臺灣橋頭地方法院民事判決 108年度訴字第853號
原 告 林陳惠珍
訴訟代理人 王智恩律師
被 告 謝忠彥
上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國109 年4 月21日
言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應將坐落高雄市○○區○○段○○○地號如附圖所示編號A（面積五點三九平方公尺）、編號B （面積五點一０平方公尺）、編號D （面積一五點一九平方公尺）土地上如附圖面積計算表所示地上物拆除，並將該部分土地騰空返還予原告。被告應給付原告新臺幣壹萬玖仟玖佰伍拾參元，及自民國一百零八年九月十日起至清償之日止，按年息百分之五計算之利息；暨自民國一百零八年九月十日起至拆除上開地上物返還前開土地予原告之日止，按月於每月一日給付原告新臺幣參佰陸拾元，及自每月應給付之次日即每月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一百零八年九月十日起至高雄市○○區○○段○○○地號如附圖所示編號C （門牌號碼高雄市○○區○○路○○○○號）建物可使用之日止，按月給付原告新臺幣肆佰零壹元。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二；餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，被告如以新臺幣肆拾陸萬貳仟貳佰肆拾元為原告供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，第二項前段部分被告如以新臺幣壹萬玖仟玖佰伍拾參元為原告供擔保後得免為假執行。第二項後段部分，被告就已到期部分每期以新臺幣參佰陸拾元為原告供擔保後，各得免為假執行。
本判決第三項得假執行，被告就已到期部分每期以新臺幣肆佰零壹元為原告供擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國69年3 月14日購買坐落高雄市○○區○ ○段000 地號土地（重測前：高雄市○○區○○段00地號） ，復於72年3 月20日購買坐落高雄市○○區○○段000 地號 土地（重測前：高雄市○○區○○段00○00地號，下稱系爭 土地）；被告於72年11月25日購買坐落高雄市○○區○○段 000 地號土地（重測前：高雄市○○區○○段00○00地號）
及其上同段163 建號建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00 ○0 號，下合稱系爭建物）。被告並無使用系爭土地之合法 權源，竟無權占用系爭土地如附圖即高雄市政府仁武地政事 務所109 年1 月9 日複丈成果圖所示編號C （暫編地號576 ⑶即系爭建物之西側建物室內，占用面積14.34 平方公尺） 、編號D （暫編地號576 ⑷即系爭建物西側雨遮，占用面積 15.19 平方公尺）、編號A （暫編地號576 ⑴即系爭建物東 側雨遮，占用面積5.39平方公尺）、編號B （暫編地號576 ⑵即系爭建物東側建物，占用面積5.10平方公尺）（下合稱 系爭地上物），占用時間長達數10年之久，占用面積共40.0 2 平方公尺，顯已侵害伊之所有權。伊自得依民法第767 條 第1 項之規定，本於所有人之物上請求權，請求被告將系爭 土地上之系爭地上物拆除，並將上開占用土地騰空並返還予 伊。其次，被告無使用系爭土地之合法權源，竟占有使用系 爭土地，侵害伊之所有權，致伊無法使用收益，被告核屬無 法律上原因，受有不當得利，爰依民法第179 條規定，請求 被告依土地法第97條、第105 條、第148 條、土地法施行細 則第25條及平均地權條例第16條規定，爰以系爭土地各年度 公告地價百分之80乘以被告占用面積後，按年息百分之10作 為計算基準，請求被告返還自起訴之日起回溯15年，即自93 年6 月11日起至108 年6 月10日（即起訴前1 日）止，所獲 相當於租金之利益147,972 元，並請求被告給付自起訴狀繕 本送達翌日起至返還系爭土地之日止，每月占用系爭土地所 獲相當於租金之不當得利1,118 元及利息。另如附圖所示編 號C 西側建物部分如認有占用之合法權源爰依民法第425 條 之1 第2 項請求本院核定租金利益，請求被告按月給付401 元租金予伊等語。先位聲明：㈠被告應將坐落系爭土地如附 圖高雄市政府仁武地政事務所109 年1 月9 日複丈成果圖所 示編號A （東側雨遮面積5.39平方公尺）；編號B （東側建 物面積5.10平方公尺）；編號C （西側建物面積14.34 平方 公尺）；編號D （西側雨遮面積15.19 平方公尺），合計面 積40.02 平方公尺系爭地上物拆除，且將該部分土地騰空並 返還予原告。㈡被告應給付原告147,972 元，及自起訴狀繕 本送達翌日起至返還前開土地之日止，按年息5%計算之利息 。㈢被告應自起訴狀繕本送達翌日起，按月於每月1 日給付 原告1,118 元，並自每月應給付之次日即每月2 日起至清償 日止，按年息5%計算之利息。㈣原告願供擔保，請准宣告假 執行。編號C 建物部分備位聲明：㈠被告就如附圖所示編號 C （西側建物面積14.34 平方公尺），應自起訴狀繕本送達 翌日起至系爭建物可使用之日止，按月給付原告401 元。㈡
