臺灣士林地方法院民事判決 108年度簡上字第72號
上 訴 人 博市社區公寓大廈管理委員會
法定代理人 杜冠德
訴訟代理人 謝孟馨律師
複代理人 黃宗哲律師
被上訴人 黃奕齊
訴訟代理人 劉育廷
被上訴人 高逢原
上列當事人間請求修復漏水等事件，上訴人對於中華民國107年
12月10日本院內湖簡易庭107年度湖簡字第1244號第一審判決提
起上訴，被上訴人並為訴之追加，本院於109年4月16日言詞辯論
終結，判決如下：
主 文
原判決關於命上訴人給付被上訴人黃奕齊超過新臺幣貳拾貳萬肆仟零捌拾壹元本息、給付被上訴人高逢原超過新臺幣貳拾貳萬貳仟柒佰肆拾陸元本息部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。上訴人其餘上訴駁回。
第一、二審（含追加之訴）訴訟費用由被上訴人負擔二百分之一，餘由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序部分：
一、上訴人法定代理人於本院審理時變更為杜冠德，有新北市汐 止區公所民國108年5月31日新北汐工字第1082636304號函及 公寓大廈管理組織報備證明可稽（見本院卷第95至97頁）， 並據其具狀聲明承受訴訟（見本院卷第94頁），合於民事訴 訟法第170條、第175條第1項、第176條規定，應予准許。二、按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求 之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、 第255條第1項第2款定有明文。查被上訴人黃奕齊、高逢原 （下分稱姓名，合稱被上訴人）就其等所有門牌號碼新北市 ○○區○○街00巷00號4樓及00號4樓房屋（下分稱甲房屋、 乙房屋，合稱系爭房屋）樓頂平台地板支出之修繕費用，追 加依民法不當得利法律關係為請求依據，其追加之訴請求之 基礎事實，核與原訴同一，自應准許。
貳、實體部分：
一、被上訴人起訴主張：黃奕齊所有博士社區公寓大廈（下稱系 爭社區）所屬甲房屋自106年11月間起、高逢原原有系爭社 區所屬乙房屋（高逢原於108年12月間出售並移轉乙房屋予
第三人）自104年10月間起，均因樓頂平台地板裂損，每逢 下雨，室內天花板即漏水並因而產生壁癌、油漆剝落、發霉 等現象。查系爭房屋之樓頂平台地板，依公寓大廈管理條例 第3條第4款規定，屬系爭社區全體區分所有權人之共用部分 ，上訴人依同條例第10條第2項規定，對之負有修繕、管理 、維護之義務，竟疏未為之，且伊請求修繕管理遭拒絕。伊 乃自行僱工修繕，各支出樓頂平台地板修繕費用新臺幣（下 同）20萬3,600元及室內修繕費用2萬1,000元。為此，依侵 權行為法律關係，請求上訴人給付被上訴人室內修繕費用各 2萬1,000元，依侵權行為及不當得利法律關係，請求上訴人 給付被上訴人樓頂平台地板修繕費用各20萬3,600元，及均 自起訴狀繕本送達翌日即107年7月28日起至清償日止，按年 息5％計算之利息（被上訴人逾上開請求部分，經原審判決 駁回，未據聲明不服，不在本院審理範圍）。
二、上訴人則以：系爭社區105年3月26日區分所有權人會議決議 （下稱系爭決議）修正規約，於第12條增訂「頂樓共用部分 之修繕，樓地板部分，由區分所有權人自行負擔，餘由管理 委員會為之」規定（下稱系爭增訂規定），是系爭房屋樓頂 平台地板損壞，應由被上訴人自行負責修繕，伊無修繕義務 ，自無因疏於修繕之賠償義務，亦未因被上訴人支出修繕費 用而受有利益。又伊否認系爭房屋之樓頂平台地板有裂損及 系爭房屋室內損害為樓頂漏水所致。被上訴人僅提出估價單 ，不能認已有修繕費用之支出，且該等估價單記載樓頂平台 地板修繕面積高達18坪，幾乎為系爭房屋屋頂全部面積，難 認被上訴人所為之修繕均屬必要範圍。黃奕齊於106年2月17 日購買甲房屋，其時間在系爭決議修正規約訂定系爭增訂規 定時間之後，足認黃奕齊在購屋前即知悉系爭增訂規定內容 ，可以選擇購屋與否，其決意購屋後爭執系爭增訂規定之效 力，實有違誠信原則等語，資為抗辯。
三、原審判命上訴人給付44萬9,200元，及自107年7月28日起至 清償日止，按年息5％計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴 ，並依職權就被上訴人勝訴部分為假執行之宣告。上訴人就 於其不利部分，全部聲明不服，提起上訴，被上訴人為訴之 追加，上訴人聲明：㈠原判決不利於上訴人之部分廢棄。㈡ 前項廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行之聲請均駁回 。㈢被上訴人追加之訴駁回。被上訴人答辯聲明：上訴駁回 。
