臺灣臺北地方法院民事判決
108年度消字第40號
原 告 侯國清
訴訟代理人 郭士功律師
被 告 永慶房屋仲介股份有限公司
法定代理人 孫慶餘
被 告 魏文彬
王天祺
郭子揚
上四人共同
訴訟代理人 連根佑
被 告 簡淑貞
訴訟代理人 錢卓飛
上列當事人間損害賠償等事件，本院於民國109年4月23日言詞辯
論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款 定有明文。原告起訴時原主張之請求權基礎為：⒈被告永慶 房屋仲介股份有限公司（下稱永慶房屋）部分：①依民法第5 44條、第179條、不動產經紀業管理條例第23條第1項、第26 條第2項、消費者保護法（下稱消保法）第7條規定，請求賠 償損害新臺幣（下同）5,203,769元。②依民法第544條、第1 79條、第571條、不動產經紀業管理條例第23條第1項、第26 條第2項、消保法第7條規定，請求返還仲介費182,000元；⒉ 被告魏文彬、王天祺、郭子揚部分：依民法第184條第1項前 段、第544條、不動產經紀業管理條例第23條第1項、第26條 第2項規定請求賠償損害5,203,769元；⒊被告簡淑貞部分：
依不動產買賣契約第9條、民法第184條第1項前段、第354條 、第359條、第227條第1項、第179條請求損害賠償5,203,76 9元；⒋並主張被告永慶房屋應依民法第188條第1項規定、被 告簡淑貞應依民法第185條第1項規定，分別與被告魏文彬、 王天祺、郭子揚等負連帶賠償責任。嗣於民國108年12月31 日以民事準備書㈠狀變更為：⒈被告永慶房屋部分：①依民法 第544條、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項、消 保法第7條第1項、第3項規定請求賠償損害5,203,769元。② 依民法第571條、第179條規定請求返還仲介費182,000元；⒉ 被告魏文彬、王天祺、郭子揚部分：依民法第184條第1項前 段、後段、第2項規定請求賠償損害5,203,769元；⒊被告簡 淑貞部分：依不動產買賣契約第9條第1項、第5項、民法第1 79條、第184條第1項前段、226條、第227條第1項、第354條 第1項前段、第2項、第359條但書、第360條請求賠償損害5, 203,769元；⒋並主張被告永慶房屋應依民法第188條第1項、 消保法第7條第3項、不動產經紀業管理條例第26條第1項、 第2項規定、被告簡淑貞應依民法第185條第1項規定，分別 與被告魏文彬、王天祺、郭子揚等負連帶賠償責任。嗣於10 9年2月6日本院言詞辯論期日就對被告永慶房屋之請求部分 ，捨棄民法第179條之請求權基礎（見本院卷第356頁）。原 告上揭訴之變更係基於同一基礎事實，且被告永慶房屋、魏 文彬、王天祺、郭子揚、簡淑貞均無異議而為本案之言詞辯 論，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠原告因子女有意經營「寵物訓練教室及寵物寄宿旅館」，乃 委託被告永慶房屋及其「中正一部店」仲介人員即被告魏文 彬、王天祺仲介覓尋能為上開事業營運目的之不動產，被告 等均知悉此為原告買屋之重要交易條件。嗣被告魏文彬等告 知坐落於臺北市○○區○○路0段000號一樓及地下一樓（下稱系 爭不動產）符合原告需求，原告於108年5月15日依被告永慶 房屋出價制度簽署「不動產買賣意願書（下稱系爭意願書） 」，並交付斡旋金500,000元支票。被告魏文彬等人知悉原 告無須貸款將以現金付清全部買賣價金，即通知原告交易有 望，希望買賣雙方能於108年5月17日進行最後協商。於108 年5月17日，於原告未攜帶簽約必備相關身份證明文件下， 被告等積極力促及慫恿原告以傳真或影本等權宜方式完成系 爭不動產買賣契約簽署，但均未盡善良管理人義務告知系爭 不動產地下一樓為使用用途受限制之「防空避難室」，不能 作為開業登記及營運，原告因其等隱匿而陷於錯誤，於當日
