臺灣新竹地方法院民事判決 108年度訴字第1055號
原 告 張嘉倫
訴訟代理人 吳承祐律師
被 告 民富大廈管理委員會
法定代理人 蔡金人
訴訟代理人 李晉安律師
複代理人 常家浩
上列當事人間確認使用權存在事件，本院於民國109 年4 月28日
辯論終結，判決如下：
主 文
原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者 ，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。本 件原告起訴時，原訴之聲明第一項為：「確認原告就測量成 果圖中所示之土地有使用權存在。」嗣於訴訟進行中，於民 國（下同）109年1月31日具狀變更訴之聲明第一項為「確認 原告就測量成果圖所示之土地有專用使用權存在」，核其請 求確認者，均為前開土地使用權之範圍，係屬更正事實上或 法律上陳述，合於上開之規定，先予敘明。
二、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益 者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。 該條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存 否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項 危險得以對於被告之確認判決除去之者而言，故確認法律關 係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認 判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係， 亦非不得提起（最高法院42年台上字第1031號判例參照）。 查原告主張系爭空地有專有使用權，既為被告所否認，則兩 造間就系爭空地使用權存否不明確狀態，非經判決確認，無 以除去，則原告起訴請求確認對系爭空地之使用權存在，非 無即受確認判決之法律上利益。
貳、實體方面
一、 原告起訴主張：
（一）原告於108年4月23日向訴外人紀宏斌買受坐落於新竹市○ ○路000號一樓之房屋（下稱系爭房屋），當時仲介廣告
顯示該屋門前庭院（下稱系爭空地）有併排雙車位專供買 受人使用，且系爭房屋一樓前確有圍牆及鐵閘門將系爭空 地圍住，圍牆及鐵閘門皆有陳舊感，圍牆上部甚至長滿大 範圍青苔，顯見已存在相當長時間。經向屋主及仲介確認 ，屋主透過仲介告知原告系爭空地長久以來皆為748號1樓 屋主使用，歷有年所，因此買受人亦可接續使用該系爭空 地。房屋點交後，原告持續使用系爭空地，然被告主委竟 告知原告系爭空地係由全體住戶共有，原告無使用權，並 於徵詢新竹市○區○○路000號全棟其他住戶意見後，不 顧原告反對於108年6月底僱工拆除圍牆及鐵閘門，將系爭 土地部分開放住戶停放機車使用。
（二）由於原告購買系爭房屋之價格內含系爭土地之使用權，故 成交價顯高於周邊類似條件房屋之均價。且同社區內之其 他建物一樓土地皆建有與該建物相同型式之圍牆，並專供 一樓住戶使用，顯然系爭房屋如同台灣早期常見之公寓形 式一般，一樓空地皆留給一樓住戶使用，可直接從門口空 地出入大門，其他樓層住戶則另行透過獨立出入口進出房 屋。此係系爭房屋所在社區長久施行之方式，性質為默示 分管契約，故原告對系爭空地具排他使用權，被告無權將 圍牆拆除並剝奪原告之專用使用權利。
（三）被告雖提出102年6月16日區分所有權人會議記錄、106年5 月5日管委會公告、106年8月3日聲明稿，表示該決議中多 次請原屋主拆除圍牆及鐵門云云。然而，圍牆本係建商交 屋前即興建完成，用意在於表示系爭空地屬原告專用，此 種事實上分管契約之變更須經包含原告在內之全體區分所 有權人同意。故在原告或前屋主未同意拆除圍牆及鐵閘門 之前提下，該決議自屬無效。另被告多次強調系爭空地上 有「法定停車位」，欲表示法定停車位必須供公眾使用云 云。惟查，法定停車位係依據建築法規要求，按建築總面 積須劃設特定數量之停車位，且只得供停車之用，不得變 更他用，故只有用途上之限制，至於該停車位之使用權可 約定為特定區分所有權人專用使用，非必然須供公用，被 告欲以「法定停車位」名詞推論系爭空地必須供公用，實 有誤導。
