損害賠償
臺灣臺北地方法院(民事),訴字,107年度,2737號
TPDV,107,訴,2737,20200529,1

臺灣臺北地方法院民事判決
107年度訴字第2737號
原 告 李建成
訴訟代理人 巫芸甄律師
林佑任
被 告 汪憲台


訴訟代理人 謝昆峯律師
張伃萱律師
林泓毅律師
被 告 李磊
籍設臺北市○○區○○路0段000號0樓 （臺北○○○○○○○○○）
訴訟代理人 李柏洋律師(法扶律師)
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109年5月15日言詞
辯論終結，判決如下：
主 文
被告乙○、丙○○應連帶給付原告新臺幣參拾柒萬參仟肆佰玖拾參元，及自民國一○七年八月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○、丙○○連帶負擔百分之三十七，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行。但被告乙○、丙○○如以新臺幣參拾柒萬參仟肆佰玖拾參元為原告預供擔保後，得免為假執行。原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但擴張或 減縮應受判決事項之聲明者，不在此限；不變更訴訟標的， 而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追 加，民事訴訟法第255條第1項第3款、第256條分別定有明文 。查原告起訴時訴之聲明第1項原為：被告乙○、被告丙○○應 連帶給付原告新臺幣（下同）107萬6,888元，及自本起訴狀 繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（ 見本院臺北簡易庭107年度北司調字第535號卷【下稱北司調 卷】第1頁）。嗣變更聲明如述，經核就利息部分之變更， 屬不變更訴訟標的而補充事實上之陳述，就請求金額部分， 係屬減縮應受判決事項之聲明，依前揭規定，均應予准許， 先予敘明。




貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)訴外人吳永崎、吳永萬為門牌號碼為臺北市○○區○○路0段000 號、179號建物（下稱系爭建物）之所有權人，原告於105年 7月16日與吳永崎、吳永萬簽訂租賃契約，雙方約定租賃標 的物為系爭建物之2樓、3樓（下稱系爭房屋），並於租賃契 約第16條第1點約定原告得將系爭房屋轉租予第三人，實際 使用收益人仍為原告，而原告於租賃期間透過兆基管理顧問 股份有限公司（下稱兆基公司）就系爭房屋為管理與出租， 並對第三人收取租金。而訴外人汪正明即丙○○之父為承租系 爭建物之4樓及5樓（頂樓加蓋部分）之承租人，並將其承租 部分隔成套房、雅房共22間，各自有其房間編號，因汪正明 年事已高，遂由丙○○代汪正明向第三人為簽訂租約、收受租 金等行為，而汪正明於106年11月5日死亡後，相關權利義務 即由丙○○依法承受。至被告乙○為與丙○○承租系爭建物4樓40 5號房（下稱系爭405號房）之承租人，合先敘明。系爭建物 4樓於106年12月5日發生火災（下稱系爭火災），系爭房屋 因消防局滅火過程中噴灑強力水柱，火勢撲滅後大量汙水透 過天花板滲漏至屋內，造成系爭房屋內設備及物品大量毀損 ，致原告受有如附表所示之財產上損害，茲對被告2人之過 失不法侵害行為分述如下：
　⒈丙○○部分：未依建築法第77條第1項、第77條之2第1項第2款 ，建築技術規則建築設計施工篇第86條等規定，向主管機關 申請室內裝修許可，私自以非法裝修材料即易燃木板隔間將 系爭建物4樓隔成15間雅房與套房、4樓頂樓隔成7間雅房與 套房，又未至臺灣電力股份有限公司申請用電設備設計審查 及檢驗合格證明，並出租予他人使用，其行為顯已違反身為 系爭建物4樓、5樓之善良管理人義務與保護他人之法律，發 生火災將無防火時效可言，致災害擴大，又因乙○下列行為 ，致消防人員滅火過程中大量污水透過天花板滲漏至系爭房 屋內。