與被告簡淑貞簽約購買。嗣原告向主管機關臺北市政府動物 保護處申請寵物事業營運登記時，始知悉系爭不動產地下一 樓為「防空避難室」，依公寓大厦管理條例第16條第2項、 防空疏散避難設施建檔作業要點第9點規定，不僅無法如一 般住宅使用，亦無法與一樓合併作為寵物教室及寄宿旅館等 營業登記，更無法變更使用用途作為營業登記使用。系爭買 賣標的欠缺上揭特別保證之效用，亦顯不具備一般交易應有 之價值、效用或品質，構成物有瑕疵，並致原告受有損害。 ㈡系爭不動產交易總價為18,200,000元，一樓面積53.39平方公 尺（約17.74坪），地下一樓面積52.065平方公尺（約15.75 坪），共同使用部份為10.71平方公尺（約3.24坪），換算 每坪單價為495,597元，惟同區段雷同之不動產市場交易價 格亦約每坪40至50萬元左右，足見被告等將系爭不動產地下 一樓以一般房價銷售予原告。被告魏文彬、王天祺為買方仲 介，明知原告所覓尋不動產應具備房屋通常使用效能，以作 為從事「寵物訓練教室及寵物寄宿旅館」使用，竟故意隱匿 地下一樓為防空避難室用途，未依消保法及不動產經紀業管 理條例第23條規定提供合理及必要之說明，於108年5月17日 積極力促原告當場簽約；被告郭子揚為系爭不動產交易經紀 人，未依不動產經紀業管理條例第23條規定為解說，且與被 告魏文彬、王天祺等人共同對於本件交易隱匿地下一樓為防 空避難室用途，使原告陷於錯誤，以房屋一般通常效用之價 值簽約購買減損價值之地下一樓防空避難室，致原告所購買 用途受限制之防空避難室價格不及於市場價格1/3，且影響 原告合併開業登記及營運使用等損害，日後更將遭遇轉售時 無人願意購買而減價銷售等情事，核應扣減2/3之價格即5,2 03,769元，爰依民法第544條、不動產經紀業管理條例第26 條第1項、第2項、消保法第7條第1項、第3項規定請求被告 永慶房屋賠償5,203,769元；另依民法第184條第1項前段、 後段、第2項規定請求被告魏文彬、王天祺、郭子揚等人賠 償5,203,769元。又，被告魏文彬、王天祺、郭子揚為共同 侵權行為人，被告永慶房屋為其等僱用人，並為從事經紀業 之企業經營者，爰依民法第188條第1項、消保法第7條第3項 、不動產經紀業管理條例第26條第1項、第2項規定請求被告 永慶房屋、魏文彬、王天祺、郭子揚等人負連帶賠償責任。 ㈢被告簡淑貞出售之系爭不動產地下一樓為不具一般房屋通常 效能之防空避難室，使用權限受限制，竟於簽約前故意隱匿 ，並與被告永慶房屋仲介人員即被告魏文彬、王天祺、經紀 人郭子揚配合立即完成買賣交易價格合意及完成簽約，應負 債務不履行及侵權行為責任，爰依不動產買賣契約第9條第1
項、第5項、民法第184條第1項前段、第354條第1項前段、 第2項、第359條但書、第360條、第227條第1項、第226條第 1項、第179條規定請求被告簡淑貞賠償原告5,203,769元。 又，被告簡淑貞與被告魏文彬、王天祺、郭子揚等人為共同 侵權行為人，應依民法第185條第1項規定負連帶賠償責任。 ㈣原告委任被告永慶房屋仲介系爭不動產交易，被告永慶房屋 未盡說明告知義務，致原告購買不具備房屋通常效用之地下 一樓登記用途為防空避難室，原告已給付仲介報酬182,000 元，爰依民法第571條請求被告永慶房屋返還仲介報酬182,0 00元。
㈤聲明：⒈被告永慶房屋、魏文彬、王天祺、郭子揚及簡淑貞等 應連帶給付原告5,203,769元，及自起訴狀繕本送達翌日起 至清償日止，按年息5%計算之利息。⒉被告永慶房屋應給付 原告182,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止， 按年息5%計算之利息。⒊原告願以現金或台灣銀行發行之無 記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。二、被告則以：
永慶房屋、魏文彬、王天祺、郭子揚部分：