四、查上訴人為系爭社區之區分所有權人依公寓大廈管理條例合 法設立並經報備之管理委員會，系爭房屋則為被上訴人所有 或原有之系爭社區之區分所有建物，為兩造所不爭執，並有
新北市汐止區公所108年5月31日新北汐工字第1082636304號 函及公寓大廈管理組織報備證明及建物謄本可稽（見本院卷 第95至97頁、原審卷第112至119頁），堪認為真實。五、被上訴人主張：上訴人就系爭房屋樓頂平台地板負有修繕、 管理、維護之義務，卻疏於維護、修繕，導致系爭房屋樓頂 平台地板裂損，伊受有系爭房屋室內天花板漏水，牆面壁癌 、油漆剝落、發霉等損害，上訴人應賠償回復原狀之必要費 用等語，然為上訴人所否認，經查：
㈠、按故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任， 民法第184條第1項前段定有明文。次按共用部分，指公寓大 廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供 共同使用者；公寓大廈樓地板及屋頂之構造，不得約定為專 用部分，公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款分別定 有明文。又同條例第3條第9款、第10條第2項前段、第36條 第2款規定：「管理委員會為執行區分所有權人會議決議事 項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干 人為管理委員所設立之組織。」、「共用部分、約定共用部 分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之」 、「共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良為管理 委員會之職務。」。查系爭房屋樓頂平台地板屬系爭公寓之 屋頂構造，為區分所有權人共用部分，且不得約定為專用， 被上訴人主張其修繕、管理、維護，應由系爭社區管理組織 之上訴人為之等語，即無不合。
㈡、上訴人雖抗辯：被上訴人應遵守系爭增訂規定，伊並無系爭 房屋樓頂平台地板之修繕義務云云，固舉系爭決議會議紀錄 及系爭社區住戶規約為據（見原審卷第36至37、41至48頁） ，然按公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生 活環境，得經區分所有權人會議決議共同遵守事項，公寓大 廈管理條例第3條第12款定有明文。而區分所有權人會議係 指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召 集全體區分所有權人所舉行之會議，同條例第3條第7款亦有 明文。是區分所有權人之決議，係就涉及權利義務有關之事 項而召開，依區分所有權人會議決議之授權，為關於大廈管 理費之決議，其決議尚難認非屬權利之行使。依同條例第1 條第2項適用民法第56條第2項之規定之結果，如區分所有權 人會議決議之內容，違反法令或規約者，無效。復按公寓大 廈之共用部分之修繕、管理、維護費用，以由公共基金或區 分所有權人按其共有之應有部分比例分擔為原則，此觀諸同 條例第10條第2項規定自明，雖依同條項但書規定，區分所 有權人會議或規約就該費用之分擔比例，並非不得另行約定
，惟所約定分擔之方式，若無充分理由，仍不應悖離上述「 按應有部分比例分擔」之原則，否則無異允許藉由多數決方 式，形成對少數區分所有權人不利之分擔決議或約定，自屬 權利濫用，依民法第148條第1項規定，尚非法之所許。查系 爭增訂規定內容，係將樓頂共用部分之樓地板修繕，劃歸由 頂樓區分所有權人單獨負擔全部費用，足徵系爭決議關於修 正規約訂定系爭增訂規定部分，顯然悖離上述「按應有部分 比例分擔」之原則。就此，上訴人固稱乃因每月所收取之管 理費有限，公共經費不足，又系爭社區共有32棟，每棟均具 獨立出入門戶，不會使用到他棟樓頂部分，且系爭社區共51 2戶，其中頂樓戶128戶中有48戶在樓頂加蓋，基於使用者付 費原則，始以系爭決議修正規約增訂系爭增訂規定，且系爭 社區亦於108年4月27日召開第19屆區分所有權人會議，決議 「本社區頂樓之樓層地板，由該棟該戶4樓之區分所有權人 ，享有優先使用權，且擔負管理維護義務及修繕之責，並負 擔其修繕費用」，賦予頂樓住戶就樓頂陽台有專用權，並由 其負責樓頂之修繕及承擔修繕費用，是法院對系爭決議，應 予尊重等語。