遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院(民事),基簡字,109年度,469號
KLDV,109,基簡,469,20200528,1

臺灣基隆地方法院民事判決
　　　　　　　　　　　　　　　　　　109年度基簡字第469號
原　　　告　林佳芬　
被　　　告　三鑫企業有限公司

兼法定代理　邱福榮　
人　　　　　　　　　　達處所不明）
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國109年5月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主 文
被告三鑫企業有限公司應給付原告新臺幣壹拾壹萬零壹佰伍拾陸元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟貳佰貳拾元由被告三鑫企業有限公司負擔。本判決原告勝訴部分得假執行；但被告三鑫企業有限公司如以新臺幣壹拾壹萬零壹佰伍拾陸元預供擔保，得免為假執行。 事實及理由
壹、程序方面
一、按因不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在 地之法院管轄，其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之 法院管轄，民事訴訟法第10條定有明文。本件原告依兩造間 就門牌號碼基隆市○○區○○路000號1樓房屋（下稱系爭房 屋）所簽立之租賃契約及租賃契約終止後之租賃物返還請求 權，訴請被告遷讓返還系爭房屋及給付積欠之租金、相關費 用，核係因不動產之債權關係而涉訟，得由系爭房屋所在地 之法院即本院管轄，合先敘明。
二、被告經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟 法第386條各款所列情形，依民事訴訟法第436條第2項、第3 85條第1 項前段之規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為 判決。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之 基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此 限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款定有明文。原告 起訴聲明請求被告應將系爭房屋遷讓交還原告，並自民國10 8年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣 （下同）17,000元，於本院109年4月23日言詞辯論期日當庭 表示被告已返還系爭房屋，並變更聲明請求被告應給付原告 110,156 元，請求之基礎事實同一，且係擴張或減縮應受判 決事項之聲明，並無不合。
貳、實體方面




一、原告主張：被告三鑫企業有限公司（下稱三鑫公司）及邱福 榮於108年2月26日與原告簽訂房屋租賃契約書（下稱系爭租 約），向原告承租系爭房屋，約定租賃期間自108年3月15日 至110年3 月15日，應於每月5日前按月繳納租金17,000元， 並由被告負擔水電、瓦斯、管理費等費用。不料被告自 108 年8月1日起即未給付租金，經原告多次催討並向基隆市七堵 區調解委員會聲請調解，被告均置之不理，以被告繳交之押 租保證金34,000元抵充後，遲付租金之總額已逾2 個月，原 告自得終止系爭租約，經兩造合意系爭租約於109年3月20日 終止，被告並於109年4月14日返還系爭房屋。惟被告尚積欠 108年8月1日至109年4月14日之租金、相當租金之不當得利1 43,933元（計算式：17,000元8個月＋17,000元14/30月 ＝143,933元，元以下四捨五入）及水費223元（計算式：71 元＋152元），扣除2個月押金保證金34,000元，依系爭租約 、不當得利規定，求為命被告應給付原告110,156元等語。二、被告均未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳 述。
三、按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他 方支付租金之契約，承租人應依約定日期，支付租金，民法 第421條、第439條定有明文。又依系爭租約第19條約定：「 交付房屋日起，房屋之水電、瓦斯、電話、管理、清潔等費 用由乙方（即承租人）負擔。」又租賃關係消滅後，承租人 繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人 因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此 亦為社會通常之觀念（最高法院著有61年台上字第1695號判 例意旨參照）。原告主張之事實，業據其提出系爭租約、LI NE對話記錄、基隆市七堵區調解委員會調解不成立證明書、 基隆百福郵局第000154號存證信函、水費通知單等件影本為 證，而被告經合法通知均未到庭爭執，亦未提出書狀為任何 聲明或陳述，堪信屬實。惟系爭租約立契約人（乙方）即承 租人是被告三鑫公司，被告邱福榮雖為三鑫公司之法定代理 人，其與三鑫公司在法律上仍為不同權利主體，被告邱福榮 是基於公司法定代理人身分在系爭租約蓋章，基於債之相對 性，系爭租約之效力自不及於被告邱福榮個人，原告以被告 邱福榮出面簽約，主張被告邱福榮應負給付之責，自屬無據 。本院審酌系爭租約約定租金為每月17,000元，應為市場機 制合理之價額，被告三鑫公司使用系爭房屋既已有租金之約 定，且被告三鑫公司無權占用系爭房屋所受免繳租金之利益 ，致原告受有無法使用系爭房屋之損害，所應返還予原告者 即為免繳租金之利益，故以系爭租約所約定之租金17,000元



，作為本件不當得利損害金之計算基準，尚屬允當，被告三 鑫公司自應依系爭租約約定及不當得利規定，給付自108年8 月1日起至109年4月14日止之租金、相當租金之不當得利共1 43,933元、水費223元，扣除2個月押租保證金34,000元，原 告請求被告三鑫公司給付110,156元（計算式：143,933元＋ 223元－34,000元＝110,156元），為有理由，應予准許。四、從而，原告依據系爭租約及不當得利之法律關係，請求被告 三鑫公司給付原告110,156 元，為有理由，應予准許；逾此 範圍之請求，為無理由，應予駁回。
五、本件係民事訴訟法第427條第2項第1 款因建築物定期租賃關 係所生之爭執涉訟，本院為被告敗訴判決部分，應依職權宣 告假執行，並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告三 鑫公司預供擔保，得免為假執行。
六、本院109 年度補字第79號民事裁定，依原告起訴聲明核定訴 訟標的價額為2,040,000元，原告雖繳納裁判費21,196 元， 但原告變更應受判決事項之聲明後，訴訟標的金額為110,15 6元，裁判費1,220元應由被告三鑫公司負擔，逾此部分即因 原告變更聲明而撤回部分之裁判費，應由原告自行負擔。七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴 訟法第436條第2項、第385條第1項前段、第87條第1項、第7 9條、第389條第1項第3款、第392條第2項，判決如主文。中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
基隆簡易庭法 官 陳湘琳
以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中 華 民 國 109 年 5 月 28 日
書記官 林亭如