臺灣士林地方法院民事判決 107年度訴字第1140號
原 告 賴淨
訴訟代理人 蘇文俊律師
複代理人 王韻筌律師
被 告 華固奧之松公寓大廈管理委員會
法定代理人 李宜真
訴訟代理人 王瀚興律師
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國109 年5 月29日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣壹佰零肆萬伍仟伍佰元，及自民國一 ○七年五月五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之 利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。四、本判決第一項於原告以新臺幣參拾伍萬元供擔保後，得假執 行。但被告如以新臺幣壹佰零肆萬伍仟伍佰元為原告預供擔 保，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序部分：
被告之法定代理人於本院審理程序中由吳康祺變更為林宜蕙 ，再變更為李宜真，為原告所不爭執，並據林宜蕙、李宜真 先後具狀聲明承受訴訟（本院卷第205 、410 頁），與民事 訴訟法第175 條第1 項、第176 條規定相符，應予准許。貳、實體部分：
一、原告主張：原告為華固奧之松社區（下稱系爭社區）內門牌 號碼臺北市○○區○○路000 巷00弄00號6 樓房屋（下稱系 爭房屋）之所有權人，前經柏林不動產仲介經紀有限公司（ 下稱柏林公司）仲介，於民國106 年12月28日出租系爭房屋 予訴外人香港商香港電競有限公司臺灣分公司（下稱香港電 競公司），作為員工宿舍使用，並簽訂房屋租賃契約書（下 稱系爭租約），約定租賃期間自107 年1 月1 日起至108 年 12月31日止，每月給付原告租金新臺幣（下同）66,837元及 管理費8,163 元共計75,000元，押租金150,000 元，原告並 給付柏林公司仲介費33,000元。詎系爭租約簽訂後，被告於 107 年1 月13日召開臨時之區分所有權人會議（下稱區權會 ），通過修改住戶管理規約（下稱系爭規約）第15條第3 款 ，禁止區分所有權人（下稱區權人）將專有部分作員工宿舍 使用，且決議不同意香港電競公司員工搬入系爭社區。嗣於
同年月15日、21日、23日，被告並阻止香港電競公司員工遷 入系爭房屋。同年月27日，系爭社區又再召開第二次臨時區 權會，決議確認適用修正後之系爭規約，不同意香港電競公 司員工入住系爭房屋，致伊嗣遭香港電競公司解除系爭租約 。被告所為，已違反不溯及既往原則，且屬權利濫用，不法 侵害原告對系爭房屋之所有權，致原告未能取得自107 年1 月1 日起至108 年12月31日止總計1,800,000 元（計算式： 75,000元×24個月＝1,800,000 元）之利益，且受有支出柏 林公司仲介費用33,000元之損害，爰依民法第184 條第1 項 前段、第2 項規定，請求並聲明：㈠被告應給付原告1,833, 000 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5%計 算之利息。㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：被告無侵權能力，原告不得對被告請求侵權行為 損害賠償。系爭社區係為過濾住戶，維護社區安全，方不容 許社區內住宅充作不特定多數人之員工宿舍，並經區權人共 同投票決議，不同意讓香港電競公司員工遷入系爭社區，此 屬共同利益展現與合法權利行使，被告所為並未違法，無權 利濫用情形。被告之行為，與系爭租約遭解除及原告所受損 害，亦無因果關係，且原告給付柏林公司之仲介費乃係給付 居間契約之對價，與系爭租約是否能夠履行無關，原告請求 被告損害賠償並無理由。答辯聲明：㈠原告之訴及假執行之 聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執 行。
三、兩造不爭執事項（本院卷第406 至407 頁，本院並依卷證資 料酌為文字調整）：
㈠106 年12月28日，原告經柏林公司仲介，與香港電競公司簽 訂系爭租約，租賃標的為原告單獨所有、位於系爭社區內之 系爭房屋，租期107 年1 月1 日至108 年12月31日，香港電 競公司應每月支付租金66,837元及管理費8,163 元共計75,0 00元予原告，押租金150,000 元，原告並給付柏林公司仲介 費33,000元。原告出租系爭房屋與香港電競公司，係作員工 宿舍使用，供香港電競公司電競選手8 人（含1 名管理人員 ）居住使用。
㈡107 年1 月13日，系爭社區依法定程序召開第八屆臨時區權 會，通過修改系爭規約第15條第3 款，增加限制區權人不得 將其專有部分作員工宿舍使用。
㈢107 年1 月20日，被告為社區公告，內容略以：被告已委任 律師發函予香港電競公司，表示其承租系爭房屋違反系爭規 約，應予禁止。
㈣107 年1 月15日、21日、23日，香港電競公司員工欲遷入系
爭房屋時，遭被告阻攔而未能遷入，香港電競公司員工因此 從未遷入系爭房屋過。