⒉乙○部分：於106年12月5日使用電磁爐時不顧正使用高耗電量 之電器而逕行離開房間，電磁爐爆炸引發火災，致消防人員 滅火過程中大量污水透過天花板滲漏至系爭房屋內。(二)原告因被告前開之侵權行為，使系爭房屋內之設備、物品受 有毀損、牆壁遭燻黑及天花板塌陷破損等損害，亦造成嚴重 之積水情形，因此為將上開損害修復至原來可供使用之狀態 ，致原告需額外支出整理及修復費用。另原告將系爭房屋裝 修成套房出租予第三人使用，惟因系爭火災之發生，致第三 人等均以火災導致屋況不宜繼續居住為由，陸續向兆基公司



提前終止租賃契約，致原告受有因與第三人終止租賃契約而 需退還之租金費用。又系爭房屋因整修期間無法出租使用收 益及重新招租，致原告受有相當3個月租金使用收益之損失 。被告前開之侵權行為，致原告受有如前所述之財產權上損 害，被告間雖無意思聯絡，然被告之侵權行為皆為原告所生 損害之共同原因，自應依民法第185條成立共同侵權行為負 連帶賠償責任，爰依民法第184條第1項前段、第2項及第185 條侵權行為法律關係提起本件訴訟等語。並聲明：⒈被告乙○ 、丙○○應連帶給付原告101萬7,888元，及自本起訴狀繕本送 達最後一位被告之翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之 利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。二、被告部分：
(一)丙○○則以：系爭建物原為訴外人吳石頭所有，伊之父親即訴 外人汪正明自81年起向吳石頭承租系爭建物之4樓及5樓，雙 方約定汪正明得轉租予第三人，汪正明便於承租後再行轉租 。迄吳石頭死亡後，系爭建物即由吳石頭之子吳永崎、吳永 萬繼承，又汪正明年事已高，遂將轉租後向房客收租與簽約 之事宜委由伊處理，再由伊將收得租金交付予汪正明。至乙 ○係於105年12月6日起承租系爭405號房，約定租賃期間為1 年，且約定系爭405號房僅供單身1人免炊住宿，合先敘明。 詎乙○竟於106年12月5日違反系爭405號房僅供單身免炊之住 宿約定，自行使用電磁爐，更於使用電磁爐之過程中離開系 爭405號房，致恐因電氣因素引燃周圍可燃物遂而引起火災 ，系爭建物4樓亦因此燒毀。然原告主張伊應依民法第184條 第1項前段之規定與乙○負連帶賠償責任，惟原告並未就伊係 侵害其何權利為舉證以實其說，自應駁回原告之請求。又系 爭事故之發生經臺北市政府消防局就火災原因進行調查鑑定 可知，其起因係因電氣引燃周遭可燃物所致，與建築物之構 造及設備是否合乎當前之安全標準無涉，再依最高法院100 年度台上字第91號判決意旨可知，未經主管建築機關審查許 可而裝修，僅係違反行政管制措施，不能逕認屬違反保護他 人之法律，故原告主張伊應依民法第184條第2項及建築法第 77條第1項規定請求伊負賠償責任，亦屬無據。再者，原告 返還租金予第三人係出於與承租人之約定，伊更無庸賠償原 告合意退還與承租人之租金，原告所述未能舉證以實其說， 自屬無據。況原告係承租系爭房屋三樓又轉租予他人，自有 管理維護系爭房屋三樓正當合法使用之義務，是不論逃生梯 究否為原告所拆除，原告究其未盡管理維護義務而使消防用 水滲漏一事應自行負責，而若原告有進其管理維護義務，而 逃生梯仍屬存在或該拆除之處至少有以水泥而非僅以輕鋼架



面板封住天花板，消防用水不致大量沖刷至系爭房屋三樓、 二樓等樓層，是因原告行為之介入，伊之行為與損害實無相 當因果關係，縱認有相當因果關係，原告就損害之發生亦屬 與有過失，伊自應獲得免除賠償責任等語，資為抗辯。並聲 明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，被 告願供擔保，請准宣告免為假執行。