（四）對證人證述之意見：
1、由證人紀宏斌之證詞可知，系爭空地旁之圍牆係於交屋前 由建商興建完成，且建商表示系爭空地確係留給系爭房屋 停車使用。若系爭空地係留給社區公用，建商又何必大費 周章耗費成本建設圍牆？其目的顯係為將系爭空地與公共 走道空間區隔，以彰顯系爭空地係由紀宏斌專用。事實上
紀宏斌亦排他使用系爭空地多年，甚至在94年以前即由其 母親增設鐵閘門，而閘門鑰匙只有紀宏斌及租客持有，直 到原告買受系爭房屋後紀宏斌再將鐵閘門鑰匙交給原告， 管委會根本沒有鑰匙，自無從使用系爭空地。綜上，因建 商表示系爭空地係由系爭房屋所有權人使用，紀宏斌及其 房客自交屋後即持續排他使用系爭空地至出售原告為止， 確有事實上使用權，並移轉給原告，故原告就系爭空地有 專用使用權。
2、依據王淑如作證內容，圍牆係由建商所建，拆圍牆時原告 並未表示反對之意，而管委會並無系爭空地鐵閘門鑰匙， 事實上系爭空地都由系爭房屋所有權人使用。惟原告係於 108 年7 月20日才搬入系爭房屋，然而系爭空地圍牆在 108 年7 月1 日前即已遭被告拆除，且因拆除時原告不在 現場，故原告並不知悉正確之拆除日期。王淑如證稱拆除 圍牆時原告並未表示反對之意，係當然之理，蓋拆除圍牆 時原告根本不在現場，證人如此說法，僅是為了逃避可能 的毀損罪責。又依據王淑如證詞，圍牆係由建商所建，並 非由原告興建，顯然建商本即有將系爭空地交由系爭房屋 所有權人使用之意思，否則又何必多此一舉興建圍牆，將 系爭空地與748 號其餘樓層住戶通道隔開？至原屋主曾建 鐵閘門後，管委會並無鐵閘門鑰匙，亦證明客觀上系爭空 地長期係由系爭房屋所有權人專用使用，而有事實上分管 之客觀事證存在。
3、依證人楊寶香證詞，其自民國91年買受同社區他棟一樓房 屋後，即以種花、停車排他使用其門口空地至今，直到本 次訴訟進行後總幹事始告知其門口空地應由所有住戶共同 使用。顯然楊寶香長期排他占有使用門口空地，且長達17 年時間未經其他住戶提出異議，與紀宏斌證詞相同，故系 爭社區確有將一樓門前空地交由該一樓住戶排他使用之默 示分管契約存在。
（五）為此，爰依法提起本件確認之訴，並聲明：確認原告就測 量成果圖中所示之土地，有專用使用權存在。
二、被告則以：
（一）被告社區自建商開始銷售到交屋予社區管委會管理，從未 針對系爭空地提供原告使用有任何約定或分管協議存在， 在建商的銷售廣告中也明確表示系爭空地非原告房屋可使 用之範圍係屬公共使用空間，而本社區的建築圖亦明確記 載系爭空地為「法定停車空間」，非屬個人可單獨使用的 範圍。另查建商銷售予住戶的買賣契約書，除無任何記載 有關系爭空地的使用方式或約定外，在買賣契約書中所附
全區配置圖，也沒有標記或圖說系爭空地係屬系爭房屋專 屬使用範圍。原告提出的照片所稱其他一樓使用狀況，因 此區與原告係屬不同隔間型態之一樓，依建商銷售廣告圖 可知，原告所提出的一樓為I、J區，建商本來就規劃門前 有一平台屬其個戶專用，而原告所有之系爭房屋屬A區， 其門前之空地乃法定停車空間，此與C區相同，而C區的一 樓自建商交屋之後就將此空地作為公共通道使用，而非專 屬個人個戶專用，如此可證系爭房屋前的系爭空地亦同屬 公共使用空間，也同屬「公共停車空間」之記載，絕非系 爭房屋個人專用，更難作為原告主張「默示分管契約」之 相當證明。
（二）原告之前手紀宏斌及其委託之仲介公司聲稱系爭房屋門前 有2 個停車位可使用，此乃其片面之詞及房屋仲介的銷售 手法，自始至終皆無任何使用權利證明文件或所有權證明 。且經被告提出歷來均未曾有過系爭空地的使用約定或分 管協議相關資料，被告社區亦早於102 年6 月16日的臨時 區分所有權人會議就有決議，請系爭房屋之屋主將圍牆及 鐵門拆除應將系爭空地讓所有住戶臨時停車使用，且也多 次由管委會出面勸說。至108 年7 月1 日，原告才同意由 被告僱工拆除。系爭空地係屬法定停車位，而社區將其歸 劃為臨時停車位，社區住戶、訪客都可以申請臨時停車， 並訂有臨時停車之規定。故知系爭空地根本不可能是供原 告專屬專用等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。三、得心證之理由：
