損害賠償
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,109年度,1171號
TPDV,109,訴,1171,20200508,1

1/1頁


臺灣臺北地方法院民事判決
109年度訴字第1171號
原 告 陳秋芬
訴訟代理人 黃昆培律師
被 告 聯合房仲不動產經紀有限公司

法定代理人 商葳葳
訴訟代理人 陳佳秀
被 告 陳秋樺
上列當事人間請求損害賠償事件,本院於民國109年4月24日言詞
辯論終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張:伊於民國107年10月27日與被告聯合房仲不動產 經紀有限公司(下單獨稱呼時僅稱聯合房仲公司)簽訂委託 銷售契約書(下稱系爭契約,指書面時稱系爭契約書),約 定由其代為銷售伊所有之「大漢雙城」社區、門牌號碼臺北 市○○區○○街00號6樓之17房屋暨其基地應有部分(房屋約15 坪,下合稱系爭不動產),約定委託銷售價格為新臺幣(下 同)1,588萬元、底價為1,490萬元,伊並特別叮囑聯合房仲 公司之經紀人員即被告陳秋樺(下單獨稱呼時僅稱陳秋樺) 「就系爭房屋旁露臺部分(約3坪,下稱系爭露臺)應另行 加價出售,不包含在系爭不動產總價款內」,陳秋樺承諾會 如此辦理。詎覓得買主並簽訂系爭不動產買賣契約後,伊始 驚覺系爭露臺價格並未載入買賣契約內,且現已履約完畢, 再加價出售系爭露臺已無可能,致伊受有相當於系爭露臺售 價即91萬5,000元之損害。而陳秋樺故意隱匿或過失未告知 系爭不動產買主就系爭露臺必須另行加價購買,且於簽訂買 賣契約時未將系爭露臺價格列入,顯已侵害伊之意思自主權 ,致伊受有上開損害,聯合房仲公司與陳秋樺各應依債務不 履行或侵權行為之法律關係連帶賠償之等語。爰依民法第54 4條、第227條第1項準用第226條第1項,以及民法第184條第 1項前段、第188條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2 項等規定,求為判決:㈠被告應連帶給付原告91萬5,000元, 及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算 之利息。㈡願供擔保,請准宣告假執行。
二、被告二人則以:原告來委託之初雖有要求將系爭露臺另外加 價銷售,但陳秋樺於當日即清楚告知原告,因系爭露臺未經



登記於原告建物謄本上,原告亦未提供規約或分管約定證明 系爭露臺是原告之「約定專用」空間,故依據法令規範無法 配合原告要求另外加價銷售;然可於計算系爭不動產之銷售 總價時,計入系爭露臺使用便利的附加價值,爭取較市場行 情高之總價,原告對此亦表示同意後,兩造方簽訂系爭契約 ,故兩造自始並未約定要將系爭露臺另外加價銷售。且委託 一開始,約定底價為1,490萬元,內含服務費4%;於成交日 前二日即108年5月7日,兩造合意變更委託銷售底價降低為1 ,386萬元,內含服務費亦降低為2%;於108年5月9日當日, 更是原告、買方與被告三方均在被告營業處詳談系爭不動產 買賣細節,最終約定以1,380萬元含2%服務費成交,前開價 格形成過程均經過原告同意,以每坪91.59萬元之單價出售 亦顯高於同時期同社區之平均銷售單價每坪87.87萬元。故 被告已如實完成本件委任事務,未故意或過失逾越權限,亦 沒有違反善良管理人注意義務,原告所述與事實不符,其求 償自無理由等語,資為抗辯。並聲明:㈠原告之訴駁回。㈡如 受不利之判決,願供擔保請准宣告免為假執行。三、本院得心證之理由:
  按當事人主張有利於己之事實者,就其事實有舉證之責任, 民事訴訟法第277條定有明文。民事訴訟如係由原告主張權 利者,應先由原告負舉證之責,若原告先不能舉證,以證實 自己主張之事實為真實,則被告就其抗辯事實即令不能舉證 ,或其所舉證據尚有疵累,亦應駁回原告之請求。又按原告 於其所主張之起訴原因,不能為相當之證明,而被告就其抗 辯事實,已有相當之反證者,當然駁回原告之請求。查原告 主張兩造簽署系爭契約委由被告銷售系爭不動產時,一併約 定「就系爭露臺應另行加價出售,不包含在系爭不動產總價 款內」,但被告於代為銷售時沒有如此處理乙節,已為被告 否認兩造就系爭露臺有另加價出售之約定,故本件應由原告 先證明兩造有此約定。茲分述如下:
 ㈠查原告所提出107年10月27日兩造簽署之系爭契約書、聯合地 產委託銷售/出租契約內容變更同意書影本中(見本院卷第2 1至25頁),均未見有「就系爭露臺應另行加價出售,不包 含在系爭不動產總價款內」相關約定之文字記載,衡情,就 此高價之不動產委託銷售條件,竟於契約書面中未曾載明, 實難認確實有此約定。且查,原告已自承對於系爭露臺並無 權利,復不爭執被告所提出經原告簽名之108年5月7日合意 變更委託銷售底價降低為1,386萬元,內含服務費亦降低為2 %的聯合地產委託銷售/出租契約內容變更同意書為真正,並 承認於108年5月9日有到被告營業處會同買方、被告一起磋