(二)乙○則以：系爭事故之起火原因迄今無法確認，原告並不得 認係因使用電磁爐不當所造成，況臺北市政府消防局火災原 因調查鑑定書並無明確認定係伊使用電磁爐不當致系爭事故 發生，尚不得以該鑑定書認定依舊系爭事故有可歸責之處。 再者，伊承租系爭405號房係相信出租人所提供雅房之隔間 設備、電線裝置符合現行規範，亦信賴所使用之電磁爐、延 長線等電子產品符合法令及安全容量之設計，方於系爭405 號房內使用電磁爐烹煮中藥湯，實難認伊就系爭事故之發生 有任何可歸責之處。另就原告主張因系爭事故所受損失之金 額部分，工程報價單總表及細目並無法證明原告確實有修繕 、裝潢，亦無法證明原告就此修繕、裝潢曾實際支付相關費 用，實難憑上述單據即認原告有此損害；而原告未能收取10 6年12月租金11萬6,466元係因原告應各承租人之要求而提前 終止租約，實難認原告有何權利因伊之行為而遭受損害；至 107年1月至3月無法使用收益及重新招租期間，原告究係何 權利因伊之行為而遭受損害，原告並未明確說明，實難認原 告之主張有理由等語，資為抗辯。並聲明：⒈原告之訴及假 執行之聲請均駁回。⒉如受不利判決，願供擔保請准宣告免 為假執行。
三、丙○○於105年間向系爭建物所有權人吳永崎承租系爭建物4樓 及5樓，為系爭建物4樓、5樓之實際管領人，丙○○並將系爭 建物以木板牆將4 樓隔成15間房間、5 樓隔成7 間房間，出 租予房客乙○（承租系爭405號房）及其他10餘名房客居住以 收取租金；丙○○對於上開建物電源線路本負有管理監督之義 務，且明知建築物之電氣設備應定期維修，並應注意用電安 全及配線保養，以防電氣設備之電線老舊、電壓超過負載等 情事致使電路短路而引發火災，且應儘可能使用防火建材及 設置隔間住房不可過於密集，以避免逃生困難；而乙○於使 用電氣設備則應注意電器插頭之使用不得加裝過多之電器設 施，以避免電壓超過負載而造成電線過熱、短路走火引起火 災，被告等2 人均無不能注意之情形，而依當時情形又無不 能注意之情事，竟疏未注意，丙○○竟未按時維護老舊電源插 座、電線、設置相關防火設施及疏於管理並防範火災之發生 ，且未使用防火建材及設置隔間住房過於密集；乙○則於系



爭405號房間內同一電源插座，插接多2 條電線延長線後， 再連接多條延長線，總共連接6 條延長線，並同時接有手機 充電、冰箱、電視機及電磁爐等電氣設備。嗣於106 年12月 5 日19時許，乙○於系爭405號房內，以延長線插座接電磁爐 加熱煮紅棗、枸杞湯，同時更插接其他數樣電器於延長線上 ，於乙○暫時離開上廁所之際，因延長線電壓超過負載，過 熱走火引燃周邊可燃物起火，且屋內均係木材隔間，火勢迅 速延燒，經訴外人即他房房客林紘民發現上開房間火煙竄出 而通報消防隊，消防人員迅速到場進行救火，然因該處火勢 猛烈，迅速延燒4 樓、5 樓各隔間房並產生大量濃煙，進而 燒燬現有人所在之吳永崎所有，內住林紘民、劉香佑等人之 建築物及其內之物品，因而致系爭建物4樓F411號房客劉香 佑逃生不及，全身燒灼造成第4 度燒灼傷併窒息、呼吸休克 而死亡等情，業經本院以108年度訴字第159號刑事判決丙○○ 、乙○因過失致人於死，各處有期徒刑6月，如易科罰金，均 以1,000元折算1日，均緩刑2年，緩刑期間均付保護管束， 並均應於判決確定後6個月內，接受法治教育課程2場次，有 不動產租賃契約書、前開刑事判決在卷可參（見北司調卷第 9頁至第17頁、本院卷二第285頁至第288頁），並經本院調 閱前開刑案卷宗查核屬實，此部分事實堪信為真。　　四、原告主張因被告等2人前開侵權行為，致原告所承租管理之 系爭房屋受有如附表所示之損害等語，為被告所否認，並以 前詞置辯。是本案就系爭房屋是否因被告等人之過失而受有 損害，及被告等2人是否應連帶負擔侵權行為之損害賠償責 任等情，茲說明理由如下：
(一)按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任 ；數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任， 民法第184 條第1 項前段、第185 條第1 項前段分別定有明 文。又民事上之共同侵權行為（狹義的共同侵權行為，即加 害行為）與刑事上之共同正犯，其構成要件並不完全相同， 共同侵權行為人間不以有意思聯絡為必要，數人因過失不法 侵害他人之權利，苟各行為人之過失行為，均為其所生損害 共同原因，即所謂行為關連共同，亦足成立共同侵權行為， 依民法第185 條第1 項前段之規定，各過失行為人對於被害 人應負全部損害之連帶賠償責任（最高法院67年度台上字第 1737號判決意旨參照）。次按建築物所有權人、使用人應維 護建築物合法使用與其構造及設備安全，建築物室內裝修應 遵守左列規定:一、供公眾使用建築物之室內裝應申請審查 許可，非供公使用建築物，經內政部認有必要時，亦同。但 中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審



