臺灣宜蘭地方法院民事判決 107年度訴字第485號
原 告
即反訴被告 邱珮姿
訴訟代理人 沈靖家律師
被 告
即反訴原告 惠鉅建設有限公司
法定代理人 黃鵬禧
訴訟代理人 簡坤山律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於中華民國109年4月21
日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告應給付原告新臺幣叁萬叁仟伍佰伍拾元，及自民國一○八年一月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之二，餘由原告負擔。本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣叁萬叁仟伍佰伍拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
確認兩造間於民國一○六年七月六日就門牌號碼宜蘭縣○○鄉○○路 000巷00弄00號之房屋所簽訂「預定房屋買賣契約書」之契約法律關係，自民國一○八年二月二十三日起不存在。反訴被告應給付反訴原告新臺幣壹佰萬元，及自民國一○八年五月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。反訴訴訟費用由反訴被告負擔。
本判決第七項於反訴原告以新臺幣叁拾肆萬元為反訴被告供擔保後，得假執行；但反訴被告如以新臺幣壹佰萬元為反訴原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序部分
壹、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第 255條第1項第2 款定有明文。查本件原告起訴時原聲明：㈠、被告應給付原 告新臺幣（下同）2,165,160元，及自民國 107年9月20日起 至清償日止，按週年利率 5％計算之利息；㈡、願供擔保， 請准宣告假執行。（見本院卷㈠第9頁）；嗣於 108年4月16 日本院言詞辯論庭及以民事變更訴之聲明狀變更聲明為先位 聲明：㈠、被告應給付原告 2,165,160元，及自107年9月20 日起至清償日止，按週年利率 5％計算之利息。㈡、願供擔 保，請准宣告假執行；備位聲明：㈠、確認兩造於106年7月
6日簽訂之預定房屋買賣契約書（下稱系爭房屋契約）及預 定土地買賣契約書（下稱系爭土地契約，以上合稱系爭房地 契約）之債權行為均無效。㈡、被告應給付原告 1,120,000 元，及自本書狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率 百分之 5計算之遲延利息。㈢、願供擔保，請准宣告假執行 。（見本院卷㈠第285至287頁），核原告所為之訴之追加， 係本於同一基礎事實而為請求，在社會生活上可認為有共通 性，核與首揭規定相符，應予准許，合先敘明。貳、次按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原 告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的， 如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連 者，不得提起，民事訴訟法第 259條、第260條第1項分別定 有明文。復按所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有 牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關 係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方 法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。即舉凡本 訴標的之法律關係或作為防禦方法所主張之法律關係，與反 訴標的之法律關係同一，或當事人雙方所主張之權利，由同 一法律關係發生，或本訴標的之法律關係發生之原因，與反 訴標的之法律關係發生之原因，其主要部分相同，均可認兩 者間有牽連關係（最高法院70年度台抗字第 522號裁定）。 