㈤107 年1 月27日，系爭社區依法定程序召開第八屆第二次臨 時區權會，決議確認適用修改後之系爭規約第15條第3 款， 不同意香港電競公司入住系爭房屋。
㈥107 年3 月14日，香港電競公司發函與原告解除系爭租約， 嗣原告返還香港電競公司前所給付租金、押租金等費用計21 7,039 元。
㈦108 年2 月14日，原告經幫你租國際有限公司（下稱幫你租 公司）仲介，出租系爭房屋予第三人作家庭居住使用，租期 108 年2 月15日至109 年2 月14日，承租人每月支付租金67 ,000元及管理費8,163 元共計75,163元予原告，押租金134, 000 元，原告並給付幫你租公司仲介費33,500元。四、本院判斷：
㈠原告得依侵權行為請求權基礎對被告提起本件訴訟： ⒈按依公寓大廈管理條例（下稱公寓條例）第3 條第9 款規定 ，管理委員會（下稱管委會）係由區權人選任住戶若干人為 管理委員所設立之組織，旨在執行區權會決議事項及公寓大 廈管理維護事務，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體 ，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管 委會之名義為交易者比比皆是。同條例更於第38條第1 項明 文規定管委會有當事人能力，明文承認管委會具有成為訴訟 上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務 相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第6 條第3 項 、第9 條第4 項、第14條第1 項、第20條第2 項、第21條、 第22條第1 項、第2 項、第33條第3 款但書，規定其於實體 法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會 就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管委會倘基於規約約 定或區權會決議所為職務之執行致他人於損害，而應由區權 人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬 主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依上開同條例第 38條第1 項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區權人而以管委 會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避 免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費（ 最高法院98年度台上字第790 號判決參照）。 ⒉查本件乃因被告執行修正後系爭規約第15條第3 款及區權會 決議，並先後發文香港電競公司及阻止該公司員工入住系爭 房屋（見兩造不爭執事項㈡至㈤），致生有無因此造成原告 損害之爭議，原告以管委會為被告起訴請求，比起以系爭社 區全體區權人為被告，更可避免全體區權人之勞費及公共資
源之不當浪費，且全體區權人之程序權益，仍可透過管委會 應訴加以確保，揆諸上揭說明，自應允許，被告抗辯原告不 得對其起訴請求云云，核不可採。
㈡被告禁止原告將系爭房屋出租予香港電競公司員工入住使用 ，應對原告負侵權行為損害賠償責任：
⒈按「所有人，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處 分其所有物，並排除他人之干涉。」、「區分所有權人除法 律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分， 並排除他人干涉。」、「區分所有權人對專有部分之利用， 不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益 之行為。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有 部分、約定專用部分，不得擅自變更。」，民法第765 條、 公寓條例第4 條第1 項、第5 條、第15條第1 項，分別定有 明文。又憲法第15條明定財產權為人民之基本權利應予保障 ，第23條並要求以法律限制基本權利必須是防止妨礙他人自 由、避免緊急危難、維持社會秩序或增進公共利益所「必要 」者，如逾越必要程度，造成過度侵害，該限制即為法治國 所不容許。是縱使上開民法及公寓條例規定，就公寓大廈區 權人專有部分所有權之行使，設定若干限制（包含：遵守法 令另為規定之限制，應依使用執照所載用途使用，依規約使 用，不得妨害建築物之正常使用、違反區權人共同利益）， 但舉凡法令另為之限制規定、規約所制定之使用規範，以及 是否有妨害建築物之正常使用或共同利益之認定等，均不得 逾越必要程度。再者，法治國原則為憲法之基本原則，首重 人民權利之維護、法秩序之安定及信賴保護原則之遵守。法 律一旦發生變動，除法律有溯及適用之特別規定者外，原則 上係自法律公布生效日起，向將來發生效力。惟人類生活有 其連續性，因此新法雖無溯及效力，而係適用於新法生效後 始完全實現之構成要件事實，然對人民依舊法所建立之生活 秩序，仍難免發生影響。如人民依該修正前法律已取得之權 益及因此所生之合理信賴，因該法律修正而向將來受不利影 響者，立法者即應制定過渡條款，以適度排除新法於生效後 之適用，或採取其他合理之補救措施，俾符法治國之法安定 性原則及信賴保護原則（司法院大法官釋字第574 號解釋理 由書參照）。而區權人使用其專有部分，有其連續性，如規 約發生變動，對區權人信賴修改前規約所取得之權益，向將 來發生不利影響，同上意旨，雖無溯及既往適用之問題，仍 應採取適當的補救或過渡措施，否則難免對區權人使用其專 有部分造成不可預測的不利益，非為法之所許。準此，公寓 大廈經區權會以多數決通過修改規約，如對受規範之少數區