商系爭不動產買賣契約內容等語(見本院卷第134至135頁) ,可見被告辯稱自始即告知原告,因系爭露臺原告並無單獨 所有或「約定專用」之權利,故無從另外加價銷售,且系爭 不動產買賣底價降價過程以及系爭不動產最終買賣細節均經 過原告同意等語,核屬有據。又觀系爭不動產賣賣契約書第 1頁第一條記載「不動產買賣標的」處,已經載明買賣標的 僅有系爭不動產,明顯沒有記載系爭露臺,原告於同一頁已 有簽章(見本院卷第28頁),又第十二條:特約事項部分僅 記載「賣方應於108年5月13日備證予地政士」,並沒有系爭 露臺相關記載,此部分條款亦有原告之用印(見本院卷第32 頁),足認原告於簽署系爭不動產買賣契約時,已經知悉系 爭露臺沒有另外成為買賣標的而在系爭不動產總價外另加價 出售;且原告仍在此買賣契約上簽名用印,亦足認原告已經 同意此買賣契約所記載各項條件。準此,原告主張其簽約後 才驚覺系爭露臺沒有在買賣契約中加價出售云云,與事證不 符,難以採信;被告前開抗辯其已經依照委託意旨完成任務 ,原告知悉並同意買賣條件等語,與書證均相符,堪信屬實 。
 ㈡原告固另聲請調查證人即「大漢雙城」社區保全劉裕華、原 告友人徐光宏二人,以證明兩造有「就系爭露臺應另行加價 出售,不包含在系爭不動產總價款內」之約定。惟依原告主 張渠等可分別證明者為劉裕華為兩造間介紹人,原告與陳秋 樺商討系爭露臺應另行加價出售時,劉裕華有在場見聞;徐 光宏則是於原告簽署系爭不動產買賣契約後,有陪原告去找 陳秋樺理論,陳秋樺當場有坦承委託銷售時曾經答應會將系 爭露臺加價出售,徐光宏有在場見聞。劉裕華既僅為介紹人 ,並未全程參與兩造107年10月27日至108年5月9日約定、商 討降價至找到買家協商簽約之過程,其縱證述如原告前揭主 張內容,亦無從使本院形成兩造確實有「就系爭露臺應另行 加價出售,不包含在系爭不動產總價款內」約定之心證。又 查,原告偕同徐光宏到被告營業處理論時,是與包含徐光宏 在內的3名壯漢到被告店面,且談話時徐光宏不時稱:「你 店在這邊會發生什事,這我也不知道」、「你一個店長你不 要拿老闆、拿法院來跟我講,我來就不是要跟你講法律的, 你還搞不懂嗎?你以為要走法律,你還沒走到法律你就出事 情了」等語,語氣不善,暗示可能有非法或暴力事件會發生 等情,有被告營業處監視器畫面截圖、錄音檔暨其逐字稿附 卷可稽(見本院卷第151至161頁),在上開氣氛及壓力下, 苟陳秋樺有承認任何事情,均難認是自由陳述事實。是以, 縱徐光宏能證實原告前開所述事後理論的情況,本院認仍不



能作為認定兩造有「就系爭露臺應另行加價出售,不包含在 系爭不動產總價款內」約定的憑據。綜上,本院認原告所聲 請2位證人可證內容,均無從據以推論待證事實,故均無調 查之必要。
 ㈢按受任人因處理委任事務有過失,或因逾越權限之行為所生 之損害,對於委任人應負賠償之責;因可歸責於債務人之事 由,致為不完全給付者,債權人得依關於給付遲延或給付不 能之規定行使其權利;因可歸責於債務人之事由,致給付不 能者,債權人得請求賠償損害;因故意或過失,不法侵害他 人之權利者,負損害賠償責任;受僱人因執行職務,不法侵 害他人之權利者,由僱用人與行為人連帶負損害賠償責任; 經紀業因經紀人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易 當事人受損害者,該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任, 民法第544條、第227條第1項、第226條第1項、第184條第1 項前段、第188條第1項本文、不動產經紀業管理條例第26條 第2項固分別定有明文。惟原告就其主張兩造有「就系爭露 臺應另行加價出售,不包含在系爭不動產總價款內」之約定 云云,既未能舉證以實其說,被告自無把系爭露臺在系爭不 動產總價外另行加價銷售的義務。是以,被告銷售、擬定買 賣契約時未將系爭露臺另在系爭不動產總價外加價,並非過 失、逾越權限、不法侵害、或其他可歸責事由,更非故意不 依照指示,本件情形均與前開請求權規定要件不符,原告自 不能依上開規定請求賠償。
四、綜上所述,原告主張兩造約定「就系爭露臺應另行加價出售 ,不包含在系爭不動產總價款內」而被告銷售時未遵守云云 ,未舉證以實其說,為不足取;被告抗辯兩造未約定此委託 銷售條件,原告對於系爭不動產買賣契約條件細節均已同意 等語,為可採信。從而,原告依民法第544條、第227條第1 項準用第226條第1項,以及民法第184條第1項前段、第188 條第1項及不動產經紀業管理條例第26條第2項等規定,請求 被告連帶給付91萬5,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起算 之法定遲延利息,為無理由,應予駁回。又原告之訴既經駁 回,其所為假執行之聲請即失所附麗,爰一併駁回之。五、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法及證據,核與判 決之結果不生影響,爰不一一論列,併此敘明。六、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中  華  民  國  109  年  5   月  8   日 民事第六庭 法 官 石珉千
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如



委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。中  華  民  國  109  年  5   月  8   日 書記官 徐嘉霙

1/1頁


參考資料
聯合房仲不動產經紀有限公司 , 台灣公司情報網