原告主張其於108年4月間向訴外人紀宏斌購買系爭房屋，仲 介廣告顯示該屋門前庭園有併排雙車位供原告使用，且系爭 房屋一樓前確有圍牆及鐵閘門將系爭空地圍住等事實，業經 提出提出土地、建物登記第一類謄本、仲介廣告頁面、系爭 房屋一樓照片、原告與仲介對話紀錄截圖、建物測量成果圖 影本為證，自堪信為真實。惟被告以前開各情為辯，則本件 所應審究者為：原告是否就系爭空地有專用使用權？經查：（一）按各共有人按其應有部分，對共有物之全部雖有使用收益 之權，惟共有人對於共有物之特定部分使用收益，仍須徵 得其他共有人全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範 圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之 分管契約（最高法院100年度台上字第1776號民事判決意 旨參照）。而分管契約之成立不以訂立書面為必要，以明 示或默示之意思表示成立，均可。惟所謂默示之承諾，必 依要約受領人之舉動，或其他情事足以間接推知其有承諾 之意思者，始得認之，若單純之沉默，則除依交易上之慣
例或特定人間之特別情事，足認為承諾者外，不得認為承 諾（最高法院21年上字第1598號例、29年上字第762號著 有判例意旨可資參照）。又公寓大廈之買賣，建商與各承 購戶分別約定，該公寓大廈之共用部分或其基地之空地由 特定共有人使用者，除別有規定外，應認共有人間已合意 成立分管契約。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特 定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特 別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得 而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院91年台上 字第2477號判決、97年台上字第909號判決參照）。（二）查系爭房屋所屬之建案係於81年間申請建築執照及83年申 請使用執照，為地下一層、地上七層之建物，系爭房屋並 於84年1月7日辦竣建物所有權第一次登記，並於84年7月 18日以買賣為原因移轉登記為訴外人紀宏斌所有，嗣於10 8年5月28日紀宏斌再出賣登記予原告所有；而系爭房屋坐 落於A棟1樓，門前空地登記為A1、A2之法定停車空間等情 ，此有土地及建物登記第一類謄本、現場照片、系爭房屋 A棟1至7配置參考圖、竣工圖說在卷可稽（見本院卷第21 至31頁、第45頁、第79至83頁），並為被告所不爭，堪信 為真正。查證人紀宏斌到庭結稱：「（系爭房屋你是原始 屋主還是買二手的？）房子是我父親買給我的，是預售屋 時就買的。（大概何時購買？）蓋好之前就買的，約在民 國80年初。（白鐵柵欄是你設的嗎？何時設置的？）我印 象中是94年以前，我媽媽請人去做的。（該白鐵柵欄所附 著的兩個柱子是你們建的，還是建商蓋的時就有的？）是 建設公司交屋給我們時就有的，不是我們做的。（你們買 該房屋時有無約定柵欄後面、房屋前面這塊空地如何使用 ？）建設公司說給我們停車用。（建設公司的何人說的？ ）是我父親購買的，我不清楚。（你怎麼知道是建設公司 說的？）我聽我爸爸講的。（當時你父親與建設公司簽訂 買賣契約時，有無就購入房屋前面的空地如何使用做約定 ？）我找不到契約了。（系爭房屋從你買進就一直租給別 人，期間空地使用狀況？）都是我的租客在用，這個房屋 前後只租給4個人，第一個租了10幾年、第二個租了6、7 年或5、6年，第三個租了3、4年，第四個也租了2、3年， 所以這20幾年都是不間斷地使用，如果這期間都無法使用 來停車，第一個人不可能租了10幾年，這是我個人的判斷 。（屋前的空地何時開始有人阻止？）我都沒有直接聽到 ，是間接聽到一、二次，就是設柵欄時工人有提起說有人 有意見，另一次是第二任租客搬走時，我原本要出售，是
