本件原告勝訴部分所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴 訟法第389條第1項第5款之規定，依職權宣告假執行，並准 被告聲請於供相當擔保金後，得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、陳述及訴訟 資料，經本院斟酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論 列，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第六庭 法 官 許嘉容
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 6 月 1 日
書記官 謝靜茹