㈠原告雖主張委託被告永慶房屋、魏文彬及同組人員王天祺仲 介尋覓能為事業營運目的之房地，然原證7律師函之內文， 毋論係受文者、說明內容，關於被告王天祺部分，均係以「 同組王姓人士」顯示，足見原告自始均不知被告王天祺究竟 於本件不動產買賣交易中擔任何種角色，是否有介入交易？ 亦或僅係單純工作上陪同？且由不動產買賣意願書及買賣契 約書，可知系爭不動產之承辦人實係魏文彬，並無王天祺； 另不動產買賣意願書、買賣契約書均經原告確認及親筆簽名 ，被告王天祺自始均與本件不動產買賣交易無涉，原告請求 王天祺給付5,203,769元，並無理由。 ㈡被告郭子揚固係系爭不動產買賣交易之經紀人，然非本件買 賣交易之實際承辦人，亦非原告之受託人，被告郭子揚主觀 上無為自己或他人不法利益或損害原告利益之意圖，客觀上 亦無生損害予原告，自無違背委任關係義務之可能。 ㈢被告簡淑貞於107年1月19日委託被告永慶房屋銷售時，被告 永慶房屋等人即已依不動產經紀業管理條例之規定就系爭不 動產進行查調，並作成不動產說明書。原告最早係於108年4 月中旬起由被告魏文彬帶看房屋，於看過系爭不動產後較為 滿意，被告魏文彬始於同年月15日持不動產說明書至原告家 中解說系爭不動產狀況，並由原告簽名確認，方有同年月17 日與被告簡淑貞協商價格並成交乙事。而被告魏文彬所提供 之「建物測量成果圖」上清楚載明地下一樓之主要用途為「
防空避難室」，並無任何隱瞞或未盡調查、告知之義務。又 不動產說明書【重要注意事項】第24點約定：「本案866建 號主要用途依成果圖登載《防空避難室》為依據。」，並佐以 「建物所有權狀」，皆可清楚明確知悉地下一樓使用用途為 「防空避難室」，毋論係出賣人簡淑貞，抑或係被告魏文彬 等人，均未隱瞞地下一樓之用途為「防空避難室」。再【重 要注意事項】第19點約定：「本案地下室係屬公設，現況有 部份面積為賣方單獨使用，地下室是否有其專用權，須依分 管契約或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用。」，是 縱地下一樓使用用途非屬防空避難室，原告之權利範圍亦僅 有1/4，此由不動產買賣契約書「建築改良物標示」、「建 物所有權狀」均可清楚得知，原告是否得據此與系爭不動產 一樓一併挪為寵物店開業使用，已非無疑。
㈣不動產說明書說明貳、肆，均清楚載明依不動產經紀業管理 條例規定：「經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明 書向委託人交易之相對人解說，說明書於提供解說前，應經 委託人簽章」、「不動產說明書視為買賣契約書之一部分」 ，是毋論就法律層面，或被告永慶房屋內部執行業務指示， 均要求人員於執行業務中持不動產說明書向買方解說，益證 被告永慶房屋、魏文彬等人之抗辯為實，並與事實相符。又 原告亦已同意系爭不動產確經被告永慶房屋、魏文彬等人解 說，且已詳閱不動產說明書「內容」及「附件資料」無誤， 基此原告主張簽約前不知悉系爭不動產使用用途，不僅於法 有悖，更與常情不符。
㈤證人葉秋宏證稱被告魏文彬亦不知系爭不動產地下一樓之使 用用途云云，然被告魏文彬係本件不動產買賣交易之承辦人 ，豈有不知系爭不動產地下一樓用途之理？證人葉秋宏雖提 出LINE截圖證明被告魏文彬知悉系爭不動產地下一樓為防空 避難室，伊願意幫忙處理乙節，然上開LINE通訊內容，實係 原告自始即知悉系爭不動產地下一樓之使用用途為防空避難 室，不得作為商業使用，但為求變更使用用途，要求被告魏 文彬協助變更，不然就要訴求賠償，原告變相濫訴，實係徒 耗司法資源。
㈥原告主張被告魏文彬有保證系爭不動產能夠「充作寵物店或 寵物教室使用」，然均未見於不動產買賣契約書之特別約定 事項、增補契約等處，且依證人余家維證述可知，被告魏文 彬自始均未向原告有何保證或擔保，即無任何特別保證適用 ，原告主張無理由。
㈦被告魏文彬、王天祺、郭子揚自始即無任何侵權行為，或有 何未善盡調查、告知之義務，或就系爭不動產為任何保證、
