臺灣臺北地方法院民事判決 八十六年度重訴字第八八二號
原 告 甲○○
訴訟代理人 癸○○ 律師
陳道申 律師
被 告 子○○○ 住台北市○○區○○路一九五號七樓之三
乙○○ 住台北市○○區○○路一段四九號
右一人訴訟代理人 游蕙菁 律師
複 代理人 楊思勤 律師
被 告 丁○○ 住台北市中山區○○○路○段一三二巷十四號
戊○○ （死亡）住台北市中山區○○○路○段一三二巷十四號
被 告 庚○○ 戊○
住台北市○○○路○段一三二巷十四號
法定代理人 己○○ 住台北市中正區○○○路○段一三二巷十四號
右二人訴訟代理人 林明珠律師
複 代理人 葉繼升 律師
被 告 丙○○ 住台北縣永和市○○路十二巷十四號
辛○○ 住台北市○○街○段七十四號十樓
壬○○ 住台北市○○街一九九之一號三樓
右當事人間不動產所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告子○○○、乙○○、丁○○應將座落如附表一所示土地之所有權移轉登 記與原告。
二、被告庚○○應將座落如附表一所示戊○○部份之土地所胝權辦理繼承登記後 ，將上開土地所有權辦理移轉登記與原告。
三、被告丙○○、辛○○、壬○○應將座落如附表二示示土地辦理繼承登記後， 將上開土地所有權辦理移轉登記與原告。
四、訴訟費用由被告等負擔。
貳、陳述：
一、訴外人張林素華於民國（下同）七十六年二月間向被告等（其中被告丙○○ 、辛○○、壬○○部分係向渠等之被繼承人洪傳文承買）承買座落於台北市 雙園區○○段○○段三五○、三五○─三、三、三五六、三五六─二、五八 一、五八二、五八二─一、五八二─二，莒光段二小段四一五、四一六地號 （後因區調整變更為台北市○○區○○段，另莒光段二小段四一六地號分割 為四一六、四一六─一、四一六─二、四一六─三、四一六─四等五筆）應 繼承之土地持分，並分別訂立土地買賣契約土地買賣價金並均已付清，其後
復由原告於七十六年二月十日向訴外人張林素華承受前開買賣契約買受人之 地位並由原告履行代繳土地增值稅及其他稅捐之義務。惟被告等於土地買賣 價金給付完畢並由原告依渠等所交付之系爭土地所有權狀（其上登記所有權 人為其父洪禮經已於六十八年間過世）代為辦理系爭土地繼承登記後，卻藉 詞託故拒不依照前開買買契約書第四條之約定，辦理土地所有權移轉登記， 乃不得已提起本訴。
二、對於被告等否認系爭土地買賣契約成立之主張： ㈠、系爭士地買賣契約就被告子○○○、丁○○、戊○○及洪傳文（已歿，繼 承人為被告丙○○、辛○○、壬○○）等人部分之契約買受人欄空白並不 影響土地買賣契約之成立：
１、本件系爭土地買賣契約就買賣之價金及標的物既已明確記載，且出賣人 即被告子○○○、丁○○、戊○○（以上二人由其母庚○○代理簽約） 洪傳文既均簽名於買賣契約之上，雖買受人欄空白，然經證人張林素華 證述當時業已有合意。
２、買賣契約訂立後由各該被告所交付辦理系爭土地移轉登記所需之印鑑證 明上之印鑑及簽名與係爭買賣契約之簽名及印鑑予以核對即可證明二者 相符。
㈡、被告等於七十六年間與訴外人張林素華訂立系爭土地買賣契約後即由各該 被告將辦理系爭土地移轉登記所需之土地所有權登記申請書、公定契約書 、印鑑證明、戶籍謄本等資料預先交付予原告，以待系爭土地辦理繼承登 記後，由原告逕向地政機關辦理土地移轉登記之手續。 ㈢、另查依照系爭土地買賣契約第六條之約定：「辦理產權移轉登記時，有關 權利人名義，得由甲方（即買受人）自定，也方（即出賣人）絕不異議。 」是以買受人自有決定以何人名義為土地登記權利之權利實毋庸疑。 ㈣、民法第八百二十八條第二項之處分應係指物權行為而言，不包括負擔行為 在內。又台北市萬華區公所函調之七十六年民調字第二三號乙○○與張林 素華間給付買賣價金調解事件卷，其調解事項燎明載：「聲請人（即被告 乙○○）將座落於台北市○○區○○段一小段三五○、三五○─二、三五 ○─三、三五六、三五六─二、五八一、五八二、五八二─一、五八二─