願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊向訴外人陳彌炯購買系爭房地，而陳彌炯乃是 向起造人陳茂良、陳茂昌等購買取得所有權，又系爭土地原 為陳茂良、陳茂昌等人所有，故系爭房地與系爭土地同屬一 人所有，其將房屋、土地先後讓與相異人，伊依民法第425 條之1 規定，就系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號C 部 分有法定租賃權，原告請求拆屋還地並無理由，但同意每月 支付租金401 元予原告。又如附圖所示編號A 、B 、D 部分 ，係伊自行興建，伊同意拆除返還予原告。另原告得請求相 當於租金之不當得利部分，消滅時效為5 年，原告請求超過 5 年部分，伊行使時效抗辯，拒絕給付。聲明：㈠原告之訴 駁回。㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項
㈠原告於69年3 月14日購買坐落高雄市○○區○○段000 地號 土地（重測前：高雄市○○區○○段00地號）及其上門牌號 碼32-6號建物。復於72年3 月20日購買坐落高雄市○○區○ ○段000 地號即系爭土地（重測前：高雄市○○區○○段00 ○00地號）。
㈡被告於72年11月25日購買坐落高雄市○○區○○段000 地號 土地（重測前：高雄市○○區○○段00○00地號）及其上同 段163 建號即系爭建物（門牌號碼高雄市○○區○○路00○ 0 號）。
㈢被告所有系爭建物占用系爭土地如附圖所示編號C （暫編地 號576 ⑶即系爭建物之西側建物室內部分，占用面積14.34 平方公尺）；編號D （暫編地號576 ⑷即系爭建物西側雨遮 部分，占用面積15.19 平方公尺）；編號A （暫編地號576 ⑴即系爭建物東側雨遮，占用面積5.39平方公尺）；編號B （暫編地號576 ⑵即系爭建物東側建物部分，占用面積5.10 平方公尺）。
㈣系爭建物為原地主陳茂昌與訴外人陳茂良與訴外人林吉富共 同於68年申請建築，69年4 月1 日竣工，嗣於72年12月6 日 以於72年11月25日買賣為原因，將581 地號土地（面積72.5 4 平方公尺）、00163-000 建號（門牌號碼32之5 號，一層 面積73.92 平方公尺）所有權移轉登記予被告所有。工務局 109 年3 月19日高市工務建字第10932125800 號函檢送被告 房屋（68）高縣建局建管築字第7189號建築執照、（69）高 縣建局建管字第7625號使用執照資料，形式真正不爭執。 ㈤被告所有系爭建物坐落581 地號土地（重測前坔埔段23-16 ）分割前為陳茂昌於71年7 月13日讓與予陳彌炯，陳彌炯再 於72年11月25日讓與予被告所有（土地登記資料，審訴卷第
149 至159 頁，形式真正不爭執）。
㈥原告所有576 地號系爭土地（重測前坔埔段23-15 ）分割前 為陳茂昌於69年7 月31日讓與予陳茂良，陳茂良再於72年3 月20日讓與予原告所有（土地登記資料，審訴卷第161 至16 9 頁，形式真正不爭執）。
㈦系爭土地93年至101 年之公告地價均為每平方公尺2,600 元 （申報地價2,080 元/ 平方公尺）、102 年至104 年之公告 地價為每平方公尺3,200 元（申報地價2,560 元/ 平方公尺 ）、105 年至108 年之公告地價為每平方公尺4,200 元（申 報地價3,360 元/平方公尺）。
㈧系爭土地及建物附近有製藥廠、圓照寺，圓照寺停車場有公 車23號路線前往鳳山市區，24號路線經高雄榮民總醫院前往 高雄巨蛋捷運站，5 分鐘車程至鳥松國中、仁美國小及高碼 市場。
四、原告先位主張被告所有系爭建物如附圖高雄市政府仁武地政 事務所109 年1 月9 日複丈成果圖所示編號C 暫編地號576 ⑶即系爭建物之西側建物室內（占用面積14.34 平方公尺） 、編號D 暫編地號576 ⑷即系爭建物西側雨遮（占用面積15 .19 平方公尺）、編號A 暫編地號576 ⑴即系爭建物東側雨 遮（占用面積5.39平方公尺）、編號B 暫編地號576 ⑵即系 爭建物東側建物（占用面積5.10平方公尺）無權占用原告土 地，應予拆除返還上開部分土地予原告等語，被告就編號C 暫編地號576 ⑶即系爭建物之西側建物室內（占用面積14.3 4 平方公尺）部分否認外，其餘部分均同意拆除並返還予原 告，並同意該部分原告備位之請求，另就原告主張相當於租 金之不當得利部分為時效抗辯，是本件之爭點厥為：㈠原告 主張被告所有系爭建物如高雄市政府仁武地政事務所109 年 1 月9 日複丈成果圖編號C 、西側建物面積14.34 平方公尺 部分無權占用原告土地，應予拆除返還上開部分土地予原告 有無理由？㈡原告主張被告就無權占用部分應給付起訴前15 年相當於租金之不當得利147,972 元，及自起訴狀繕本送達 翌日起至清償日止，按月給付原告1,118 元，及各自遲延利 息有無理由？