擔保之情，被告永慶房屋既無因處理委任事務有何過失，或 逾權致生原告損害，對原告即無賠償可言。被告永慶房屋固 屬提供服務之企業經營者，於本件不動產買賣交易，其提供 之服務，業已符合當時科技或專業水準可合理期待之安全性 ，本件既無可歸責予被告永慶房屋而不能履行委託之情，原 告以不動產經紀業管理條例第26條第1項為其請求權基礎， 恐有所誤。又關於被告永慶房屋個人之請求權基礎部分，原 告依消保法第7條第3項、不動產經紀業管理條例第26條第2 項為其請求權基礎，亦有所誤。至連帶部分，被告魏文彬、 王天祺、郭子揚自始即無任何侵權之行為，或係有何未善盡 調查、告知之義務，又或係就系爭不動產為任何保證、擔保 之情，則原告爰以民法第188條第1項前段、消保法第7條第3 項、不動產經紀業管理條例第26條第2項規定，請求被告永 慶房屋負擔連帶賠償之責，亦屬無理由。另原告於連帶部分 以不動產經紀業管理條例第26條第1項規定為其請求權基礎 ，似有所誤。
㈧聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利之判決 ，願供擔保，請准免為假執行。
被告簡淑貞部分：
㈠原告提出之不動產買賣契約書非完整契據，有頁數上之缺漏 。系爭不動產地下一樓用途為「防空避難室」已詳載於不動 產說明書之產權調查表内，無原告指摘之情，原告自始舉證 即有瑕疵。原告固嗣後陳報缺漏文件，然係因被告永慶房屋 等提出不動產說明書完本，經被告等人爭執後，原告始迫於 無奈而提出，其誠信自始非無疑。
㈡被告與原告係於108年5月17日簽約當日方見面認識，買賣雙 方締約過程已揭示、說明系爭不動產相關標示資料，被告自 始即無對原告就系爭不動產有任何口頭或書面上之保證，且 除不動產買賣契約書、增補契約外，被告永慶房屋等人亦一 併附上不動產說明書及附件予被告及原告留存。又依證人葉 秋宏證述可知，原告係108年5月15日向仲介簽立不動產買賣 意願書，於同年月17日與被告締約，惟系爭不動產係於108 年7月12日交屋，原告自108年5月17日締約收受不動產買賣 契約書(含增補契約、不動產說明書及附件）完本迄至交屋 ，期間非短，竟未查看不動產買賣契約書内容，顯違常情。 原告雖主張伊學經歷非高，不諳不動產交易，然原告自簽約 日起至交屋日止均未查看不動產買賣契約書内容，已屬不尋 常。再依證人葉秋宏證述，簽約當日不動產買賣契約書係裝 定成冊交付留存，而原告起訴時卻係將裝定成冊之不動產買 賣契約書拆開，刻意略去或遮掩系爭不動產使用用途之不動
產說明書，足徵證人葉秋宏之證述顯與常理、部分事實有悖 。
㈢不動產說明書產權調査表重要注意事項處「本案866建號主要 用途依成果圖登載《防空避難室》為依據。」，可知被告無任 何隱匿系爭不動產地下一樓為防空避難室之用途，況由不動 產說明書之附件即臺北市古亭地政事務所建物測量成果圖， 亦已載明系爭不動產地下一樓主要用途為「防空避難室」， 益徵被告並無任何隱匿之情，遑論被告永慶房屋等人確已就 前開情形詳加載明於契據内，原告主張被告簡淑貞與永慶房 屋等人有何共同隱匿乙節，實屬無稽。更遑論原告迄除爭執 108年5月15日及5月17日等事實經過外，並無其他舉證證明 被告與被告永慶房屋等人確有勾串之情。原告雖提出系爭不 動產委託銷售已有一段時間，欲證明系爭不動產為難以出售 之物件云云，然此均為原告片面主張，與被告和被告永慶房 屋等人有無勾串乙節並無因果上之必然關係。又依不動產買 賣契約書之特別約定事項或增補契約以觀，被告自始即無與 原告有任何約定。系爭不動產既無通常交易觀念上之瑕疵， 亦無任何契約保證上之瑕疵可言，則原告依不動產買賣契約 書第9條第5項、民法第354條第1項前段、第359條、第360條 、第226條第1項、第227條、第184條第1項、第2項、第185 條第1項前段規定為請求，即屬無理由。