仲介說有人在講。（管委會曾經找你談判過屋前使用狀況 嗎？）沒有，我沒有任何資料，也沒有收到管委會的文件 。…（你在出售系爭房屋給原告時，有無將門口空間的專 用使用權一併移轉給原告？）在仲介的使用說明書裡面有 寫。（這個圍牆圍起來的空間是由誰使用？）都是一樓自 己在使用。（第一頁下方照片這台車是否長期用這個方式 在門口空地停車？）我不清楚，我沒有住在那裏。（第2 頁照片鐵閘門是誰使用的？）也是一樣的。（你知道鐵閘 門後方遮雨棚做何用？）停車用，這個1、2樓就是原來建 設公司老闆自己住的。（系爭房屋門口柵欄的鑰匙是由何 人使用？）我與我的租客。（管委會有無鑰匙？）沒有。 （問：你出售系爭房屋時，你如何能夠確定屋前空地就是 你的停車位？）仲介的現況說明書裡面有。（你出售房屋 時有何證明或權狀證明這個車位你可以出售？）我沒有說 我有出售車位，可以看使用說明書。（這是否你當初委託 仲介的售屋說明書？）我不知道，這不是我寫的，要問仲 介。（你當初委託出售房屋時有無說一併出售門口兩個車 位？）沒有。（你出售給原告的房屋沒有含車位？）對。 （你的意思是你也認為你門口的空地並不是屬於你專屬使 用？）錯的。（錯的是指什麼意思？）因為我沒辦法拿出 書面的分管，但是事實上就是我在使用，所以我沒有辦法 拿出書面的資料去出售。（你出售系爭房屋給原告時，鐵 門還存在嗎？）存在，到交屋時都還在。（你如何跟原告 說明鐵門範圍裡的使用？）現況交屋。（現況交屋是指裡 面可以使用嗎？）就是交給他的狀況是怎麼樣就是怎麼樣 。（你交給原告的情況是怎麼樣？）圍牆是好的、門是好 的。（裡面的空地是怎麼樣的使用方式？）我剛剛有說過 ，我出租20幾年都是我的租客在使用。」等語（見本院卷 第116至121頁），是據證人紀宏斌上開所陳，其係自父親 處聽聞建設公司曾告知系爭房屋之所有人就屋前空地有專 用使用權，惟並無任何書面契約得以為佐證。參以被告提 出就同建案大樓第H棟2樓之原始房屋預定買賣契約書（見 本院卷第85至96頁）觀之，其中第9條就公共設施之規定 ，約定就地下室之汽車停車位由購買者使用、屋頂除公共 設施部分（包括機械房、水箱、樓梯、電梯、通風口等） ，其餘部分屬頂層住戶管理使用（見本院卷第89頁），其 餘就1樓各戶前所設置之法定停車空間並未為任何約定， 自難認建商或起造人已與各承購戶約定系爭空地之使用權 ，是原告主張其就系爭空地有約定專用權存在，已難認可 採。
（三）原告又主張依證紀宏斌之證詞可知，系爭空地旁之圍牆係 於交屋前由建商興建完成，且圍牆及鐵閘門皆有陳舊感， 圍牆上部長滿青苔，顯見已存在相當長時間，如台灣早期 常見之公寓一樓空地皆留給一樓住戶使用，此係系爭房屋 所在社區長久施行之方式，性質為默示分管契約云云。惟 縱認系爭空地前圍牆為建商所建，如建商自始未與承購戶 就系爭空地之法定停車空間約明使用方式，尚難以圍牆之 興建即認共有人間應受其拘束。原告又主張系爭空地長久 以來皆為748號1樓屋主使用，證人紀宏斌亦證稱其母親於 94年以前即在空地前增設鐵閘門，排他使用系爭空地多年 ，管委會並無鐵閘門鑰匙，無從使用系爭空地，堪認兩造 間有默示之分管協議存在云云。然查所謂默示之意思表示 ，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果 意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀 念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示（ 參見最高法院29年上字第762號判例要旨），原告並未能 舉證有何具體事證可推認被告有同意分管，自難僅以被告 多年來之沈默，而認係默示同意分管協議。