惟，社區公共基金不足應由全體區分所有權人 負填補之責任，自非得據以將樓頂平台共用部分樓地板修繕 費用責令由頂樓住戶負擔之正當理由。又縱系爭社區各棟均 具獨立門戶，不會使用他棟之樓頂部分，亦僅係應否由各棟 全體住戶共同分攤該棟樓頂共用部分修繕費用之問題，非即 應由各棟頂樓住戶獨自負擔，始謂符合使用者付費原則。系 爭社區部分樓頂平台為頂樓住戶占有使用，其因此所生權利 義務與修繕費用之負擔為二事，不能因此要求未占用樓頂平 台之頂樓住戶負擔樓頂平台修繕費。至系爭社區於108年4月 27日召開區分所有權人會議所為修繕負擔之決議，並無溯及 效力，亦非得據以為認定系爭決議修正規約訂定系爭增訂規 定為合法有效之理由，不能因此即認依各該決議，上訴人不 負樓頂平台地板之修繕義務。是系爭決議修正規約訂定系爭 增訂規定，由頂樓住戶自行負擔樓頂平台地板之修繕部分， 既已違反前開公寓大廈管理條例所揭諸共用部分修繕維護費 用「按應有部分比例分擔」之原則，上訴人所陳又不能資為 該等決議充分、正當之理由，依上開說明，自應認系爭決議 關於修正規約訂定系爭增訂規定之部分無效。上訴人又以黃 奕齊於系爭決議後，始購入甲房屋，應受該決議之拘束，其 爭執決議效力違反誠信云云，然該決議既屬無效，即係自始 、確定無效，對黃奕齊自無拘束力。況黃奕齊爭執系爭決議 效力，為其權利正當行使，亦無違誠信。是上訴人援引該等 決議內容，辯稱對系爭房屋樓頂平台地板無修繕義務云云，
自非可採。
㈢、被上訴人主張系爭房屋室內天花板漏水，並致生牆面壁癌、 油漆剝落、發霉等損害，業據提出照片為證（見原審卷第15 頁至19頁、第25頁至27頁、第32頁至34頁、第89頁），應堪 信實。被上訴人因系爭房屋室內漏水造成上開損害，委請訴 外人閎集工程行即蔡秉橋檢視漏水原因並評估修繕方式，經 蔡秉橋前往實地檢視並評估後，認係樓頂平台地板裂損所致 ，並出具估價單列出樓頂修繕工程項目及室內損害修繕方式 ，業據證人蔡秉橋於本院具結證述明確（見本院卷第137頁 ），並有估價單可稽（見原審卷第74至77頁），且蔡秉橋業 於107年6月底完成頂樓修繕工程，並向被上訴人收取款項完 畢，亦據證人蔡秉橋證述無誤（見本院卷第137頁），可徵 被上訴人室內漏水情形，業經蔡秉橋為樓頂平台地板修繕後 改善，足認爭房屋室內天花板漏水，並致生牆面壁癌、油漆 剝落、發霉等損害，應為樓頂平台地板損壞所致無訛，上訴 人空言否認上系爭房屋樓頂平台地板有損壞情形，並主張系 爭房屋漏水所生損害非樓頂平台地板損壞所致云云，委無可 採。上訴人疏未管理、維護系爭房屋樓頂平台，致樓頂平台 地板裂損，且造成被上訴人所有或原有系爭房屋漏水，已不 法侵害被上訴人之權利，被上訴人依據民法第184條第1項前 段規定，請求上訴人就其等所受之損害負賠償責任，自無不 合。
㈣、按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀。第一項情形，債權人得請求 支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀。民法第213條 第1項、第3項定有明文。又物被毀損時，被害人除得依民法 第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適 用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以 修復費用為估定標準，但以必要者為限，就修理材料，以新 品換舊品，應予折舊方屬必要費用（最高法院77年第9次民 事庭會議決議㈠參照）。被上訴人主張其所有系爭房屋所受 損害回復原狀之修繕費用各為2萬1,000元，並提出估價單為 據（見原審卷第75、77頁），該等估價單為蔡秉橋即閎集工 程行親到現場察看系爭房屋漏水情況所出具，而所列項目「 樓板油漆工程：1.針對樓板滲水處表面剷除乾淨。2.重新批 土整平。3.重新油漆」，亦核與前述照片所顯示系爭房屋受 損情形相當，應可採信。查黃奕齊於106年3月20日取得甲房 屋，迄至107年5月16日評估房屋修繕費用時，其使用時間約 1年3個月，高逢原於98年2月11日取得乙房屋，迄至107年5 月16日評估房屋修繕費用時，其使用時間約9年4個月，有建