經查，本件原告主張兩造於 106年7月6日簽立系爭房屋契約 ，原告並與訴外人黃鵬騰、林偉珩、羅雪嬌、蔡毓宏、彭歆 絜等人（下稱黃鵬騰等 5人）簽立系爭土地契約，約定由原 告購買被告承建之藏田二期第A8戶房屋（即門牌號碼宜蘭縣 ○○鄉○○路 000巷00弄00號房屋，下稱系爭房屋），因被 告違反系爭房屋契約且系爭房屋有重大瑕疵，原告先位聲明 主張原告解除契約後，請求被告退還訂金 1,000,000元，並 賠償違約金 1,000,000元、遲延利息33,550元、租屋費用21, 935元、懲罰性賠償金 109,675元，共計2,165,160元；備位 聲明主張確認系爭契約之債權行為無效，被告並應給付原告 1,120,000元。反訴原告則於本件言詞辯論終結前之108年5 月17日以民事反訴狀主張反訴被告違反系爭房屋契約，兩造 間之系爭房屋契約因反訴原告於108年2月23日通知解除而不 存在，並聲明：㈠、確認兩造間系爭房屋契約之契約法律關 係自108年2月23日起不存在。㈡、反訴被告應給付反訴原告 1,000,000元，及自民事反訴狀繕本送達之翌日起至清償日 止，按週年利率百分之 5計算之利息。㈢、願供擔保，請准 宣告假執行（見本院卷㈠第 397頁）。經核反訴與本訴均係 基於系爭房屋契約所生之爭執，堪認反訴標的之法律關係與
本訴標的之法律關係相牽連，揆諸上開說明，反訴原告提起 反訴自合於民事訴訟法第259條、第260條第1項之規定。叁、再按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利 益者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存 否之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即 受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原 告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不 安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決 確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之 法律上利益。本件原告備位聲明第1項訴請確認兩造於106年 7月6日簽訂系爭房地契約之債權行為無效；反訴原告訴請確 認兩造間系爭房屋契約之契約法律關係自108年2月23日起因 反訴原告之解除而不存在。原告及反訴原告主觀上認其法律 上地位有不安之狀態存在，而該等不安之狀態，均能以確認 判決將之除去，則原告及反訴原告提起本件確認之訴即有確 認利益，合先敘明。
乙、實體部分
壹、本訴部分：
一、原告主張：
㈠、先位請求部分：
⒈兩造於 106年7月6日簽訂系爭房屋契約，約定由原告購買被 告承建之系爭房屋，原告於同日及106年8月5日各給付 500, 000元，合計1,000,000元與被告作為系爭房屋契約之訂金。 被告曾向原告保證系爭房屋周邊不會有電線桿或路燈（下稱 系爭電線桿保證），然原告於系爭房屋建造期間發現系爭房 屋前面、側面各矗立 1支電線桿，旁邊也有一盞路燈，致系 爭房屋飽受高壓電磁波之威脅，亦嚴重破壞美觀及風水，為 此原告多次向被告之業務人員訴外人黃鳳玉及協理訴外人蔡 婉香反應無效，上開電線桿之設置情形嚴重貶損系爭房屋價 值，亦大幅降低原告購買系爭房屋之意願，屬無法回復之重 大瑕疵，再被告未經原告同意，在系爭房屋外牆釘上 3條電 纜，必嚴重戕害原告身體權及健康權，自屬重大瑕疵。復被 告與原告約定系爭房屋於 106年底交屋（下爭系爭交屋約定 ），後延至 107年春節前交屋，後又推遲至農曆年後，被告 又再改稱 107年3月、5月交屋，均無法履約，原告並無拋棄 解約權之意思，故原告於107年 7月6日以被告經催告不履行 為由向被告為解除系爭房地契約之意思表示，並於107年7月 7日再次催告，因被告仍未依限交屋，而為解除系爭房地契 約之意思表示，是系爭房地契約業經原告合法解除。 ⒉此外，被告具有消費者保護法（下稱消保法）第51條之故意