五、得心證之理由
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。 對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞 者，得請求防止之。前項規定，於所有權以外之物權，準用 之，民法第767 條定有明文。又以無權占有為原因，請求返 還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以 非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之
事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之 事實證明之（最高法院85年度台上字笫1120號判決意旨參照 ）。
㈡原告主張被告所有系爭建物無權占用原告所有系爭土地如附 圖所示編號D （暫編地號576 ⑷即系爭建物西側雨遮部分， 占用面積15.19 平方公尺）；編號A （暫編地號576 ⑴即系 爭建物東側雨遮部分，占用面積5.39平方公尺）；編號B （ 暫編地號576 ⑵即系爭建物東側建物部分，占用面積5.10平 方公尺），合計面積25.68 平方公尺（計算式：15.19 ＋5. 39＋5.10＝25.68 ）土地，應予拆除，並返還該部分土地予 原告等情，為被告所不爭執，並同意拆除後返還，是原告此 部分主張，即應准許。
㈢原告主張被告所有系爭建物無權占用原告所有系爭土地如附 圖所示編號C （暫編地號576 ⑶即系爭建物之西側建物室內 部分，占用面積14.34 平方公尺）等語，為被告所否認，依 上開說明，被告應負舉證之責。經查：
⒈按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將 房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異 之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人 與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係， 其期限不受第449 條第1 項規定之限制。前項情形，其租金 數額當事人不能協議時，得請求法院定之。民法第425 條之 1 定有明文。立法目的在於使房屋，不因土地物權嗣後變動 而受影響，仍得繼續利用土地，俾免房屋遭受拆除而損及社 會經濟利益，並兼顧受讓人利益，該條文所謂「土地及房屋 同屬一人」應包括「土地及房屋同屬相同之共有人」及「土 地共有人人數除與房屋相同之共有人外，尚有其他共有人」 之情形在內。又按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為 交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在， 亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於 一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地 上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於 賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買 人繼續使用土地。其本旨乃在於房屋所有權與基地利用權一 體化之體現，以保護房屋既得之使用權，並依民法第425 條 之1 有關推定租賃關係存在之規定，以調和土地、建物不同 所有人間之權益，庶符社會正義之要求（最高法院48年台上 字第1457號、95年度台上字第551 號、80年台上字第1671號 裁判意旨可資參照）。
⒉系爭建物為原地主陳茂昌與訴外人陳茂良與林吉富共同於68
