返還價金
臺灣臺中地方法院(民事),重訴字,106年度,539號
TCDV,106,重訴,539,20200528,1

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臺灣臺中地方法院民事判決 106年度重訴字第539號
原   告 曾雅群
訴訟代理人 邱華南 律師
被   告 遠雄建設事業股份有限公司

法定代理人 趙文嘉
訴訟代理人 蘇弘志 律師
複代理人  陳友炘 律師
上列當事人間返還價金事件,本院於民國109年4月30日言詞辯論
終結,判決如下:
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
甲、程序方面:
訴狀送達後,原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基 礎事實同一者,不在此限,民事訴訟法第255條第1項第2款 定有明文。所謂請求之基礎事實同一,係指變更或追加之訴 與原訴之主要爭點有其共同性,各請求利益之主張在社會生 活上可認為同一或關連,而就原請求之訴訟及證據資料,於 審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性,得期 待於後請求之審理予以利用,俾先後兩請求在同一程序得加 以解決,避免重複審理,進而為統一解決紛爭者,即屬之, 有最高法院90年度臺抗字第2號裁判可參。本件原告起訴時 原聲明:一、被告應給付原告如附表「金額」欄所載之金額 ,及如上開附表「利息起算日」欄所載日期至清償日止,按 年利率5%計算之利息。二、被告應給付原告新臺幣(下同)58 83000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年利 率5%計算之利息。嗣於民國107年12月19日具狀(見本院卷二 第29頁)先位聲明:一、被告應給付原告如附表「金額」欄 所載之金額,及如上開附表「利息起算日」欄所載日期至清 償日止,按年利率5%計算之利息。二、被告應給付原告 6252000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年 利率5%計算之利息;備位聲明;兩造於103年6月18日就座落 於臺中市○○區○○段000地號土地,其上所建築之「遠雄 一品」編號B1棟第12樓、編號B2棟第12樓2戶房屋及基地所 簽立之預售屋買賣契約(下稱系爭契約),契約總價各2084萬 元整,應予以減少價金各8360000元,即減少價金後,每戶 之買賣價金各為12480000元,其請求之基礎事實均為系爭契 約效力之解消及原告可否請求被告返還已交付價金、違約金



及減少價金等爭執,彼此互具共同性,在社會生活上可認為 同一或關連,且原請求之訴訟及證據資料,於追加之訴審理 中得加以利用,屬請求之基礎事實同一,被告雖不同意原告 追加,亦應准予,合先敘明。
乙、實體方面:
壹、原告主張:原告透過訴外人遠雄房地產發展股份有限公司( 下稱遠雄房地產公司)所屬經紀人及營業員李文,於103年6 月18日向被告購買座落於臺中市○○區○○段000地號上之 「遠雄一品」編號B1棟第12樓、編號B2棟第12樓房屋及其基 地,共兩戶(下稱系爭不動產),兩戶之價金各為2084萬元。 原告並依約於103年6月12日給付上開兩戶之訂金各84萬元、 103年6月16日給付簽約金各187萬元、104年12月10日給付第 一期款各187萬元,累計已繳之價款各為418萬元整,兩戶共 計836萬元。惟被告與訴外人李文明知距離系爭不動產200公 尺左右有「臺中市一次變電所」(地址:臺中市○○區○○ 路00○00號,下稱系爭變電所),卻未於商議訂立契約之過 程中告知原告,甚至向原告交付將「變電所」所在之處載為 綠地之「生活機能圖」、「交通示意圖」等廣告文宣及說明 書,未誠實揭示「變電所」之所在,明顯惡意隱匿此一交易 上重要資訊。此外,被告於廣告文宣中載明:「私擁花園渡 假島嶼採擷新維多利亞風格,擘劃2300坪春之頌英式莊園, 以森林、香草、流水三大主體串聯…」、「私家綠景品字型 建築規劃,獨享2300坪私家三大主題花園」,然廣告文宣所 謂之「私擁2300坪花園」、「獨享2300坪私家三大主題花園 」,疑為應對外開放供公眾通行、休憩使用而未具有私密性 之開放空間。原告依被告所提供之廣告及說明書,陷於錯誤 而買受系爭不動產,爰依民法第92條規定,撤銷買受系爭不 動產之意思表示,買受系爭不動產之意思表示既經撤銷而溯 及無效,被告所得價金屬不當得利;又系爭不動產有上述諸 多缺點,亦屬民法第354條所謂之瑕疵,為可歸責被告之事 由,原告得依民法第226條、第359條規定解除契約。雖依系 爭契約第25條第2項、第3項規定,被告應賠償契約房地總價 款15%計算之違約金之事由,限於被告違反系爭契約第23條 之「權利瑕疵擔保責任」約定,不包括違反「物之瑕疵擔保 責任」,然「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項 」之應記載事項第24條第2項、第3項違約金之處罰,並不限 於賣方違反「權利瑕疵擔保責任」之規定,尚包括違反「物 之瑕疵擔保責任」之情形。系爭契約第25條第2項、第3項規 定,顯然違背「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事 項」之應記載事項第24條第2項、第3項規定,應為無效,爰