或重大過失，被告所稱水電、包商疏失部分，為被告履約使 用人之故意、過失，故被告有故意或重大過失。又被告遲至 107年8月27日方取得使用執照，被告需舉證因天災不可抗力 致不能施工，而非僅以下雨天數主張為無法施工之工期。 ⒊原告已於107年7月6日向被告業務黃鳳玉為解除系爭房地契 約之意思表示，復以存證信函要求被告返還訂金及賠償損害 。解除權為形成權，只需經意思表示，不需對方同意即發生 效力，依系爭房屋契約第8條第4、5項約定即可解除契約， 無需經催告，且依消保法規定及內政部頒訂之最新「預售屋 買賣定型化契約範本」，並未強制買方於解約前必先定期催 告，亦無兩造契約需書面強制之規定，是系爭房屋契約關於 強制催告先行程序之規定，及被告主張特別約定需作成書面 ，均已違反消保法第12條、第17條而屬無效。又據訴外人黃 鳳玉提出載有被告公司名稱之名片及其向原告表示代為轉達 原告主張等情，均肯認黃鳳玉於房屋買賣相關事宜有代理權 ，縱無代理權，亦成立表見代理，且黃鳳玉已於106年7月6 日、107年7月14日兩度將原告要求解約退屋之意思表示傳達 與蔡婉香，且被告法定代理人亦承認概括授權給蔡婉香處理 所有解約事宜，故於原告透過黃鳳玉向蔡婉香表達解約退房 之意思表示後，無待被告同意與否，因解約之意思表示已到 達代理人蔡婉香，即生效力，原告之解約自始合法有效。 ⒋因系爭房地契約屬聯立契約，具有連帶不可分性，是於解除 系爭房屋契約時，就系爭房地之買賣關係已經無法達到其目 的，故系爭土地契約一併解除，若就系爭房地契約是否有聯 立關係尚有疑慮，依消保法第11條、第12條之規定，應為原 告有利之解釋，認系爭房地契約有聯立關係，解除其一契約 時，視為全部解除。
⒌又原告於系爭房地契約簽約前並無事先審閱空白契約，契約 書上所載原告有攜回審閱 5日部分為不實在。爰依系爭房屋 契約第18條、第8條、民法第359條及消保法第51條之法律關 係提起本件訴訟，並聲明：如前揭更正之聲明。㈡、備位請求部分：
⒈若兩造間關於系爭電線桿保證、系爭交屋約定之特約（下稱 系爭特約）屬無效，法院認先位請求無理由，則原告備位主 張原告簽立系爭房地契約之意思表示係遭詐欺而為，故依民 法第92條規定主張撤銷該意思表示。因兩造簽立系爭房地契 約過程係以口頭方式為系爭特約，致原告誤信系爭特約已有 效成立，至被告於108年3月12日準備程序及108年3月20日民 事陳報狀改口否認系爭特約存在時，原告始知遭詐欺，故撤 銷權之行使未逾1年之除斥期間。
⒉被告於兩造簽約時，未派代書等專業人員講解系爭房地契約 內容，致原告無法充分瞭解契約內容，致未要求將系爭特約 等事項記載於契約，確有詐欺情事，故主張撤銷簽約之意思 表示。
⒊系爭房地契約既因撤銷而自始不生效力，被告受領之1,000, 000元訂金即失其法律上原因，故依不當得利之法律關係請 求全額退還，並應給付原告於系爭交屋約定期限後額外支出 之租金120,000元，依侵權行為之法律關係主張賠償租金120 ,000元之損害。爰依民法第 92條、第179條不當得利、侵權 行為之法律關係請求確認兩造於 106年7月6日簽訂之系爭房 地契約之債權行為均無效、返還訂金及損害賠償云云，並聲 明：如前揭更正之聲明。
二、被告則以：
㈠、原告於簽立系爭房地契約前，已將系爭房地契約攜回審閱 5 日，並無違反消保法審閱期間之情事，合先敘明。原告主張 已解除契約，然被告並不同意，且原告解除系爭房地契約亦 不合法，系爭房屋契約第 8條之約定非不得經原告同意而延 展，原告所提通訊紀錄可證原告已同意展延，是不得再據以 解除契約。又系爭房屋契約第8條第2項僅視同違約，並非得 逕解除契約。且該約定係規範被告應於107年4月30日前完工 至「達於可請領使用執照之程度」，非應於此前取得使用執 照，被告於簽訂系爭房屋契約後，因雨天及颱風所致天候不 佳，影響施工工程期間達 178天，依系爭房屋契約應順延完 工期間，後被告於107年7月23日前已完成系爭房屋之建造工 程並送件申請使用執照，並經宜蘭縣政府於107年8月27日核 准發照，應無遲延完工，原告至多僅得請求遲延利息，然因 被告具不可歸責事由，是原告亦無請求遲延利息之權。