二，莒光段二小段四一五、四一八地號共計壹拾壹筆（即系爭土地，後因 區域調整及分割為十四筆），聲請人應有部分六分之一，出賣給對造人新 台幣（下同）二十九萬元（原買賣契約為二十五萬元，經調解後增加為二 十九萬元）（上開金額包括徵收之提存金七十一年二○九號二十萬九千四 百四十四元六人共有應有部分六分之一）．．．。」嗣後經調解成立而由 張林素華給付價金完畢而由被告乙○○出具收據並載明「願協詷張林素華 女士辦理繼承、所有權移轉登記，如有違反，願負法律責任。」 三、父母為禁治產人之監護人時，其為受監護人之利益所為之不動產處分，並不 須得親屬會議之允許。則本件戊○○之監護人庚○○既係為其生母，其為受 監護人戊○○之利益所為不動產處分，自屬合法有效。又被告丁○○雖未於 系爭土地買賣契約上具名，然其因家族遺傳性因素，致精神狀態亦不甚穩定
，故亦由其母庚○○代理與訴外人張林素華簽立買賣契約。退步言之，縱使 被告否認上情，然被告既明知其母庚○○代為簽定土地買賣契約，並提供原 告『印鑑』及『土地所有權狀原本』等以代為辦理系爭土地之繼承登記及土 地所有權之移轉登記，而不為反對之表示，則依法亦有民法第一百六十九條 「表見代理」之適用，自應負授權人之責任。
四、又查系爭土地之另一繼承人邱洪珍兒業已於八十六年六月二十七因同意依約 履行買賣契約土地所有權移轉之契約義務由上開原証五協議書之內容亦可茲 証明系爭土地買賣價金業已由被告等全體會同收受而全部付清，則被告等自 應負依民法第三百四十八條之規定，使原告取得系爭土地所有權之義務。 五、洪傳文曾於七十六年間即有委託原告辦理系爭土地之繼承登記固不待言，因 申請資料未全而遭逾期駁回，然此一駁回之申請依駁回書附件第五項之規定 並非不得補正後重行申請，僅須依法計徵登記費罰鍰。 六、原告於訴外依土地法第三十四條之第一項處分上開四筆共有土地之全部，然 就原告而言仍為出賣其應有部分，不過對被告等之應有部分，有權代為處分 而已。此與本件訴爭原告本於買賣契約請求被告等移轉土地所有權實屬二事 ，因在原告依土地法之規定處分土地移轉登記完酸之前，被告等仍為系爭土 地之所有權人，則原告依約請求移轉土地所有權登記，自非屬欠缺權利保護 要件其明。
七、故系爭土地買賣契約非但均已成立且已生效，被告等自應依民法第三百四十 八條第一之規定，負一使原告權得系爭土地所有權之義務。 参、證據：
一、土地登記謄本五十六份。
二、土地買賣契約影本三份。
三、催告律師函及回證。
四、土地所有權狀十四份。
五、協議書影本一份。
六、地價稅、工程受益費、滯納款罰鍰繳款書、土地增值稅單繳款書。 七、聲請調閱台北市龍山區調解委員會七十六年民調字第二十三號調解案卷。 八、讓渡書
九、聲請傳訊證人張林素華。
乙、被告方面：
被告丙○○、辛○○、壬○○未於言詞辯論期日到場，惟曾提出書狀及委任代理 人到庭陳述如後：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：
被告丁○○、庚○○（即戊○○之承受訴訟人）部分 一、原告所提買賣契約書並非真正：
１、原告所提之買賣契約係私文書，被告否認其真正，簽名非庚○○所為。 ２、契約上上未載有買受人姓名，亦不生買賣契約之效力。 ３、縱形式上發生買賣效力，唯其上並未載明係代理被告丁○○、戊○○之旨
，即不生代理效力，對被告二人無拘束力。退萬步言，縱庚○○係代理被 告戊○○（禁治產人）出賣土地，亦非為其利益為之，依民法第一一０一 條規定，其處分應屬無效。被告丁○○早已成年，亦未授權庚○○與任何 人訂立買賣契約，自不受該契約之拘束。
二、本件並無「代理」、「表見代理」問題：