依民法第179條、第259條第1、2款及「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24條第2項、第3 項規定,先位請求一、被告應給付原告如附表「金額」欄所 載之金額,及如上開附表「利息起算日」欄所載日期至清償 日止,按年利率5%計算之利息。二、被告應給付原告625200 0元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年利率5% 計算之利息,並陳明願供擔保,請准宣告假執行。另「變電 所」為「嫌惡設施」,依實務見解認為至少得減少價金房地 總價15%,則本案得減少金額為6252000元。再被告之廣告宣 傳私人花園有2300坪,唯實際設置只有600坪,減少1700坪 花園面積,而被告出售系爭房地,土地價金為每坪733084元 ,總計減少了12億元,依比例計算(1040/100000),則原告 得主張減少土地價金1296萬元,合計原告可主張減少價金金 額至少為1921萬元。因系爭契約第25條第3項約定,契約解 除時僅能請求房地總價15%之違約金,則原告如予減價1921 萬元,減價幅度高達46%,顯然與契約約定不符,如不予如 此主張,對原告顯失公平,爰備位依民法第359條規定,請 求系爭契約,應予以減少價金各8360000元,即減少價金後 ,每戶之買賣價金各為12480000元。
貳、被告則以:一、系爭不動產預售屋不動產說明書第㈣項其他 重要事項明載:「⒈週邊環境,詳如都市計畫地形圖或相關 電子地圖,並於圖面標示周邊半徑300公尺範圍內之重要環 境設施…地面高壓電塔(線)…」;土地使用分區明白標示「 變電設施」,又區域規劃圖亦明白標示有「台電變電所」。 被告已將上開說明書置放於銷售現場之消費者資訊專區,顯 然被告未隱匿變電所所在。二、系爭不動產所在「遠雄一品 」基地之花園,並非獎勵開放空間之設計,現場設置有圍牆 及警衛室控制人員出人,僅「遠雄一品」建物所有權人及其 訪客可以進入,具有私密性,非獎勵開放空間,無從對外開 放(予其他市民)之義務等語置辯,請求駁回原告之訴,並陳 明如受不利判決,願供擔保,請准宣告免為假執行。丙、本院之判斷:
壹、原告主張:原告於103年6月18日向被告購買系爭不動產,兩 戶之價金各為2084萬元。原告並依約於103年6月12日給付上 開兩戶之訂金各84萬元、103年6月16日給付簽約金各187萬 元、104年12月10日給付第一期款各187萬元,累計已繳之價 款各為418萬元整,兩戶共計836萬元之事實,業據其提出系 爭契約、支票、匯款回條聯、收款繳納單等件為證,復為被 告所不爭執,此部分事實,堪信為真實。至原告主張被告未 誠實揭示系爭變電所之所在,明顯惡意隱匿此一交易上重要