權人使用其專有部分，造成逾越必要程度之限制，或對於已 取得之權益造成不利影響，卻未為適當的補救或過渡措施， 揆諸憲法保障財產權意旨，應評價為係違反民法第148 條： 「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目 的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」之權利 濫用行為，管委會依修改後之規約所為具體限制行為，亦同 樣具有不法性，對於因此受損害之區權人，均應依民法第18 4 條第1 項前段規定，負侵權行為損害賠償責任。 ⒉查原告將系爭房屋出租予香港電競公司，作為該公司員工宿 舍，供其電競選手8 人（含1 名管理人員）居住使用（見兩 造不爭執事項㈠），經本院函詢臺北市政府有無違反相關管 制法令。臺北市建築管理工程處函覆略以：系爭房屋使用執 照原核准用途為「集合住宅」（H-2 類組「供特定人長期住 宿之場所」），面積128.09平方公尺，如供「宿舍」使用， 屬H-1 類組「供特定人短期住宿之場所」，因未逾500 平方 公尺，仍符合臺北市一定規模以下建築物免辦理變更使用執 照管理辦法之規定，免辦理使用執照變更（本院卷第297 、 298 頁）。堪認其使用並無違反主管機關就使用執照所載用 途之規範；另臺北市政府都市發展局（下稱北市都發局）函 覆略以：系爭房屋屬「住宅區（供住宅使用）」，臨接8 公 尺寬計畫道路，適用臺北市土地使用分區管制自治條例「第 一種住宅區」之使用組別，依該條例第5 、6 條規定，得附 條件作「第2 組：多戶住宅」使用，但不得作「第3組 ：寄 宿住宅」使用，惟是否屬寄宿住宅，應依實際使用樣態認定 之（本院卷第292 、293 頁）。嗣經本院提供系爭房屋出租 予香港電競公司時之現場照片、系爭租約、香港電競公司說 明函等予北市都發局，並經北市都發局派員會同本院履勘系 爭房屋實際使用樣態（本院卷第239 至245 、303 至313 、 318 、321 、327 至335 、345 、346 頁），北市都發局最 終函覆：難謂原告違反臺北市土地使用分區管制自治條例等 語（本院卷第352 、353 頁）。堪認原告出租予香港電競公 司作員工宿舍，並未經主管機關認定違反相關管制法令。 ⒊又被告辯稱為過濾住戶，維護社區安全，不允許不特定多數 人出入系爭社區，方禁止系爭房屋作為香港電競公司員工宿 舍使用等語。惟查，作為員工宿舍，入住人員即係承租公司 之員工，其身分應可得特定，與出租不特定人員之日租套房 ，可能有難以控管承租人員身分之風險，顯然不同；且若入 住之員工有違規不法情事，公司為其僱用人，亦須連帶負責 （民法第188 條第1 項前段規定參照），反而比一般自然人 承租之情形，更多一份保障。況香港電競公司參與107 年1
月27日系爭社區第二次臨時區權會時，並承諾提供入住員工 身分證或護照影本及良民證，且公司會有1 名管理人員一併 入住管理，也會提供管理人員及公司管理階層電話（本院10 7 年度湖調字第134 號卷《下稱湖調字卷》第59頁），願就 危安管理作進一步之努力。反觀被告方面，始終未能提出任 何客觀證據，例如香港電競公司之員工是否有相關不法、危 害安全之紀錄等，證明系爭房屋作為香港電競公司員工宿舍 確實會對社區安全有不利影響。綜此以觀，堪認被告上揭答 辯純屬其主觀之臆測，並無客觀憑據，難認原告出租系爭房 屋予香港電競公司，有公寓條例第5 條妨害系爭社區之正常 使用或違反區權人共同利益之情事。
⒋再查，原告106 年12月28日出租系爭房屋予香港電競公司時 ，系爭規約第15條第3 款係規定：「建築物使用用途及限制 ：本公寓大廈禁止經營工廠、電動玩具店、電腦網路遊戲、 洗車場、舞廳、酒家、特種咖啡茶室、賓館、神壇、壽器店 、葬儀社及其他足以影響身心健康、大樓品質或公序良俗之 相關行業」（湖調字卷第36、37頁），並無明文限制作員工 宿舍之使用，且原告出租作員工宿舍，並無違反使用執照所 載用途及主管機關相關管制規範，亦無妨害系爭社區之正常 使用或違反區權人共同利益，業如前述，自非屬「其他足以 影響身心健康、大樓品質或公序良俗之相關行業」，堪認原 告出租時並無違反當時系爭規約之使用規範。然系爭規約第 15條第3 款嗣於107 年1 月13日修正，明文增加禁止作「員 工宿舍」使用之限制（湖調字卷第36頁，兩造不爭執事項㈡ ），而系爭租約係持續性之法律關係，租期至108 年12月31 日為止，亦因此受修正後系爭規約之影響，致原告自系爭規 約修正後不能再將系爭房屋供作員工宿舍，揆諸前揭說明， 修正後之系爭規約雖無溯及既往適用於原告之情事，但仍對 原告在修正前已因系爭租約所取得之租金收益等權益造成不 利影響，本應有適當的補救或過渡措施，就此，系爭社區10 7 年1 月13日臨時區權會雖曾有決議，授權被告對於原告因 系爭租約所造成的損失得為合理的補償（湖調字卷第37、38 頁），惟原告表示被告嗣後拒絕為任何賠償（本院卷第216 頁），未為被告所爭執，堪認被告核有不法。