㈡、再原告主張向被告之業務黃鳳玉表示解約乙節，黃鳳玉非被 告之員工，黃鳳玉及蔡婉香亦均非被告之代理人，無權代理 被告受理解除契約之意思表示，本案亦無足使第三人相信黃 鳳玉有解除系爭房地契約之代理權之表見外觀情形存在，原 告所提證物亦未見解除契約之具體意思表示，對契約當事人 自無拘束力，原告向銷售之工作人員反應意見非定期催告。 原告需依民法第229條、第254條規定定期催告，被告始負遲 延責任，原告始得行使契約解除權，然原告未履行上開程序 ，故縱原告有解除契約之權利，其解除契約亦因不合程序而 不生解除效力。
㈢、再原告前給付之訂金為系爭房屋之買賣價金，與系爭土地契 約無關。被告未曾向原告保證房屋周邊絕對不會有電線桿及 路燈，原告此項主張違反常情及生活經驗法則，且因原告要
求被告允諾並將原有電線桿移至八米路空地旁之路邊，且為 配合原告用電需求及不要由房屋正面拉電線至電力箱，故於 系爭房屋側面臨既成道路之路邊增加 1支電桿，供原告使用 ，並無民俗上忌諱之處，且以上均經原告事前同意，被告已 履行「將電線桿盡量右移，不要直接對著系爭房屋正面大門 」之承諾，原告所稱房屋四周均不要有電線桿及路燈顯不合 理。況依系爭房屋契約第20條、第22條特約條款約定，有關 電力供應部分，需尊重電力公司之專業意見，被告已盡全力 配合原告之要求而安排電線桿位置，原告當無異議之權，復 兩造並無任何書面約定保證在系爭房屋周邊絕對不會有電線 桿或路燈，足見被告並未為系爭電線桿保證。
㈣、被告出售房屋與原告是否向第三人租賃房屋無涉，且被告於 107年9月4日已領取使用執照，然原告詎不依通知繳交土地 期款，更拒絕配合申辦銀行貸款，原告以此向被告請求租屋 費用賠償顯無理由。另原告主張依消保法第51條請求賠償懲 罰性賠償金部分，原告未敘明係基於何種法律要件而有該法 第51條之適用，要屬無據等語，資為抗辯，並聲明：㈠、原 告之訴及假執行聲請均駁回；㈡、如受不利判決，願供擔保 ，請准宣告免為假執行。
貳、反訴部分
一、反訴原告主張：反訴原告於 107年9月4日取得使用執照後， 反訴被告本應依系爭契約配合辦理貸款手續，然反訴被告經 反訴原告通知後仍不予理會。反訴原告與訴外人黃鵬騰等 5 人復於108年1月21日、同年月30日寄發律師函通知反訴被告 給付土地價款並出面協同辦理貸款，然反訴被告仍置之不理 。反訴原告與訴外人黃鵬騰等 5人遂於108年2月12日寄發律 師函作為終止接受反訴被告辦理貸款委託之意思表示，並通 知反訴被告於7日內付清系爭契約買賣價款 14,800,000元， 反訴被告亦漠然置之。反訴被告違反系爭房屋契約第 5條給 付買賣價款之約定，反訴原告與訴外人黃鵬騰等5人乃以108 年 2月23日律師函作為解除契約之意思表示通知，反訴原告 主張與反訴被告於本訴部分主張解除契約時點不同，且反訴 被告解除契約不合法，亦無約定或法定解除契約事由。依系 爭房屋契約第18條第7項、系爭土地契約第11條第6項、第13 條約定，由反訴原告受讓訴外人黃鵬騰等 5人將解除系爭土 地契約後對反訴被告之損害賠償請求權，並向反訴被告請求 違約金。爰依民事訴訟法第247條第1項規定、系爭房地契約 ，請求確認兩造間之系爭房屋契約自108年2月23日起契約法 律關係因反訴原告之通知解除而不存在，並求命反訴被告給 付違約金等語，並聲明：㈠、確認兩造間之系爭房屋契約自
108年2月23日起契約法律關係因反訴原告之通知解除而不存 在。㈡、反訴被告應給付反訴原告 1,000,000元，及自民事 反訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之 5 計算之利息。㈢、願供擔保，請准宣告假執行。二、反訴被告則以：系爭房地契約業經反訴被告撤銷或解約，早 於反訴原告主張解除前即告解除或撤銷，業如前述，則反訴 原告之反訴主張自均失其附麗，為無理由，且反訴被告已先 解除契約，反訴原告自無從依系爭房地契約再請求違約金。 反訴被告並未遲延付款，係反訴原告先遲延交屋，不履行保 證之約等語，資為抗辯，並聲明：㈠、反訴原告之訴駁回； ㈡、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。參、兩造不爭執之事項
