臺灣新北地方法院民事判決 108年度訴字第2126號
原 告 呂慈珍
訴訟代理人 朱俊雄律師
被 告 明暘開發資產管理股份有限公司
法定代理人 歐大𪾓
訴訟代理人 林明正律師
複 代理人 林育生律師
陳奕霖律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年4 月22日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣捌佰玖拾萬元，及自民國一○八年八月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新臺幣參佰萬元供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣捌佰玖拾萬為原告供擔保後，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序部分：
原告起訴請求被告給付新臺幣（下同）1000萬元，及自起訴 狀繕本送達翌日起至至清償日止，按年息5%計算之利息（見 本院本院卷第7 頁）。嗣於本院言詞辯論時，當庭具狀就本 金部分變更為請求890 萬元（見本院卷第147 頁），核屬減 縮應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第255 條第1 項第3 款規定，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：被告擬就新北市○○區○○段000 地號等21 筆土地（下稱系爭土地）整合開發為一新建案，於整合部分 之後，因訴外人瑋珈開發建設股份有限公司（下稱瑋珈公司 ）有意願參與，被告乃於民國98年5 月5 日與瑋珈公司簽訂 房地合作興建契約書（下稱系爭契約書），依約定被告負責 系爭土地之整合，瑋珈公司負責興建大樓事宜。因系爭土地 整合不易，被告乃同意於整合好並興建完大樓，且原告取得 訴外人周永清之同意書，即將以系爭土地上預定興建之「巴 黎皇宮」大樓編號第H 戶第8 樓房屋（下稱系爭房屋）贈予 原告，作為原告協助整合系爭土地之報酬，惟為辦理過戶方 便，雙方約定將此贈與原告之系爭房屋，形式上以買賣方式 移轉登記予原告，此有兩造簽立之協議書可證（下稱系爭協 議書），詎被告竟違反兩造協議，將原本約定好作為原告報 酬之系爭房屋，未經原告同意轉賣他人。為此，爰依系爭協
議書、民法第226 條第1 項規定，提起本件訴訟，聲明：㈠ 被告應給付原告新臺幣（下同）890 萬元，及自起訴狀送達 之翌日起迄清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈡前項 請求，原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯以：
㈠被告於94年前即開始整合系爭土地進行合建，97年間僅以系 爭土地，共49名地主掛件申請建造執照，98年5 月因被告無 資力興建房屋，乃由原告牽線與瑋珈公司簽訂系爭契約書， 約定由被告整合土地，瑋珈公司出資興建房屋，房屋興建完 成後按總銷面積各分配50% 。98年7 月間瑋珈公司負責人郭 國俊取得被告公司85% 股權並擔任負責人，98年12月16日新 北市政府核發99店建字第100 號建造執照後開始興建房屋； 99年間被告與瑋珈公司簽訂補充協議書，約定由周盧雙美承 受被告關於系爭契約書之權利義務。因該建造執照於101 年 6 月28日遭判決確定應予撤銷，依行政法院之見解，被告與 瑋珈公司之系爭契約書約定以系爭土地建築，視為86年之原 建造執照申請案，為法令所不能，依系爭契約書第3 條第2 項約定，應自101 年6 月28日建築執照遭撤銷確定日起，發 生自動解除之效力。是以，建造執照遭撤銷後，瑋珈公司無 從再為續建，也無意願繼續合作，郭國俊已取得被告股權並 擔任負責人，依照與地主之合建契約，被告仍有完成合建之 義務，因房屋結構已建至7 樓，郭國俊已投入甚多，而周盧 雙美及周永清也無力再重新整合52名地主、26筆土地，郭國 俊迫於無奈獨力重新整合52名地主，耗費一年半時間及金錢 ，方重新申請取得102 年店建字第820 號建造執照，並復工 完成交屋。故原由兩造整合之合建案，因建造執照遭撤銷而 以失敗告終，最後得以重新取得建造執照實郭國俊獨力完成 。