物登記謄本及估價單可稽（見原審卷第112至119、75、77頁 ），是上開系爭房屋修繕必要費用應予計算扣除折舊，又蔡 秉橋所出具之估價單未分列材料費用及工資，即修繕費用包 括材料費用及工資在內，且要求被上訴人舉證證明所支出之 油漆、批土材料費用金額若干，顯有重大困難，本院依民事 訴訟法第222條第2項規定，審酌社會上承攬油漆工程費用中 ，關於油漆、批土等材料費用所占比例甚低，約僅占10％， 主要為施工費用等一切情形，認被上訴人所支出之材料費用 與工資比例依序以10％、90％計算為相當，即被上訴人各所 支出之材料費用、工資依序為2,100元、1萬8,900元。茲依 行政院制頒「固定資產耐用年數表」及「固定資產折舊表」 之規定，裝潢材料比照房屋附屬設備之「其他」，耐用年數 10年，依定率遞減法每年應折舊千分之206，甲房屋折舊後 之材料費為1,581元【第1年折舊433元〔2,100×206/1,000 ＝433〕；第1年3個月折舊86元〔（2,100－433）×206/1,0 00×3/12＝86〕，折舊後殘值共1,581元（2,100－433－86 ＝1,581元），元以下四捨五入】，加計工資1萬8,900元， 必要修繕費用應為2萬481元（1,581＋18,900＝20,481）； 乙房屋折舊後之材料費用為【第1年折舊433元〔2,100×206 / 1,000＝433〕；第2年折舊343元〔（2,100－433）×206/ 1,000＝343；第3年折舊273元〔（2,100－433－343）×206 /1,000＝273﹞；第4年折舊217元〔（2,100－433－343－27 3）×206/1,000＝217﹞；第5年折舊172元〔（2,100－433 －343－273－217）×206/ 1,000＝172﹞；第6年折舊136元 〔（2,100－433－343－273－217－172）×206/1,000＝136 ﹞；第7年折舊108元〔（2,100－433－343－273－217－172 －136）×206/1,000＝108﹞；第8年折舊86元〔（2,100－4 33－343－273－217－172－136－108）×206/1,000＝86﹞ ；第9年折舊68元〔（2,100－433－343－273－217－172－1 36－108－86）×206/1,000＝68﹞；第9年4個月折舊18元〔 （2,100－433－343－273－217－172－136－108－86－68） ×206/1, 000×4/12＝18﹞，折舊後殘值共246元（2,100－ 433－343－273－217－172－136－108－86－68－18＝246） ，元以下四捨五入】，加計工資1萬8,900元，必要修繕費用 應為1萬9,146元。又按給付無確定期限者，債務人於債權人 得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲 延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支 付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲 延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率 計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項本文分
別定有明文。本件被上訴人請求上訴人給付系爭房屋受損之 賠償，屬給付無確定期限者，上訴人經被上訴人起訴請求仍 未給付，應負擔遲延責任。又被上訴人之起訴狀繕本係於10 7年7月27日送達上訴人（見原審卷第95頁），則黃奕齊、高 逢原請求上訴人各給付系爭房屋回復原狀之修繕費用依序於 2萬481元、1萬9,146元，及均自107年7月28日起至清償日止 ，按年息5％計算之利息範圍內，應屬有據，逾上開範圍部 分，則非可許。
五、又被上訴人主張系爭房屋樓頂平台地板裂損之修繕，應由上 訴人負責，並以公共基金支付，因伊業已委人修繕並支付費 用，上訴人因此免除上開支付義務而受有利益，使伊受有損 害，上訴人應返還不當得利等語，為上訴人否認。經查：㈠、按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利 益；雖有法律上原因，而其後已不存在者亦同。受領人於受 領時，知無法律上原因，應將受領時所得之利益，附加利息 ，一併返還，民法第179條、第182條第2項定有明文。公寓 大廈之管理委員會依公寓大廈管理條例第3條第4款、第9款 、第10條第2項前段、第36條第2款規定，就公寓大廈區分所 有權人共用部分負有修繕、管理及維護義務，則被上訴人主 張系爭房屋樓頂平台地板屬公寓大廈之共用部分，其修繕、 管理、維護，即應由上訴人為之等語，並無不合，已如前述 。