㈣證人葉秋宏雖提出LINE截圖，欲證明被告永慶房屋等人知悉 系爭不動產地下一樓使用用途為「防空避難室」，被告永慶 房屋等人願協助處理云云，然系爭不動產既係經被告永慶房 屋等人查調並居間銷售，自係知悉系爭不動產地下一樓使用 用途無疑，細繹上開LINE截圖亦僅能得知系爭不動產地下一 樓為防空避難室，原告早已知悉系爭不動產地下一樓之使用 用途為何，方會要求被告永慶房屋協助幫忙，而被告永慶房 屋基於服務客户立場，聯繫認識之建築師協助原告處理亦在 情理範圍内。又證人葉秋宏起初證述系爭不動產地下一樓使 用用途係經被告王天祺告知，且不得作為「商業使用」，後 經原告訴訟代理人補充提問，竟又改口稱系爭不動產地下一 樓使用用途及不得作為「商業使用」等情 ，非經被告王天 棋告知，足徵證人葉秋宏證述自始即係經過指導，而有特定 立場，亦可知證人葉秋宏證述非全然可採。
㈤聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均驳回。⒉如受不利之 判決 ，願供擔保，請准免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
㈠原告及被告簡淑貞分別委任被告永慶房屋居間處理買、賣系 爭不動產事宜，被告魏文彬、王天祺為被告永慶房屋之仲介
；被告郭子揚為被告永慶房屋之經紀人。
㈡原告於108年5月15日與被告永慶房屋簽立不動產意願書。 ㈢原告於108年5月17日與被告簡淑貞簽立不動產買賣契約。 ㈣系爭不動產於108年7月10日完成過戶，於108年7月12日點交 予原告。
㈤系爭不動產地下一樓登記之使用用途為「防空避難室」。 ㈥原告已支付被告永慶房屋居間報酬182,000元。四、本院判斷：
原告主張上情，業據提出不動產買賣意願書、買方給付服務 費承諾書（見本院卷第41、42頁）、契約書、不動產說明書 （見本院卷第45至81、82至145、379-391頁）、土地及建物 登記謄本（見本院卷第147至151頁）、特定寵物業許可申請 書、房屋使用同意書、因停業、歇業或有其他事由無法繼續 飼養時特定寵物妥善處置規劃書、臺北市商業處商業名稱及 所營業物登記預查登記表、特定寵物繁殖場、買賣或寄養場 所應具備之設施說明書、特約獸醫師或畜牧技師諮詢同意書 （見本院卷第153、155、157、159、161、163頁）、本院公 證書（公證系爭不動產內政部實價登錄網頁資料，見本院卷 第165至188頁）、本院公證書（公證系爭不動產於永慶房屋 網頁上登載資料，見本院卷第189至210頁）、鄰近房屋買賣 資料（本院卷第211至217頁）、律師事務所函及回執（見本 院卷第329至339）、LINE對話紀錄截圖（本院卷第373頁） 等為證。被告則分執上詞置辯，被告永慶房屋等並提出不動 產說明書（本院卷第257至306頁）、108年5月15日不動產說 明書簽章頁及成交行情簽名頁（見本院卷第467-469頁）為 證。茲依原告之各項請求分論如下：
㈠原告依不動產買賣契約第9條第1項、第5項、第354條第1項前 段、第2項、第359條但書、第227條第1項、第226條、第179 條規定請求被告簡淑貞賠償損害5,203,769元，有無理由? ⒈原告依不動產買賣契約第9條第1項、第5項約定請求被告簡淑 貞賠償，為無理由：
⑴系爭不動產買賣契約第9條第1項、第5項分別約定：「乙方（ 即被告簡淑貞）擔保本買賣標的物產權清楚，並無一物數賣 、被他人占用或占用他人或其他糾葛等情事，如有上述任何 情事，除本契約另有約定外，應由乙方於甲方（即原告）支 付完稅款以前清理完畢，否則視為違約；若甲方因此受有損 害，乙方應負完全賠償責任。」、「本買賣標的物於交屋前 如有存在物之瑕疵（例如：滲漏水、海砂屋、輻射屋...等 或其他影響結構安全之瑕疵等）時，除本契約另有約定外， 乙方應負瑕疵擔保責任。」（見本院卷第55-57頁）。準此
，僅於系爭不動產交易有前述產權不清楚、賣方一物數賣， 或有占用糾葛、買賣標的物存有上列之物之瑕疵時，原告方 得依據上揭約定請求損害賠償。
⑵然綜觀原告起訴狀之各項主張，原告並未主張系爭不動產有 何產權不清楚情形，亦未主張本件不動產交易，被告簡淑貞 有何一物數賣，或系爭不動產有遭他人占用、占用他人或存 有其他權利糾葛之權利瑕疵情形，亦未主張系爭不動產有何 滲漏水、海砂屋、輻射屋或其他影響結構安全之瑕疵存在， 則原告依據上揭約定請求被告賠償5,203,769元，自屬無據 。