一、本訴部分（見本院卷㈢第202、203頁）；㈠、兩造於 106年7月6日就系爭房屋簽立系爭房屋契約（見本院 卷㈠第405至425頁），原告即反訴被告於同日與系爭房屋坐 落基地（下稱系爭土地）之所有權人即訴外人黃鵬騰等 5人 簽立系爭土地契約（見本院卷㈠第427至441頁）。㈡、原告就系爭房屋契約，原告於106年7月6日給付被告簽約金 500,000元，並於同年8月5日給付被告第1期款 500,000元， 總計1,000,000元（見本院卷㈠第400頁）。㈢、原告於107年7月23日送件申請，宜蘭縣政府於107年8月27日 核准系爭房屋使用執照，被告於107年8月30日收到系爭房屋 之使用執照核准函（見本院卷㈠第63頁；第163、164頁）。㈣、被告因大雨、豪雨及颱風之天候事件，依系爭房屋契約第 8 條得順延取得系爭房屋使用執照期限之日數為17.5日，包括 雨量達大雨之 106年7月29日、同年9月29日、同年10月13日 、同年月 14日、同年11月9日、同年12月2日、同年月3日、 同年月 12日、同年月13日、同年月18日、同年月30日、107 年 1月6日、同年月30日、108年6月6日，共14日；及雨量達 豪雨之106年9月2日為1日；因中度颱風尼莎而於106年7月30 日停班 1日（106年7月29日因已達大雨不重複列計），因強 烈颱風瑪莉亞 107年7月10日下午及同年月11日停班1.5日（ 計算式：14日+1日+1日+1.5日＝17.5日）。㈤、原告於107年7月6日以通訊軟體 LINE傳送包括「姐您直接跟 協理說房子我要退掉吧」等內容之訊息與訴外人即系爭房地 契約之銷售人員黃鳳玉（見本院卷㈠第69、70頁）。㈥、原告於107年9月18日、108年4月29日各以存證信函對被告為 解除系爭房屋契約之意思表示，上開存證信函分別於107年9 月19日、108年4月30日送達被告（見本院卷㈠第15、17、 487、489頁）。
二、反訴部分（見本院卷㈢第204、205頁）：㈠、兩造於 106年7月6日就系爭房屋簽立系爭房屋契約（見本院 卷㈠第405至425頁），反訴被告即原告於同日與系爭房屋坐 落基地（下稱系爭土地）之所有權人即訴外人黃鵬騰等 5人 簽立系爭土地契約（見本院卷㈠第427至441頁）。㈡、反訴原告及訴外人黃鵬騰等5 人以108 年1 月21日、同年月 30日律師函為催告反訴被告於函到7 日內給付分期款90萬6, 000 元之意思表示，上開2 函各於同年月22日、同年月31日 送達反訴被告（見本院卷㈠第443 至449 頁）。㈢、反訴原告及訴外人黃鵬騰等 5人以108年2月12日律師函為終 止接受反訴被告辦理貸款委託及催告反訴被告於函到 7日內 給付系爭房地價金 1,480萬元之意思表示，該函於同年月13 日送達反訴被告（見本院卷㈠第451至453頁）。㈣、反訴原告及訴外人黃鵬騰等 5人以108年2月23日律師函為解 除系爭房地契約及沒收反訴被告已給付之 1,000,000元充抵 違約金之意思表示（見本院卷㈠第455、456頁），該函於同 日送達反訴被告。
㈤、訴外人黃鵬騰等 5人於108年5月15日將系爭土地契約解約後 之損害賠償請求權讓與反訴原告，反訴原告以108年5月17日 民事反訴狀通知反訴被告上開債權讓與情事，該民事反訴狀 於同年月24日送達反訴被告（見本院卷㈠第457、458頁；第 461頁）。
肆、兩造之爭點及論述
一、本訴部分：
原告主張依系爭房屋契約第18條、第8條、民法第359條及消 保法第51條之法律關係，主張兩造解除契約，或依民法第92 條之法律關係，主張撤銷系爭房屋契約，為被告否認，並以 前揭情詞置辯。是本院就應審究者厥為：㈠、兩造是否約定 系爭房屋周邊不得設有電線桿？㈡、原告主張依系爭房屋契 約第8條、第18條及民法第359條解除契約，有無理由？若是 ，原告是否合法解除系爭房屋契約？何時解除？㈢、原告是 否被詐欺而與被告簽立系爭房地契約？原告得否撤銷系爭房 地契約？㈣、原告請求被告返還訂金、給付違約金及損害賠 償，有無理由？若有理由，數額應為若干？茲就上開爭點析 述如后：