況被告於102 年6月16日所公告之臨時區分所有權人會議紀錄，其中臨 時動議第11點載有：「A棟748號1樓前方為法定停車格， 讓住戶朋友臨時停車，請該住戶將圍牆及鐵門拆除。」（ 見本院卷第135頁），復於106年5月5日、同年8月3日經被 告管委會公告：「1.白天在社區內臨時停車最多3小時， 晚上9點後車輛只出不進，車輛禁止長期占用，違法者罰 500元/日」、「社區暫停車輛限停3小時，維護住戶權益 。」等情（見見本院卷第137至141頁）。參以被告社區原 始住戶王淑如到庭證稱：「（當初與建商購買房屋時，建 商有無就748號1樓或是剛才所說原證7照片中這些住戶前 方空地的使用權，與其他購買戶說明？）我只知道748號1 樓跟原證7照片空地是法定停車空間。（建商有無就使用 權的問題跟你們說明？）我不記得當時建商有無說明，但 是我知道那是大家都可以去臨停的空間。…之前是有請管 委會跟他們說這是大家可以臨停的位置，但是沒有很強制 的要他們移走。（是否認識證人紀宏斌？）認識，我100 年當委員時他曾經到我店裡，說他要賣房子，管委會在擋 他賣房子，管委會有告知紀先生他要賣房子的話，不能連 空地一起賣，當時我是監委，紀先生就來我店裡要我不要 擋他賣房子，我說如果前面空地你有持份權狀的話，管委 會沒有理由擋你賣房子，如果你沒有權狀的話，那是公共 的持分，不能連前面一起賣掉，大概是在102年的事。（
管委會對於目前看到的原證7照片上長期停放車輛，有何 處置？）就是一直勸導他這邊是臨停的位置，請他移走， 臨停的位置只能停3小時，我們都有告知。（系爭房屋紀 先生出售前，管委會有無向紀先生或是他的租客反應過， 請他們將車位騰出來讓大家臨停？）一直都有提，每次開 會都有住戶提出，也有公告請紀先生將鐵門和圍牆拆除， 因為那是臨停的位置。」等語（見本院卷第122至124頁） ，益徵被告社區住戶就系爭空地長期被748號1樓住戶占用 事實曾多次表示異議。至原證7照片中住戶即證人楊寶香 雖到庭證稱：伊向前手購買房屋時，前手說有使用權，沒 有所有權，伊長期將其屋前空地作為停車、種花使用，並 從來沒有住戶異議其使用方式，嗣經現任管委會總幹事告 知，始知屋前空地係法定停車空間云云（見本院卷第204 至208頁）。惟自系爭大樓1樓竣工圖說及被告、證人之證 述可知，被告社區之原始住戶均知系爭空地為法定停車空 間，雖被告社區管委會前有容忍包括原告在內之住戶長期 占用社區法定停車空間，而無執行具體或強制措施，至近 年始經由管委會公告規劃為住戶臨停位置並開始管理，然 如前所述，證人王淑如等所為之勸導行為及前揭區分所有 權人臨時會議紀錄及管委會公告等，已視為被告對系爭房 屋等住戶長期占用法定停車空間作為專屬車位使用表示異 議，已難具默示同意之認定，是證人楊寶香之證詞亦不能 為原告有利之認定。原告主張系爭社區之區分所有權人已 有默示同意系爭空地為系爭房屋所有權人專用，而有默示 分管契約存在，難認可採。
（四）綜上所述，本件就原告主張之系爭空地部分，原告既無法 舉證證明系爭社區區分所有權人有與訴外人紀宏斌成立明 示或默示之分管協議，自不生原告因買賣而受讓系爭房屋 並繼受該法定空地之分管協議之問題。故原告主張其對系 爭空地有專有使用權，顯屬無據。
四、綜上所述，原告請求確認原告對於坐落新竹市○○路000 號 1樓房屋前空地之專用使用權存在，為無理由，應予駁回。五、因本案事證已臻明確，兩造其餘陳述、攻擊防禦方法及所提 證據，經審酌後認與本判決結果不生影響，爰不再論述，附 此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條 ，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第一庭法 官 楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 6 月 1 日
書記官 劉亭筠