⒉原告依民法第354條第1項前段、第2項、第359條但書、第227 條第1項、第226條規定請求被告簡淑貞賠償，為無理由： ⑴按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「出賣人並應 擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質。」、「買賣 因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規定，應負擔保之責者， 買受人得解除其契約或請求減少其價金。但依情形，解除契 約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」、「買賣之物 ，缺少出賣人保證之品質者，買受人得不解除契約，或請求 減少價金，而請求不履行之損害賠償。出賣人故意不告物之 瑕疵者，亦同。」，民法第354條第1項前段、第2項、第359 條、第360條定有明文。又「因可歸責於債務人之事由，致 給付不能者，債權人得請求賠償損害。前項情形，給付一部 不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得 拒絕該部之給付，請求全部不履行之損害賠償。」、「因可 歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於 給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」，民法第226條 、第227條第1項亦有明定。
⑵原告主張系爭不動產地下一樓之登記用途為「防空避難室」 ，不能作為「寵物訓練教室及寵物寄宿旅館」之商業使用， 而有欠缺特別保證之品質及通常效用等語，為被告簡淑貞否 認，並執上詞置辯，是此部分應予審究者為：①被告簡淑貞 有無特別保證系爭不動產之地下一樓得作為「寵物訓練教室 及寵物寄宿旅館」之商業使用?②被告簡淑貞所交付之本件買 賣標的物是否欠缺通常效用?經查：
①被告簡淑貞否認於本件不動產交易時，曾向原告特別保證系 爭不動產之地下一樓可作為「寵物訓練教室及寵物寄宿旅館 」之商業使用，原告自應就上揭事實負舉證之責任。惟查， 原告所提出之系爭不動產買賣契約書本文及增補契約條款中
，均無任何出賣人保證地下一樓可作為「寵物訓練教室及寵 物寄宿旅館」或商業使用之特別約定。另參酌證人即當日協 助簽約事宜之代書余家維於本院作證時亦表示當日在現場並 未聽聞被告魏文彬或其他人向買方保證系爭不動產之一樓及 地下一樓可一併挪為店面使用（見本院卷第422頁）。而原 告復未能提出其他證據證明上情，空言主張被告簡淑貞有特 別保證地下一樓可作商業使用云云，自無可採。被告簡淑貞 既未向原告特別保證系爭不動產之地下一樓得作為「寵物訓 練教室及寵物寄宿旅館」或商業使用，則原告主張被告簡淑 貞所交付之系爭不動產地下一樓不能作商業使用，欠缺特別 保證之品質，而依民法第360條規定請求被告簡淑貞賠償5,2 03,769元，自屬無據。
②又，系爭不動產買賣契約第1頁「買賣範圍」，及契約中所附 臺北市古亭地政事務所發給之建物所有權狀，關於買賣標的 之建物部分，均已載明：⑴建號852，權利範圍全部，主要用 途：商業用；⑵建號866，權利範圍1/4，主要用途：見使用 執照（見本院卷第51、79、81頁）。另簽約當天被告永慶房 屋交付予買賣雙方之不動產說明書，第1頁「產權調查表」 之「一、建物標示」項下，亦記載：⑴建號852，主建物，商 業用，權利範圍1；⑵建號866，公共設施，用途為「防空避 難室」，權利範圍1/4（見本院卷第259頁）；第3頁「重要 注意事項」項下，亦特別載明：「本案地下室係屬公設，現 況有部份面積為賣方單獨使用，地下室是否有其專用權，須 依分管契約或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用。」 