㈠、兩造是否約定系爭房屋周邊不得設有電線桿？ 原告主張兩造簽立系爭房屋契約時約定系爭房屋周邊不得設 有電線桿，被告則否認之，並以前詞置辯。經查： ⒈稽諸證人即代表惠鉅公司參與簽約過程之蔡婉香於本院言詞 辯論時證稱：被告簽約時並未保證系爭房屋周遭不會有電線
桿，僅保證系爭房屋大門前面不會有電線桿，即正前方道路 不會有電線桿對到系爭房屋大門，但並未具體約定電線桿與 系爭房屋大門之距離，或確認電線桿所在位置，至系爭房屋 契約簽立後，在申請使用執照過程中，被告之法定代理人方 與原告至現場確認電線桿位置等語（見本院卷㈠第 557頁； 第 559頁；第567頁；第571頁；第573頁；第575頁），證人 即原告之母林鳳珠結證稱：簽約前伊有說不要有電線桿，簽 約後，伊與蔡婉香聊天時，蔡婉香表示被告公司興建之房屋 都沒有電線桿，蓋得很漂亮，伊沒有詢問蔡婉香是何意，不 知道系爭房屋會不會對到電線桿，或電線桿如何設置，簽約 時原告亦未向蔡婉香表示電線桿之位置、距離，就電線桿部 分，並未以書面約定等語（見本院卷㈡第29頁；第31頁；第 33頁）；證人即原告之弟邱良煥結證稱：林鳳珠就系爭房屋 契約有就電線桿、設備等事項表達意見，蔡婉香保證不會有 電線桿，兩造沒有具體約定何謂沒有電線桿或電線桿設置之 範圍，亦沒有另外就電線桿部分簽立特約事項等語（見本院 卷㈡第49頁；第51頁）；證人即參與系爭房屋契約簽約過程 之銷售人員黃鳳玉證稱：被告銷售、簽約過程並未以書面或 口頭承諾系爭房屋四周沒有電線桿，亦無承諾電線桿設置之 位置，原告及其父母於簽約後曾與被告法定代理人在現場討 論，原告之母希望電線桿不要對著大門，後來又說不要對著 系爭房屋，希望能移到旁邊之空地等語（見本院卷㈠第 527 頁；第529頁；第551頁），堪認兩造於系爭房屋契約簽立過 程，並未具體約定電線桿設置位置，而係事後方至施工現場 討論電線桿設置之位置。
⒉復參以兩造並未於系爭房屋契約中就電線桿設置事宜另為約 定，且被告係至107年6月間始遷移原設置之電線桿等節，有 系爭房屋契約、台灣電力股份有限公司宜蘭區營業處108年8 月21日宜蘭字第1081451576號函暨所附公共工程施工日誌、 竣工圖（下稱系爭竣工圖）可稽（見本院卷㈠第405至423頁 ；見本院卷㈡第 147頁；第151頁；第153頁），況系爭房屋 為被告銷售集合住宅預售屋建案之其中 1戶，且系爭房屋所 在地區為架空配電區，非地下配電區（見本院卷㈡第 153頁 ），故該社區周邊必有電線桿之設置，方得為電力配送，衡 諸常情，倘兩造於系爭房屋契約簽立過程就系爭房屋周邊電 線桿設置事宜有所約定，勢必需就不得設置電線桿之範圍具 體約定，如系爭房屋何方位、何距離範圍內不得有電線桿之 設置，始有履行之可能，要非泛以「系爭房屋沒有電線桿」 等語口頭約定，而綜觀證人林鳳珠、蔡婉香上揭證述內容， 可知兩造簽約時並未具體約定不得設置電線桿之範圍，僅原
告之母與被告所屬銷售協理於完成簽約程序後，談及電線桿 設置事宜，原告之母林鳳珠既非系爭房屋契約之當事人，原 告亦未就其母所提電線桿設置事宜具體與被告約定，足見兩 造於系爭房屋契約簽約過程並未約定系爭房屋周邊不得設有 電線桿，亦未具體約定系爭房屋周邊不得設置電線杆之範圍 ，原告主張被告於系爭房屋契約簽立過程中為系爭電線桿保 證，委無可採。
⒊至被告之法定代理人雖曾親至現場會勘並與原告及其家屬討 論電線桿設置之位置，然此僅為被告之法定代理人於系爭房 屋契約簽立後，以建設公司負責人身分與對電線桿設置位置 有意見之買受人即原告進行協調，並提供協助遷移電線桿之 服務而已，業據證人即被告之法定代理人於本院言詞辯論時 證述明確（見本院卷㈡第15頁；第17頁），亦無從以此反推 被告於系爭房屋契約簽立時已保證系爭房屋周邊不會設置電 線桿，附此敘明。
⒋綜上，兩造於系爭房屋契約簽立過程中，並未約定系爭房屋 周遭不得設有電線桿，被告亦未為系爭系爭電線桿保證。㈡、原告主張依系爭房屋契約第8條、第18條及民法第359條解除 契約，有無理由？若是，原告是否合法解除系爭房屋契約？ 何時解除？
⒈逾期取得使用執照部分：
