臺灣桃園地方法院民事判決 108年度訴字第1020號
原 告 劉國棟
訴訟代理人 潘心瑀律師
被 告 邱淑娟
上列當事人間請求給付買賣價金等事件，本院於民國109 年4 月
30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基 礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書 第2 款定有明文。本件原告起訴原聲明：（一）被告應給付 原告新臺幣（下同）100 萬元，及自起訴狀書狀送達之翌日 起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）願供擔 保，請准宣告假執行。嗣追加聲明，變更後聲明為先位聲明 ：（一）被告應將坐落桃園市○鎮區○○段000 ○0 ○000 ○0 ○000 ○0 ○000 地號土地，權利範圍均為10000 分之 66，暨其上同段2751建號，權利範圍全部之建物（以下合稱 系爭房地），辦理所有權移轉登記返還予原告。（二）願供 擔保，請准宣告假執行；備位聲明：（一）被告應給付原告 100 萬元，及自民國108 年1 月26日起至清償日止，按年息 百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行。 原告所為變更，依上開規定，應予准許。
二、原告主張：被告前於105 年6 月20日向原告買受系爭房地， 買賣總價600 萬元。時因被告向原告表示資金不足，經兩造 商議，原告同意被告先給付部分買賣價金500 萬元並將系爭 房地移轉登記予被告，俟被告取得系爭房地後再分次給付尾 款100 萬元予原告。原告依約移轉系爭房地所有權予被告， 與被告辦理房屋點交完成，被告並就前述尾款100 萬元授權 其配偶沈榮輝簽發債務承認書，惟迄未給付上開買賣價金尾 款，雖經原告數次催促，均推拖阻延且置之不理，原告自得 依民法第367 條請求被告給付買賣價金100 萬元等語，嗣改 稱：系爭房地本為原告所有，委託弟即訴外人劉國松管理， 被告與沈榮輝均向劉國松稱彼此間為配偶關係，於103 年6 月6 日起向原告承租系爭房地共同居住。原告於105 年6 月 間欲出售系爭房地，沈榮輝向劉國松表示購買意願，議定買 賣總價為850 萬元，原告即委由劉國松與被告於105 年6 月 16日在系爭房地簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），被告 並當場支付第一期價金80萬元予劉國松，簽約時有被告及劉
國松、沈榮輝、薛嘉豪4 人在場。原告為配合被告辦理貸款 ，依約於105 年8 月1 日將系爭房地辦理過戶登記於被告， 被告則於同日以系爭房地向新光銀行辦理抵押貸款595 萬元 ，將其中之360 萬7433元於105 年8 月4 日代償系爭房地原 有貸款。沈榮輝於105 年8 月12日向劉國松表示資金不足， 原告即同意購屋餘款100 萬元得延後支付並簽署保管條約定 承認書，當時被告本人亦在場，知沈榮輝為代理人而不為反 對之表示，即為容忍授權，依民法第169 條之規定，被告應 負授權人之責任。被告嗣於105 年8 月16日開具233 萬元票 據及陸續支付76萬2567元，交付原告以為買賣價金之給付， 尚餘100 萬元未支付。原告於106 年2 月起陸續請求被告支 付系爭房地買賣價金尾款100 萬元，被告皆委請沈榮輝回覆 推諉，原告於108 年1 月15日寄發存證信函，要求被告依限 履約給付尾款，並表示倘被告逾催告期限仍未履約，原告將 解除系爭買賣契約之意思表示。被告於108 年1 月16日收受 上開存證信函後，迄今仍未履行，原告爰依民法第254 條、 系爭買賣契約第9 條第2 項約定，解除系爭買賣契約。兩造 間之系爭買賣契約應已合法解除，原告自得依系爭買賣契約 、民法第259 條規定，請求被告將系爭房地之所有權移轉登 記予原告以為回復原狀。退萬步言，縱認原告解除系爭買賣 契約不合法，被告於原告得請求給付時，經催告定期給付而 未為給付，自期限屆滿時起，應負遲延責任。原告業於108 年1 月15日以中壢普仁郵局第13號存證信函催告被告應於收 受該函10日內付清尾款，該存證信函已於108 年1 月16日為 被告收受，自期限屆滿時即108 年1 月26日起，被告應負尾 款100 萬元之遲延責任等語，並先位聲明：（一）被告應將 系爭房地辦理所有權移轉登記返還予原告。（二）願供擔保 ，請准宣告假執行；備位聲明：（一）被告應給付原告100 萬元，及自108 年1 月26日起至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。