、「本案866建號主要用途依成果圖登載《防空避難室》為依 據」等內容（見本院卷第261-262頁）；此外，不動產說明 書後尚附有「台北市古亭地政事務所建物測量成果圖」，其 中一樓登記之主要用途為：「一般零售業」，另地下室登記 之主要用途為：「防空避難室」（見本院卷第276-277頁） ，在在足證被告簡淑貞出售予原告之本件買賣標的物，其中 一樓部分係商業用，另地下一樓為公共設施，係作為「防空 避難室」使用。而被告簡淑貞嗣所交付之買賣標的物，其中 一樓並無不能作為商業使用、地下一樓亦無不能作為「防空 避難室」使用之情，自難認被告簡淑貞交付之買賣標的物， 有何欠缺通常效用之瑕疵存在，亦難認被告簡淑貞所交付之 買賣標的物有何不符債之本旨，而違反系爭不動產買賣契約 約定，構成給付不能或給付不完全之債務不履行等情形。從 而，原告依民法第354條第1項前段、第2項、第359條但書、 第227條第1項、第226條規定，請求被告簡淑貞賠償5,203,7 69元，均為無理由。
⒊原告依民法第179條規定，請求被告簡淑貞賠償損害5,203,76 9元，為無理由：
⑴按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其 利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」， 民法第179條定有明文。
⑵原告與被告簡淑貞簽訂買賣契約，原告同意以18,200,000元 之價格向被告簡淑貞購買系爭不動產，則被告簡淑貞依據買 賣契約書受領原告交付之款項18,200,000元，核係基於契約 關係而受領，非無法律上之原因。又承前述，被告簡淑貞所 交付之買賣標的物並無存有原告所指之瑕疵，原告無從請求 被告簡淑貞負瑕疵擔保責任或債務不履行責任，則原告依據 民法第179條規定請求被告返還5,203,769元，亦無理由。 ㈡原告依民法第544條請求被告永慶房屋，及依不動產經紀業管 理條例第26條第1項、第2項、消保法第7條第1項、第3項規 定請求被告永慶房屋、魏文彬、王天祺、郭子揚連帶賠償損 害5,203,769元，有無理由?
⒈按「受任人因處理委任事務有過失，或因逾越權限之行為所 生之損害，對於委任人應負賠償之責。」，民法第544條定 有明文。又「因可歸責於經紀業之事由不能履行委託契約， 致委託人受損害時，由該經紀業負賠償責任。經紀業因經紀 人員執行仲介或代銷業務之故意或過失致交易當事人受損害 者，該經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。」，不動產經 紀業管理條例第26條第1項、第2項亦有明定。再「從事設計 、生產、製造商品或提供服務之企業經營者，於提供商品流 通進入市場，或提供服務時，應確保該商品或服務，符合當 時科技或專業水準可合理期待之安全性。」、「企業經營者 違反前二項規定，致生損害於消費者或第三人時，應負連帶 賠償責任。但企業經營者能證明其無過失者，法院得減輕其 賠償責任。」，消保法第7條第1項、第3項亦有規定。 ⒉原告主張被告魏文彬、王天祺、郭子揚等人在仲介本件交易 時，未曾告知地下一樓之登記用途為「防空避難室」，而有 未盡說明及告知之義務，致其受有損害等語，為被告等人否 認，被告魏文彬於109年3月12日到庭陳稱：108年5月15日收 斡旋時，我有帶我影印的不動產說明書跟原告解說，解說完 把第一頁請他簽名，我留了簽名那張，剩下文件留給他們； 我、王天祺從頭到尾就是告知原告一樓、地下室有權狀，一 樓可以做商業使用，但地下室不得做商業使用，因為是防空 避難室等語；另被告王天祺同日亦稱：收斡旋那天我們有帶 不動產說明書、建物土地謄本、建物測量成果圖、標的物現 況說明書、地籍圖，上面很明白寫地下室屬於防空避難室，
當下針對價格做討論，原告有提出這是防空避難室，所以針 對價格部分不能那麼高等語（見本院卷第418-419頁）。雙 方所述明顯有所出入。經查：