⒌綜上，原告將系爭房屋出租予香港電競公司作員工宿舍使用 ，無違反使用執照所載用途及主管機關相關管制規範，亦無 妨害系爭社區之正常使用或違反區權人共同利益，符合出租 時之系爭規約第15條第3 款，惟系爭社區嗣修正系爭規約第 15條第3 款增加不得作員工宿舍之使用限制後，被告不為任 何補償或過渡措施，逕執行修正後之規定，除於107 年1 月
20日發文香港電競公司禁止其承租使用系爭房屋，並於同年 月15、21日、23日先後阻止香港電競公司員工入住（見兩造 不爭執事項㈢、㈣），雖香港電競公司於同年月27日系爭社 區第二次臨時區權會再為上述相關危安管理承諾（見貳、四 、㈡、⒊），仍未得順利入住系爭房屋，嗣於同年3 月14日 即與原告解除系爭租約（見兩造不爭執事項㈥），堪認被告 以上所為，已過度侵害原告所有權，核屬權利濫用，且導致 香港電競公司因未能入住系爭房屋而解除系爭租約，使原告 原本可享有系爭租約之租金收益化為烏有，而受有損害，應 對原告負侵權行為損害賠償責任。
㈢原告所受損害為1,045,500元：
⒈按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外， 應回復他方損害發生前之原狀。損害賠償，除法律另有規定 或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為 限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事， 可得預期之利益，視為所失利益。民法第213 條第1 項、第 216條第1項、第2項分別定有明文。
⒉查原告與香港電競公司簽訂系爭租約，107 年1 月1 日至10 8 年12月31日期間，客觀上可合理期待獲得香港電競公司每 月支付租金66,837元及管理費8,163 元計75,000元之利益（ 見兩造不爭執事項㈠），惟因被告不法行為，香港電競公司 從未能入住使用系爭房屋而解除系爭租約，原告亦退還香港 電競公司已給付之所有款項（見兩造不爭執事項㈥），致原 告每月喪失租金66,837元之收益，且須自己負擔每月管理費 8,163 元，堪認原告因系爭租約遭解除每月受有75,000元之 損害；惟原告於系爭租約原租期屆至前，已將系爭房屋出租 第三人，租期108 年2 月15日至109 年2 月14日，所收取之 每月租金67,000元及管理費8,163 元共計75,163元，又高過 原租金及管理費總額，堪認自108 年2 月15日後，原告即無 租金及管理費損害。準此，原告得請求自107 年1 月1 日至 108 年2 月14日止，共13個月又14日，每月75,000元之租金 及管理費損害，計1,012,500 元（計算式：75,000×13＋75 ,000元×14 /28＝1,012,500 ）。此外，原告給付柏林公司 系爭租約之仲介費33,000元（見兩造不爭執事項㈠），亦因 被告行為導致系爭租約遭解除，而成為無益之支出，亦堪認 係原告之損害。是總計原告因被告侵權行為所受之損害為1, 045,500 元（計算式：1,012,500 ＋33,000＝1,045,500 ） ，被告應賠償之。
五、綜上所述，原告依民法第184 條第1 項前段規定，請求被告 賠償1,045,500 元，及自起訴狀繕本送達翌日（即107 年5
月5 日，本院卷第405 頁）起至清償日止按年息5%計算之利 息，核屬有據，應予准許；逾此部分之請求，則無理由，應 予駁回。
六、兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，經核 原告勝訴部分，於法尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額 准許之；至原告敗訴部分，因該部分之訴業經駁回，其此部 分假執行之聲請亦失去依據，應併駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻 擊防禦方法，經核與判決結果無影響，毋庸再一一審酌，附 此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民 事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決 如主文。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
民事第四庭 法 官 劉家昆
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中 華 民 國 109 年 5 月 29 日
書記官 黃湘美
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