查。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。又分戶牆及 分間牆構造依左列規定：一連棟式或集合住宅之分戶牆，應 以具有一小時以上防火時效之牆壁及防火門窗等防火設備與 該處之樓板或屋頂形成區劃分隔。建築法第77條第1項、第7 7條之2第1項第2款、建築技術規則建築設計施工編第86條定 有明文。又依建築法第77條第1項規定，建築物所有權人、 使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。所稱使 用人係指對建築物具有實際管領、支配權限者（例如承租人 ）而言，臺灣高等法院104年度上易字第988號判決意旨可參 。
(二)本件系爭建物4、5樓之火災發生原因經調查結果，研判為電 氣因素引燃周邊可燃物致起火燃燒之可能較大，有臺北市政 府消防局107年7月13日北市消調字第1076023435號函附火災 原因調查鑑定書1份在卷可參（見本院卷一第25頁至第141頁 ），證人即臺北市消防局隊員凃豪秩到庭證稱：本件火災發 生原因為電器因素引燃週邊可燃物至起火燃燒。起火處是在 405 號臥室內電磁爐一帶。因為當時405 號房住戶有使用電 磁爐，而且住戶針對同一個插頭同時使用6 條延長線，伊在 起火處的位置發現電源線短路的情形，因為現場已經燒燬， 所以當下無法判斷電源線短路是哪一條電線。從現場405 住 戶使用有多條延長線，可能造成用電過負載的因素比較大。 現場看到6 條延長線，都是有連接其他電器，有冰箱、電視 、微波爐、電磁爐，而且延長線相互連接，至少有連接一條 延長線，因為使用同一個插頭，所以是同一個插頭的安培數 所負荷，連接愈多條過負載的情形就會越嚴重等語（見本院 卷一第332頁至第333頁）。查本件被告之父汪正明向吳石頭 承租系爭建物4、5樓，後交由丙○○管領使用並出租予他人， 此為丙○○所自承；依此，丙○○對於系爭建物4、5樓有實際管 領、支配之權限，自屬建築法第77條所稱使用人，其就系爭 建物4、5樓之合法使用及其構造、設備安全即負有責任。而 系爭建物4、5樓之內部隔間全為木板，不具任何防火效能， 丙○○於將房屋出租時，本應注意設置隔間住房不可過於密集 ，亦應定期維修電氣設備、注意用電安全及配線保養等情; 而乙○亦應知悉電磁爐、冰箱等物用電量極大，且同一延長 線不得連接多條電源及延長線，卻仍於系爭405號房內，以 延長線插座接電磁爐加熱煮紅棗、枸杞湯等物，並同時插接 其他數樣電器於延長線上，並於過程中離開，未留意而導致 延長線電壓超過負載，過熱走火引燃周邊可燃物起火，後因 丙○○將系爭建物4、5樓隔成過於密集之房間，亦未使用防火 建材，加上電線老舊，致火勢迅速蔓延，因而燒燬系爭建物



4、5樓房間，就此部分丙○○就其應負責維護之設備及建材有 疏失，乙○就使用電器亦有過失，且被告等人之過失行為均 為原告因系爭火災所受損害之共同原因，被告等2人行為關 聯共同，應可認定。而系爭火災因消防隊員於搶救過程中噴 灑之水勢灌入系爭房屋，造成原告所管理之系爭房屋內設備 、物品毀損、牆壁燻黑、天花板塌陷破損等情，有原告所提 工程報價單總表、現場圖、先碟照片為據（見本院卷一第26 9頁至第277頁、第311頁），應認被告等2人之過失行為，與 原告之損害間有因果關係，故原告主張被告等2人應連帶負 侵權行為損害賠償責任，應屬有據。
(三)丙○○雖辯稱：系爭建物4、5樓之所有人為吳石頭，實際裝潢 隔間係汪正明，與丙○○無關，難認丙○○有何違反建築法令之 情形等語，然丙○○自承為系爭建物4、5樓之實際使用及出租 人，不論系爭建物4、5樓原本之隔間、裝潢為何，至少丙○○ 於出租系爭建物4、5樓之當下，就所出租之系爭建物4、5樓 需符合當時之法令規定，就室內管線及隔間建材之問題，均 須符合相關規定後，始可出租予他人，亦即丙○○於決定將系 爭建物4、5樓出租予他人時，為安全考量，應將木板隔間改 以合法裝修建材，並注意在隔出十數間出租他人時之電量容 載程度，然丙○○卻疏未注意，致釀成系爭火災，自應就系爭 火災因而造成他人之損害負賠償之責，丙○○所辯，顯屬無稽 。　