１、①丁○○既未受禁治產之宣告，自有完全之行為能力，無由法定代理之餘 地。②買賣契約上，並無隻字提及庚○○係代理他人訂約。③戊○○、洪 家助二人並未列名於買賣契約中。④被告亦未明知庚○○代訂買賣契約， 而不為反對之表示。
２、被告並未將印章交付庚○○，亦未授權庚○○與原告訂立土地買賣契約等 文件，原告徒主張被告有提供文件，自無足採
三、原告所為顯已觸犯刑章：
被告丁○○、戊○○並未辦理繼承登記（丁○○、戊○○之父親洪傳暉較洪 禮經早逝，故由丁○○二人代位繼承），唯被告接獲訴狀後，始知已辦妥繼 承登記，甚感訝異，蓋被告從未委任或授權任何人辦理繼承登記手續，庚○ ○或被告又未提供原告印鑑、土地所有權狀，更未委託原告代辦土地繼承登 記手續，茲原告竟能「自行」辦妥繼承登記，原告顯已涉有偽造文書罪嫌。 四、依民法第八百二十八條第二項、土地法第三十四條之一第五項規定，公同共 有物之處分，須得全體共有人之同意，或至少須有公同共有人過半數，及其 潛在應有部分合計過半數之同意行之，本件土地未辦理繼承登記前，原係公 同共有，其處分之共有人及潛在應有部分，合計均未逾半數，故其處分應屬 無效，亦即本件買賣契約應屬無效。
被告乙○○部分
一、台北市龍山區公所調解委員會調解筆錄，惟此為被告與張林素華間之事，亦 與原告無關。
二、本件買賣契約，依法亦非有效
三、土地買賣契約書，縱屬成立，亦違反民法第一千一百五十一條、八百二十八 條第二項強制規定而無效。
被告丙○○、辛○○、壬○○
一、系爭買賣契約不成立，遑論生效。
㈠、系爭契約僅有賣主一方，無關於買方之記載。 ㈡、洪傳文並非該拾壹筆土地之單獨所有權人，不論依民法第八百二十八條或 土地法第三十四條之一之規定，均無單獨處分權，此為從事土地代書及開 發業務之原告所明知。
㈢、系爭買賣契約書為定型化契約書，其第二條無任何關於價金之記載，顯然 並無價金之約定。證人張林素華證詞不實在。
二、洪傳文已於八十三年十二月十四日過世，原告於八十六年二月四日以洪傳文 之代理人自居，所辦理之繼承登記及申報繳納土地增值稅之行為，已觸犯偽 造文書罪，對於被告不生效力。姑不論洪傳文並未於七十六年四月委任原告 辦理繼承登記，縱有委任，洪傳文已於八十三年十二月十四日過世，依前開
規定委任關係已歸於消滅。原告於八十六年二月四日盜蓋洪傳文之印章，偽 造繼承登記申請書，以代理人自居辦理繼承登記，並逕行申報繳納土地增值 稅，企圖矇蔽主管機關，移轉系爭土地，顯已觸犯偽造文書罪，並侵犯被告 等之權益，其行為對被告等均屬無效。
三、原告提出伊與邱洪珍兒：「協議書」上稱於民國七十六年二月十日與洪傳文 、乙○○等將系爭土地售予張林素華，張林素華復轉讓與原告，茲查該協議 書所載與事實不符。再者，共同訴訟人中一人所為之自認，其效力不及於其 他共同訴訟人，何況邱洪珍兒尚非共同訴訟人，其行為對被告自不生效力。 至於七十六年間乙○○與張林素華之調解，該調解並未經法院核定，對於被 告等亦無拘束力。
被告子○○○部分：未賣土地給張林素華。
参、證據：
一、存證信函。
二、原告七十六年四月十七日繼承登記聲請書。 三、七十六年四月二十日台北市古亭地政事務所登記案件補正通知書。 四、八十六年二月四日繼承登記申請書。
五、本院七十一年度存字第二○九號提存書影本。 六、本院七十六年核四三四字第一七三九六號函。 理 由
壹、程序方面：