（二）願供擔保，請准宣告假執行等語。三、被告則以：原告主張被告未給付系爭房地買賣價金尾款100 萬元，被告特予否認，被告是以850 萬元向原告購買系爭房 地，立有不動產買賣契約書，當時經由薛嘉豪代書處理，被 告均依約全數給付價款，交屋清單上就價金載有全部收迄無 誤，亦記載交屋時應支付251 元。系爭買賣契約簽約時，被 告給付簽約款80萬元，並向銀行貸款595 萬元，其中360 萬 7433元代償銀行貸款，233 萬元及於105 年8 月12日提領之 現金115 萬元，連同被告自己之現金一併給付，並無積欠原 告任何款項。系爭房地買賣在105 年8 月12日結清，若有爭 議，原告怎會相隔近3 年到108 年才提起訴訟？一般若未收
足價金，認買賣會有爭議，應會保存買賣契約書，以便後續 爭執之用，原告竟反常未保留系爭買賣契約書，且原告存證 信函所寫買賣金額亦不相符，顯違常情，原告主張實不足採 。退而言之，假設劉國松證述「…沈榮輝說他沒有錢，我就 說100 萬元先借給你當作付款，以後這100 萬元每月10萬元 還給我」為真，其陳述該100 萬元是「當作付款」之意，就 是支付買賣價金，亦即已免除被告買賣價金給付之義務，原 告自不得以買賣契約再為主張，原告主張解約及給付100 萬 元款項，均於法無據，且證人所述借款對象是借了100 萬元 給沈榮輝，也是與沈榮輝成立借貸合意及關係，若對於100 萬元有爭議，其訴求對象應為沈榮輝而與被告無涉，原告以 買賣契約為本件請求並無依據，應予駁回等詞，資為抗辯， 並答辯聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利之判決 ，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
四、當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民 事訴訟法第277 條前段定有明文。又當事人就其主張有利於 己之事實，各負舉證之責，故一方已有適當之證明者，他方 欲否認其主張，即不得不更舉反證證明。
五、經查：
（一）原告前揭主張系爭房地本為原告所有，被告於105 年6 月 向原告買受，原告已將系爭房地所有權移轉登記予被告等 情，業據原告提出土地登記申請書、土地所有權買賣移轉 契約書、建築改良物所有權買賣移轉契約、建物登記謄本 等影本為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。（二）原告前揭主張被告尚有系爭房地買賣價金尾款100 萬元迄 未給付，並提出保管條約定承認書、主張為劉國松與沈榮 輝間訊息之手機截圖、原告寄給被告主張向其買受系爭房 地總價500 萬元，尚有積欠100 萬元未為給付，函請10日 內與原告代理人劉國松聯絡並為給付等語之郵局存證信函 、掛號函件執據、中華郵政掛號郵件收件回執等影本為證 。惟為被告否認而以前詞辯稱系爭房地買賣價金已全數付 清，並辯稱：沈榮輝非被告配偶，被告從未授權其簽發保 管條約定承認書，原告提出之手機截圖也非被告之對話， 被告根本不知道有該保管條約定承認書之存在，依該文件 內容是劉國松將購屋尾款交付予沈榮輝，更可以證明被告 有全數給付尾款，若被告有積欠原告尾款，原告大可拒不 辦理交屋，或直接要求被告簽名確認，為何要與沈榮輝立 保管條約定承認書？原告主張是以買賣價金尾款100 萬元 交付沈榮輝，顯然被告有付清尾款，否則怎會有買賣價金 尾款交付予沈榮輝一事？由此可以反證被告已全數給付完
畢，並無積欠原告任何款項，基於債之相對性，原告主張 之對象不該是被告等詞，且提出不動產買賣契約書、載明 買賣雙方交屋應結清金額全部收迄無誤之交屋清單、被告 之新光銀行綜合理財存摺及中國信託銀行土城分行台幣帳 戶存摺等影本為證。查證人即受任處理系爭房地簽約及辦 理所有權移轉登記之地政士薛嘉豪於本院結證：本院卷三 第24頁交屋清單正本在我這裡；一般我會退回權狀、增值 稅單、契稅、印鑑章等重要文件，請他們簽收交屋清單， 正本我留存，影本給買賣雙方；（法官問：上開交屋清單 上所載之結清金額是否於交屋日期即105 年8 月12日付清 ？）我只有問他們說價金都有付清嗎，他們都說有，我的 印象是這樣；交屋清單上面的金額及交屋日期應該是我寫 的；辦理完成後到現在，賣方沒有跟我表示沒有收到尾款 等語（見本院109 年3 月30日言詞辯論筆錄），並於當日 提出其所保管之交屋清單正本，經勘驗與本院卷三第24頁 影本相符，其上所載「全部收訖無誤」及空白處所填載之 金額、買賣雙方簽名筆跡使用之筆墨色除邱淑娟較淡外， 其餘墨色相似，上開勘驗結果為兩造所不爭執。