資訊。另於廣告文宣所謂之「私擁2300坪花園」、「獨享 2300坪私家三大主題花園」,疑為應對外開放供公眾通行、 休憩使用而未具有私密性之開放空間之事實,則為被告所否 認,並以前詞置辯。經查,
一、民法第92條第1項所謂詐欺,雖不以積極之欺罔行為為限, 然單純之緘默,除在法律上、契紙上或交易之習慣上就某事 項負有告知之義務者外,其緘默並無違法性,即與本條項之 所謂詐欺不合,有最高法院33年上字第884號民事判例可參 。而內政部為期減少不動產交易糾紛,固於104年4月3日以 內授中辦地字第1041302558號令發布,並定期於104年10月1 日生效施行之修正後「不動產說明書應記載及不得記載事項 」。依其壹條應記載事項、第三項預售屋部分、第㈣款其他 重要事項,其中第⒈目規定:有關建物周邊300公尺範圍內 之重要環境設施(包括:…台電變電所用地…)應列為應記載 事項。惟上開規定係在兩造簽訂系爭契約後公布施行,是被 告未於系爭契約記載及主動告知系爭不動產旁有變電室之存 在,尚難認其有何違反法律上或交易習慣上應告知義務之情 事。且依被告所提出之預售屋不動產說明書所載,系爭變電 所已標示於該說明書所附區域規劃圖(見本院卷一第149頁) 而原告父親曾振橿於本建案之廣告中稱「南屯區的單元二地 段,既接近生活機能良好的七期但居住條件不會擁擠,又有 高鐵、高速公路和中彰快速道路等便利的交通建設;在政府 低容積率的規範下,相信未來這裡一定會發展成高級住宅社 區。…」,為兩造所不爭執(見本院卷一第192頁),並有被 告提出之上開廣告(見本院卷一第153頁)在卷可稽。系爭變 電所並非新建或預建之設施,原告透過其父親或電子地圖, 不難得知系爭不動產附近有系爭變電所存在,此觀原告於起 訴狀所提出之Google地圖(見本院卷一第90頁)自明。是原告 主張被告未誠實揭示系爭變電所之所在,明顯惡意隱匿此一 交易上重要資訊,不足採信。另本院依原告聲請函詢臺中市 政府都市發展局結果,該局於107年1月2日以中市都管字第 1060224755號函復:「旨案領有106中都使字第875號使用執 照(指本建案),經查該基地無設置開放空間,…」(見本院 卷一第194頁)、於107年11月6日以中市都工字第1070194658 號函復:「經查旨案建照尚無申請『臺中市建築基地開放空 間管理維護要點笫三點所定開放空間,故無該要點之適用』 。」(見本院卷二第10頁),是原告主張被告於廣告文宣所謂 之「私擁2300坪花園」、「獨享2300坪私家三大主題花園」 ,疑為應對外開放供公眾通行、休憩使用而未具有私密性之 開放空間之事實,亦不足採信。從而,原告依據民法第92條



第1項及179條規定,撤銷購買系爭不動產之意思表示,請求 被告返還其已交付之價金及附加利息,為無理由。二、因可歸責於債務人之事由,致給付不能者,債權人得解除契 約;出賣人按買賣因物有瑕疵,而出賣人應負擔保之責者, 買受人得解除契約,或請求減少其價金,民法第256條、第 359條前段固有明文。惟買受人於契約成立時,知出賣物有 瑕疵者,出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失,而不知 出賣物有瑕疵者,出賣人如未保證其無瑕疵時,不負擔保之 責。但故意不告知其瑕疵者,不在此限,民法第355條亦有 明定。本院依原告聲請,函請華聲科技不動產估價師事務所 鑑定結果,關於「系爭『遠雄一品』建案附近有『臺中市一 次變電所』之設施,該設施是否為不動產交易上所謂之『嫌 惡設施』?對於系爭建案B1棟12樓、B2棟12樓房地是否會造 成價值之減損?」,認為「⒈『變電所』會對人們生命安全 、財產有威脅,是屬於威脅生命型的嫌惡設施。雖然每個人 對嫌惡設施的認定,以及其所能忍受的程度各有不同,但對 當地的房價都會產生相對不利的影響。⒉依據『國家政策研 究基金會-嫌惡設施對不動產市場的影響』,變電所指不動 產本身為轉換發電廠輸出電能之場所,或位於嫌惡設施200 公尺範圍內者。其與同區但無類似嫌惡設施的房地產之價差 ,通常在一成以上。⒊參考『蘋果日報』報導,高壓電塔、 變電所等,屬於電磁波中能量較低的『非游離輻射發射源』 ,對身體的危害雖尚未獲得實證,但體質敏感的人,因電磁 波產生不適的案例仍不在少數。居家與這類設施最好保持 100公尺以上,愈遠愈好。對於房價之影響約6-15%。⒋新版 不動產說明書正式上路,建物方圓300公尺範圍的重要環境 設施,皆須記載。依據被告律師提供之『預售屋不動產說明 書』,亦已告知變電所之位置。⒌系爭建案B1棟12樓、B2棟 12樓與變電所之最短距離約200-250公尺,系爭不動產係面 向東方,非面向西方(變電所所在方向),對系爭不動產並無 直接影響。⒌綜上所述,變電所主要係對人體產生健康之疑 慮(但尚未獲得實證),一旦發生災害,更會對生命產生威脅 ,但因變電所與系爭不動產距離200公尺以上,對健康或生 命之威脅相對減少(距離越近壓迫感越大,距離越遠壓迫感 越小),故本事務所認為該變電所對系爭不動產之房價約減 損2%。(當事人雙方於議價過程中,是否有將變電所列入議 價條件中,則不在本事務所之考量)」;關於「系爭『遠雄 一品』建案基地圍籬內,是否有2300坪花園公共設施?若有 ,其所稱『森林、香草、流水』三大主題之面積各為多少? 若無?是否會造成系爭不動產價值?」,認為「⒈本事務人