系爭房屋樓頂平台地板裂損之事實，亦經本院認定如前。 再公寓大廈共用部分之修繕費用，由公共基金支付，公共基 金應設專戶儲存，並由管理委員會負責管理，分擔為原則， 此觀同條例第10條第2項、第18條第3項規定即明，是被上訴 人主張系爭房屋樓頂平台地板裂損，應由上訴人負責修繕並 公共基金支付修繕費用等語，亦無不合。被上訴人主張其等 向上訴人報備後，委由蔡秉橋自107年5月24日起至同年6月2 4日止修繕系爭樓頂平台地板，並於107年6月28日各給付修 繕費用20萬3,600元予蔡秉橋等情，業據提出上訴人出具之 公告、蔡秉橋即閎集工程行所出具之估價單及免用發票收據 為證（見原審卷第121、74、76頁、本院卷第156頁），並經 證人蔡秉橋證述其業於107年6月底收款無訛，並開立收據， 如加計5％營業稅，可補開發票等語明確（見本院卷第136、 138頁），核屬相符，應可信實。上訴人抗辯被上訴人未提 出發票，並無實際支付修繕費用云云，並非可採。足認上訴 人因被上訴人支付系爭房屋樓頂平台地板修繕費用，為無法 律上原因而受有免以公共基金支付修繕費用之利益，致被上 訴人受有損害，是上訴人自應返還不當得利，並附加自受領 時即107年6月28日起之利息予被上訴人。
㈡、上訴人雖抗辯：依被上訴人所提出之估價單，顯示施以修繕 之坪數各高達18坪，幾乎為系爭房屋之屋頂全部面積，被上 訴人所為修繕非全部屬必要範圍云云。然經證人蔡秉橋證稱 ：樓頂修繕防水工程估價單記載修繕數量為18坪是修好漏水 所需範圍，除了當事人修繕範圍外，還有女兒牆即立面牆， 也是為了解決漏水的問題而為處理，全部都有關係到，如果 要修繕到不漏水要一併處理，之所以將屬於系爭房屋的樓頂 平台地板範圍全部重做，是因為樓地板為一體成型，漏水點 不能依照單一方向處理，有時所看到的上面漏水點，不一定 是相對位置，因為水會沿著鋼筋亂竄、亂跑，因為被上訴人 的客廳、房間都有漏水，所以建議被上訴人全部打掉、施工 比較好，避免之後再漏水等語（見本院卷第137頁），核證 人蔡秉橋經營閎集工程行施作防漏工程，有相當之專業經驗 ，其至現場檢視系爭房屋漏水情形，並予修繕，確已改善系 爭房屋漏水情形，已如前述，足認其上開證述應可憑信，上 訴人任意指摘系爭房屋樓頂平台地板修繕非全部屬必要範圍 云云，不足採取。是被上訴人依據民法第179條、第182條第 2項規定，請求上訴人返還系爭房屋樓頂平台地板修繕費用 各20萬3,600元，及自107年7月28日起算，按法定利率5％計 算之利息，自屬有據。至被上訴人另依侵權行為法律關係請 求本院擇一為勝訴判決，因本院已認被上訴人此部分請求有 理由，即無庸再予審究，附此敘明。
六、綜上，被上訴人主張依民法侵權行為、不當得利法律關係， 請求上訴人給付黃奕齊甲房屋室內修繕費用2萬481元、樓頂 平台地板修繕費用20萬3,600元，共計22萬4,081元，給付高 逢原乙房屋室內修繕費用1萬9,146元、樓頂平台地板修繕費 用20萬3,600元，共計22萬2,746元，及均自107年7月28日起 至清償日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許 ；逾此部份之請求，為無理由，不應准許。原審就超過上開 准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為假執行之宣告，自有 未洽，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為 有理由，應予准許。至上開應准許部分，原審判命上訴人給 付，並依職權為假執行之宣告，核無違誤，上訴意旨，就此 部分，仍執前詞指摘原判決不當，為無理由，應駁回其上訴 。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及所提證據，核與 判決結果不生影嚮，爰不一一論述。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，追加之訴 為有理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第450條、第44 9條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
民事第一庭 審判長法 官 蕭錫証
法 官 吳佩真
法 官 劉瓊雯
以上正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 21 日
書記官 劉淑慧