又證人劉 國松即原告之弟於本院結證：買賣價金共850 萬元，簽約 當日現金支付80萬元，被告跟銀行貸款剩下來的錢開200 多萬元支票，支票交付地點是在買賣的房子內，當日在場 的也是簽約時的那四個人，代書也在場，交付支票與給尾 款是同一天，尾款是給70幾萬元現金；（法官問：交付尾 款那一天，買賣雙方有無簽立任何單據？）印象中沒有； 提示之本院卷三第24頁交屋清單，這張我沒有印象，賣方 處所寫「劉國松代」四字是我寫的，我沒有印象有寫這張 ；（原告訴訟代理人問：本件交付價金，是否已經交付全 額？或是有欠款？）有欠100 萬元，而且有單據，有保管 單及與沈榮輝即原告的先生的LINE紀錄，所指單據是提示 之原證3 保管條約定承認書；有欠100 萬元，是購買房子 的錢，當初約定每個月10萬元；（原告訴訟代理人問：如 果約定每個月10萬元，為何不是簽立欠條而簽保管條約定 承認書即原證3 ？）這棟房子本來是沈榮輝跟我租賃，因 為原告急著賣房子，所以我就先找沈榮輝，跟他說要賣房 子，沈榮輝說他沒有錢，我就說100 萬元先借給你當作付 款，以後這100 萬元每個月10萬元還給我；（原告訴訟代 理人再問：證人請確認所指100 萬元是房屋尾款還是剛剛 說的跟沈榮輝說先借給你當作付款？究竟是哪一個？）是 房屋尾款；寫這張紙條（按指保管條約定承認書）是在前 述收支票及現金尾款那一天之後等語（見本院109 年2 月
13日言詞辯論筆錄），惟證人劉國松為原告之弟，且為代 理原告出面與被告簽訂系爭買賣契約、收款及交屋結算之 人，基於其自身利害關係，實難期待其為不利於原告之證 述，其雖證稱房屋尾款欠100 萬元，惟亦證稱100 萬元先 借給沈榮輝當作付款，對於所指欠100 萬元究為被告所欠 系爭房地買賣尾款或已借給沈榮輝當作付款而為沈榮輝所 欠，證述內容不一，參以劉國松同日並稱保管條約定承認 書是收受尾款之後所寫等語，而保管條約定承認書為劉國 松與沈榮輝2 人所簽，約定劉國松已於105 年8 月12日將 購屋金尾款現金100 萬元交付沈榮輝代為保管，收訖無誤 等內容，原告提出手機截圖之劉國松與沈榮輝間互傳訊息 內容均係劉國松要求向沈榮輝收款，未曾提及被告尚有欠 款。綜合上開事證，足見105 年8 月12日被告與代理原告 之劉國松均向承辦之地政士薛嘉豪表明價金已付清，與當 日簽署之交屋清單所載相符，該交屋清單正本並自當日起 由薛嘉豪保管至今，應屬真正，其內容亦屬真實，劉國松 當日代理原告收受尾款後自行將100 萬元交付沈榮輝保管 ，並與沈榮輝簽訂保管條約定承認書，嗣因沈榮輝未返還 保管之100 萬元，而有原告提出劉國松與沈榮輝間互傳沈 榮輝向劉國松催討款項之訊息內容，堪認被告已證明所辯 系爭房地價金全數付清之事實，原告否認被告所辯而主張 沈榮輝於105 年8 月12日向劉國松表示資金不足，原告同 意購屋餘款100 萬元得延後支付並簽署保管條約定承諾書 ，當時被告本人在場，知沈榮輝為代理人而不為反對之表 示，即為容忍授權，依民法第169 條之規定，被告應負授 權人之責任云云，依上開規定及說明，原告應更舉反證證 明。然原告所舉上開保管條約定承認書，係劉國松與沈榮 輝2 人分別簽名於寄託人、受託人處，乃沈榮輝以自己名 義與劉國松約定簽署，並非以被告代理人身分簽署或約定 ，與民法第169 條：「由自己之行為表示以代理權授與他 人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於 第三人應負授權人之責任。」之規定不符，且約定內容並 非原告所稱同意被告延後支付購屋餘款100 萬元，原告據 以主張兩造同意延後支付尾款100 萬元及被告應負授權人 之責任云云，要難採信。
（三）綜上所述，系爭買賣契約價金被告均已付清，原告主張被 告尚欠100 萬元，不足採信。從而，原告先位主張被告未 付清尾款100 萬元已解除系爭買賣契約，請求被告將系爭 房地所有權移轉登記予原告以回復原狀，為無理由，其備 位請求被告給付100 萬元及遲延利息，亦無理由，均應駁
回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請失所附麗，應併 予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判 決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條， 判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 25 日
民事第一庭 法 官 謝宜伶
正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 5 月 25 日
書記官 李佳芮