五、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補 債權人所受損害及所失利益為限；不能回復原狀或回復顯有 重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第216 條第1 項、 第215 條定有明文。又被害人請求被告負損害賠償責任者， 除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前 之原狀；該項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費 用，以代回復原狀，民法第213 條第1 項、第3 項亦分別定 有明文。惟該回復原狀之費用以必要者為限，如係以新品換 舊品，應與折舊（最高法院82年度台上字第892 號判決及77 年度第9次民事庭會議決議意旨參照）。茲就原告各項損害 請求項目是否有理，分述如下：
(一)清理修復費用部分：
1、就系爭房屋因系爭火災須修復部分，業據原告提出工程報價 單總表、現場圖、光碟照片為據（見本院卷一第269頁至第27 7頁、第311頁）。另參證人即鼎居設計工程有限公司（下稱 鼎居公司）室內設計總經理陳宥錚證稱：伊於106年12月間有 至台北市○○路○段000號房屋進行修繕工程，修繕位置伊記得 是3 樓，因為發生火災事故是在4 樓，當時是兆基公司找伊



去修繕。當時去的時候現場走道及房間都有黑黑的污漬，第 一間房間裡面都淹水，可能因為樓上消防灑水的關係，其他 房間的天花板有濕，可能也是灑水的關係，3 樓房間80％的家 具都有浸水。伊修繕的內容就是將房間復原，例如：天花板 、牆壁重新粉刷、打掃清潔乾淨，第一間房間的電線有更換 ，因為全部都浸水了，考量安全所以更換。伊只負責硬體部 分，內部家具部分是由兆基公司負責處理。另外走道及樓梯 間也有清潔跟粉刷牆壁。因為消防隊搶救時也有把走道弄髒 了。（提示本院卷第269頁至第273頁）這份是伊公司的報價 單。（提示本院卷第271頁）報價單中第三項木作工程內的1 、2樓樓梯局部修繕，係因該棟大樓共用同一個樓梯，消防隊 上4樓救災時會經過1、2 、3 樓。伊負責前端查看，後端是 請師傅去現場修繕，可能之後師傅到現場發現1 、2 樓有修 繕的必要，就會直接在現場進行修繕。…（提示本院卷第273 頁）第六項油漆工程中的二、三樓公共走道刷水泥漆、1-3樓 梯間刷水泥漆這兩項，因為該處是消防隊會進出的部分，所 以有弄髒，有重刷的必要，這部分伊有看到。（提示本院卷 第273頁）第七項清潔工程中的二樓室內房間清潔、一至三樓 走道及梯間清潔，2 樓房間清潔的部分，伊必須跟現場人員 確認，至於1 至3樓走道及梯間清潔的原因一樣是消防隊進出 或是當時逃生造成髒亂，所以有清潔的必要。報價單中窗簾 部分是屬於裝修內容之一，掀床、電視、書桌是伊等跟兆基 叫貨之後在現場進行擺飾、安裝。本件修繕工程之費用就是 報價單上的金額，這筆金額是伊等跟兆基公司請款的。剛剛 庭上所稱掀床、電視、書桌部分伊要跟會計確認。伊進入現 場時，3樓牆壁是有滲水的情況，因為4樓消防灑水的關係， 所以水都有灌下來。當時301 號房是最嚴重的，其他房間不 至於淹水，但是天花板、牆壁會有水漬，地上會有一灘水， 但不至於到淹水。301號房因為比較嚴重，所以輕鋼架全部拆 除，其餘部分是部分更新，因為有水滴下來，所以有更新的 必要，施作的內容如報價單上所載。306 價格會比301 貴， 可能因為局部更新要花比較多的工資。（提示本院卷一第269 頁總表）這份估價單提出的日期應該就是上面所載日期，上 面的記載各修繕項目是現場人員確認給伊的，伊有大概看過 。…伊當時看到301 房間上方的樓板有修改，所以那邊的淹水 會特別多。樓上301 的天花板有一個洞，可能原來是樓梯， 後來樓梯被改掉，所以現場是鐵板修補。該處是老舊房子， 所以漏水點無法掌握等語（見本院卷一第427頁至第432頁） ，足認系爭房屋確因系爭火災有修復之必要，修復費用如附 表編號1所示，此部分應可認定。　