㈡依系爭契約書之精神，周盧雙美為負責人之被告負責整合土 地，瑋珈公司負責出資建築房屋，故原告協助整合之報酬， 應由周盧雙美之被告負責；原告除協助被告整合土地外，也 介紹兩家公司合作，故瑋珈公司願酬謝原告400 萬元。99年 間被告負責人已變更為郭國俊，瑋珈公司酬謝原告之400 萬 元係作帳在被告公司，由原告開立99年7 月5 日十心工程行 之仲介服務費發票，向被告請款，郭國俊開立被告之支票支 付400 萬元予原告，至於周盧雙美母子願由其可分得之總銷 面積中，撥給原告作為報酬，則與被告及瑋珈公司無關。 ㈢按第三人利益契約，若被指示人與指示人間之法律關係不存 在，被指示人應僅得向指示人請求返還無法律上原因之所受 利益，至領取人所受利益，係本於指示人而非被指示人之給
付，即被指示人與第三人間無給付關係存在，自無從成立不 當得利之法律關係，參最高法院102 年度台上字第482 號民 事判決參照，故系爭協議書及周永清簽立之證明書（下稱系 爭證明書）分別記載「另乙方同時證實系爭房屋乃周永清先 生同意給付之整合費用」、「本人及由郭國俊擔任法定代理 人之被告，均有同意將興建後之系爭房屋房屋乙戶，無償過 戶予原告，作為原告協助整合之報酬，並由原告形式上以買 賣契約方式移轉登記」等語，可見系爭房屋係周永清承諾給 原告之報酬，指示被告以形式上買賣契約方式過戶。就法律 關係而言，應為周永清與原告之指示給付關係，被告僅係為 履行與周盧雙美間之補充協議書約定，方同意過戶系爭房屋 給原告，被告對原告無給付之目的存在。系爭合建案因中途 遭遇建照撤銷，停工長達一年半才又重新取得建照續建，撤 照原因可歸究於周盧雙美母子未完成整合所致，因此停工期 間所生損害應由周盧雙美母子承擔。105 年間系爭建案完工 後，被告與周盧雙美母子進行結算對帳，扣除地主分回坪數 及周盧雙美可分得坪數之銷售所得後，周盧雙美尚欠481,43 9,418 元，故被告無再依其指示過戶系爭房屋給原告之理， 乃於105 年7 月19日另出售予第三人。另周盧雙美與瑋珈公 司（含被告）間關於系爭契約書結算之訴訟，周盧雙美於一 、二審均敗訴。
㈣據上論結，瑋珈公司已透過被告給付400 萬元予原告，系爭 房屋乃周永清願以其可分得總銷面積中之一部，無償移轉給 原告作為報酬，被告公司僅在周盧雙美可分得之範圍內，接 受周永清指示過戶給原告，兩造間不存在何債權債務關係。 此外，被告與周盧雙美結算後，周盧雙美尚欠被告481,439, 418 元，被告自無義務依周永清指示過戶系爭房屋給原告。 綜上，原告請求顯無理由，應予駁回。聲明：㈠原告之訴駁 回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。三、兩造不爭執之事項：
㈠被告原係由訴外人周盧雙美所經營，其子周永清擔任總經理 ，被告於94年間與上開26筆土地共52名地主簽訂合建契約， 於97年間僅以系爭土地，共49名地主掛件申請建造執照，至 98年5 月由原告居中媒介，由被告與瑋珈公司簽訂系爭契約 書（由原告草擬及見證），約定由被告負責整合土地，瑋珈 公司負責出資興建房屋，房屋興建完成後按總銷面積各分配 50% （所有合建地主選屋部分算入被告應分得之50% 中）。 98年7 月間瑋珈公司負責人郭國俊依系爭契約書第2 條第5 項取得被告85% 之股權並擔任負責人，98年12月16日新北市 政府核發99店建字第100 號建造執照後開始依約興建房屋。