員於民國108年03月29日會同兩造律師至現場勘察。⒉本建 案於基地四週有設置圍籬(部分於圍籬外之土地係供人行步 道使用),社區人員有告知森林、香草、流水三大主題花園 之位置,並提供社區住戶使用。且本社區亦有管制人員進出 ,故應可認定為私家之三大主題花園。⒊本建案基地面積為 10,205.06平方公尺(約3,087坪),建蔽率約24.3%(即建築面 積約為2,479.83平方公尺(約750坪))。經換算,全部公共設 施之面積約為7,725.23平方公尺(約2,337坪)。因該建案僅 敘明有2,300坪之花園,並以森林、香草、流水三大主題串 聯。因此,三大主題之面積並無法單獨計算。⒋三大主題公 共設施相對位置,如下圖所示。⒌綜上所述,本事務所認為 本建案之公共設施應有2,300坪。」,有該所於108年10月17 日華估字第82388-B號函(見本院卷二第107頁)在卷可稽。堪 認系爭不動產僅有臨近系爭變電所減損房價約減損2%之瑕疵 ,被告之廣告宣傳私人花園確有2300坪。而被告所提出之預 售屋不動產說明書已將系爭變電所標示於該說明書所附區域 規劃圖,原告是否不知?已有疑義?且原告透過其父親或電 子地圖,不難得知系爭不動產附近有系爭變電所存在,已如 前述。是原告並未調查,難謂無重大過失。又系爭契約中未 有被告保證系爭不動產附近絕無變電所之記載,被告亦無故 意不告知有系爭變電所存在情事,依民法第355條第2項規定 ,被告自不負物之擔保責任,亦無可歸責事由。從而,原告 依民法第256條、第359條前段規定,解除系爭契約或減少價 金,並無理由,其依民法第259條第1、2款規定,請求被告 返還其已交付之價金及附加利息,亦屬無據。
三、當事人得約定於債務人不履行債務時,應支付違約金。民法 第250條定有明文。系爭契約第25條第2項約定:「賣方違反 第二十三條權利瑕疵擔保責任之約定者,買方得解除契約。 」、第3項約定:「買方依前二項解除契約時,賣方除應將 買方已繳之房地價款退還予買方外,如有遲延利息應一併退 還,並應同時賠償本契約房地總價款百分之15計算之違約金 。但該賠償之金額超過已繳價繳款者,則以已繳價款為限。 」。原告雖主張上開違約金約定,依「預售屋買賣定型化契 約應記載及不得記載事項」規定,應及於物之瑕疵擔保責任 。惟原告因重大過失,不知系爭不動產附近有系爭變電所存 在之瑕疵,依民法第355條第2項規定,被告不負物之擔保責 任,亦無可歸責事由,已如前述。從而,原告依據「預售屋 買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24 條第2項、第3項規定,請求被告給付違約金6252000元,並 無理由。




貳、綜上所述,原告先位依民法第179條、第259條及「預售屋買 賣定型化契約應記載及不得記載事項」之應記載事項第24條 第2項、第3項規定,請求一、被告應給付原告如附表「金額 」欄所載之金額,及如上開附表「利息起算日」欄所載日期 至清償日止,按年利率5%計算之利息。二、被告應給付原告 6252000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按年 利率5%計算之利息;備位依民法第359條規定,請求系爭契 約應予以減少價金各8360000元,即減少價金後,每戶之買 賣價金各為12480000元,均無理由,其假執行之聲請亦失所 依據,應併予駁回。
參、本件事證已臻明確,兩造其餘攻擊防禦方法或舉證,經審酌 後,認與判決結果不生影響,爰不逐一論列,併此敘明。肆、訴訟費用負擔之依據:民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
民事第三庭 法 官 劉正中
正本係照原本作成。
如對本判決上訴,須於判決正本送達後20日內向本院提出上訴狀(須附繕本)。如委任律師提起上訴者,應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
書記官 吳克雯

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參考資料
遠雄房地產發展股份有限公司 , 台灣公司情報網
遠雄建設事業股份有限公司 , 台灣公司情報網