2、另依證人即兆基公司員工潘國偉到庭證稱：當時公司通知伊 有火災狀況，伊在火災發生後大約一個小時就到現場。伊到 時消防車已經到了，正在救火，往三、四樓間灌水，也有消 防員帶著水槍從樓梯上去，但上去之後消防員在內部的情形 伊不知道，伊所說的灌水是指消防車在房子前後朝屋內灌水 ，當時火光很明顯，因為伊等不能上去，只能在外面等，當 時看到有很多水從樓梯流下來，因為系爭房屋的樓梯是舊式 ，沒有門，所以從外面可以看得到，伊當天待到凌晨一、兩 點，整個救災還沒有結束，所以公司就叫伊先離開。火災發 生隔天，因為封鎖線拆除，所以伊有再返回現場，伊主要是 看二、三樓，當時三樓比較嚴重，屋內都積水，還有煙燻的 黑漬，因為三樓屋內都積水，所以二樓屋內也有從上往下的 滲水，屋內有水漬、髒汙，有些門被破壞，公共樓梯間也有 水漬、髒污及焦痕。因為二、三樓的天花板是輕鋼架，所以 吸水後，有些石塊剝落，影響到輕鋼架，石灰棉板有些受潮 爛掉。伊在兆基公司擔任業務。本件案發時擔任之職位也是 業務。伊的職務內容是套房出租及房客維繫。系爭房屋之出 租及房客連繫都是伊負責，如果是伊負責出租的房屋或房客 發生問題，都會是伊到場負責了解及處理。系爭房屋2、3樓 所有的套房都是伊負責的。兆基公司負責人是甲○○。…一般處 理火災案件事後求償時，伊只能協助房客，照片是由房客提 供，如果是公共區域才是由伊等處理。（提示原證11報價單 ）伊有看過報價單的細項，當時伊在火災隔天返回現場時， 有請廠商跟伊一起去，然後伊跟廠商說要修哪些部分，之後 廠商提供報價單，伊有看細項的內容，但報價之金額是由公 司決定。原證11報價單內容確實是伊當時跟廠商說要修繕的 項目，但金額部分是由廠商跟公司報價。估價項目包括房間 內部修繕及公共空間，因為當時上面的水整個都滲漏下來。 伊在火災隔天返回現場時，除了通知廠商，也有通知所有的 房客，所以在現場時，有些房客是在場的，是由房客打開門 讓廠商進去看那些部分要修，伊說就房內部分沒有拍照，是 因為這部分廠商會拍照、處理，所以報價單內容是包括伊負 責的公共區域及房間內部房客說要修繕的內容，有些房間沒 有鎖的，伊等就直接進去看哪些部份要修，當天幾乎所有房 客都有到。拍照、負責維修之廠商是鼎居公司。在現場時， 伊跟廠商是直接查看，所以伊講哪部分要修繕，廠商有記載 本子上，伊有確認過廠商所記的本子內容，金額部分是廠商 回去再報價。現場所講的修繕項目就是原證11所記載之修繕 項目，因為伊現場跟廠商講完後，廠商有再整理跟伊確認過 。廠商當時是有畫表格跟伊說哪個部分要修甚麼，伊確認後



再請廠商跟公司報價。原證11報價單細項，都是因本件火災 所造成須修繕之項目，本件修繕期間伊記得大約半個月還是 一個月，因為後來到現場去確認的是其他人。系爭房屋是伊 任職期間才收到的新物件，當時剛裝修完，交給伊等出租及 管理等語（見本院卷二第138頁至第144頁），足認修復項目 確如鼎居公司估價單上所示，且嗣後確有完成修復等情，被 告抗辯原告未舉證系爭房屋有依估價單所示內容進行修復、 未舉證確有支出修復費用等語，顯屬無據。
3、至家具部分，原告因系爭火災，導致系爭房屋內家具毀損， 有向金寶島家具行購買沙發1張、掀床架1組、床墊1張、書桌 1張，總計1萬379元，有金寶島家具行估價單及函文在卷可稽 （見本院卷二第81頁至第89頁、第233頁），故此部分金額如 附表編號2所示為1萬379元，應可認定。
4、本件原告主張系爭房屋於105年6月16日為最近一次裝潢時間 ，參證人潘國偉證稱：伊於104年7月入職，系爭房屋是伊任 職期間才收到的新物件，當時剛裝修完，交給伊等出租及管 理等語（見本院卷二第144頁），再參原告所提租賃契約書， 其上所載租賃期間多為106年間，其中205號房之租期係自105 年8月25日開始（見北司調卷第53頁），206號房係自105年9 月1日開始（見北司調卷第56頁），與證人潘國偉證述原告將 系爭房屋裝潢完不久即 交由兆基公司出租管理等情相符，足 認原告主張系爭房屋於105年6月16日間為最近一次裝修時間 ，應屬可採。另參系爭火災係於106年12月5日間發生，系爭 房屋相關設備裝設後迄系爭火災發生，使用時間為1 年6 月 （此部分參酌營利事業所得稅查核準則第95條第6 項規定「 固定資產提列折舊採用定率遞減法者，以1 年為計算單位， 其使用期間未滿1 年者，按實際使用之月數相當於全年之比 例計算之，不滿1月者，以1月計」）。茲說明原告就所受損 害經計算折舊後得請求之金額如下：