99年間，被告、瑋珈公司及周盧雙美另簽訂補充協議書，由 周盧雙美承受被告關於系爭契約之權利義務，即周盧雙美承 受被告可分得房屋興建完成後按總銷面積分配50% 之房屋。 ㈡建案興建期間，楊偉琦等三名地主向行政法院訴請撤銷上開 建造執照，理由為早在86年上揭52名地主即以該26筆土地向 臺北縣（現改制為新北市，以下均稱新北市）政府申請建築 執照，新北市政府因故始終未予准駁之處分，直到98年間被 告公司僅以其中49名地主之系爭土地申請建造執照（但未得 楊偉琦等三名地主同意，排除楊偉琦等三人及其所有之5 筆 土地），而新北市政府則同意以86年之申請，適用當年容積 率管制實施前之規定續為審查，並核發建造執照，損及楊偉 琦等三名地主之權益，案經行政法院於101 年6 月28日判決 確定建造執照應予撤銷。該建照遭撤銷後，新北市政府工務 局則以86年原起造人52名共26筆土地申請建造之續行審查， 經被告公司再續整合後，除仍維持原來49名地主之系爭土地 為建築基地外，另再納入楊偉琦等三人及其所有之5 筆土地 ，新北市政府核發102 年店建字第820 號建造執照。 ㈢原告於周盧雙美、周永清經營被告時期即有參與系爭土地合 建整合之工作，周永清於101 年10月5 日簽立系爭證明書（ 見本院卷㈡第59頁）。
㈣兩造於101 年8 月17日簽立系爭協議書（見本院卷㈠第19頁 ）、就系爭房屋簽立「巴黎皇宮」房屋預定買賣契約書及土 地預定買賣契約書（見本院卷㈠第21頁至第55頁）。 ㈤原告於99年7 月5 日開立由其經營之十心工程行之請款單、 統一發票、收據給明暘公司，當時身兼瑋珈公司及被告負責 人郭國俊則開立被告為發票人、十心工程行為受款人、面額 400 萬元之支票交由原告兌現（見本院卷㈡第99頁）。 ㈥被告就系爭協議書、系爭房屋之房屋預定買賣契約書及土地 預定買賣契約，均未向原告為催告或解除或終止之意思表示 。
㈦系爭房屋被告另於105 年7 月19日以總價890 萬元出售予第 三人（見本院卷㈡第83頁至第95頁），並已完成過戶。四、爭執事項：
㈠原告可否依系爭協議向被告請求原告移轉系爭房屋？ ㈡如可，因系爭房地已給付不能，則原告可請求之損害賠償金 額為何？
五、本院得心證之理由：
㈠原告得依系爭協議向被告請求移轉系爭房屋
⒈本件被告並不爭執原告曾協助整合系爭土地及媒介被告與瑋 珈公司簽立系爭契約，原告取得之總報酬為400 萬元及系爭
房屋，而400 萬元部分已給付，惟對於系爭房屋部分，被告 辯稱：系爭房屋係周永清承諾給原告之報酬，指示被告以形 式上買賣契約方式過戶，而周盧雙美尚欠被告4 億餘元，被 告已無依指示過戶與系爭房屋之理由等語。
⒉按第三人利益契約，乃當事人之一方與他方約定，由他方向 第三人為一定之給付，第三人因此取得直接請求他方給付權 利之契約。倘第三人並未取得直接請求他方給付之權利，即 僅為當事人與第三人間之指示給付關係，尚非民法第269 條 所規定之第三人利益契約。復按解釋契約，固須探求當事人 立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表 示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更 為曲解。查原告係據系爭協議書請求被告移轉係爭房屋，系 爭協議書為為原告與被告簽立，內容為「茲為保證乙方（即 原告）取得系爭房屋，雙方特簽訂本預定買賣契約書，另因 乙方為本案整合人，故甲方（即被告）同意無償系爭房屋予 乙方。唯雙方協議若爾後因系爭房屋過戶予乙方而產生之稅 務問題（如執行業務所得），乙方同意自行負責概與甲方無 涉，另乙方同時證實系爭房屋乃周永清同意給付之整合費用 」，系爭協議書之立書人既是原告、被告，該協議書所生之 契約關係已存在於原告跟被告之間，此顯非被告所稱之第三 人利益契約，且內容也明確為被告同意無償過戶系爭房屋， 並無任何指示給付之用語。再者，被告與原告簽立系爭協議 書同日亦簽立系爭房屋之房屋預定買賣契約書及土地預定買 賣契約書，該等預定買賣契約書之賣方皆為被告，買方皆為 原告，亦足佐證系爭協議書是被告同意轉讓系爭房屋與原告 ，顯非第三人給付之情形。