①查，參諸系爭房屋契約第8條約定：「本房屋之施工，... 應在105年11月1日之前開工，107年4月30日之前完成主建物 、附屬建物及使用執照所定之必要設施，並取得使用執照。 但有左列情事之一者，得順延其期間：⑴因甲方（原告）未 依約按時繳清各期價款及其他應付之各類款項。⑵因甲方（ 原告）變更工程而延誤其他部份工程進行者。⑶因天災地變 等不可抗力之事由，致乙方（被告）不能施工者，其停工期 間。⑷因政府法令變更或其他非可歸責於乙方（被告）之事 由發生時，其影響期間（第 1項）。乙方（被告）如逾前項 期間未開工或未取得使用執照者，每逾 1日應按已繳房地價 款依萬分之5單利計算遲延利息予甲方（原告）。若逾期3個 月仍未開工或未取得使用執照，視同乙方（被告）違約，雙 方同意依違約之處罰規定處理。」（第2 項）（見本院卷㈠ 第411、412頁）；同契約第18條第3至5項約定：「甲、乙雙 方任何一方違反本契約任何一條款時，他方得通知違約之一 方限期改善，逾期未改善者，他方得請求損害賠償或逕行解 除契約」（第 3項）、「乙方（被告）違反『主要建材及其 廠牌、規格』、『開工及取得使用執照期限』、『乙方（被 告）之瑕疵擔保責任』之規定者，即為乙方（被告）違約
，甲方（原告）得解除本契約」（第4項）、「乙方（被告 ）有前項違約情事之一者，甲方（原告）得解除本契約；解 約時乙方（被告）除應將甲方（原告）已繳之房屋價款退還 予甲方，如有遲延利息應一併退還，並應同時賠償屋地價款 百分之15之違約金。但該賠償之金額超過已繳價款者，則以 已繳價款為限。」（見本院卷㈠第418、419頁）。準此，被 告應於107年4月30日前取得系爭房屋之使用執照，加計上揭 約定得順延期間後，若仍有逾期，則應按繳屋地價款即 100 萬元之萬分之5給付原告，倘逾期超過3個月，原告得解除契 約。
②被告得順延取得使用執照之期間為41.5日 ⑴因系爭天災條款得順延17.5日
參諸系爭房屋契約第8條第 1項但書第3款，因天災地變等不 可抗力之事由，致不能施工者，其停工期間（下稱系爭天災 條款）被告得順延取得系爭房屋使用執照之期限（見本院卷 ㈠第411、412頁）。依系爭天災條款，需發生人力所無從抵 抗之自然力等不可抗力因素，始得就該停工期間順延取得使 用執照之期限。準此，除被告舉證證明履約期間因發生颱風 、豪雨、惡劣天候等人力無從抵抗之天然災害事件，致不能 施工而停工外，得順延取得使用執照期限外，其餘未達不可 抗力程度之天候事件，尚不得順延。是被告泛以系爭房屋契 約簽立後所有雨天共 178天，均得順延取得使用執照期限云 云（見本院卷㈢第234、235頁），除未提出系爭房屋施工日 誌具體說明各「雨天」對各該工項有何影響外，亦與系爭天 災條款限於人力無從抵抗之天然災害事件之意旨不符，委無 可採。查，兩造就系爭房屋契約簽立後，因大雨、豪雨及颱 風之天候事件，被告得依系爭房屋契約第 8條順延取得系爭 房屋使用執照期限之日數，包括雨量達大雨之106年7月29日 、同年9月29日、同年10月13日、同年月14日、同年11月9日 、同年12月2日、同年月3日、同年月12日、同年月13日、同 年月18日、同年月30日、107年1月6日、同年月30日、108年 6月6日，共14日；及雨量達豪雨之106年9月2日為1日；因中 度颱風尼莎而於 106年7月30日停班1日（106年7月29日因已 達大雨不重複列計），因強烈颱風瑪莉亞107年7月10日下午 及同年月 11日停班共1.5日，總計17.5日（計算式：14日+1 日+1日+1.5日＝17.5日）等節，為兩造所不爭執（見本院卷 ㈢第202、203頁），且有宜蘭縣政府109年2月21日函、交通 部中央氣象局 109年3月2日函暨所附雨量資料可稽（見本院 卷㈢第113至133頁），堪以認定。至被告在上開17.5日順延 期間外，另主張中度颱風尼莎、強烈颱風瑪莉亞之前後 2日
，均需施作防颱措施及復工檢查，得再順延 4日，共計得順 延22日云云（見本院卷㈢第236、237頁），並未提出任何具 體事證或法令變更情事證明颱風前後各 1日均需停工，核與 系爭天災條款或系爭房屋契約第 8條第1項但書第4款之約定 不符，核屬無據，要難採取。
⑵因其他不可歸責事由得順延24日