(1)附表編號1第1項至第6項之水電工程、鋁窗工程、木作、輕鋼 架工程、塑膠地磚工程、油漆工程部分：依據行政院頒佈之 固定資產耐用年數表及固定資產折舊率表所示，房屋附屬設 備耐用年限為10年，依平均折舊法計算每年折舊率為1/10， 故原告請求工程報價單上所列水電工程3萬元、鋁窗工程5,00 0元、木作工程9,000元、輕鋼架工程1萬5,200元、塑膠地磚1 萬2,000元、油漆9萬1,500元，總計16萬2,700元之損害，此 等於施作後，皆屬房屋附屬設備之一部分，且尚未超過耐用 年限，故以使用年數為1年6個月計算，經依定率遞減法扣除 折舊後之價值為14萬514元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷( 耐用年數＋1)即16萬2,700元÷(10+1)=1萬4,791元（小數點以



下四捨五入）；2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（耐用年數） ×（使用年數）即(16萬2,700元－1萬4,791元)×1/10×（1+6/12 ）=2萬2,186元（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值 ＝（新品取得成本－折舊額）即16萬2,700元－2萬2,186元＝14萬 514元】。
(2)附表編號1第7項清潔工程部分：此部分屬服務費用，無庸扣 除折舊，故此部分金額為4萬4,000元。
(3)附表編號1第8項窗簾費用部分:此部分原告支出窗簾工程總計 4,000元，依行政院主計處財物標準分類什項設備分類明細表 所列，窗簾之最低使用年限為3年，經依定率遞減法扣除折舊 後為2,500元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即 4,000元÷(3+1)＝1,000元；2.折舊額＝(取得成本－殘價)×1/（ 耐用年數）×（使用年數）即(4,000元－1,000元)×1/3×（1+6/ 12）＝1,500元（小數點以下四捨五入）；3.扣除折舊後價值＝ （新品取得成本－折舊額）即4,000元－1,500元＝2,333元】， 此部分原告得請求之金額為2,500元。
(4)附表編號2家具及家電設備部分:此部分金額總計1萬379元， 依行政院主計處財物標準分類什項設備分類明細表所列，前 開物品最低使用年限為5年，經依定率遞減法扣除折舊後為7, 784元【計算方式：1.殘價＝取得成本÷(耐用年數＋1)即1萬379 元÷(5+1)=1,730元(小數點以下四捨五入)；2.折舊額＝(取得 成本－殘價)×1/（耐用年數）×（使用年數）即(1萬379元－1,7 30元)×1/5×（1+6/12）＝2,595元(下數點以下四捨五入)；3. 扣除折舊後價值＝（新品取得成本－折舊額）即1萬379元-2,59 5元＝7,784元】，此部分原告得請求之金額為7,784元。 5、綜合上述，本件原告就系爭房屋修復部分，於請求19萬4,798 元（計算式：14萬514元＋4萬4,000元＋2,500元＋7,784元＝19萬 4,798元)之範圍內為有理由，逾此部分之請求為無理由。　 (二)房客提前終止租賃契約所退還之106年12月租金部分： 原告就系爭房屋於106年12月間，原出租予他人，嗣因系爭 火災，導致系爭房屋因內部毀損而無法出租，承租人陸續退 租等情，業據原告提出房屋租賃契約書及退租簽收單據等資 料在卷可參（見北司調卷第39頁至第83頁），就被告抗辯其 中除308號房之房屋租賃契約書及費用約定事項單據，被告 爭執形式真正，及系爭房屋204號、205號、206號、305號房 部分之返還租金期間，將火災發生前之日期一併計算在內等 語，經查：