一、本件被告丙○○、辛○○、壬○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。 二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者， 不在此限︰㈠、被告同意者。㈡、請求之基礎事實同一者。㈢、擴張或減縮應 受判決事項之聲明者。㈣、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。㈤、該 訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。㈥、 訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據 ，並求對於被告確定其法律關係之判決者。㈦、不甚礙被告之防禦及訴訟之終 結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更 或追加。民事訴訟法第二百五十五條定有明文。查原告於起訴時，係以子○○ ○、乙○○、丁○○、戊○○為被告，嗣於八十六年十二月三日具狀追加被告 丙○○、辛○○、壬○○，雖為被告所不同意，惟既係基於公同共有遺產買賣 契約所生之同一事實，依前開規定，自應准許，核先敘明。貳、得心證之理由
一、原告起訴主張：原告承受訴外人張林素華於七十六年二月間向被告等購買之系 爭土地，系爭士地買賣契約就被告子○○○、丁○○、戊○○及洪傳文（已歿 ，繼承人為被告丙○○、辛○○、壬○○）等人部分之契約買受人欄空白並不 影響土地買賣契約之成立，而買賣契約為負擔行為，不受民法第八百二十八條 第二項之拘束；父母為禁治產人之監護人時，其為受監護人之利益所為之不動 產處分，並不須得親屬會議之允許；又查系爭土地之另一繼承人邱洪珍兒業已
於八十六年六月二十七因同意依約履行買賣契約土地所有權移轉之契約義務； 洪傳文曾於七十六年間即有委託原告辦理系爭土地之繼承登記，因申請資料未 全而遭逾期駁回，然此一駁回之申請依駁回書附件第五項之規定並非不得補正 後重行申請，僅須依法計徵登記費罰鍰等語，被告則以：原告所提買賣契約書 並非真正，本件並無「代理」、「表見代理」問題，原告無權代理辦理繼承登 記，已觸犯刑罰，依民法第八百二十八條第二項、土地法第三十四條之一第五 項規定，公同共有物之處分，須得全體共有人之同意，或至少須有公同共有人 過半數，及其潛在應有部分合計過半數之同意行之，本件土地未辦理繼承登記 前，原係公同共有，其處分之共有人及潛在應有部分，合計均未逾半數，故其 處分應屬無效等語資資為抗辯。
二、按繼承人有數人時，在分割遺產前，各繼承人對於遺產全部為公同共有，民法 第一千一百五十一條。查原告主張如附表所示之所有不動產，原係洪禮經所有 ，嗣洪禮經於六十八年間死亡，由被告丁○○、戊○○代位繼承及洪傳文、邱 洪珍兒、子○○○、乙○○繼承，為所有繼承人之公同共有財產，為兩造所不 爭執，復有八十六年九月十一日列印之台北市○○區○○段一小段三五○、三 五○─三、三五六、三五六─二、五八一、五八二─二、同段二小段四一五、 四一六地號土地登記謄本在卷可參，自堪採信。又前開土地係於八十六年二月 二十一日始分割登記為如附表示之各繼承人所有，亦有八十六年六月三十日列 印之土地登記謄本在卷可參。又本件係由原告於八十六年二月四日以代理人之 身份向台北市建成地政事務所辯理繼承登記，此亦為原告所自認，復有八十六 年二月二十一日繼承登記申請書在卷可證。惟被告抗辯原告無權代為辯理繼承 登記，是原告訴之聲明請求被告等移轉登記如附表所示之土地係以公同共有之 繼承財產經合法分割後之情形，如被告之土地未經分割，尚係屬於被告等所公 同共有，除無應有部分外，被告等尚未單獨取得如附表所示之土地，則原告之 聲明即屬不合法。是本件之爭點首在原告代理被告等辦理繼承登記是否合法有 效。