⒊又被告係於98年7 月間方改由郭國俊擔任被告公司負責人， 此前由周盧雙美所經營，周永清擔任總經理，而由原告擔任 見證人，被告與瑋珈公司簽立系爭契約時間點為98年5 月5 日，當時被告之總經理為周永清，故以時間點可知當時答應 無償移轉將系爭房屋與原告之人為周永清，然周永清雖答應 以移轉系爭房屋為整合土地之報酬，其當時為被告總經理， 此行為自非以個人身分為之，再參系爭契約書可知該房地合 興建案是由瑋珈公司負責興建，被告負責土地整合等事宜， 並無任何條款可認定系爭房屋是周永清個人所有，故可知當 時周永清應同意被告以無償方式移轉系爭房屋與原告，而於 簽立系爭協議書因公司負責人已變更為郭國俊，故由郭國俊 代表被告與原告簽立系爭協議書，此時被告亦以書面同意移 轉系爭房屋與原告。至被告所提出二份補充協議書簽立時間 點為99年3 月26日、99年6 月8 日（見本院卷第85頁至第87
頁、第117 頁），時間點晚於系爭協議書，且是補充系爭契 約之內容，雖補充協議書中將被告將於系爭契約書約定權利 義務由周盧雙美承受，然此均與原告無涉，亦無從如被告所 述可認周永清應將其自身可分得部分無償轉讓與原告。又被 告以系爭協議書中有「另乙方同時證實系爭房屋乃周永清同 意給付之整合費用」，而認應由周永清移轉原告系爭房屋， 然就該協議書內容係被告「證實」系爭房屋乃周永清同意給 付之整合費用，以此文義已可佐證周永清先以被告公司身分 同意無償轉讓系爭房屋與原告，而因為簽立系爭協議書時， 被告公司已經更換公司負責人，故被告公司亦「證實」確實 之前周乃清有同意移轉系爭房屋，而周永清於101 年10月5 日簽立所簽立之系爭證明書內容「本人及由郭國俊擔任法定 代理人之被告公司均有同意將興建後之系爭房屋乙戶，無償 過戶予呂慈珍，作為呂慈珍協助整合之報酬」（見本院卷㈠ 第59頁），其僅是證明周永清確實有同意無償過戶系爭房屋 與原告，對於被告部分僅是重申系爭協議書之內容，故並無 從推認周永清係要以補充協議書中周盧雙美所能分得系爭契 約之部分無償轉讓與原告。
⒋綜上，原告得依系爭協議書向被告請求移轉系爭房屋，而被 告與周盧雙美、周永清間債務糾紛均與原告無涉，自不得因 此認為由拒絕給付。
㈡原告向被告請求890萬元之損害賠償為有理由。 ⒈按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求 賠償損害。民法第226條第1項定有明文。又按民法第226 條 第1 項規定債務人嗣後不能所負之損害賠償責任，係採取完 全賠償之原則，且屬「履行利益」之損害賠償責任，該損害 賠償之目的在於填補債權人因之所生之損害，其應回復者並 非「原有狀態」，而係「應有狀態」，應將損害事故發生後 之變動狀況考慮在內。故給付標的物之價格，當以債務人應 為給付之時為準，此觀同法第213 條第1 項及第216 條規定 自明。
⒉因系爭房屋已於105 年間出售，被告已無法移轉系爭房屋與 原告，故原告本於給付不能之損害賠償請求權，請求被告賠 償其因此所受之損害，被告係以890 萬元出售系爭房屋（含 土地），此有巴黎皇宮房屋預定買賣契約書、土地預定買賣 契約書在卷可參（見本院卷㈡第83頁至第95頁），基於完全 賠償之原則，原告以被告售出之890 萬元為損害賠償金額， 應為可採。
五、綜上，原告主張依據民法第226 第1 項規定，請求被告應給 付原告890 元，及自起訴狀繕本送達翌日即108 年8 月14日
起至清償日止，按年息5 ％計算之利息部分，為有理由，應 予准許。
七、兩造均陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，核無 不合，應予准許，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。八、本件事證已臻明確，兩造所為其他攻擊防禦方法及主張，於 事實認定及判決結果不生影響，爰不逐一審究，併此敘明。九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 109 年 5 月 13 日
民事第五庭 審判長法 官 許瑞東
法 官 林琮欽
法 官 宋家瑋
以上正本係照原本作成
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。 中 華 民 國 109 年 5 月 5 日
書記官 黃伊媺
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