1、308號房：此部分因原告無法提供原本供參，是此部分因無原 本可茲比對，是原告是否確有出租308號房及退還租金等情， 尚非無疑，是此部分應認原告因系爭火災而退還308號房之租



金3,333元，應予扣除。
2、204號房：該房租期為106年9月7日至107年9月6日，系爭火災 於106年12月5日發生，故該月應退還房租為下個月份一整個 月份之租金，即1萬4,000元，此部分並無被告所稱將火災發 生前一日一併計算之情，被告所辯，難認有理。被告另抗辯 此部分記錄上並無退還租金情事，顯見並無退還租金等語， 然從204號房單據上，確有記載「因火災協退點交」，並經房 客簽名確認等情（見北司調卷第50頁），應認此部分確有退 還房客租金，尚難以單據上漏未記載退還租金等語，即認並 無租金退還，被告所辯，難認有理。
3、205號房：依其租賃契約記載，其租期為105年8月25日至107 年8月24日，故系爭火災於106年12月5日發生，應退還該月房 租為106年12月5日至同年月24日，共計20日，每月租金1萬5, 000元，故應退還租金為1萬元（計算式：1萬5,000元×20/30＝ 1萬元)。
4、206號房：該房租期自105年9月1日起至107年8月31日止，從 系爭火災發生之日106年12月5日計算到該月租期末日即106年 12月31日，而依原告所提單據上記載，原告扣除之租金係自1 06年12月1日至12月10日共5,333元，然實際應從106年12月5 日算至同年月10日總計6天，故此部分原告退還之租金應為3, 200元（計算式：5,333元×6/10＝3,200元，小數點以下四捨五 入）。
5、305號房：此部分租期為106年9月4日至107年9月3日，故應返 還之租金應自106年12月5日起至107年1月3日止，總計30天， 故此部分退還之租金為1整個月份之租金即1萬5,000元。至被 告抗辯305號房無記載退還租金記錄等語，然單據上就退租之 情形，確有記載「水費垃報費計到12/4，返還12/4-1/3租金1 5000」，並經房客簽名確認（見北司調卷第74頁），足認此 部分確有退還房客租金，被告所辯，洵屬無據。6、綜合上述，原告請求因系爭火災而退還房客租金部分，合計 為11萬500元（即附表編號2退還租金之加總，其中205號房以 1萬元計、206號房以3,200元計、308號房應予扣除）之範圍 內為有理由。又原告於租賃關係中應支出房屋保持義務之成 本，本院審酌稅捐機關就租賃所得申報，係以當年度房屋租 金收入的43％列為必要費用，則原告就因系爭火災而退還租金 損失應為6萬2,985元（11萬500元×57％＝6萬2,985元），逾此 部分，即屬無據。
(三)租金損失部分：
原告主張系爭房屋每月得收取之租金為22萬2,500元，並提 出租賃契約為據（見北司調卷第39頁至第83頁），惟被告抗



辯管理費難認係租金收入及308號房未提出租賃契約原本等 語，就管理費部分，原告亦自承管理費係原告委託兆基公司 處理關於系爭房屋租賃相關事務，每月支付實收租金之固定 成數予兆基公司作為管理報酬之用（見本院卷二第236頁） ，故此部分係原告另與兆基公司約定由兆基公司代管系爭房 屋之報酬，難認為租金之一部分，應予扣除；至308號房部 分，因原告無法提出租賃契約原本以供核對，亦難認此部分 308號房確有出租之情，故系爭房屋每月租金應為20萬3,000 元（即附表編號2每月租金，扣除308號房後之加總金額）。 另就系爭房屋因系爭火災導致無法出租期間，依證人潘國偉 之證述，系爭房屋裝潢期間約半個月至1個月，考量縱使系 爭房屋裝潢完後，亦仍須廣告、招租，故此部分，認原告得 請求之租金損失以1個月為限，方屬合理；再參扣除原告於 租賃關係中應支出房屋保持義務之成本，故此部分應認原告 得請求租金損失部分，於11萬5,710元（計算式：20萬3,000 元×57％＝11萬5,710元）之範圍內為有理由，逾此部分，即屬 無據。
六、就被告其餘抗辯部分，分述如下：
(一)被告抗辯系爭房屋之房屋租賃契約，出租人多為吳永崎、吳 永萬原告得否向被告請求租金或裝潢損失，尚非無疑等語，