年申請建築，69年4 月1 日竣工，嗣於72年12月6 日以於72 年11月25日買賣為原因，將581 地號土地（面積72.54 平方 公尺）、00163-000 建號（門牌號碼32之5 號，一層面積73 .92 平方公尺）所有權移轉登記予被告所有。所坐落之581 地號土地（重測前坔埔段23-16 ）分割前為陳茂昌於71 年7 月13日讓與予陳彌炯，陳彌炯再於72年11月25日讓與予被告 所有。原告所有系爭土地（重測前坔埔段23-15 ）分割前為 陳茂昌所有於69年7 月31日讓與予陳茂良，陳茂良再於72年 3 月20日讓與予原告所有等情，為兩造所不爭執，業經認定 如前，堪認系爭建物及系爭土地原為陳茂昌所有，嗣後輾轉 由被告取得系爭建物，原告取得系爭土地，則依上開見解， 應推斷土地承買人即原告默許房屋承買人即被告繼續使用系 爭土地，本件即有民法第425 條之1 推定租賃關係規定之適 用，而推定原告與被告間在系爭建物得使用期間內，就如附 圖所示編號C 暫編地號576 ⑶即系爭建物之西側建物室內部 分，占用系爭土地面積14.34 平方公尺部分，有推定租賃關 係存在。原告先位主張此部分為無權占有，非有理由，應予 駁回。
㈣次按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利 益，民法第179 條定有明文。又占有他人之物，因影響他人 對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占 有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱 不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有 他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實 際上從事何用途，則均非所問。又依不當得利之法則請求返 還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害 為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為 度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第 1695號裁判意旨參照）。本件被告未經原告同意，占用原告 所有系爭土地如附圖所示編號D （暫編地號576 ⑷即系爭建 物西側雨遮部分，占用面積15.19 平方公尺）；編號A （暫 編地號576 ⑴即系爭建物東側雨遮，占用面積5.39平方公尺 ）；編號B （暫編地號576 ⑵即系爭建物東側建物部分，占 用面積5.10平方公尺）部分土地，業經認定如前，則原告自 得本於所有權人之地位，就被告無權占用部分，請求被告給 付相當於租金之利益，堪以認定。
㈤又按租用基地，建築房屋，其租金以不超過土地申報總價額 年息百分之10為限，土地法第105 條、第97條分別定有明文 ；而該條所謂土地價額，依土地法施行法第25條規定，係指 法定地價而言，又法定地價，依土地法第148 條規定，係指
土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有權人未於公 告期間申報地價者，以公告地價80% 為其申報地價。再者基 地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地 之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及 所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院 68年度台上字第3071號裁判意旨可資參照）。查系爭土地、 建物坐落高雄市鳥松區，附近有製藥廠、圓照寺，圓照寺停 車場有公車23號路線前往鳳山市區，24號路線經高雄榮民總 醫院前往高雄巨蛋捷運站，5 分鐘車程至鳥松國中、仁美國 小及高碼市場，為兩造所不爭執，並有勘驗筆錄及現場照片 在卷可稽（本院卷第47至63頁）。又系爭土地93年至101 年 之公告地價均為每平方公尺2,600 元、102 年至104 年之公 告地價為每平方公尺3,200 元、105 年至108 年之公告地價 為每平方公尺4,200 元，為兩造所不爭執。本院審酌上情， 認原告主張本件計算系爭地上物坐落系爭土地之使用情形， 為本件被告所有系爭地上物主要搭建雨遮、廚房使用所得受 利益，與興建主建築房屋居住使用之情形不同，以申報地價 額年息10% 尚屬過高，應以5% 為適當。