參諸系爭契約第 8條第1項第4款，因政府法令變更或其他非 可歸責於被告之事由發生時，其影響期間，得順延其使用執 照之期限。依建築法第 70條第1項，建築工程完竣後，應由 起造人會同承造人及監造人申請使用執照。直轄市、縣(市) (局)主管建築機關應自接到申請之日起，10日內派員查驗完 竣。其主要構造、室內隔間及建築物主要設備等與設計圖樣 相符者，發給使用執照，並得核發謄本；不相符者，一次通 知其修改後，再報請查驗。查，原告係於107年7月23日送件 申請，經宜蘭縣政府於107年8月27日核准，被告於107年8月 30日收到系爭房屋之使用執照核准函，有系爭房屋使用執照 案件查詢紀錄、使用執照可稽（見本院卷㈠第 63頁；第163 頁），依前揭查詢紀錄，系爭房屋使用執照規定核辦期限為 10工作天（見本院卷㈠第63頁），核與前揭建築法規定查驗 期限相符，是原告於107年7月23日（週一）送件申請後，扣 除同年月28日（週六）、同年月29日（週日）、同年8月4日 （週六）、同年月5日（週日）後，至送件申請日翌日即107 年7月23日起算10工作日，依規定應於107年8月6日前辦理完 畢，上開期間既為主管機關辦理此類使用執照之規定核辦期 間，應屬被告所得預期之行政作業期間，被告抗辯不可歸責 於己而主張依前揭條款順延云云，委無足取。惟系爭房屋之 使用執照於107年8月27日始經核准，原告於同年月30日始取 得系爭房屋使用執照，是自規定核辦期限屆滿後之107年8月 7日起至被告取得使用執照之同年月 30日共計24日，應不可 歸責於被告，被告主張依前揭條款順延，應屬有據。 ⑶綜上，被告依系爭天災條款得順延17.5日，依系爭房屋契約 第8條第4款得順延24日，合計得順延取得使用執照之期限為 41.5日（17.5日＋24日＝41.5日），是原訂期限107年4月30 日加計41.5日即107年6月11日為被告應取得系爭房屋使用執 照之期限。
⒉物之瑕疵部分：
①按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危 險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或 減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無 關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉
時，具有其所保證之品質，民法第 354條定有明文。又所謂 物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或 依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具 備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，最高法 院著有73年台上字第1173號判例可資參照。又買賣因物有瑕 疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請 求減少價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得 請求減少價金，民法第 359條定有明文。所謂解除契約顯失 公平，係指瑕疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人 所生之損害，有失平衡而言。則買受人解除契約是否顯失公 平，自應比較買賣雙方因解除契約所受損害程度而為判斷（ 最高法院97年度台上字第256號判決）。
②電線桿之設置尚非瑕疵
原告以被告未履行系爭電線桿保證，且系爭房屋外牆釘有 3 條電纜線（下稱系爭電纜）為由，主張系爭房屋存有瑕疵， 業據其提出系爭房屋外牆照片為證（見本院卷㈠第 137頁； 第139頁；第251頁）。查，被告於系爭契約簽立時並未為系 爭電線桿保證，業如前述，而觀諸原告所提上揭照片，系爭 房屋左側之宜蘭縣五結鄉中興路2段200巷既成道路（下稱系 爭既成道路）上，在如被告所提平面圖編號B、C所示位置（
, 台灣公司情報網
, 台灣公司情報網