⑴被告永慶房屋受被告簡淑貞委賣後，已針對系爭不動產制作 「不動產說明書」，為兩造所不爭執，並有不動產說明書在 卷可稽。又，被告魏文彬、王天祺帶原告至系爭不動產現場 查看後，於同年5月15日曾親赴原告家中商討，原告當天並 表達以17,800,000元購買之意願，及簽寫「不動產買賣意願 書」等情，有不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書在 卷可稽（見本院卷第41、43頁），並據證人即原告配偶葉秋 宏於109年3月12日言詞辯論時證述在卷（見本院卷第413頁 ），並無疑議。
⑵被告等人抗辯：魏文彬、王天祺2人於108年5月15日前往原告 家中商談系爭不動產物件時，有提供不動產說明書影本乙份 予原告並加以解說乙節，亦據被告永慶房屋提出原告於108 年5月15日簽署之不動產說明書簽章頁及永慶房屋成交行情 表簽名頁等件為證（見本院卷第467-469頁），上揭經原告 簽名之文件，其上方之目錄欄下詳列該份不動產說明書內所 備之各項文件名稱，包括：「壹、產權調查表...柒、附件. ..二、建物謄本...四、建物勘測成果圖...」，並載有：「 買賣雙方同意永慶房屋得同時接受雙方委託，並為雙方代理 人，且買賣雙方皆經解說並已詳細審閱不動產說明書內容及 附件資料等無誤。」等內容（見本院卷第258、467頁），原 告既在該份文件之最末處簽名，則就該文書之形式觀察，應 認被告等人抗辯：魏文彬、王天祺於107年5月15日向原告收 取斡旋時，有交付不動產說明書影本乙份，以及其等已對原 告為相關解說等語有據。原告主張其並未取得任何文件，被 告魏文彬等人亦未曾為其解說等語，與其所簽署之前述簽名 頁所載之內容不符，自應由原告就此事實提出反證，茲原告 既未能提出任何反證，空言否認，自難憑採。而承前述，不 動產說明書上已載明地下一樓屬「公共設施」，用途為「防 空避難室」，權利範圍1/4 ，以及「本案地下室係屬公設， 現況有部份面積為賣方單獨使用，地下室是否有其專用權， 須依分管契約或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用。 」、「本案866建號主要用途依成果圖登載《防空避難室》為 依據」等重要內容（見本院卷第261-262頁），同時亦附具 「臺北市古亭地政事務所建物測量成果圖」等詳細資料，則 原告主張其於簽約前完全不知地下一樓為防空避難室云云， 難以採信。
⑶至於證人葉秋宏雖於109年3月12日到庭證述：本案這間在108
年4月左右去看的，現場有一樓跟地下一樓，一樓、地下室 是跆拳道教室，看了以後滿意，就詢問魏文彬地下室、一樓 都是可以使用嗎？他告訴我們那都是有權狀的，我們的認知 是有權狀就是可以用的。但他沒有說那是防空避難室等語（ 見本院卷第413頁）。惟本院令其針對被告王天祺同日所述 ：「原告有提出這是防空避難室所以針對價格部分不能那麼 高」一事表示意見時，證人葉秋宏則答稱：「我們不是說防 空避難室，是說地下室，而且不能做商業使用。」；本院再 詢：「『而且不能做商業使用』是什麼意思？誰說的？」，證 人葉秋宏答稱：「是王天祺說的。我先生當時是說地下室不 能用同樣價格。魏文彬說可以用3分之1價格。」等語；其後 原告訴訟代理人補詢：「有關5月15日斡旋當時王天祺與原 告、證人葉秋宏在協商討論地下室價格時，是否有提及地下 室不能做商業使用，價格會更低?」，證人葉秋宏答稱：「 不是王天祺說的，是我們說地下室不能做商業使用，價格不 能一樣。地下室不能跟一樓一樣使用。」；原告訴訟代理人 再詢：「你講的商業使用是什麼意思?」，證人葉秋宏答： 「不能做寵物旅館。當時我們有跟魏文彬說要做寵物旅館需 要用到一樓跟地下室。」等語（見本院卷第419-420、424頁 ）。是綜合證人葉秋宏於109年3月12日作證時之全部證詞可
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