㈥再按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及 一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因5 年間不行使 而消滅，為民法第126 條所明定，則凡無法律上之原因，而 獲得相當於租金之利益，致他人受損害時，如該他人之返還 利益請求權，已逾租金短期消滅時效之期間，對於相當於已 罹於消滅時效之租金之利益，即不得依不當得利之法則，請 求返還。其請求權之時效期間，仍應依前開規定為5 年（最 高法院96年度台上字第2660號判決意旨參照）。原告主張被 告應給付自93年6 月11日起至108 年6 月10日（即起訴前1 日）止，所獲相當於租金之利益147,972 元等語，經被告為 時效抗辯，揆諸上開規定，相當於租金之不當得利請求權時 效為5 年，被告就起訴前逾5 年部分，為時效抗辯，拒絕給 付，為有理由，是本件原告得請求起訴前相當於租金之不當 得利部分，為自起訴前一日即108 年6 月10日起回溯5 年至 103 年6 月11日止，逾起訴前5 年者，已罹於時效，被告拒 絕給付，即非無據。
㈦本件原告依不當得利之規定，請求被告給付起訴前5 年相當 於租金之不當得利為19,953元（計算式：⑴103年6月11日至 104年12月31日止（1年6月又20日）為5,108元：3,20 0× 80%×25.68×5%×（1+6/12+20/ 365＝1.554）＝5, 108.0 （元以下四捨五入，下同）⑵105年1月1日起至10 8年6月10 日止（3年5月9日）為14,845元：4,200×80 %×25.68×5%
×（3＋5/12＋9/365＝3.441）＝14,845 .2。合計19,953元 （計算式：5,108＋14,845＝19,953）。又原告請求自起訴 狀繕本送達之翌日即108年9月10日（10 8年8月30日寄存送 達，送達證書審訴卷第79頁）起至拆除系爭房屋如附圖所示 編號D暫編地號576⑷即系爭建物西側雨遮部分，占用面積 15.19平方公尺；編號A暫編地號579
⑴即系爭建物東側雨遮（占用面積5.39平方公尺）；編號B 暫編地號576 ⑵即系爭建物東側建物部分，占用面積5.10平 方公尺部分，併返還系爭土地之日止，按月於每月1 日給付 原告360 元（計算式：4,200 ×80% ×25.68 ×5%÷12＝35 9.52），即有理由。
㈧至如附圖所示編號C 暫編地號576 ⑶即系爭建物之西側建物 室內部分，占用面積14.34 平方公尺部分，因有推定租賃關 係存在，其占有非無法律上原因，是此部分原告先位主張被 告給付相當於租金之不當得利，即非有據，應予駁回。 ㈨又原告主張先位請求如附圖所示編號C 西側建物部分經本院 認有被告占用有合法權源，則備位請求依民法第425 條之1 第2 項規定，請求本院核定被告應自起訴狀繕本送達翌日起 至系爭建物可使用之日止，按月給付原告401 元之租金利益 等語，為被告所不爭執，是此部分原告之主張應予准許。六、綜上所述，原告先位聲明依民法第767 條第1 項之規定，請 求被告將如附圖高雄市政府仁武地政事務所109 年1 月9 日 複丈成果圖所示編號A （東側雨遮面積5.39平方公尺）；編 號B （東側建物面積5.10平方公尺）；編號D （西側雨遮面 積15.19 平方公尺），合計面積25.68 平方公尺地上物拆除 ，且將該部分土地騰空並返還予原告。再依民法第179 條之 規定，請求被告就上開占用部分，給付起訴前5 年相當於租 金之不當得利19,953元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清 償日止、自108年9月10日起至拆除系爭房屋上開無權占用部 分地上物，併返還系爭土地之日止，按月於每月1日給付原 告360元，及法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾 此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告備位聲明請求 被告自108年9月10日起至系爭房屋可使用之日止，按月給付 原告401元部分，為有理由，應予准許。又
本判決第一項、第三項係依被告認諾所為判決、第二項原告 勝訴部分，係命被告給付未逾50萬元，爰均依職權宣告得為 假執行；而被告陳明願供擔保，聲請宣告免為假執行，核無 不合，爰酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其 假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，核與判決結
果不生影嚮，爰不一一論述。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第389 條第1 項第1 款、第5 款、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
民事第二庭 法 官 謝文嵐
附圖：高雄市政府仁武地政事務所109 年1 月9 日複丈成果圖以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 5 月 7 日
書記官 許琇淳