㈠、原告固主張洪傳文曾於七十六年間即有委託原告辦理系爭土地之繼承登記， 因申請資料未全而遭逾期駁回，然此一駁回之申請依駁回書附件第五項之規 定並非不得補正後重行申請，僅須依法計徵登記費罰鍰云云，姑不論原告主 張洪傳文於七十六年間曾委託原告辦理繼承登記是否屬實，原告於七十六年 四月十七日聲請代理聲請繼承登記，因逾期未補正而遭駁回，為兩造所不爭 執，復有台北市古亭地政事務所七十六年六月十五日駁回通知書影本在卷可 證。是原告於八十六年二月四日再為聲請係屬新之代理行為，非為補正七十 六年聲請行為之不足，自仍須有合法代理權，尚無疑義。 ㈡、次查，被告辯稱洪傳文於八十三年十二月十四日過世，為原告所不爭執，自 堪採信。按委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。另 有訂定或因委任事務之性質不能消滅者，不在此限。民法第五百五十條規定 ：「委任關係，因當事人一方死亡、破產或喪失行為能力而消滅。但契約另 有約定或因委任事務之性質，不能消滅者，不在此限；又人之權利能力終於 死亡，其權利義務因死亡而開始繼承，由繼承人承受。故關於遺產之法律行
為，自當由繼承人為之，被繼承人生前委任之代理人，依民法第五百五十條 之規定，其委任關係除契約另有訂定，或因委任事務之性質不能消滅者外， 自應歸於消滅。民法第五百五十條、最高法院五十一年台上字第二八一三號 判例已分別定有明文。是原告主張洪傳文委任辦理繼承登記之事項既未於契 約明定或其事務性質不能消滅，自於洪傳文死亡時消滅，原告於八十六年二 月四日再以代理人之身份為申請登記，自屬無權代理。就物權之移轉，非由 有處分權之當事人為意思表示，不能發生物權移轉之效力。若未經權利人授 以處分之權限，而有擅行代理表示對該物之為繼承登記之意思者，即為無權 代理，未經本人追認，該無權代理之行為，對於本人不能發生效力。而本件 被告丁○○、庚○○、丙○○、辛○○、壬○○既已主張原告之辦理繼承登 記無效，自屬不追認原告之辦理繼承登記行為，則原告辦理移轉登記之效力 自不及於被告等之繼承人。
㈢、按依土地法所為之登記有絕對效力，固為同法第四十三條所明定，惟參照司 法院院字第一九一九號解釋，在第三者信賴登記而取得土地權利之前，真正 權利人既仍得對登記名人主張登記原因之無效或撤銷，提起塗銷登記之訴， 自不能據以除斥真正之權利，最高法院三十九年台上字第一一○九號判例已 明揭其意。依此反面解釋，本件被告等繼承人對於渠等公同共有之繼承財產 ，既尚未分割，亦未為繼承登記，對於非善意第三人之原告，自不受土地法 第四十三條之拘束，就系爭土地而言，依首揭法條規定仍屬被告等公同共有 財產。
三、次按民法第八百十九條第一項所謂各共有人得自由處分其應有部分云云，係指 分別共有，即同法第八百十七條規定數人按其應有部分，對於一物有所有權者 而言，其依同法第八百二十七條第一項基於公同關係而共有一物者，依同條第 二項之規定，各公同共有人之權利，既係及於公同共有物之全部，則各該共有 人自無所謂有其應有部分，最高法院三十七年上字第六四一九號判例已有明示 。則系爭如土地既屬被告等公同共有，原告主張之買賣契約有效與否尚未認定 ，縱認成立生效，蓋買賣並非處分行為，故公同共有人中之人，未得其他公同 共有人之同意，出賣公同共有物，僅是對其他公同共有人不生效力，而在締約 當事人間非不受其拘束。苟原告主張分別向共有人締結之買賣契約成立，亦僅 是在繼承分割遺產並由繼承人辦理繼承登記由各繼承人單獨取得後，再為分別 請求。惟如前所述，本件公同共有之遺產尚未辦理分割及繼承登記，原告分別 向繼承人為特定部分之請求顯屬無據，原告之聲明，為無理由，應予駁回。参、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七 十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 五 日 民事第四庭法 官 洪 于 智
右為正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 四 月 五 日 法院書記官 林佳蘋